aA房地产基础知识

1、房地产基础知识房地产基础知识一、基础知识：一、基础知识：1、房地产:一般是指土地及土地上的建筑物和构筑物。2、房地产业:是指从事房地产开发、经营、管理的行业。 地产的分类:民用、商用、军用、公共用地等。3、房地产特性： 位置固定性、地区性和个别性 长期使用性 大量投资性 易受政策限制性 相互影响性 保值性和增值性4、房地产登记： 是指土地的使用权和房屋的所有权登记，以及由于土地使用权或房屋所有权产生的其他权利的登记5、房地产产权： 产权亦即财产的所有权，又称物权。房地产产权是指房地产所有权人在法律规定的范围内享有对房地产的占有、使用、收益和处分等方面的权利。二、房地产市场二、房地产市场 a:房

2、地产市场的概念房地产市场的概念狭义概念-指房地产商品进行交易活动的地方或场所 广义概念包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。b:房地产市场的特点：房地产市场的特点： 经营对象的非流动性 流通形式的多样性 市场的统一性 市场的区域性 供给的稀缺性 不完全开发性 市场的不充分性 房地产市场投机的可能性三：房地产市场的分类三：房地产市场的分类房地产一级市场房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。房地产二级市场房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房

3、地产使用者的纵向流通市场。房地产三级市场房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 4、物业的含义：所谓物业，是指：有价值和使用价值的房屋，附属设施以及相关场地，如整个小区或单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合大楼、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。5、什么是物业管理： 物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。物业管理经营者受物业主的委托，按照有关法律和规定，行使管理权。物业管理的内涵主要有：执行日常管理工作（如保安、公共场所的清洁工作，公共设施的正常运转和其他服务），负责整个物业的保

4、养和维修，以经济手段管理物业；担任业主的代理人，保障业主的利益。 6、居住建筑分类：7、建筑面积的计算：建筑面积：指建筑物各层展开面积、以及外围水平投影面积之总和。建筑面积包括：使用面积（净面积）、辅助面积（公摊面积）和结构面积（墙体面积）。使用面积：指建筑物各层平面中可直接为生产或生活使用的净面积总和，在民用建筑中，居室净面积为居住面积。居住面积指标=居住面积/建筑面积*100%辅助面积指建筑物各层平面中辅助生产或生活所占的净面积总和，如楼梯走道等。辅助面积指标=辅助面积/建筑面积*100%使用面积与辅助面积之和称有效面积结构面积：系指建筑物各层平面布置中的墙体、柱等结构所占的面积的总和（不

5、包括抹灰厚度所占的面积）。与规划有关的概念附：1、建筑密度（%）=建筑底层占地面积/建筑用地面积 2、建筑面积密度=建筑总面积/建筑用地面积（容积率）3、进深：长（从门到墙的距离） 4、开间：宽（与进深垂直的距离）5、层高：两层楼板中轴线的距离6、套内建筑面积：指使用面积加墙体面积7、使用率：使用面积/建筑面积，即得房率8、绿化率：绿化面积/占地面积9、阳台面积如何计算 全封闭的全算面积 半封闭的算一半 平台不算面积10、阁楼面积如何计算 超过两米二以上计算面积 地下室等同11、楼距：楼与楼之间的距离12、三通一平： 水通、电通、路通 土地平整13、七通一平：上水通、下水通、煤气通、暖气通、电

6、通、路通、信息通 、土地平整14、五证两书规划局的建设工程规划许可证国土局的国有土地使用权证、建设用地规划许可证建委的建设工程开工建设许可证房地局的商品房销售预售许可证商品住宅质量保证书住宅使用说明书四、影响房产价格的因素：四、影响房产价格的因素：1.房屋的价格(理论价格，它是确定房屋价格的依据与基础，但它还不是实际的价格)2.房屋的结构、质量、功能、新旧程度3.房屋层数和朝向4.环境因素(地理位置、交通、商业娱乐、网点等)5.房屋的供需状况6.政策因素7.土地价格的变动五、获得土地使用权方式五、获得土地使用权方式：a.招标、拍卖(开发商获取土地主要方式)六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务

7、业商品房）b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用，军用等政府用地.）2.国有土地使用权出让年限国有土地使用权出让年限a住房用地70年b工业用地50年c科教、文体、卫生用地50年d商业、旅游、娱乐用地40年e综合或其他用地50年房地产名词解释一：名词解释房屋类1、房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。2、商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。3、房改房：已购公有住房，是指城

8、镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。4、集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。5、廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。6、安居工

9、程住房是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。7、经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。二、名词解释面积1、房屋建筑面

10、积：指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。2、房屋使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。三、名词解释房地产交易1、房地产交易：指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。2、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。3、房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 4、房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋

11、出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。5.什么是产权登记？房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载

12、，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。6、房屋产权证明有那几种证件？答：房屋所有权证、国有土地使用证、房屋共有权证。四、名词解释房地产交易税费1、契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。2、营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。3、印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。4、个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。5、保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，

13、按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。6、房地产交易手续费：指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。7、房屋权属登记费：指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。8、其他：指不属于以上类别的其他税费，如土地收益金、土地出让金等。五、名词解释房地产中介服务1、房地产中介服务：指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。2、房地产中介服务机构：指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。包括：房地产评估、房地产咨询和房地产经纪等机构。3、房地产经纪 ：指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。4、经纪总收入：指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。5、房地产经纪公司：指从事房地产代理、策划、销售、中介的专业机构6、房地产经纪人：指专门从事房地产代理、策划、销售、中介的机构和个人7、商铺：经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所8、佣金：通过经纪公司服务所产生的劳务费六、名词解释二手房专业术语1勘察：提前看业