五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告

1、成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告项目申报单位：青白江区清泉镇五爱村项目建设单位：成都地大盛农投资有限公司项目编制单位：中通建设工程咨询有限责任公司编 制 日 期：二 o 一 o 年二月目目 录录第一章第一章 总总 论论.1一、项目概况.1二、研究范围及编制依据.11、研究范围.12、编制依据.1三、项目建设的可行性及必要性.31、项目建设的背景.32、项目建设的可行性.33、项目建设的必要性.4三、项目建设方案及内容.41、项目建设方案.42、建设规模.5四、项目实施进度.5五、项目总投资.6六、资金来源.6七、结论.6第二章第二章 项目区域现状和规划项目区域现状和

2、规划.7一、项目区域概况.71、成都市概况.72、清泉镇概况.73、五爱村概况.8二、项目区域规划.91、土地整理规划思路.92、社区总体规划.9第三章第三章 项目业主项目业主.11一、项目业主简介.11二、公司经营管理水平.121、主要管理者.122、公司组织机构.123、公司相关业绩.13三、公司发展战略.13四、财务状况分析.14五、公司清泉镇项目概括.15第四章第四章 项目建设的可行性和必要性项目建设的可行性和必要性.15一、项目的提出.15二、项目建设的可行性.161、符合国家相关法律法规规定，在法律上是可行的.162、符合国家关于节约集约建设用地要求，在土地利用上是可行的.163、

3、符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境的需要.16三、建设的必要性.171、项目建设是城乡统筹发展，推进城乡一体化战略实施的需要.172、项目的建设有利于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优化.183、项目建设有利于进一步改善五爱村人居环境，推动农村经济发展.18第五章第五章 项目规划建设方案项目规划建设方案.19一、项目规划建设方案.19二、本项目具体规划情况.20三、本项目建设内容及规模.201、建设内容.202、建设规模.203、建设地点.21第六章第六章 项目预期目标及建设条件项目预期目标及建设条件.21一、项目预期目标.21二、项目建设基本条件.22第七章第七章 项目建设管

4、理项目建设管理.22一、落实配套资金.22二、强化在执行阶段的监管工作.23三、加强项目建设管理.23四、加强项目投资管理.24五、加强质量管理.25六、加强工程进度管理.25七、加强合同管理.26八、加强协调管理.26九、加强安全建设管理.27十、资金管理.27第八章第八章 环境保护环境保护.28一、概况.28二、环境影响评价.28（一）主要环境影响分析.28（二）环境影响评价.29三、环境保护措施.30四、项目建成使用后的环境影响.31第九章第九章 节能节水节能节水.31一、节能、节水原则.31二、项目设计须遵照以下依据：.31三、节能.321、节能措施.322、采取建筑节能技术措施.32

5、3、建筑电气节能.32四、节水措施.33第十章第十章 项目实施进度计划项目实施进度计划.34一、工程实施进度计划的编制原则.34二、项目实施内容.34三、项目实施进度.34第十一章第十一章 投资估算及资金使用计划投资估算及资金使用计划.35一、估算编制的依据.35二、工程量依据.36三、投资估算方法.36四、估算范围.36五、投资估算说明.36（一）第一部分工程建设费用.37（二）第二部分工程建设其他费用.38（三）预备费.40（四）项目总投资.40六、资金来源.42七、资金使用计划.42第十二章第十二章 收入费用估算与财务分析收入费用估算与财务分析.43一、收入与费用估算.431、收入估算依

6、据.432、土地价格预测.433、项目收益预测.45二、项目投资财务评价.461、财务现金流量分析.462、偿债能力分析.483、敏感性分析.494、财务评价结论.50第十三章第十三章 风险分析及对策风险分析及对策.50一、财务风险.501、土地出让收入不均衡的风险.502、资金周转风险.513、投资估算的风险.51二、农民安置风险.51三、项目筹资风险.52第十四章第十四章 社会评价社会评价.52一、社会评价基本因素识别.531、项目利益主体.532、主要社会风险因素.53二、社会影响分析.531、项目对安置农民生活水平和生活质量的影响.532、项目对地区不同利益群体的影响.533、项目对当

7、地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响.544、项目对提升区域土地价值的影响.54三、负面影响与对策.541、负面影响.542、减少负面影响的对策.54四、项目互适性分析.551、各级政府（组织）的态度.552、安置群众的态度.55五、社会效益分析评价.55第十五章第十五章 结结 论论.571、进一步推进城乡统筹和城市化进程.572、改善农民住房条件，实现土地资源效益最优化.573、改善了片区人居环境，推动文明城市发展。.57成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告第一章第一章 总总 论论一、项目概况一、项目概况1、项目名称：清泉镇五爱村灾后重建集中安置2、项目地址：清

8、泉镇五爱村三组。3、项目业主：成都地大盛农投资有限公司4、建设内容及规模：项目点位符合青白江区灾后重建土地利用规划（20082010 年）区域，集中安置约 300 户，占地 100 亩，建筑面积35800，包括场内场外的道路、管网等基础配套设施。二、研究范围及编制依据二、研究范围及编制依据对成都市青白江区清泉镇五爱村三组“灾后重建集中安置”项目进行可行性研究，并提交可行性研究报告。1 1、研究范围、研究范围本可研报告的主要研究内容有：项目的提出和建设的必要性、建设方案、建设内容及规模、建设条件、项目实施进度、投资估算及资金来源等。2 2、编制依据、编制依据（1）关于加快灾后城乡住房重建工作的实

9、施意见（成委发200827 号）；（2）关于坚持统筹城乡发展加快灾后农村住房重建的意见（成府发200846 号）；（3）关于加强我市农村住房灾后重建规划管理的意见（成规委办20084 号）； （4）关于支持灾后农村住房重建的实施意见（成国土资发2008332 号）；（5）关于加快灾后农村住房重建的实施意见（青委发200837号）；（6）青白江区清泉镇镇土地利用总体规划（19972010 年）；（7）成都市人民政府文件（成府土201022 号）“关于郫县古城镇、新津县金华镇、青白江区清泉镇等四个农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划的批复”；（8）成都市青白江区发展和改革局（青发改政务投资函2

10、009115号）“关于企业投资项目备案的通知”；（9）成都市青白江区规划管理局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安置点选址情况的说明”；（10）成都市青白江区建设局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安置点建设有关情况的说明”；（11）成都市青白江区国土资源局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安置点土地规划情况说明”； （12）“清泉镇五爱村统筹城乡综合示范村规划方案”；（13）其它有关政策文件及业主提供的相关资料和附件。三、项目建设的可行性及必要性三、项目建设的可行性及必要性1 1、项目建设的背景、项目建设的背景由于 2008 年 5.12 大地震，造成了五爱村 117 户村民房屋受损无法居住，本项目需安

11、置五爱村村民共 300 户，户均占地面积近 1 亩多，村民房屋零星使用宅基地面积过大，政府拟通过灾后重建集中安置的办法，对村民的旧宅基地进行整理与集约使用，不仅可以为受灾户重建永久性住房，也可以改善五爱村其他村民生活条件，集中居住后可大大节约农民宅基地 310.02 亩建设用地，可以发展工业、商业、旅游，既可增加当地财政收入，也为村民提供了长期的收入保证。土地综合整治，是促进土地集约化利用和保证土地资源可持续发展的重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。土地综合整治不仅可以节约因建设而占用耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有

12、重要意义。本工程为灾后重建集中安置房建设，主要建设内容：集中安置 300户，占地 100 亩，建筑面积 35800，根据协议可获得节约土地 310.2 亩的建设用地的使用权作为业主的全部收益。2 2、项目建设的可行性、项目建设的可行性（1）本项目符合国家相关法律法规规定，在法律上是可行的；（2）本项目符合国家关于节约集约建设用地要求，在土地利用上是可行的；（3）本项目符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境的需要。该项目的建设符合农民群众灾后重建改善居住环境的需要，群众积极性高，当地村民有要求进行土地综合整治的强烈愿望，希望通过土地综合整治改善生产、生活条件，提高土地的产出率。3 3、项

13、目建设的必要性、项目建设的必要性（1）项目建设是城乡统筹发展，推进城乡一体化战略实施的需要；（2）项目的建设有利于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优化；（3）项目建设有利于进一步改善青白江区五爱村人居环境，推动最佳旅游城市和文明城市的发展。三、项目建设方案及内容三、项目建设方案及内容1 1、项目建设方案、项目建设方案本灾后重建集中安置房工程主要以住宅建设为主，适当在社区建设少量低层商业用房和管理用房。住宅主要面向本村农户。根据清泉镇五爱村安置区规划条件建设要求，本项目规划用地 100 亩，土地性质为农村集体土地，共建设住宅楼 10 栋，建筑层数均为 5 层，建筑户型为110.10的 约 2

14、00 户，为 144.20的约 100 户，每栋楼顶均配置居民活动室 2 间。2 2、建设规模、建设规模灾后重建集中安置房建设项目占地 100 亩，拟建总建筑面积 35800。建设项目容积率为 1.86，绿地率为 42.9%，建筑密度 9.6%。本项目各项具体经济指标如下表：项目项目单位单位工程量工程量比重比重规划总建筑面积35800.001地上建筑面积35800.00住宅建筑面积32796.4291.61% a.110.10的住宅面积及比例21028.6258.74% b.144.20的住宅面积及比例11767.8032.87%商业用房建筑面积2757.007.70%物管用房建筑面积246.

15、000.69%2居住户（套）数户3003总容积率1.864总建筑密度9.6%5绿地率（不小于）42.9%6机动车位个168 a住宅停车位：个125 b商业停车位：个439非机动车位：个168010全民健身场所：76四、项目实施进度四、项目实施进度根据项目情况，项目建设工期为 3 年（不包括前期工作）。1、2009 年 12 月底前，完成方案设计、可行性研究报告并审批、环评、施工图设计和工程招投标等前期准备工作。2、2010 年 1 月至 2012 年 9 月前，进行农迁房项目主体工程建设、设备安装及装修装饰工程和室外总图工程。3、2012 年 10 月，进行工程竣工验收，并交付投入使用。五、项

16、目总投资五、项目总投资本项目建设总投资为 5000 万元，具体构成如下（详见附表 1）：序号项目和费用名称估算金额（万元）比例（%）一第一部分工程费用3888.62 77.77%1土建工程2787.70 55.75%2总图工程669.00 13.38%3机电设备及安装工程388.50 7.77%4建筑装饰装修工程43.43 0.87%二第二部分工程建设其他费用1013.33 20.27%三第三部分预备费98.04 1.96%四工程建设总投资5000.00 100.00%六、资金来源六、资金来源根据测算，本项目总投资为 5000 万元，业主自筹资金 2000 万元,占项目总投资的 40%，向银行

17、贷款 3000 万元，占项目总投资的 60%。 七、结论七、结论本项目的实施有利于解决灾后农民的重建和安置问题，有利用农村集体土地集约化使用，提高农村集体土地的经济价值，有利于推动城乡一体化建设，加快区域城市化进程。同时，通过区域居住环境的改善和配套设施的完善，切实提高了区域农民群众的生活水平，促进和谐社会建设。项目具有良好的社会效益，项目的建设是必要的，也是可行的。第二章第二章 项目区域现状和规划项目区域现状和规划一、项目区域概况一、项目区域概况1 1、成都市概况、成都市概况成都市是四川省省会，是全省的政治、经济和社会活动中心，是中国西南地区重要的发达城市，中国特大城市之一，同时，还是国务院

18、批准的西南部地区“三中心、两枢纽”的重要城市，在中西部之间起着承上启下的作用。近年来，成都市连续被评为全国最佳旅游城市、全国最佳森林城市。2007 年，成都市被国务院批准称为全国统筹城乡改革配套试点城市。近年来，成都扎实推进城乡一体化建设，取得明显成效。在统筹城乡发展、推进新农村建设中，采取了强有力的措施：统筹城乡规划建设，实现了城乡规划的一体化；统筹城乡产业发展。随着各项政策的逐步落实，城乡二元结构矛盾有所缓解，新型城乡管理体制开始建立。综合配套改革试验区的设立，为成都统筹城乡发展带来新的历史机遇。根据统筹城乡综合配套改革试点的部署，未来 10 年，成都市 150 万农民变市民，城乡居民收入

19、比缩小到 2:1，城市化率达到 70，土地规模经营率达75，万元地区生产总值能耗减少 20；经济社会实现跨越发展；城乡差距得到明显缩小。 2 2、清泉镇概况、清泉镇概况清泉镇是成都市东北部的区域中心镇，是青白江、金堂与成南高速公路、龙泉驿区联系的“门户”，地理位置十分重要，作为传统的成都东山（成都东部丘陵地区）五场之首，历来商贸活跃，是周边 3 个区县10 余个乡镇农副产品的集散地。3 3、五爱村概况、五爱村概况五爱村地处龙泉山脉东段，位于青白江区清泉镇东北面，东北方向与金堂县的赵镇、九龙镇交界，西、南面与清泉镇的牌坊村、友好村、北宁村接壤，是清泉镇丘陵村中一个比较偏僻的村镇，平均海拔 820

20、 米，高低相差不大，年均降水量 860 毫米，年日照 1600 小时，平均气温 16摄氏度。土地以紫色土壤为主，主产蔬菜、西瓜、生姜、大葱、中药材、四季水果、栽桑养蚕。五爱村村内通往各组的道路由水泥、柏油、碎石机耕道组成，共 38公里，村部到金堂县城 17 公里，到区政府 39 公里，到镇政府 11 公里。距成都市区 24 公里，联系相对方便。五爱村全村幅员面积 6.89 平方公里，辖 13 个组 670 户 1980 人，是清泉镇丘陵山区村中人口最多的一个村镇，五爱村属于传统的农业生产村落，目前，五爱村有耕地 2800 亩，封山育林地 4000 亩，残次林地1500 亩。全村发展蚕桑 160

21、0 亩，西瓜 600 亩，枇杷、脐橙、李子等四季水果 800 亩，核桃、大枣等坚果 3000 余亩。五爱村已实现村内通电，村内共有 38 公里通往各组的道路，全村生活用水仍是采用地表水敞开水井供水方式，其污水也是采取直接排放的方式，2008 年，五爱村完成了“三改一建”工程，建设沼气池 204 口，解决了部分村民的燃料使用问题，村内大部分农民的燃料仍然是以蜂窝煤为主，材禾为辅。五爱村与花园村距离很近，2009 年花园村利用 1000 多亩桃林的资源优势成功举办了桃花节，花园村还有一眼温泉，出口温度达 36 摄氏度，目前，花园村旅游发展已经形成一定的规模，五爱村与花园村在温泉旅游可形成一个温泉集

22、群，带来规模效应，最终形成一个温泉度假、现代观光农业基地、湿地公园、高档疗养院、大型农家乐等为一体的乡村度假休闲的天堂。二、项目区域规划二、项目区域规划1 1、土地整理规划思路、土地整理规划思路（1）五爱村通过“用住宅基地换住房”的方式，将全村土地进行流转，既可以解决受灾农民建房困难，又壮大了村镇集体经济组织。（2）将现有种植作物结构进行调整，更加合理的利用土地。选择种植一些经济价值高，适宜在山区生长的作物，提高单位土地的经济价值。大规模种植经济作物既可以提供土地经济价值，同时也可开展农业观光。（3）保护现耕地，促进五爱村经济的可持续发展。2 2、社区总体规划、社区总体规划五爱村的社区命名为“

23、五爱家园”，“五爱家园”项目北临朴分路，西临环山路，东临郭家堰塘，南临郭家石盘山，规划的五花大道与“五爱家园”相连。“五爱家园”社区性质定位：农业观光、山野休闲、温泉旅游的后勤基地，集餐饮、娱乐、休闲为一体的五爱村集中居住区。（1）总体布局 “五爱家园”社区占地约 100 亩，共安置农户 300 户，安置房及配套社区商业用房、管理用房、垃圾收集点等规划总建筑面积 35800。社区总体布局规划如下：利用乡村村通道路围合形成。通过路网、景观轴线的延续，建筑风格的统一，消弱道路带来的分割效果，将东西两个片区融为一体，临环山路村分路设小区入口，入口处设入口广场及休闲广场。（2）社区结构规划功能定位：居

24、住-旅游-商贸空间结构：以广场为圆心的扇形结构，围绕广场分布社区服务设施。（3）社区服务设施规划劳动保障站：建筑面积 30；警务室：建筑面积 40；卫生防御站建筑面积 80；人口计生服务站：建筑面积 40；综合文化活动室：建筑面积 150；农贸市场：建筑面积 500；幼儿园：建筑面积1744.53；垃圾转运站：建筑面积 80；公厕 2 个：建筑面积 2*30；日用品零售店：建筑面积 100；农资放心店：建筑面积 100；全民健身活动中心 2 个，占地面积 300；建日处理能力为 600 吨的污水处理厂1 座。第三章第三章 项目业主项目业主一、项目业主简介一、项目业主简介1、单位名称：成都地大盛

25、农投资有限公司2、单位地址：成都市武侯区长益街 3 号附 31 号3、注册资金： 500 万元人民币4、法定代表人：张珍5、经营范围：项目投资；环保科技开发；农业技术开发推广及服务；农业观光旅游项目开发；国内商务信息咨询服务；土木工程施工；土地整理。（以上经营范围国家法规规定限制的除外，需许可证的凭许可证在有效期内经营）。6、公司简介成都地大盛农投资有限公司成立于 2008 年 12 月 17 日，公司注册资本：500 万元。由张珍和薛建生 2 个自然人股东构成，其中：张珍投入货币资金 350 万元，占公司注册资本的 70%，薛建生投入货币资金 150 万元，占公司注册资本的 30%，公司注册

26、号：510107000121939。公司办公设备先进，技术力量雄厚，组织机构健全。公司现有员工26 人，其中专业技术人员均具有土地管理、土地规划、农田水利、地质工程等专业本科以上学历。公司努力实践“诚信、严谨、务实、创新”的企业精神，以专业的设计理念、有力的技术支撑、规范的操作流程、健全的服务体系，努力为客户提供优质专业的服务。二、公司经营管理水平二、公司经营管理水平1 1、主要管理者、主要管理者公司法人代表张珍，女，现年 39 岁，1994 年毕业于西南财经大学财务管理专业，从 1991 年起，先后在四川渝江企业集团、内江市地方税务局、四川信言律师事务所、呼噜噜酒店等企业担任管理工作，具有丰

27、富的企业管理经验。公司总经理曾刚，男，现年 40 岁，1991 年毕业于四川大学经济管理系，2003 年取得四川工商管理学院颁发的工商管理硕士文凭，从 1991 年起，先后在四川省内江煤矿机械厂、重庆金莎实业公司、华西证卷有限公司、重庆东源产业股份有限公司、四川国润土地整理开发有限公司等企业担任管理工作，具有丰富的企业管理经验和土地整理经营经验。公司财务总监张震中，男，现年 39 岁，1991 年毕业于四川大学会计专业，从 1991 年起，先后在中国建筑西南勘察研究院、岳华会计师事务所、四川华立会计师事务所、四川电信科研规划设计有限公司等企业从事财务管理工作，2009 年 10 月至今任成都地

28、大盛农投资有限公司财务总监。2 2、公司组织机构、公司组织机构公司根据公司法和其他相关法律法规制定了公司章程，公司设立股东会，股东会由全体股东组成，为公司权力机构。公司设董事会，其成员由股东会选举。公司设有行政人事部、财务部、工程部、发展部、金土地规划设计中心等部门。公司产权明晰，组织机构健全，能满足经营管理需要。3 3、公司相关业绩、公司相关业绩自 2005 年开始，公司团队成功地参与了成都市蒲江县复兴乡土地整理项目。该项目为四川省和成都市社会资金参与土地整理的示范项目，也是省市占补平衡的示范性项目，总投资 3802 万元，新增耕地 2358 亩。该项目的实施，得到了省市领导的密切关注和支持

29、，在四川省引起了极大的轰动，被四川省国土资源厅作为土地整理典范向全川推广。公司还成功参与了甘溪镇 7900 万元土地整理项目、丹棱县双桥镇、仁美镇 2600万元土地整理项目的投资咨询、实施咨询。拥有了丰富的土地整理政策水平和实践经验，在行业中享有了很高的声誉，并得到了国土部门的积极认可。三、公司发展战略三、公司发展战略依托土地管理法赋予各级政府法定义务，运用良好的土地整治支持政策，结合公司丰富的土地整理经验及人才贮备，立足于土地资源的前端环节（土地进入一级市场前环节），在服务地方的同时，追求更好的效益。由于政府土地征用采用“双指标”管理，即同时具备新增耕地指标和用地指标，公司在为政府解决新增耕

30、地指标的同时，大力开拓解决政府用地指标的业务，遵循谨慎的原则，在取得新增耕地指标和用地指标后尽快转让，不予留存，以实现稳定的投资回报。四、财务状况分析四、财务状况分析根据公司提供的审计报告，截止 2010 年 6 月，公司总资产 2326.65万元，其中：流动资产 778.97 万元，固定资产 1547.67 万元，公司总负责 738.46 万元，全部为流动负责，所有者权益 1588.19 万元，其中：项目注册资本 500 万元，项目资本公积 1010 万元，未分配利润 78.19 万元。公司截止 2010 年 6 月经营情况：主营业务收入 608.52 万元，主营业务成本 560.81 万元

31、，税金及附加 33.77 万元，主要业务利润 13.94 万元，营业利润-22.22 万元，营业外收入 106.30 万元，利润总额 84.08 万元，净利润 84.08 万元。截止 2009 年 12 月，公司总资产 1538.63 万元，其中：流动资产902.61 万元，固定资产 636.02 万元，公司总负责 634.52 万元，全部为流动负责，所有者权益 904.11 万元，其中：项目注册资本 500 万元，项目资本公积 410 万元，未分配利润-5.89 万元。公司 2009 年经营情况：主营业务收入 0 万元，主营业务成本 60 万元，税金及附加 0.06 万元，主要业务利润-60

32、.06 万元，营业利润-150.11 万元，营业外收入 144.22 万元，利润总额-5.89 万元，净利润-5.89 万元。综上所述，公司主要依靠股东投入进行开发建设，负债率处于较低水平，随着建设投入的进行和筹资方式的变化，指标可能发生较大变化。经营尚未开始，未取得经营收入，盈利能力无从体现。公司信用状况：截止目前，公司无银行借款，无对外担保和诉讼等信息。五、公司清泉镇项目概括五、公司清泉镇项目概括公司为支持成都市灾后重建工作，发挥公司土地资源整治的经验，在服务地方、实现效益的思想指导下，于 2008 年 12 月选定在青白江区清泉镇五爱村进行土地综合整治。1、与青白江清泉镇五爱村、成都兴树

33、农业发展有限公司签订了土地承包经营权流转合同书。公司租赁承包经营成都市青白江区清泉镇五爱村土地约 1 万亩，计划用于投资开发，土地租赁期限暂定 50 年。2、与青白江区清泉镇人民政府、清泉镇五爱村村委会、兴树公司签订了合作建设协议书及灾后重建合作协议，由公司投入建设资金，以农户宅基地换住房形式，建设农户安置房。3、以灾后重建城乡建设用地增减挂钩项目立项，以取得部分宅基地指标置换至清泉镇商业土地，最终取得清泉镇商业开发用地，以提升项目附加值。第四章第四章 项目建设的可行性和必要性项目建设的可行性和必要性一、项目的提出一、项目的提出本项目属于成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置工程。近年来，

34、随着统筹城乡综合配套改革的实施，城乡一体化进程的持续推进，合理经营农村集体土地资源的发展需要，同时，也为解决因5.12 大地震造成的五爱村 117 户村民房屋受损无法居住需重建的资金的问题，政府提出拟通过对五爱村 300 户村民房屋零星使用的旧宅基地进行整理与集约使用，以节约土地解决灾害重建项目资金问题。五爱村现有村民房屋零星使用宅基地面积过大，政府拟通过灾后重建集中安置的办法，对村民的旧宅基地进行整理与集约使用，不仅可以为受灾户重建永久性住房，也可以改善五爱村其他村民生活条件，300 户村民集中居住后可节约的 310.02 亩建设用地，可以发展工业、商业、旅游，既可增加当地财政收入，也为村民

35、提供了长期的收入保证。二、项目建设的可行性二、项目建设的可行性1 1、符合国家相关法律法规规定，在法律上是可行的、符合国家相关法律法规规定，在法律上是可行的该项目所在区域为地震受灾比较严重地区，也容易引发地质灾害，符合国家及地方政府优先进行综合整治的政策规定。本项目符合青白江区土地利用总体规划和青白江区清泉镇土地利用总体规划等关于土地利用总体规划项目的要求。2 2、符合国家关于节约集约建设用地要求，在土地利用上是可行的、符合国家关于节约集约建设用地要求，在土地利用上是可行的本项目土地综合整治潜力主要来源于旧宅基地节约与集约使用。五爱村现有 300 户村民户均占地面积近 1 亩多，通过集中居住，

36、可集约使用建设用地约 310.02 亩。3 3、符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境的需要、符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境的需要该项目的可行性论证过程中得到了青白江区党委、政府的大力支持，广泛征求了国土、农业、林业、水利等部门的意见和建议，规划设计人员和镇、村、社干部一起，经过一周的现场踏勘考察，充分听取村民的意见，获取了本项目的基础资料，使可行性研究编制更贴近项目区实际情况，更符合村民利用土地的愿望。该项目的建设符合农民群众灾后重建改善居住环境的需要，群众积极性高，当地村民有要求进行土地综合整治的强烈愿望，希望通过土地综合整治改善生产、生活条件，提高土地的产出率。三

37、、建设的必要性三、建设的必要性1 1、项目建设是城乡统筹发展，推进城乡一体化战略实施的需要、项目建设是城乡统筹发展，推进城乡一体化战略实施的需要2007 年，成都市经国务院批准设立“统筹城乡综合配套改革试验区”。建立统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，是统筹城乡综合配套改革试验的新要求。成都是大城市带大郊区，2007 年城市化率大约 39.6%，城乡二元结构特征十分明显，“三农”问题仍然十分突出。另一方面，目前我市总体上已进入工业化中期，经济增长 90%来自非农产业，城市化进程和城市文明普及率都进入快速发展阶段，区域经济发展在很大程度上依赖

38、城市的带动，现阶段是城乡逐步走向一体的重要时期。本项目实施可有效改善该区域居住条件较差、基础设施较为落后的面貌。本项目的实施从根本上改善五爱村农民的住房条件，并使其逐步转化城市居民，产业结构逐步调整为和区域社会经济条件相适应的现代商贸业，城乡居民的生活水平得到进一步提高，公共服务设施和市政配套条件和城市接轨，居民生活方式和现代城市相适应。从而加快成都市城乡结合部一体化建设，进一步推进成都市的城市化进程。项目除集中安置房周边预留了一定量的商业用房，有利于繁荣社区商业方便群众生活。该区域基础设施配套水平的提升、人居环境的改善有利于推动城市开发建设，促进区域经济的转型，创造更多的就业机会，从而促进区

39、域经济发展，使失地农民的生活水平、生活方式向城市居民转变。2 2、项目的建设有利于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优化、项目的建设有利于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优化项目所在的五爱村农民居住房存在建筑凌乱，容积率低，布局不合理，其土地利用率低，五爱村现有村民户均占地面积近 1 亩多，通过对现有 300 户村民进行集中居住，可节约建设用地约 310.02 亩。可有效地提升农村集体土地的利用价值。土地资源的成功经营是筹集城市建设资金的有效渠道，是加快推进城乡一体化建设，提高城市规划建设水平的有效途径。城市土地资源的运营关键在于提高基础和公共服务设施的配套水平，改善人居环境，既提高群众

40、的住宅条件，又实现投入产出的良性循环。本项目的实施，将加快推动该区域土地整理，促进城市功能的改善，从而为土地集约化使用创造良好条件，实现土地资源效益最优化，土地资源配置的最优化。3 3、项目建设有利于进一步改善五爱村人居环境，推动农村经济发展、项目建设有利于进一步改善五爱村人居环境，推动农村经济发展近年来，城市近郊城乡结合部发展却十分缓慢，基础设施建设严重滞后，环境脏、乱、差，大量污水未经处理直接排入水体，给居住环境带来严重破坏。该本项目的建设和周边环境的整治势必会改善区域的环境状况，促进五爱村人居环境质量的进一步优化，推动区域人居环境的进一步改善，是切实改善民生的重要工程。从而也为推动农村旅

41、游经济持续、快速、健康发展做出贡献。第五章第五章 项目规划建设方案项目规划建设方案一、项目规划建设方案一、项目规划建设方案该项目规划方案是由规划部门牵头，会同农业局、林业局、水利局、农机局、交通局等部门的有关专家对项目区进行先期实地踏勘，就规划思路征求了有关专家、相关部门和村社干部的意见，实地初步拟定了规划方案。五爱村的社区命名为“五爱家园”，“五爱家园”项目北临朴分路，西临环山路，东临郭家堰塘，南临郭家石盘山，规划的五花大道与“五爱家园”相连。“五爱家园”社区性质定位：农业观光、山野休闲、温泉旅游的后勤基地，集餐饮、娱乐、休闲为一体的五爱村集中居住区。五爱村三组灾后重建集中安置项目土地属于农

42、村集体土地，按照农迁房安置政策，集中安置区房屋应当按照人均建筑面积 35的标准进行集中安置（两人户以下按两人计算）。二、本项目具体规划情况二、本项目具体规划情况本项目具体规划方案：“五爱家园”项目共占农村集体土地约 100亩，共安置农户约 300 户，安置房及配套社区商业用房、管理用房、垃圾收集点等规划总建筑面积 35800。社区建设标准如下：序号项目指标1用地31/人2用水220 升/人.日，采取集中供水，管网到户3用电4.5kw/户4电讯近期 50 部/100 人，远期 70 部/100 人5使用年限及安全等级不少于 50 年，安全等级不低于二级6抗震7 度三、本项目建设内容及规模三、本项

43、目建设内容及规模1 1、建设内容、建设内容本灾后重建集中安置房工程主要以住宅建设为主，适当在社区建设少量低层商业用房和管理用房。住宅主要面向本村农户。根据清泉镇五爱村安置区规划条件建设要求，本项目规划用地 100 亩，土地性质为农村集体土地，共建设住宅楼 10 栋，建筑层数均为 5 层，建筑户型分别为 110.10/户和 144.20/户，每栋楼顶均配置居民活动室 2 间。2 2、建设规模、建设规模灾后重建集中安置房建设项目占地 100 亩，拟建总建筑面积 35800。建设项目容积率为 1.86，绿地率为 42.9%，建筑密度 9.6%。本项目各项具体经济指标如下表：项目项目单位单位工程量工程

44、量比重比重规划总建筑面积35800.001地上建筑面积35800.00住宅建筑面积32796.4291.61% a.110.10的住宅面积及比例21028.6258.74% b.144.20的住宅面积及比例11767.8032.87%商业用房建筑面积2757.007.70%物管用房建筑面积246.000.69%2居住户（套）数户3003总容积率1.864总建筑密度9.6%5绿地率（不小于）42.9%6机动车位个168 a住宅停车位：个125 b商业停车位：个439非机动车位：个168010全民健身场所：763 3、建设地点、建设地点项目位于成都市青白江区清泉镇五爱村三组。第六章第六章 项目预期

45、目标及建设条件项目预期目标及建设条件一、项目预期目标一、项目预期目标1、该项目集中居住区建设规模 35800，规划占地 100 亩，对现有300 户村民集中居住可节约建设用地 310.02 亩。2、通过公建配套，雨污分流，使生态环境得到很大改善。即保护和改善项目区自然景观和生态环境，又提高农民收入，改善农民生产生活环境。二、项目建设基本条件二、项目建设基本条件1、项目区正在完善水利设施，修建三级水电站，解决了生产、生活用水后顾之忧；增大了项目区水域面积，为旅游度假奠定了基础。2、项目区位于青白江区东南方向，处于成南高速公路 24 公里出口处，项目区路网基础较密，交通较通畅。3、项目区地形外貌为

46、丘陵，林木覆盖率较高，风沙危害较小，林网建设主要考虑道路防护林建设、丘陵半山以上的绿化及水土保持和提高园地的面积与利用率。4、项目区内农网电力改造已完成，能满足将来生产生活的需要。第七章第七章 项目建设管理项目建设管理本建设项目是涉及城乡统筹、区域改造、投资大的农迁房建设工程。加强全过程项目管理是提高工程质量和社会效益的重要工作。一、落实配套资金一、落实配套资金项目在执行过程中，必须具有严格的配套资金计划，具备完善的资金管理制度，并凭借经济、行政和法律三种约束手段，把配套资金落到实处。二、强化在执行阶段的监管工作二、强化在执行阶段的监管工作1、业主根据项目的管理特点和要求，确定项目高质量的管理

47、人员，凡具备该资格的从业人员才有可能从事项目的管理工作。2、充分利用经济合同法规定的各级项目责任人的权利和义务，有效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对等，“借、用、还”相统一的原则得以充分体现。3、招标采购工作是项目管理的核心环节，直接影响项目的进度和质量。需加强对项目招标采购的监督管理。三、加强项目建设管理三、加强项目建设管理建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主自己行使项目建设的公司，应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方

48、提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按进度作好结算工程提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10

49、、组织工程审计。11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。四、加强项目投资管理四、加强项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造价控制目标的实现。五、加强质量管理五、加强质

50、量管理本项目农迁房建设，应该抓好项目的建设质量，确保建筑质量合乎建筑设计要求，确保群众的居住安全。工程质量需达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程材料是否符合要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求。六、加强工程进度管理六、加强工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施

51、工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。七、加强合同管理七、加强合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定

52、双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经

53、济效益。八、加强协调管理八、加强协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。在项目建设当中须加强与相关政府部门的协调沟通，因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。九、加强安全建设管理九、加强安全建设管理本项目工程内容涉及大量基础施工，工程量大、工期跨度较长

54、，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。十、资金管理十、资金管理本项目建设资金应按银行要求开设专用账户，专款专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时地使用于本农迁房建设。第第八章八章 环境保护环境保护一、概况一、

55、概况本项目对改善区域环境、提高被拆迁群众生活水平和住房条件，提升区域形象具有极其重要的作用，为确保工程的正常施工和运行安全以及城市环境卫生，主要把工程建设对环境的负面影响减至最小，作为研究的目的。二、环境影响评价二、环境影响评价（一）主要环境影响分析（一）主要环境影响分析1、不利影响工程施工期间，挖掘的泥土通常堆放在施工现场，堆土裸露，使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，影响周边居住和其他区域环境的整洁。施工期间施工机械和建筑材料运输、车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声等施工噪声将产生扰民问题，影响邻近村民的工作和休息。施工期间土方的运输、处置过

56、程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程泥土散落满地，车轮沾满泥土致运输公路布满泥土，晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，严重影响行人和车辆过往，其环境质量状况差。弃土处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅，破坏自然、生态环境，影响城市的建设和整洁。弃土的运输需要大量的车辆，如在白天进行，必将影响本地区的交通，使路面交通变得更加拥挤。综上所述，拟建工程施工期的影响是有的，但也是暂时的，在施工结束后，影响区域的各环境要素基本都可以得以恢复。只要认真制定和落实工程施工期应采取环保对策措施，工程施工期的环境影响问题可以得到消除或有效控制。2、工程建设的有利影响（1）改善五爱村的环境，对

57、周边的建设和发展发挥重要作用，使居住环境得到显著改善。（2）随着工程沿线和规划区的绿地增加，城市生态环境将得到改善。同时对改善土地资源利用、城市环境质量、城区卫生生态环境等均是有利的。（3）本工程完成后，将大大改善五爱村三组周边的投资环境，推进城北旧片区的改造，提升附近土地的开发价值。为此项目的建设从城市化的发展战略来讲也是非常必要的。（二）环境影响评价（二）环境影响评价项目建设对改善区域环境、完善排水系统、提升城市形象、及提高绿化率和改善整个城市生态环境质量具有积极作用，其经济效益、社会效益和环境效益显著，其有利影响是显著、长久的，不利影响是局部、临时的。工程所在地自然、社会环境条件较好，无

58、大的环境制约因素。工程兴建带来的不利影响通过采取切实可行的措施，可予以有效减小或消除。只要全面落实环境影响评价和工程设计提出的环保对策措施，严格执行“三同时”制度，确保工程污染物达标排放，并有效控制生态破坏，本项目从环境保护角度分析是可行的。三、环境保护措施三、环境保护措施（一）在工程项目建设中，制定弃土处理计划，及时运走弃土，采用加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁。建议施工中在弃土表面加盖防尘布，防止扬尘。同时施工时应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。并应因地制宜做好

59、种林种草工作。（二）工程所用的建筑材料，无论在当地、外地开采，都要注意防护，并对料场作好生态恢复建设。（三）为了减少施工对周围的居民的影响，减少夜间施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的环境质量。（四）文明施工，按规定施工，要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民的影响。提倡文明施工，施工中积极与村委会沟通协调，组织施工单位、村委会及业主联络会议，及时协调解决施工中对周边环境影响问题。四、项目建成使用后的环境影响四、项目建成使

60、用后的环境影响本项目建成后，将极大地改善五爱村群众的生活环境、居住环境。项目绿地内种植长绿树木和植被，通过绿化可有效地改善周围的空气环境质量和区域生态环境质量，提升村民的生活水准。减少噪声对项目内居民的影响。项目的建设将极大地改善五爱村农民的生活习惯和生活环境，提高住房条件，形成整洁、和谐的城市形象，推动该片区环境保护的进一步发展。第九章第九章 节能节能节水节水一、节能、节水原则一、节能、节水原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。二、项目设计须遵