惠州东平项目策划补充报告kevin7847

1、惠州东平项目策划补充报告惠州东平项目策划补充报告20060317本报告是严格保密的。价值最大化价值最大化/可持续发展可持续发展价值最大化价值最大化/可持续发展可持续发展价值最大化价值最大化/可持续发展可持续发展市场参考（客户专题研究、竞市场参考（客户专题研究、竞争专题研究）争专题研究）/户型户型- -总价关系总价关系/创创新方向新方向本次报告的基本思路本次报告的基本思路对目标的研究对目标的研究总体规划的最终建议总体规划的最终建议命题（命题（3 3个月销售回款个月销售回款1.5-21.5-2亿亿元）元）/命题实现的前提（惠州高档命题实现的前提（惠州高档大盘研究）大盘研究） 产品设计建议产品设计建

2、议总体规划的最终建议总体规划的最终建议产品配比产品配比/ /设计建议设计建议市场参考（客户专题研究、竞市场参考（客户专题研究、竞争专题研究）争专题研究）/户型户型- -总价关系总价关系/创创新方向新方向总体规划的最终建议总体规划的最终建议产品配比产品配比/ /设计建议设计建议本报告是严格保密的。数字化快进快出策略：数字化快进快出策略：一个命题l3个月销售回款个月销售回款1.5-2个亿个亿项目至少启动4万平米月均销售速度需要达到80套/月基于此命题下的项目要求：基于此命题下的项目要求：本报告是严格保密的。“开盘开盘3 3个月回笼个月回笼1.5-21.5-2个亿的资金个亿的资金”在惠州市场将是突破

3、性的举措；在惠州市场将是突破性的举措；基于惠州市场的这一命题能否成立？惠州高档大盘研究合生帝景湾合生帝景湾l一期启动一期启动5 5万万平米平米，总计约，总计约200200套套l开盘开盘3 3个月个月实现销售实现销售120120套套，销售金额近销售金额近1.251.25亿亿荷兰水乡荷兰水乡l一期开发约一期开发约1010万平米万平米，总计约总计约600600套套l6969套套洋房实现快速销售，销售洋房实现快速销售，销售金额近金额近60006000万万；一年一年内内9090套套复复式基本销售完毕式基本销售完毕数字化快进快出策略：数字化快进快出策略：一个命题本报告是严格保密的。帝景湾一期推售进度帝景湾

4、一期推售进度时时 间间 轴轴2004.122004.122005.09.112005.09.11举行开工典举行开工典礼礼解筹开盘解筹开盘20062006年年竣工入伙竣工入伙销销 售售 率率建设中n首期产品均价预计在53005800元/m2（首期产品最终实现均价在5700元/平米左右）。营销活动营销活动营销节点营销节点n“创建惠州和谐人居模式”圆桌论坛 ，邀请省市有关专家就惠州的地理、人文与近年来房地产市场的发展等进行了研讨。 2005.7.12005.7.1内部认购内部认购认筹约150张惠州高档大盘研究：合生帝景湾合生帝景湾 开盘开盘3 3个月实现销售个月实现销售120120套，销售金额近套，

5、销售金额近1.251.25亿！亿！惠州高档大盘研究：合生帝景湾合生帝景湾畅销因素研究：畅销因素研究：企业品牌企业品牌合升集团，国内一线开发商！合升集团，国内一线开发商！产品品质高产品品质高复制广州合生，建筑细节到位，复制广州合生，建筑细节到位，品质感到位，成为惠州市场的标杆树立者。品质感到位，成为惠州市场的标杆树立者。高形象高形象惠州地标惠州地标 皇家欧洲城！皇家欧洲城！提前渗透提前渗透至至20042004年拍下土地后就开始渗透市年拍下土地后就开始渗透市场，渗透期长达半年以上。场，渗透期长达半年以上。大力推广大力推广占领主流市场媒体，户外广告、报占领主流市场媒体，户外广告、报纸等多点出击，几乎

6、一夜倾城。纸等多点出击，几乎一夜倾城。渠道资源渠道资源整合各项渠道资源，合生广州老客整合各项渠道资源，合生广州老客户成交近户成交近8080套，惠州韩国企业客户成交近套，惠州韩国企业客户成交近2020套。套。展示到位展示到位在样板房、大堂、社区入口等基本在样板房、大堂、社区入口等基本展示区未到位前成交不多，而到位后迅速放量。展示区未到位前成交不多，而到位后迅速放量。高调推广高调推广/ /全城覆盖全城覆盖：2005年帝景湾的广告推广费预算超过150万元！报纸名称标题发行日期版面名称备注惠州速递惠州顶级豪宅合生帝景湾盛大亮相2005-09-15惠州楼市软文南方都市报合生帝景湾开创惠州豪宅时代2005

7、-09-15广告帝景湾豪华样板房现已完美呈现，敬请预约品尝惠州日报阿波罗太阳神揭幕2005-09-12头版 惠州日报合生帝景湾开创惠州豪宅时代2005-09-09广告 惠州日报合生帝景湾 开创惠州豪宅时代2005-04-29国际新闻 惠州日报打造惠州首席豪华住宅小区2004-12-10楼市背景软文广东省目前最大广告牌：广东省目前最大广告牌：年初巨幅围墙广告，其尺寸为12（高）280米（长），总面积3360平方米 。粤东最大的霓虹灯字：粤东最大的霓虹灯字：东江边合生帝景湾五个大字，每个字尺寸为15米（高）12米（宽），单字面积达到180平方米2005年9月15日南方都市报整彩版南方都市报整彩版江

8、北文昌一路灯杆旗江北文昌一路灯杆旗（销售中心门口）惠州高档大盘研究：合生帝景湾合生帝景湾展示到位展示到位/ /品质感强：社区入口、销售中心、大堂品质感强：社区入口、销售中心、大堂 、样板房等、样板房等左图：中式样板房主要突出品位、贵气。主要运用元素有：紫檀、红木家私、动物毛装饰毯、灯饰等。右图：欧式样板房主要突出豪气。主要运用元素有：欧式家私、灯饰等。惠州高档大盘研究：合生帝景湾合生帝景湾荷兰水乡畅销因素研究：畅销因素研究：稀缺性产品稀缺性产品/ /产品创新产品创新叠拼复式单位，市场叠拼复式单位，市场首创。首创。提前渗透提前渗透项目动工时在惠州大剧院还举行了项目动工时在惠州大剧院还举行了楼盘宣

9、传晚会，陈鲁豫担任晚会司仪楼盘宣传晚会，陈鲁豫担任晚会司仪 。大力推广大力推广全城覆盖，占领主流市场媒体，户全城覆盖，占领主流市场媒体，户外广告、报纸等多点出击，持续时间长。外广告、报纸等多点出击，持续时间长。渠道资源渠道资源惠东客户为小孩上学购房较多。惠东客户为小孩上学购房较多。展示到位展示到位在沿江绿化、大堂、社区入口等基在沿江绿化、大堂、社区入口等基本展示区未到位前成交不多，而到位后迅速放量。本展示区未到位前成交不多，而到位后迅速放量。惠州高档大盘研究：荷兰水乡荷兰水乡本报告是严格保密的。荷兰水乡荷兰水乡惠州高档大盘研究：荷兰水乡荷兰水乡04.8.2004.8.2004.11.2804.

10、11.28选房05.12.3105.12.31入伙营销节点营销活动n2.21工地动工,奠基仪式，梁天担任司仪；在惠州大剧院还举行了楼盘宣传晚会，陈鲁豫担任晚会司仪 n 5月1日-7日，光耀荷兰水乡开盘庆典暨荷兰水乡文化艺术节 n8.20vip发售暨“中国生态住宅”授牌仪式 ;”荷兰会”启动n9月7日，惠州市首届“颂歌献给党，彩笔写惠州光耀杯全市中小学师生征文大赛” n9.17“光耀荷兰水乡杯”首届声乐艺术节 n11.13珠海北师大分校游 05.5.105.5.1开盘vip认筹n05.1.21，北京师范大学珠海分校惠州附属学校奠基仪式 n05.2光耀荷兰水乡协办数码新视界首届全国数码影像创意摄影

11、作品大赛 销售情况10001000元元/ /张，享受张，享受8585折优惠折优惠认筹数量约认筹数量约500500张，张，vipvip卡卡权益无截止日期权益无截止日期均价均价28002800元元/ /，当天解筹约当天解筹约3030套套开盘后每月销售约开盘后每月销售约3030套左右套左右8月中脱外墙售楼处、江滨公园、工程样板房项目目前项目目前销售率在销售率在90%90%以上以上 69 69套洋房实现快速销售，销售金额近套洋房实现快速销售，销售金额近60006000万！一年内万！一年内9090套复式基本销售完毕！套复式基本销售完毕！展示到位展示到位开盘展示售楼处、工程样板房、江滨公园调性与产品定开盘

12、展示售楼处、工程样板房、江滨公园调性与产品定位相符。位相符。logo售楼处模型分展场广告牌江滨公园荷兰水乡惠州高档大盘研究：荷兰水乡荷兰水乡提前渗透、大力推广。提前渗透、大力推广。各种形式的大型公众见面会各种形式的大型公众见面会惠州高档大盘研究：荷兰水乡荷兰水乡主流媒体，全城覆盖主流媒体，全城覆盖软文软文/ /报广报广惠州高档大盘研究：荷兰水乡荷兰水乡本报告是严格保密的。持续的广告持续的广告/ /主题集中主题集中以教育地产为主要推广方向以教育地产为主要推广方向惠州高档大盘研究：荷兰水乡荷兰水乡报纸名称标题发行日期版面名称惠州日报荷兰水乡首日热销183套2004-12-02头版惠州日报惠州地产奇

13、迹：荷兰水乡首日热销183套2004-12-02文化娱乐惠州日报追梦百年师大，许孩子一个未来；11月28日荷兰水乡优先选房！2004-11-26广告惠州日报惠州地产呼唤品牌教育2004-11-26教育地产惠州日报感受百年师大，情定荷兰水乡2004-11-26教育地产南方都市报许孩子一个未来2004-11-11彻底报道惠州日报成就理想生活，情定荷兰水乡2004-11-05广告南方都市报荷兰水乡获中国生态住宅称号2004-09-02地产新闻惠州日报荷兰水乡荣获国家建设部“中国生态住宅”示范社区大奖2004-08-27国际新闻惠州日报销售、服务热线2004-08-27奥运特刊楼盘前期推广以”生态住宅

14、”作为主题选房期间楼盘推广主题为”品牌教育地产”本报告是严格保密的。报纸名称标题发行日期版面名称惠州日报欢乐中秋，欢乐送2005-08-18头版惠州日报为舒适生活重新定义2005-07-29楼市看盘惠州日报3大专属价值领跑惠州人民2005-07-22家电周刊惠州日报光耀荷兰水乡祝第十届全国“华罗庚金杯少年数学邀请赛总决赛圆满成功！”2005-07-17聚焦华罗庚金杯赛惠州日报荷兰水乡有可以跳舞的大阳台2005-07-08楼市看盘惠州日报荷兰水乡：风华正茂时2005-07-01楼市业界惠州日报40万m2荷兰水乡全城热销中2005-06-16名盘靓车惠日/南都惠州附属学校（小学部）今年9月1日开学

15、，现正接受小学1-5年级报名2005-05-11/17/24/31头版惠州日报荷兰文化艺术节 光耀荷兰水乡51现楼开盘 2005-04-28广告石化速递追梦百年师大，许孩子一个未来！2005-04-15石化速递惠州日报北师大惠州附属学校9月1日开学2005-04-08楼市看盘惠州日报荷兰水乡：关注生态健康2005-04-01楼市周刊惠州日报荷兰水乡：精品是这样炼成的2005-03-25楼市看盘惠州日报追梦百年师大，许孩子一个未来-贺北师大惠州实验学校隆重奠基，现已开始动工。2005-03-04文化娱乐惠州日报朝鲜演员轻舞飞扬荷兰水乡2005-01-07楼市看盘选房后,近半年的时间主打教育地产开

16、盘后,主题围绕产品介绍展开,较为混乱,并未结合项目的销售惠州高档大盘研究：荷兰水乡荷兰水乡本报告是严格保密的。概念和定位远离对手概念和定位远离对手；物业类型稀缺；物业类型稀缺；产品全面领先；产品全面领先；展示到位展示到位/ /大力推广；大力推广；惠州高档大盘研究：结论结论惠州市场高档大盘实现快速销售（惠州市场高档大盘实现快速销售（3 3个月内回款超过个月内回款超过1.21.2亿）必亿）必须基于以下前提：须基于以下前提：基于06年的惠州市场，本项目如何满足这些前提？相关专题研究（客户专题/竞争专题）本报告是严格保密的。价值最大化价值最大化/可持续发展可持续发展价值最大化价值最大化/可持续发展可持续发展价值最大化价值最大化/可持续发展可持续发展市场参考（客户专题研究、竞市场参考（客户专题研究、竞争专题研究）争专题研究）/户型户型- -总价关系总价关系/创创新方向新方向本次报告的基本思路本次报告