lp地籍与房产测量

1、复习要点：了解熟悉重要 第一章 绪论地籍的含义、功能、类别1、含义：地籍是指由国家监管的、以土地权属为核心、以地块为基础的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等土地基本信息的集合，用图、数、表等形式表示。2、功能：(1)地理性功能。地籍所包含的地籍图集和相关的几何数据，精确和完整地表达了全部地块之间在空间上的相互关系。这种功能是实现地籍多用途的重要原因之一。(2)经济功能。地籍最古老的目的就是用于土地税费的征收。利用地籍提供的土地及附着物的状况，结合有关法律、法规，为以土地及其附着物为标的物的经济活动（如土地的有偿出让、转让，土地和房地产税费的征收，防止房地产市场的投机活动等）提供

2、准确、可靠的基础资料。 (3)产权保护功能。地籍调查和管理是国家政策支持下的依法行政行为，地籍能为在以土地及其附着物为标的物的产权活动中提供法律性的证明材料，保护土地所有者和土地使用者的合法权益。(4)土地利用管理功能。土地的数量、质量及其分布和变化规律是组织土地利用、编制土地利用规划的基础资料。 (5)决策功能。地籍是国家编制国民经济计划，制定各项规划的基本依据，是组织工农业生产和进行各项建设的基础。(6)管理功能。地籍存在地理性功能和决策功能，以土地及其附着物为研究对象的科学研究和管理等部门可充分利用地籍资料为他们的工作服务。3、类别：(1)按地籍的用途划分：地籍可分为税收地籍、产权地籍和

3、现代地籍。 (2)按地籍的特点和任务划分：地籍可分为初始地籍和日常地籍。 (3)按城乡土地的不同特点划分：地籍可分为城镇地籍和农村地籍。地籍调查、地籍测量的含义与区别1、地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。其基本内容是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况等。 地籍调查是遵照国家的法律规定，对土地及其附着物的权属、数量、质量和利用现状等基本情况进行的调查。2、在进行地籍测量之前，必须进行地籍调查，即调查土地及其附着物的社会、经济和法律方面的信息，在实地确认土地及其附着物的权属界址和利用状况，并填写地籍调查表，为土地及其附着物的精确定位、面积测算等地籍测量工作提供基础资

4、料。初始地籍、日常地籍初始地籍：是指在某一定时期内，对其行政辖区范围内全部土地进行全面调查后，建立的新的土地清册。日常地籍：是针对土地及其附着物的权属、位置、数量、质量、利用状况的变化，以初始地籍为基础进行修正、补充和更新的地籍。地籍的发展阶段1、西方地籍的发展历程：18世界前：地籍出现，税收地籍18世纪：测量技术出现，绘制地籍图，税务体系成熟19世纪：产权地籍20世界：现代地籍2、我国地籍与地籍测量的发展：商、周时代“井田制”春秋中叶田赋和土地调查制成簿册唐朝杨炎推行“两税法”宋代方田法、经界法、推排法。明代鱼鳞图册制度（里程碑）民国初期至解放初期产权地籍20 世纪 80 年代中期正式开展地

5、籍测量第二章 土地权属调查土地权属（土地使用权和土地所有权）土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性完全权利。土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。宗地、地块、图斑、丘的联系与区别地块是可辨认出同类属性的最小土地单元。根据不同的目的确定“同类属性”的内涵，对地块有着不同的理解：1、如某地块具有（权利上）法律上的同一性，则称为宗地（丘）。2、具有利用类别上的同一性，则称分类地块，在土地利用现状调查中，称图斑；3、具有质量上的统一性，则称均质地域；4、受特别保护的耕地，则叫农田

6、保护区或基本农田保护区。宗地是指有权属界线封闭的独立权属单元。或宗地是被权属界线封闭的地块。它具有固定的位置和明确的权利边界，并可同时辨认出确定的利用类型、质量和时态等土地基本要素。内涵如下：1、宗地是一个“地块”， 具有在空间上的连续性；2、空间位置是固定的，边界是明确的；3、通过把土地的权利、利用类型、质量和时态等土地基本要素组成一个集合的“同类属性”，来标识宗地的空间位置。土地权利证书的确认单位集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发土地权利证书，确认所有权和使用权。 国有土地，由县级或县级以上人民政府登记造册，核发土地使用权证书，确认使用权。土地权属的确认方式所谓土地权属的确认(简

7、称确权)是指依照法律对土地权属状况的认定，包括土地所有权和土地使用权的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等的认定。一般方式：确权工作由当地政府授权的土地管理部门的主持，土地权属主(或授权指界人)、相邻土地权属主(或授权指界人)、地籍调查员和其他必要人员都必须到现场。具体的确认方式如下：(1) 文件确认。它是根据权属主所出示并被现行法律所认可的文件来确定土地使用权或所有权的归属，这是一种较规范的土地权属认定手段，城镇土地使用权的确认大多用此方法。 (2) 惯用确认。它主要是对若干年以来没有争议的惯用土地边界进行认定的一种方法，是一种非规范化的权属认定手段，主要适用于农村和城市郊区。在使用这种认

8、定方法时，为防止错误发生，要注意以下几点：一是尊重历史，实事求是，二是注意四邻认可，指界签字，三是不违背现行法规政策。(3) 协商确认。当确权所需文件不详，或认识不一致时，本着团结、互谅的精神，由各方协商，对土地权属进行认定。 (4) 仲裁确认。在有争议而达不成协议的情况下，双方都能出示有关文件而又互不相让的情况下，应充分听取土地权属各方的申述，实事求是地、合理地进行裁决，不服从裁决者，可以向法院申诉，通过法律程序解决。宗地草图宗地草图是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地草编记录。第三章 土地利用现状分类三种土地分类体系按照统一规定的原则和分类标志，将分类土地有规律分层次地排列组合在

9、一起，就叫做土地分类体系（或土地分类系统）我国运用较多土地分类体系分三种：土地自然分类体系、土地评价分类体系、土地利用分类体系(一) 土地自然分类体系主要依据土地自然特性的差异性分类，可以依据土地的某一自然特性分类，也可以依据土地的自然综合特性分类。 (二) 土地评价分类体系主要依据土地的经济特性，如土地的生产力水平、土地质量、土地生产潜力等进行分类。 (三) 土地利用分类体系主要依据土地的综合特性(包括土地的自然特性及社会经济特性)进行分类。土地利用现状分类就是属于其中的一种分类形式。土地分等定级方法农用地分等方法：因素法、样地法农用地定级方法：因素法、样地法、修正法 实际工作中，分等常使用

10、因素法，分级常使用修正法。城镇土地等级方法主要三种：多因素综合评定法、级差收益测算评定法、地价分区定级法土地利用现状分类的标准1.统一性。（1）为适应土地管理的需要，1984年制定的土地利用现状调查技术规程将土地利用现状分为8大类，46个二级类。（2）1989年为城镇地籍管理的需要，将城镇土地分为10个一级类，24个二级类。（3）2002年以后采用全国土地分类(试行)标准，新分类对土地利用现状分类及含义作了明确规定，全国统一定为3个一级地类，15个二级地类，71个三级类，分类和编码均不得随意更改、增删、合并，以保证全国土地的统一管理和调查成果的汇总统计及应用。2.科学性。以调查时的实际用途为分

11、类标志，归纳共同性，区分差异性，采用从大到小、从综合到单一的逐级细分发多层续分法。具体要求包括：（1）按土地利用的综合性差异划分大类，然后按单一性差异逐级细分。 （2）同一级的类型要坚持统一的分类标准。 （3）分类层次要鲜明，从属关系要明确。 （4）同一种地类，只能在一个大类中出现，不能同时在两个大类中并存。3.实用性。为便于实际运用，运用土地分类标志应易于掌握，分类含义力求准确，层次尽量减少，命名讲究科学并照顾习惯称谓。如我国当前使用的全国土地分类（试行）中，一级分类主要依据土地用途管制的要求，二级分类主要依据土地的实际用途，三级分类侧重土地的利用方式、经营特点及覆盖特征等。土地利用现状调查

12、的详查和概查土地利用现状调查是指为查清现状用地的数量及其分布而进行的土地资源调查。土地利用现状调查分概查和详查两种。概查是为满足国家编制国民经济长远规划、制定农业区划和农业生产规划的急需而进行的土地利用现状调查。详查是为国家计划部门、统计部门提供各类土地详细、准确的数据，为土地管理部门提供基础资料而进行的调查。一般情况下，城镇土地利用现状调查随城镇土地使用权调查同步进行。土地利用动态遥感监测的意义土地利用动态遥感监测是以土地利用调查的数据及图件为基础，运用遥感图像处理与识别技术，从遥感图像上提取变化信息，从而达到对土地利用变化情况进行及时的、直接的、客观的定期监测，核查土地利用总体规划及年度用

13、地计划的执行情况，并重点检查每年土地变更调查汇总数据，为国家宏观决策提供比较可靠、准确的土地利用变化情况，同时对违法或涉嫌违法用地的地区及其他特定目标等进行快速的日常监测，从而为违法用地的查处以及突发事件的处理提供依据。遥感监测具有速度快、精度高、范围广等特点，并且能为国土资源管理工作提供基于事实影像的、可精确测量的、可作为基础信息的土地利用动态监测结果。第四章 土地等级调查概述城镇土地分等定级方法主要三种：多因素综合评定法、级差收益测算评定法、地价分区定级法1.多因素综合评定法通过对城市土地社在会经济活动中所表现的各种特征进行综合分析，解释土地使用价值或价值及其在空间分布的差异，并以此划分土

14、地级别的方法。其指导思想是从影响土地的使用价值或质量的原因着手。2.级差收益测算法通过级差收益确定土地级别的方法。其指导思想是从土地的产出（企业利润）入手，认为土地界别有土地的级差收益体现。3.地价分区定级法直接从土地收益的还原量（地价）出发，根据地价水平高低在地域空间上划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。土地自然属性（一）地形地貌调查1.地貌类型：如山地、丘陵、平原等2.坡度：坡度指地面两点间高差与水平距离之比。3.坡向：坡向（即坡地的朝向）是坡地接收太阳辐射的基本条件。4.绝对高度（海拔高程）：绝对高度在我国是指距黄海平均海水面的高度。5.高差：高差表示地面上两点间的高程上的差值

15、。（二）土壤调查土壤性状是土地性状的主要构成部分。其主要目的是反映土地的肥力。其调查的主要项目是：土壤质地、土层厚度及构造、土壤养分、土壤酸碱度和土壤侵蚀等。（三）农业气候调查 其主要内容包括：光照强度、水分、热量等要素。（四）植被调查 主要清查植被群落、覆盖度、草层高度、产草量、草质以及利用程度。土地性状调查的含义土地性状调查是指对土地性状指标的调查，包括土地自然属性及社会经济属性的调查。土地等级体系中等别与级别（一）城镇土地等级体系工作对象：城镇规划区内的全部土地及独立工矿区土地城镇土地等级体系：土地治理采用“等”和“级”两个层次的划分体系。城镇土地等别反映城镇之间土地质量的差异。城镇土地

16、级别反映城镇内部土地质量的差异。城镇土地等别：将各个城镇看做一个点，研究整个城镇在各种社会经济、自然、区位条件影响下，从整体上表现出的土地质量差异。城镇土地级别：分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率条件得到收益的差异，并据此划分出土地的级别高低。其顺序是在各城镇内部统一排列的。一般规定：大城市：510级，中等城市：47级，小城市以下：35级工作对象：农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划内的永久性林地、牧草地和水域。（二）农用地等级体系农用地也是采用“等”和“级”两个层级划分体系。农用地等别的划分是依据土地治理稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地

17、质量综合评定。农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。农用地分等成果在全国范围内具有可比性。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。城市地分等定级的方法体系农用地分等定级的方法体系农用地分等方法：因素法、样地法农用地定级方法：因素法、样地法、修正法 实际工作中，分

18、等常使用因素法，分级常使用修正法。土地税收土地税收是国家税收的一种，是以国家以土地为征税对象，凭借政治力，从土地权属主手中无偿地强制性取得部分土地收益的一种税种。第五章 地籍控制测量地籍控制测量的原则1、地籍控制测量是根据界址点和地籍图的精度要求，视测区范围的大小、测区内现存控制点数量和等级等情况，按测量的基本原则和精度要求进行技术设计、选点、埋石、野外观测、数据处理等测量工作。2、原则：地籍控制点是进行地籍测量和测绘地籍图的依据。地籍控制测量必须遵循从整体到局部、由高级到低级分级控制的原则。地籍基本控制测量 实施方案：三角网（锁）、测边网、导线网和GPS相对定位测量网 实施等级：一、二、三、

19、四等和一、二级地籍图根控制测量 实施方案：在地籍基本控制网基础上，采用导线网和GPS相对定位测量网。 实施等级：一、二级地籍控制测量的精度地籍控制测量的精度是以界址点的精度和地籍图的精度为依据而制定的。地籍图根控制点的精度与地籍图的比例尺无关，通常以实地界址点坐标精度为准。（区别于普通地形图图根控制点的精度与比例尺精度相关。）高斯投影变形超限的划分与处理方法为减少因长度变形而引起的误差，一般采用如下方法：（1）若因测区地面平均高程引起的变形大于2.5cm/km时，则采用测区平均高程面作为归算面以减少变形，这是因为Hm值变得很小，由公式可知，S必然也很小。（2）若因测区偏离中央子午线而引起的投影

20、变形大于2.5cm/km时，则应选择测区中央的某一子午线为投影带的中央子午线，带宽为3，由此建立的投影带称为任意投影带。第六章 界址测量界址点界址点是指宗地权属界线的转折点，即拐点，它是标定宗地权属界线的重要标志。一块土地周围的界址点确定了，则其位置、形状、面积和权属界线也就确定了。角度交会（前方交会）（图和公式）角度交会法（前方交会）：站在两个测站上分别对同一界址点进行角度观测。角度交会法一般适用于在测站上能看见界址点位置，但无法测量出测站点至界址点的距离。交会角P应在30150的范围内。A、B两测站点可以是基本控制点或图根控制点。距离交会（图和公式）距离交会法：站在两个测站上分别对同一界址

21、点进行测距。交会法的图形顶点编号应按顺时针方向排列，即按B、P、A的顺序。要求交会角P在30150间 第七章 地籍图测绘地籍图的类别1、按表示的内容分为：基本地籍图和专题地籍图，2、按城乡地域的差别分为：农村地籍图和城镇地籍图，3、按图的表达方式分为：模拟地籍图和数字地籍图，4、按用途可为：税收地籍图、产权地籍图和多用途地籍图；5、按图幅的形式分为：分幅地籍图和地籍岛图 6、我国现在主要测绘制作的有城镇地籍图、宗地图、农村居民地地籍图、土地利用现状图、土地所有权属图等地籍要素的内容(1)界址：包括各级行政界址和土地权属界址。 (2)地籍要素编号：包括街道号、街坊 号、宗地号或地块号、房屋栋号、

22、土地利用分类代码、土地等级等，分别注记在所属范围内的适中位置，当被图幅分割时应分别进行注记。 (3)土地座落：由行政区名、街道名(或地名)及门牌号组成。门牌号除在街道首尾及拐弯处注记外，其余可跳号注记。(4) 土地权属主名称：选择较大宗地注记土地权属主名称。地籍图的比例尺概念及其计算1.依据：繁华程度和土地价值、建设密度和细部粗度、比例尺的选择与测量方法2.我国地籍图的比例尺系列城镇地区：1500 11000 12000农村地区：15000 11万 12.5万 15万农村居民地：11000或 12000宗地图的概念、作用宗地图是以宗地为单位编绘的地籍图，依照一定的比例尺制作成的反映宗地实际位置

23、和有关情况的一种图件。作用：(1) 宗地图是土地证上的附图，是土地所有者或使用者对土地的使用或拥有有可靠的法律保证； (2) 是处理土地权属问题的具有法律效力的图件； (3) 在变更地籍测绘中，通过对这些数据的检核与修改，可以较快地完成地块的分割与合并等工作，直观地反映了宗地变更的相互关系，便于日常地籍管理。第八章 房地产测量概述房地产测量的基本任务房地产测绘对房屋及其用地必须测定位置（定位），调查其所有权或使用权的性质（定性），测定其范围和界线（定界），更重要的是测算其面积（定量），调查测定评估其质量（定质）和它所在级差土地上的价值（定价）。房地产测量的分类房地产测量可分为房地产基础测量和房

24、地产项目测量。房地产基础测量：指在一个城市或者一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，并测绘房地产的基础图纸房地产分幅平面图。房地产项目测量：指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中涉及相关图表的测绘活动。房地产测量与普通测量之间的联系与区别房地产测量是房地产管理的重要基础性工作，为房屋权属登记，产权产籍管理提供准确有效的房地产测量数据，准确而完整的房地产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍、保障产权人合法权益的重要依据。1、测绘内容的区别普通测量是依据一定比例尺对地物地貌平面位置及其高程进行表述，且对高程测量要求相对较高。房地产测绘内容主要是房屋、房屋用地及其附

25、属设施有关的房产要素测量，对高程一般不做要求。房产图不仅表示房产要素空间位置信息，还要表述房产要素属性信息。、2、成果产品的区别普通地形测量主要提供各种比例尺的分幅地形图。房地产测绘不仅提供分幅图、分丘图、分层分户平面图、房产证附图等多种房产图集，提供房屋测绘数据调查表、房屋用地调查表、房屋面积计算书等各种房产数据集，房地产测量成果产品无论在种类上，还是数量上都要比普通地形测量多。3、测图比例尺的区别普通地形测量包括各种不同的比例尺地形图测绘，图幅规格可为50cm50cm或40cm50cm。房地产测量包括分幅图、分丘图、分层分户平面图、房产证附图等多种图件测量，比例尺也各有不同，但图幅规格只允

26、许采用50cm50cm。分幅图1:500、1:1000分丘图1:200、1:500、1:1000房产证附图 1:2004、成果效用的区别普通地形测量成果在社会服务方面具有重要作用，为城市规划、管理、各种工程提供基础图件，多为社会性公益事业服务，但一般不具备法律作用。房地产测量成果不仅在财经方面，社会服务方面具备重要作用，而且直接面对产权人。测绘成果一经房产管理部门确权发证即具备法律效力，是处理产权纠纷的依据，责任重大。5、测量精度的区别普通地形测量，图根点相对与起算点的点位中误差不超过图上0.1mm。最大比例尺1:500地形图，点位中误差不超过0.05m。房地产测量末级相邻基本控制点的相对中误

27、差不超过0.025m，点位中误差不超过0.018m。房地产测量的精度要明显高于普通地信测量的精度要求，且对房产要素间的相对精度要求更高。6、测量周期的区别普通地形测量周期较长：一般为510年房地产测量包括初始测量、变更测量两种。按需测量，随时随地及时进行变更测量。（周期不定）7、检查与验收标准的区别普通地形图检查验收执行测绘产品检查验收规定房地产成果检查验收执行房产测量规范8、对从业人员素质要求的区别：（1）要求熟练的测绘技术（2）熟悉房地产政策、法规总之，普通地形测量对自然属性反映比较全面，社会属性反映简单，房地产测量对社会属性反应比较丰富全面。房地产测量与地籍测量之间的联系与区别联系与区别

28、：在我国，由于机构设置关系，划分为房地产测量和地籍测量，这两门学科具有一定的交叉和重叠。房地产测量偏重于房屋（微观）地籍测量偏重于大面积土地（宏观）在图面上的反映，一个侧重反映房屋要素，一个侧重反应地籍要素。这两者可以统称为不动产测量与管理房地产测量术语1.房屋面积测量：房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、套内建筑面积、使用面积、共有建筑面积、产权面积等的测量与计算。房屋建筑面积测量计算分幢进行。2.房屋建筑面积：房屋外墙(柱)勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上(含2.20米，以下同)，有上盖，结构牢固的永久性建筑。由

29、专有建筑面积、共有建筑面积、公有建筑面积组成。3.专有建筑面积：指在构造上能明确区分，具有排他性，可独立使用的单元房屋，是套门范围内单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于套内建筑面积。4.共有建筑面积：各幢内产权人共同占有或共同使用的建筑面积。5.公有建筑面积：小区业主共同占有或共同使用的不进行分摊的建筑面积。6.房屋产权面积：产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。7.套内建筑面积：房屋套内范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括房屋使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。在房地产销售过程中也称之为实用面积。此面积除以本单元建

30、筑面积称为实用率或得房率。8.共有分摊面积：整幢房屋的共有建筑面积通过分摊计算分摊到各产权单元的面积。9.房屋使用面积：房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。内墙面装饰厚度计入使用面积。10.套内墙体面积：套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按墙体中线内半墙水平投影面积计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。11.套内阳台面积：套内阳台面积是指阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。12.预售测量：房屋竣工前，依据经政府行政主管部门核

31、准的建筑施工图纸所进行的房屋建筑面积测量。用于房地产项目的预售审批及销售。与业主签订预售合同后即称为合同约定面积。13.竣工测量：房屋竣工后，利用测绘仪器对房屋所进行的实际测量，从而确定房屋建筑面积的工作。用于房地产权初始登记和转移登记、建设工程的规划验收、地价核算。登记确权后即为房屋产权面积。14.现状测量：为了旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续的需要，依据房屋现状进行的房屋建筑面积测量计算，出具的建筑面积为现状面积。15.变更测量：变更测量一般指一幢建筑，在完成第一次房屋建筑面积测量之后，因建筑的改建或扩建、建筑功能的改变、建筑内部空间划分修改、一户或多户专有面积的权属界线变

32、更、或建筑的相关属性更改等涉及权界调整和面积增减变化等而重新进行的房屋建筑面积测量。16.分割测量：依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测量计算。分割测量属于变更测量的一种。17.功能区：根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围而划分的区域称为功能区。上一级功能区下可再分为几个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。18建设用地面积：经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。19总建筑面积：建设用地范围内单幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。20房屋占地面积：是指房屋底层外墙(包括柱、

33、廊、门、阳台)外围水平投影面积。21建筑容积率：在建设用地范围内，总建筑面积与建设用地面积的比率。22建筑密度：建设用地范围内所有房屋占地面积之和与建设用地面积的比率。23.房屋要素：由幢号、产别、结构、层数、建成年代、房屋边长、阳台尺寸、房屋用途、建筑面积等组成。24.房产要素：房产要素包括行政境界、房产区号、房产分区号、丘号、丘支号、房产权号、用地分类代码、房屋要素等。25.红线：指在城市规划中确定的建筑用地和道路用地的界线。任何建筑物、构筑物都不得超出这个界线。图纸上常以红色线条表示，故称“红线”，建设项目施工前，需请规划部门去现场画红线，然后才能正式动工。第九章 房地产产权产籍管理基础

34、房地产登记制度类型1契据登记制（又称对抗要件主义）契据登记制的理论基础是对抗要件主义。房地产产权的设立、变更、转让在当事人订立合约时即可生效，以契约为生效条件，不以登记为生效条件。契据登记只有公示力而无公信力，登记仅作为对抗第三人的要件。不经登记，只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。政府设专门机构，对经当事人订立的不动产转让契约所载内容，在专设的簿册上进行登记。登记机关对登记的申请只采取形式审查，即契约和申请登记的手续是否完备，对登记的内容，即契据内容是否完整，不作实质性的审查。登记无强制性，不发权利证书。此制施行于法国、意大利、比利时、西班牙、挪威、日本、丹麦、葡萄牙、巴西等国家。2产

35、权登记制（又称登记要件主义）当事人订立的合同效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力。未经登记，不产生效力。将登记作为房地产成立的要件，所以又称登记要件主义。产权登记制又分为权利登记制和托伦斯登记制两种。我国采用的房地产登记制度类型城市房屋权属登记管理办法中规定房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记六类。物权法颁布实施后，又新增了几种新型登记类型，如更正登记、异议登记、预告登记等。在日常管理中，大量的是初始登记、转移登记和他项权利登记。1总登记：总登记是一种针对辖区内

36、所有不动产进行的一种普遍性和基础性的登记活动。2初始登记：不动产权利人就新取得的不动产权利第一次向登记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。此时发放房屋所有权证大照。3转移登记：购买商品房；房屋买卖；房屋转让；购买房改房；回迁房屋。4变更登记：初始登记后，不动产因各种法律行为和客观情况而发生标的物分割或合并、产权的移转或限制等变化，而向登记机关提出申请，要求变更登记记载事项或原有权利而发生的登记，我们称为不动产变更登记。变更登记是变动产权获得保障的基本制度，通过登记，公示原权利人丧失权利和新权利人取得权利。5注销登记：注销登记是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭，登记机关依法注销其登记簿上

37、的权利的一种登记。注销登记是不动产登记制度的重要组成部分。在不动产登记制度中从总登记、申请初始登记，到变更登记，再到注销登记，是本次登记的完整过程。其他登记是这期间的特殊登记形式。6更正登记：更正登记是对不正确的登记行为或内容进行更正的登记程序。在繁复的登记过程中，利状或其他内容与实际状态不相符合时，登记簿上的登记即为不正确登记。更正登记就是针对不正确登记所设立。权利人或利害关系人可申请更正登记，或登记机关依法直接更正。7异议登记：指利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。申

38、请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失败。8预告登记：是为了保全一项请求而进行的不动产登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。9他项权利登记：房屋抵押或典当申请时要进行他项权利登记。抵押分为在建工程抵押、预售商品房抵押、存量房抵押。预售商品房抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预

39、售商品房抵押应当具备如下条件：1)预售商品房抵押的主体合法，即主体是购房人。2)商品房预售合同合法，即除必备合同合法的一般性原则外，还必须取得销预售许可证。3)抵押人贷款用途的合法性，即贷款必须用于购房使用，而不能用做它用。4)依法办理预售商品房抵押登记，这是世界各国统一的做法。土地使用权出让年限及届满的法律后果1、年限 (1)居住用地70年； (2)工业用地50年； (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； (4)商业、旅游、娱乐用地40年； (5)综合或者其他用地50年。2、届满 土地使用权出让按用途由国务院确定最高年限。住宅建设用地使用权期满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期满后

40、，土地使用者也可申请续期，经政府批准准予续期的，应当重新签订出让合同，并支付土地使用权出让金。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的归属，有约定的按约定，没有约定或者约定不明确的，由国家无偿取得。非住宅建设用地使用权期满后，存在两种情况：第一，当事人提出续期申请。该申请提出的前提条件是当事人提出续期应当至迟于届满前一年提出。第二，国家无偿收回土地使用权。根据上述法律的规定，如果土地使用人未申请续期或未按法定期限申请续期及申请获政府批准的，该幅土地的使用权由国家无偿收回。此时即产生该幅土地上的建筑物及其他附着物所有权的归属问题。根据物权法第一四十九条第二款的规定，此时，该土

41、地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的从约定。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。第十章 房地产调查房地产调查的内容房地产调查的内容包括：(1)房地产坐落调查。(2)房屋用地权界即丘界的调查。(3)房地产权属状况调查。(4)房产权界状况调查。(5)房屋状况调查。(6)地理名称和行政境界调查。房地产测量号房产测量号是产权产籍管理中非常重要的属性要索，它包括了街路号、丘号、幢号、层号、户号、地号等。它是登记发证、产籍档案管理和房产地理信息系统中非常重要的数据，是实现房产查询的重要依据。通过街路号、丘号、幢号、层号、户号可以直接定位到某一户，查询其各种信息，包括产权人信息和产权证

42、信息。丘号的基本编立方法（有房产分区 无房产分区）丘号是按照分丘原则划分房屋用地单元地块的编号。每一丘均应编号，且组合丘除编丘号外，各房屋用地单元还应分别编立丘支号。1）已进行房产区划分的丘编号丘的编号按市、市区、房产区、房产分区、丘五级进行丘号的编立。丘号编立格式如下： 市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号 (2位) (2位) (2位) (2位) (4位)丘号编立顺序，以房产分区为单位，从北到南、从西向东呈反“s”形编列。在变更测量或修补测量中，新增的丘号接原编号顺序连续编立。2）没有进行房产区划分的丘编号没有房产分区的区域，丘号以图幅为单位，从左至右，从上到下，用自然数

43、字0001、0002顺序按反“s”形编号。当丘跨越图幅时，按主门牌号所在的图幅编立丘号，其相邻图幅不另编丘号，以主门牌所在的图幅的编号加括号表示。无房地产分幅图的区域，丘号可暂不编列，以权属单元名称和坐落代替。待分幅图补测完成后，再统一编号。第十一章 房地产测绘与计算房产图的分类及其作用1、分类 按房产管理需要分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房产分层分户平面图。此外，因外业需要还绘制房产测量草图。2、作用 房产分幅图的作用：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分层分户图的基础。房产分丘图的作用：房产分丘图是房产分幅图的局部图，是反映本丘 内所有房屋及其

44、用地情况、权界位置、界址点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、房屋要素代码、权利状态等各项房地产要素，也是绘制和核发房产权证的基本图。房产分层分户图的作用：房产分层分户图是分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，是根据各户房屋的权属状况，对各户房屋的角落、层次、平面形状、各部位尺寸、阳台面积、墙体归属、权利状态、产权面积、共有分摊面积及其用地范围等各项房产要素进行表达，以明确毗邻房屋权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。房产测量草图的作用房产测量草图包括房产分幅测量草图和房产分层分户图测量草图。房产分幅测量草图是地块、建筑物、位置关系和房地产调查的实地

45、记录。房产分层分户图测量草图是产权人房屋的几何形状、边长及四至关系的实地记录。房产要素房产要素，包括：行政境界、房产区号、房产分区号、丘号、丘支号、房产权号、用地分类代码、房屋要素等。房产面积测算的概念及其规则1、概念 面积测算系指水平投影面积测算，包括房屋面积和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积按幢进行计算。房屋用地面积包括院地面积和占地面积。 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220m以上(含220m)的永久性建筑。2、规则 计算全部

46、建筑面积的范围a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在220m以上部位计算建筑面积。c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 220m以上的，按其水平投影面积计算。d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在220m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶 高度在220m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。计算一半建筑面积的范围a

47、)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。不计算建筑面积的范围a)层高小于220m以下的夹层、插层、技术层和层高小于220m的地下室和半地下室。b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c)房屋之间无上盖的架空通廊。d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

48、e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。面积计算的若干细则墙体面积计算：1、以主墙为准计算建筑面积 2、各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算 3、对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，墙体向内倾斜的，按据底板2.20m以上部位的 水平投影面积计算建筑面积。墙体向外倾斜，超出底板外延的，以其底板水平投影进行计算。 4、装饰性幕墙不计算建筑面积阳台面积计算：1、阳

49、台类型：凹阳台、凸阳台、复合型阳台 2、无顶盖、非永久性结构阳台、镂空顶盖、顶盖面积小于阳台围护结构水平投影面积 1/2时，均视为无顶盖阳台不计算建筑面积。 3、顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按其上盖水平投 影面积1/2计算建筑面积。房屋数据的采集房屋边长是计算房屋面积的主要依据，房屋边长数据的来源主要有两种形式：一是依据设计图纸，而是依据实测。根据边长数据来源的不同，将计算所得的面积分为“预测面积”和“实测面积”两类，“预测面积”的测绘称为预售测量；“实测面积”的测绘称为竣工测量。预售测量房屋数据采集：(1)从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对对应边进行校核，

50、对分段边长之和与总长度进行校核。校核不符时，应返回建设单位进行修正。(2)图纸尺寸经校核后可以直接采集。(3)房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。(4)局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的，应向建设单位说明，获取相应的数据。竣工测量房屋数据采集：(1)测量过程应遵循先整体后局部，先外后内的原则。(2)测量所得的边长数据应记录在边长记录手簿上或注记在草图上。(3)测点两端应选取房屋的相同参考点，测点位置一般应位于墙体10020cm高处。(4)测量时，测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态，测量边长要独立测量两次。(5)对于超过钢尺或测距仪测

51、程的组合边长，应保持各测段处于一条直线上。(6)参与计算房屋面积的边长数据要进行平差处理，相关数据之间不能相互矛盾。(7)为校核测量数据的正确性，提高测量结果的准确度，施测时应有多余观测。(8)测量所使用的仪器、钢尺等必须经过计量检定。房屋勘丈与分摊的原则、方法1. 只有一个权利人的宗地（独立宗）用地面积 、建筑占地面积 、其他面积 2. 共有使用权宗地 （组合宗）共有使用权面积 、权利人用地面积 、分摊基底面积 、分摊共用面积 、其他面积 权利人用地面积=分摊基底面积+分摊共用面积+权利人的其他面积 3. 分摊土地面积的原则：(1) 按合约分摊。 (2) 以房屋建筑面积按比例分摊。分摊时先分摊基底面积，然后再分摊公共面积。 4. 分摊土地面积的方法：(1)分摊基底面积(建筑占地面积)的计算式：(2)分摊共用面积的计算式 ：5. 当共用使用权宗地中部分权利人拥有自购花园时6. 一宗地中若具有不同土地类别且没有按类别划分宗地的 可从地形图、房地产现状图或者宗地图上图解测算并按建筑面积分摊，各类用地面积之和应等于总用地面积