GIS支持下的零售业商圈分析研究要点

1、GIS支持下的零售业商圈分析研究1 .有关商圈的基本理论零售业被称为“选址的产业”，选址的好坏是其成功的关键。零售 业选址的核心是商圈分析商圈的确定不仅可以帮助投资者确定最具投 资潜力的店址，还可以帮助零售业的经营者利用分析结果来调整经营战 略。所谓商圈，是指“经营某种产品或服务的某家或某类企业的顾客分 布的地理区域”，也有人将其定义为：销售或运输产品、服务的营销组 织在追求数量和成本经济性过程中形成的一定规模的区域。根据及零售 商店（中心）距离大小的不同，可以将商圈分为3个层次：主要商圈（顾客 占55%-75酚，次要商圈（顾客占15225%）和边缘商圈。除了层次性以 外，商圈还具有重叠性、不

2、规则性和动态性等特点。有关商圈的确定，可以根据经验法。理论上己经成熟的具体模型有 很多,其中比较著名的有两个:一个是美国人拉伊利（Reilly W） 1929年 通过对150个城市商圈分析后提出的用以预测商圈规模的“零售引力法 则” o这一法则将物理学的万有引力定律运用到区域经济中，把供应商 品的中心看作为物体，其质量为中心的规模大小，那么引力可衡量两个 中心之间的购买吸引力。此法则可帮助我们界定两个竞争商店的商圈分 界线。拉伊利法则计算公式：Dab=d / l+（Pb/Pa）1/:）式中，取为城市A商圈的范围；d为城市A及B主干道之间的距 离；匕为城市（或社区）A的人口数量；R为城市（或社区

3、）B的人口数量。还有一个是美国零售学者赫夫（Huff D）提出的在城市区域内商圈规 模预测的空间相互影响模型，即顾客吸引力模型。赫夫法则计算公式：困式中，也为消费者从住所前往商业区的可能性；，为某类商品在商 业区内的总营业面积；兀为消费者从住所到商业区所需花费的时间；X指数用来衡量顾客因购物类型不同而对路途时间的重视程度不同；n为不 同商业区的数量。入需要通过实际调研或运用计算机程序加以确定。2 地理信息系统及其商业应用地理信息系统(Geographic Information System,简称 GIS)是在 20世纪60年代发展起来的一门新型的管理地理信息的科学技术，是对及地理环境有关的问

4、题进行分析和研究的学科。它不仅是关于地理数据获取、存储、转换、分析和表达的原则、方法和工具，而且提供了认识空间现象的思维方式和解决空间问题的方法，可以用于定义、分析、表达复杂的空间经济现象。社会经济活动中的各种空间经济现象也可以抽象为点、线、面等空间要素。地理信息系统在商业上的应用则是商业现代化的产物。交通工具的 进步、连锁商店的兴起、信息技术的发展等因素，均促使商业经营的方 式发生根本性的转变，同时也促使了商业地理信息系统的产生和发展。 据估算，超过80$的商业经济数据具有空间特性或者及空间位置有关，合 理有效地开发和利用这些空间数据，可以优化资源配置，降低商业运行 成本，并用于规划、监测、

5、改善区域商业和经济环境。正确的商业地理 定位是从较大区域的地理环境分析到小的商圈地理分析，综合考虑自然 地理特别是人文地理的各方面因素，以确定最终的商业地理定位。3 .应用CIS的商圈分析市场经济中，不同组织结构、不同规模的商店在选择其地理位置时 (地理定位)的原则儿乎都是一致的，即最大限度地发现并满足顾客的需 要。一般要考虑的因素综合起来说无非3个方面：消费者、宏观条件和 竞争对手。3.1. 人口统计要素分析侧重对区域内的人口总量、人口增长率、人口密度、年龄分布、流 动特点、家庭特点、收入情况、购买力指数、民族、学历及职业构成等 方面的现状和发展趋势做调研。通过这些统计资料的分析，有利于彻底

6、 把握消费者的购物方式和所购商品的种类，从而帮助商家选择适当的商 品组合、预估销售量、进行库存的管理及规划销售活动，为市场细分提 供有用的第一手信息。购买力指数的计算公式如下：购买力指数二A 50%+B - 30%+ C - 20%其中：A是区域内可支配收入总和（收入中去除各种所得税、偿还的 贷款、各种保险费和不动产消费等）；B是区域内零售总额；C是具有购 买力的人口数量。这里的人口总量、人口密度可以采用统计数据，收入隋况、家庭特 点、学历等因素可以通过调查问卷等得出结果，然后转换成GIS属性数 据。关于购买力指数，可以先从统计结果或者调查结果中获得A区域内 可支配收入总和（收入中去除各种所得

7、税、偿还的贷款、各种保险费和不 动产消费等），B区域内零售总额和具有购买力的人口数量C的数值，然 后利用VB编程，按照公式计算出3个数值的购买力指数的GIS属性数据。3.2. 经济基础特点宏观经济条件方面，零售商业是经济活动中不可缺少的重要环节，它必然受宏观经济的影响。主要宏观经济指标有：区域内GDP值、当前利率水平、就业率、一般经济状况等；竞争态势要素方面，不同地理区域，市场竞争的激烈程度不同。一般说来，工业化水平高的地区，市场竞争亦剧烈；基础设施状况要素方面，区域内的基础设施为市场的正常运作提供了基本保障。零售商业的连锁经营需要相应的配送系统，这及区域内交通、通讯状况密切相关，有效配送需要

8、良好的道路和顺畅的通讯系统。此外，还及区域内软性基础设施有关，包括相关法律、法规、执法情况的完善等，都需要认真地分析。3.3. 竞争状况和市场饱和程度零售商业市场饱和系数IRS的计算公式是：IRS=H - RJRf式中，IRS为某地区某类商品零售饱和系数；H为某地区购买某类商 品的潜在顾客人数；Re为某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出； Rf为某地区经营同类商品商店营业总面积。将各个数据从调查统计结果转 化成GIS数据，在Maplnf。中通过查询功能获得。4 .应用GIS中Arc /Info软件进行缓冲区确定具体店址Arc / Info软件利用缓冲区来选择具体的店址是最简单而有效的。具

9、体做法是，在选定的商圈中建立缓冲区，首先确定不允许选址的条件， 比如对于一个大型物流配送中心来讲，由于防洪的需要，其选址不得在江河沿岸1000m之内，则沿江河岸1000m建立一个缓冲区，将这个缓冲区从可选区域内除去；再确定允许或者选址的必须条件，以大型连锁超市为例，选址必需条件之一是距离街道100m,那么沿街道100m建立缓冲区，为选择区域。在此区域内根据其他所需条件建立其他缓冲区，符合所有要求的重叠区域即为理想的选址。5 .连锁网络的优化GIS应用于商圈分析除了对投资者意义重大以外，对零售业的经营 者，尤其是连锁经营的零售业决策者来说，也有很大的意义。连锁经营 的兴盛则是现代化商业的另一特征

10、。连锁商店依靠其规模及经营技术， 对于传统的商店造成了极大的挑战。商店间点对点的竞争，逐渐转变成 为连锁体系间面对面的对抗。为了在竞争中取得更多的优势，经营决策 者们必须注意整体利益的最大化。GIS可以帮助进行这方面的决策分析。5. 1.顾客覆盖率对于连锁经营的零售企业，应该考虑其网点分布的顾客覆盖率问题。任何一家零售商店，具有一定的规模，处于一定的位置，都会形成自己的商圈。连锁经营的零售企业应该考虑如何布局，使得自己企业的主要商圈最大化，即顾客覆盖率最大，以此目的出发来不断优化企业的选址布局。目前许多GIS软件都可以提供选址优化的分析，其原理及测量平差相似。5.2. 配送距离之和最短物流技术

11、目前已经受到越来越多的重视，将成为本世纪发展最快的 行业之一。大型连锁超市需要通过规模来降低成本，那么对物流方面的 因素必须进行周密的安排策划，因为物流是降低成本的关键因素之一。 对于自己已经建立配送中心的企业来说，新店的选址必须考虑配送过程 有效率；对于计划建立配送中心的企业，其配送中心的选址应根据已有 的商店选址来确定；选择使用第三方物流的企业应该使自己的分店布局 尽量均匀合理，不增加运输费用。配送距离之和最小可以通过GIS的Arc /Inf。软件编程实现。对于跨城市的配送，也可以采用GIS、结合GPS 技术，使计算更加精确。商业选址有很多固定的模型、法则以及优化的标准，但是现实生活 中完全达到标准的、最佳的地址可能不存在或不可用，所以很多时候我 们只能近似地选出比较合理的位置。甚至企业出于自身的特殊战略及需 要考虑，选择的位置完全偏离模型法则，这也是