房地产估价技术报告(最新评审标准)

1、房地产估价技术房地产估价技术报告报告( (最新评审标最新评审标准准) )6一、估价对象实物状况描述与分析一、估价对象实物状况描述与分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 ( (三三)“)“实物状况描述与分析实物状况描述与分析”的写作要求的写作要求1.“1.“土地实物状况描述土地实物状况描述”的要求：的要求：完整、翔实、具体、完整、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：(1)(1)土地的名称、用途、级类别的描述；土地的名称、用途、级类别的描述；(2)(2)土地的面积、四至、形状状况的描述；土地的面积、四至、形状状况的描述；(3)(3

2、)土地的、地势、地质水文状况的描述；土地的、地势、地质水文状况的描述；(4)(4)土地平整程度、开发程度状况的描述；土地平整程度、开发程度状况的描述；(5)(5)土地的规划限制条件等描述。土地的规划限制条件等描述。72.“2.“土地实物状况分析土地实物状况分析”的要求：的要求：客观、透彻、具有针对客观、透彻、具有针对性。具体内容包括：性。具体内容包括：(1)(1)土地面积、形状不同对土地的利用及价值的影响分析；土地面积、形状不同对土地的利用及价值的影响分析；(2)(2)基础设施完备程度不同对房地产价值的影响分析；基础设施完备程度不同对房地产价值的影响分析；(3)(3)平整程度、地势、地质不同对

3、房地产价值的影响分析；平整程度、地势、地质不同对房地产价值的影响分析；(4)(4)土地的可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析；土地的可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析；(5)(5)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析；临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析；(6)(6)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。一、估价对象实物状况描述与分析一、估价对象实物状况描述与分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 83.“3.“建筑物实物状况描述建筑物实物状况描述”的要求：的要求：全面、翔实、具体、全面、翔实、具体、不缺项、针对性强

4、、表述规范。具体内容包括：不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：(1)(1)建筑物名称、规模、用途、层数、层高、建成时间的描建筑物名称、规模、用途、层数、层高、建成时间的描述；述；(2)(2)建筑结构、设施设备建筑结构、设施设备( (水、电、气等水、电、气等) )状况的描述；状况的描述；(3)(3)建筑物装饰装修状况、档次的描述；建筑物装饰装修状况、档次的描述；(4)(4)建筑物平面布置、空间布局、交通状况、功能效果方面建筑物平面布置、空间布局、交通状况、功能效果方面的描述；的描述；(5)(5)建筑物使用及维护状况、完损状况的描述；建筑物使用及维护状况、完损状况的描述；(6)(6)室外公共

5、配套设施完备程度状况等描述。室外公共配套设施完备程度状况等描述。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 一、估价对象实物状况描述与分析一、估价对象实物状况描述与分析94.“4.“建筑物实物状况分析建筑物实物状况分析”的要求：的要求：全面、客观、透彻、针对全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括：性强。具体内容包括：(1)(1)结构类型不同对建筑物造价高低、利用效果及价值影响分析：结构类型不同对建筑物造价高低、利用效果及价值影响分析：如结构类型不同造价的关系，结构不同其耐久性、可改造如结构类型不同造价的关系，结构不同其耐久性、可改造性与价值的关系；性与价值的关系；(2)(2)房屋设备档次与性能

6、不同对建筑物功能与价值的关系房屋设备档次与性能不同对建筑物功能与价值的关系; ;(3)(3)平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析；平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析；(4)(4)不同装饰装修风格、档次利用及价值影响分析；不同装饰装修风格、档次利用及价值影响分析；(5)(5)维护使用状况（结构、装修、设备）现状分析；维护使用状况（结构、装修、设备）现状分析；(6)(6)物质折旧分析要与结构、装修、设备实际状况、寿命、价值物质折旧分析要与结构、装修、设备实际状况、寿命、价值比重紧密结合；比重紧密结合；(7)(7)要进行功能折旧分析的尝试；要进行功能折旧分析的尝试；(8)(8)进行必要

7、的外部性分析。进行必要的外部性分析。一、估价对象实物状况描述与分析一、估价对象实物状况描述与分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 10( (一一)“)“权益状况描述与分析权益状况描述与分析”评审标准评审标准n描述内容完整，分析客观，具有针对性。描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3(3分分) )( (二二)“)“权益状况描述与分析权益状况描述与分析”的扣分项目分值及说明的扣分项目分值及说明(1)(1)土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。状况、他项权利设立情况、土地

8、使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项，扣每缺少一项，扣0.50.5分。分。(2)(2)建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项，扣项，扣0.50.5分。分。(3)(3)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。(4)(4)缺少分析的，扣缺少分析的，扣2 2分。分。(5

9、)(5)分析针对性不强的，扣分析针对性不强的，扣0.50.51 1分。分。 房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 二、估价对象权益状况描述与分析二、估价对象权益状况描述与分析11( (三三) “) “估价对象权益状况分析估价对象权益状况分析”的写作要求的写作要求1.“1.“估价对象权益状况分析估价对象权益状况分析”的总体要求：的总体要求：(1)(1)结合法律与法规、规划、合同等，分析估价对象使用的结合法律与法规、规划、合同等，分析估价对象使用的合法性；合法性；(2)(2)结合估价对象法定用途、使用年限进行价值影响分析；结合估价对象法定用途、使用年限进行价值影响分析；(3)(3)权益状况不同

10、时，估价方法运用中的分析；权益状况不同时，估价方法运用中的分析；(4)(4)估价目的不同（如抵押估价），权益状况对估价结果的估价目的不同（如抵押估价），权益状况对估价结果的影响分析。影响分析。二、估价对象权益状况描述与分析二、估价对象权益状况描述与分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 122.“2.“土地权益状况分析土地权益状况分析”的具体内容包括：的具体内容包括：(1)(1)土地所有权状况价值影响分析；土地所有权状况价值影响分析；(2)(2)土地使用权状况价值影响分析；土地使用权状况价值影响分析；(3)(3)土地他项权利设立情况价值影响分析；土地他项权利设立情况价值影响分析；(4)(

11、4)土地使用管制的价值影响分析；土地使用管制的价值影响分析；(5)(5)其他特殊情况的价值影响分析；其他特殊情况的价值影响分析；3.“3.“建筑物权益状况分析建筑物权益状况分析”的具体内容包括：的具体内容包括：(1)(1)房屋所有权状况价值影响分析；房屋所有权状况价值影响分析；(2)(2)他项权利设立情况价值影响分析；他项权利设立情况价值影响分析；(3)(3)出租、占用情况及其他特殊情况对价值的影响分析。出租、占用情况及其他特殊情况对价值的影响分析。二、估价对象权益状况描述与分析二、估价对象权益状况描述与分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 13( (一一)“)“区位状况描述与分析区位

12、状况描述与分析”评审标准评审标准n描述内容完整，分析客观，具有针对性。描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3(3分分) )( (二二)“)“区位状况描述与分析区位状况描述与分析”的扣分项目分值及说明的扣分项目分值及说明(1)(1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.50.5分。分。(2)(2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程

13、度等，每缺少一项，扣交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.50.5分。分。(3)(3)环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观 等，每等，每缺少一项，扣缺少一项，扣0.50.5分。分。(4)(4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣每缺少一项，扣0.50.5分。分。(5)(5)未分析区位状况优劣的，扣未分析区位状况优劣的，扣1 1分。分。 (6)(6)分析针对性不强的，扣分析针对性不强的，扣1 1分。分。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 三

14、、估价对象区位状况描述与分析三、估价对象区位状况描述与分析14( (三三)“)“区位状况描述与分析区位状况描述与分析”的写作要求的写作要求1.“1.“估价对象区位状况分析估价对象区位状况分析”的总体要求：的总体要求：全面、客观、全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括：透彻、针对性强。具体内容包括：(1)(1)区位状况各因素的分析均应有针对性；区位状况各因素的分析均应有针对性；(2)(2)区位分析要为估价方法测算做出必要的数据判断；区位分析要为估价方法测算做出必要的数据判断；(3)(3)区位未来变化趋势的分析：如经济地理位置的变化、区位未来变化趋势的分析：如经济地理位置的变化、城乡规划对估价对

15、象位置的影响、周边建设与改造对城乡规划对估价对象位置的影响、周边建设与改造对估价对象位置的影响；估价对象位置的影响；(4)(4)区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 三、估价对象区位状况描述与分析三、估价对象区位状况描述与分析152.“2.“估价对象区位状况分析估价对象区位状况分析”的具体内容包括：的具体内容包括：(1)(1)位置状况中坐落、方位、距离、朝向、楼层不同的价值位置状况中坐落、方位、距离、朝向、楼层不同的价值影响分析；，影响分析；， (2)(2)不同用途房地产交通状况对价值的影响分析；不同用

16、途房地产交通状况对价值的影响分析；(3)(3)周围环境中自然环境、人文环境、景观对价值的影响分周围环境中自然环境、人文环境、景观对价值的影响分析；析；(4)(4)外部配套设施中基础设施、公共服务设施状况对价值的外部配套设施中基础设施、公共服务设施状况对价值的影响分析；影响分析；(5)(5)区位状况的优势和劣势分析。优势：优于其他区域的因区位状况的优势和劣势分析。优势：优于其他区域的因素，如教育、生态、地区文化特色等。素，如教育、生态、地区文化特色等。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 三、估价对象区位状况描述与分析三、估价对象区位状况描述与分析16四、市场背景描述与分析四、市场背景描述与

17、分析（一）（一）“市场背景描述与分析市场背景描述与分析”的评审标准的评审标准n描述内容完整，分析客观，定性和定量相结合，具有针描述内容完整，分析客观，定性和定量相结合，具有针对性。（对性。（3 3分）分）（二）（二）“市场背景描述与分析市场背景描述与分析”的扣分项目分值及说明的扣分项目分值及说明 (1)(1)描述内容包括：宏观经济形势和相关政策简况、当地房描述内容包括：宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少一项，扣一项，扣1 1分。分。(2)(2)缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣缺少分析或者分析结论

18、与描述不符的，扣2 2分。分。(3)(3)分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣数取值提供支持的，扣1 1分。分。 房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 17四、市场背景描述与分析四、市场背景描述与分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 ( (三三)“)“市场背景描述与分析市场背景描述与分析”的写作要求的写作要求1.“1.“房地产市场背景描述房地产市场背景描述”的写作要求的写作要求(1)(1)宏观房地产市场、当地整体房地产市场及相关影响因素宏观房地产市场、当地整体房地产市场及相关影响因素的描述要简明、准确；

19、的描述要简明、准确；(2)(2)本地本类房地产及细分的房地产市场的过去、现在和未本地本类房地产及细分的房地产市场的过去、现在和未来状况描述要具体、明确；来状况描述要具体、明确；(3)(3)国家及本地宏观经济政策因素描述要抓住重点，与当地国家及本地宏观经济政策因素描述要抓住重点，与当地情况结合紧密；情况结合紧密；(4)(4)要利用文字、数据、图表说明房地产市场的现状、存在要利用文字、数据、图表说明房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。问题、原因与走势。18四、市场背景描述与分析四、市场背景描述与分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 2.“2.“国家和本地房地产市场宏观分析国家和本地房地

20、产市场宏观分析”的写作要求的写作要求(1)(1)国家和本地房地产市场宏观分析中要以供需规模是国家和本地房地产市场宏观分析中要以供需规模是否基本均衡、供给结构是否基本合理、价格是否基否基本均衡、供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行本稳定为主线进行; ;(2)(2)国家和本地房地产市场宏观分析中有关房地产市场国家和本地房地产市场宏观分析中有关房地产市场分析、相关参数取值、估价参数取值要有客观具体分析、相关参数取值、估价参数取值要有客观具体的市场数据作为支撑。的市场数据作为支撑。 19n以住宅为例：以住宅为例：(1)(1)全国全国1 1年来住房价格的变化状况：年来住房价格的变化状况：包括

21、新建商品住宅市包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比价格场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比价格指数或者环比价格指数；指数或者环比价格指数；(2)(2)影响全国住房价格变化的相关因素：影响全国住房价格变化的相关因素：全国全国GDPGDP增长、房增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；房

22、建设情况、住房空置率等；。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 四、市场背景描述与分析四、市场背景描述与分析20四、市场背景描述与分析四、市场背景描述与分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 (3)(3)当地当地1 1年来住房价格的变化状况：年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅价包括新建商品住宅价格、二手房价格、经济适用房价的同比价格指数或环比格、二手房价格、经济适用房价的同比价格指数或环比价格指数；价格指数；(4)(4)影响当地住房价格变化的相关因素：影响当地住房价格变化的相关因素：当地当地GDPGDP增长、重增长、重大发展战略、经济结构调整、重大基础设施建设、房地大发展战略、

23、经济结构调整、重大基础设施建设、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、旧房拆迁改造、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在旧房拆迁改造、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等。当地住宅销售比例，住房空置率等。213.“3.“本地本类房地产状况描述与分析本地本类房地产状况描述与分析( (过去、现在和未来过去、现在和未来)

24、”)”的写作要求的写作要求n本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。当利用权威性数据和准确的文字进行描述。n以普通商品住宅为例：以普通商品住宅为例：(1)(1)本地本类房地产市场价格描述。本地本类房地产市场价格描述。新建普通住宅不同月、新建普通住宅不同月、季、年均价，同比价格指数、环比价格指数，不同行政区季、年均价，同比价格指数、环比价格指数，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘价格变化状况，其他类

25、型住住宅价格变化状况、热点楼盘价格变化状况，其他类型住宅价格变化等；二手房价格变化、住房出租价格变化、租宅价格变化等；二手房价格变化、住房出租价格变化、租售价格之间关系等；售价格之间关系等；房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 四、市场背景描述与分析四、市场背景描述与分析22四、市场背景描述与分析四、市场背景描述与分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 (2)(2)本地本类住宅市场供给分析。本地本类住宅市场供给分析。本地本类房地产近期住宅用本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年度施工面积、本年度地土地供应情况，本地本类房屋本年度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面

26、积、空置面积，应有图表与具体开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。数据。 (3)(3)本类房地产市场需求分析。本类房地产市场需求分析。所在城市人均居住水平的提高所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻人结婚增加的的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻人结婚增加的需求；外地人购房增加的需求；存量住宅转换其他用途房需求；外地人购房增加的需求；存量住宅转换其他用

27、途房屋增加的需求；住宅成套率的提高形成的需求等。屋增加的需求；住宅成套率的提高形成的需求等。(4)(4)住房空置情况。住房空置情况。住宅空置的类型、住宅空置率分析。住宅空置的类型、住宅空置率分析。23房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 四、市场背景描述与分析四、市场背景描述与分析4.4.国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析(1)(1)重大发展战略实施、经济结构调整或重大基础设施项目重大发展战略实施、经济结构调整或重大基础设施项目建设等对房价的影响。如：新设立经济技术开发区、保税建设等对房价的影响。如：新设立经济技术开发区、保税区、贸易区

28、、高新园区、新兴工业区；新建高铁快线、跨区、贸易区、高新园区、新兴工业区；新建高铁快线、跨海遂道、跨海或跨江大桥、地铁、高速路等；海遂道、跨海或跨江大桥、地铁、高速路等；(2)(2)金融政策对房价影响：如货币政策调整、利率变化等；金融政策对房价影响：如货币政策调整、利率变化等；(3)(3)税收政策对房价影响：如营业税、所得税、契税变化对税收政策对房价影响：如营业税、所得税、契税变化对销售量、价格的影响；销售量、价格的影响；(4)(4)土地政策对房价影响：一次性土地面积的限制、地价款土地政策对房价影响：一次性土地面积的限制、地价款的限制、土地开发利用期限的限制等；的限制、土地开发利用期限的限制等

29、；(5)(5)住房保障政策变化对房价的影响。住房保障政策变化对房价的影响。 24房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 四、市场背景描述与分析四、市场背景描述与分析5.5.未来变化趋势分析未来变化趋势分析(1)(1)市场供给与需求的未来变化趋势分析；市场供给与需求的未来变化趋势分析；(2)(2)居民收入未来变化趋势分析；居民收入未来变化趋势分析；(3)(3)投资与消费理念变化趋势分析；投资与消费理念变化趋势分析；(4)(4)房地产市场结构变化对房地产价格的影响分析；房地产市场结构变化对房地产价格的影响分析；(5)(5)未来社会、经济发展对房地产市场的影响分析。未来社会、经济发展对房地产市场的

30、影响分析。25( (一一)“)“最高最佳利用分析最高最佳利用分析”的评审标准的评审标准n分析内容完整，具有针对性，结论正确。（分析内容完整，具有针对性，结论正确。（3 3分）分） ( (二二)“)“最高最佳利用分析最高最佳利用分析”的扣分项目分值及说明的扣分项目分值及说明(1)(1)分析内容包括：合法性、技术可能性、经济可行性、最分析内容包括：合法性、技术可能性、经济可行性、最高最佳利用方式。每缺少一项，扣高最佳利用方式。每缺少一项，扣1 1分。分。(2)(2)分析针对性不强的，扣分析针对性不强的，扣1 12 2分。分。(3)(3)分析结论错误的，扣分析结论错误的，扣3 3分。分。 房地产估价

31、师继续教育房地产估价师继续教育 五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析26五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 ( (三三)“)“最高最佳利用分析最高最佳利用分析”的写作要求的写作要求1.1.合法性分析合法性分析(1)(1)合法性分析的内容合法性分析的内容n估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市规划、合同约定等方面的合法性。规划、合同约定等方面的合法性。(2)(2)合法性分析方法与思路合法性分析方法与思路n合法性要求下用途、年限、规模的正常使用方式；合法性要求下用途、年限、规模的正常使用方式；n合法

32、性前提下最高最佳利用的潜力与可能性；合法性前提下最高最佳利用的潜力与可能性；n合法性范围内可争取的最高最佳利用方式与程度。合法性范围内可争取的最高最佳利用方式与程度。27五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 2.2.技术可能性分析技术可能性分析(1)(1)规划设计方案合理性分析规划设计方案合理性分析n要求依据规划文件和控制性详细规划进行分析。具体要求依据规划文件和控制性详细规划进行分析。具体包括：包括： 房屋按用途与总平面布置的合理性；房屋按用途与总平面布置的合理性； 红线区域内道路交通与绿化安排，主要出入口；红线区域内道路交通与绿化安排，主要出入口

33、； 建筑群与公用设施的合理组合；建筑群与公用设施的合理组合； 整体风格：造型、色泽、线条、体量、质地等；整体风格：造型、色泽、线条、体量、质地等； 区域内建筑与周边环境的协调性。区域内建筑与周边环境的协调性。28五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析2.2.技术可能性分析（续技术可能性分析（续1 1）(2)(2)房屋结构体系的安全性分析房屋结构体系的安全性分析结构型式的选用；结构型式的选用；钢筋混凝土现浇与预制的区别；钢筋混凝土现浇与预制的区别；(3)(3)建筑平面设计的适用性分析建筑平面设计的适用性分析不同用途建筑物的平面布局、平面尺寸的合理性；不同用途建筑物的平面布局、平面尺寸的合理性；

34、有些功能的房屋所在楼层的合理性；有些功能的房屋所在楼层的合理性；商业零售项目在很大程度上取决于业态、位置、规模等安排；商业零售项目在很大程度上取决于业态、位置、规模等安排；工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作；运输、企业间协作；各类房屋室内平面的交通合理性，如人流组织、物流安排，要各类房屋室内平面的交通合理性，如人流组织、物流安排，要按最不利状况考虑。按最不利状况考虑。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 292.2.技术可能性分析（续技术可能性分析（续2 2）( (4)4)建筑立面设计建筑立面设计n房

35、屋用途性质决定建筑物的色调、风格与审美要求。房屋用途性质决定建筑物的色调、风格与审美要求。(5)(5)建材与设备的选用建材与设备的选用满足功能要求；满足功能要求；技术要求：满足安全、适用、节水、节材、环保不污技术要求：满足安全、适用、节水、节材、环保不污染、耐久等。染、耐久等。保温隔热效果要求。保温隔热效果要求。 (6)(6)施工适用技术施工适用技术n依据国家、地方规定进行规范施工技术和流程。依据国家、地方规定进行规范施工技术和流程。五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 303.3.估价对象利用前提分析估价对象利用前提分析n估价对象利用前提一般分为四

36、种情况进行分析。估价对象利用前提一般分为四种情况进行分析。(1)(1)保持现状前提保持现状前提n保持现状前提的基本判断保持现状前提的基本判断：估价中经分析认为估价：估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：估价对象不改变用途、不扩大规模、不装修、不改估价对象不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。造，按现有状况继续使用。n保持现状前提的价值量判断：保持现状前提的价值量判断：房地产现状价值房地产现状价值推推倒重建时的新建房地产价值现有建筑物拆除费用倒重建时的新建房地产价值现有建筑物拆除费用建造新建筑物费用建

37、造期间经济损失建造新建筑物费用建造期间经济损失五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 31五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析n保持现状利用前提与房地产的基本类型保持现状利用前提与房地产的基本类型：新投入使用的房地产。由于是新方案、新设计、新投入使用的房地产。由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提；好，而应按保持现状使用为前提；虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。装修后能达到甚至超过原设计的效果。装修后能达到甚至超

38、过原设计的效果。虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估价对象保持现式为最有利使用，因此，应按估价对象保持现状使用为前提。如老字号店、品牌店等。状使用为前提。如老字号店、品牌店等。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 32五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析n保持现状利用前提的技术可行性分析保持现状利用前提的技术可行性分析规划设计方案的合理性。如：用途与总平面布置的规划设计方案的合理性。如：用途与总平面布置的合理性；红线区域内道路交通与绿化安排除；建筑合理性；红线区域内道路交通与绿化安排除；建筑群与公用设施合理组合；整

39、体风格群与公用设施合理组合；整体风格( (人文、生态、景人文、生态、景观观) )等。等。房屋结构体系的安全性。根据用途、安全、耐久性房屋结构体系的安全性。根据用途、安全、耐久性选择结构型式；根据重要程度选择结构型式；结合选择结构型式；根据重要程度选择结构型式；结合层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式；按抗层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式；按抗震性能要求选择结构型式。震性能要求选择结构型式。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 33五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析建筑平面设计的适用性。建筑物功能与平面布置的关建筑平面设计的适用性。建筑物功能与平面布置的关系系( (如平面交通、

40、各类房间安排、洁污分区等如平面交通、各类房间安排、洁污分区等) )；不同；不同用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置；商业零用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置；商业零售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人流的安排；工业项目在很大程度上取决于工艺流程、流的安排；工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作等；各类房屋原材料与产品的专业运输、企业间协作等；各类房屋室内平面的交通合理性室内平面的交通合理性( (如人、车、物流安排等如人、车、物流安排等) )。建筑立面设计效果。建筑立面设计效果。建材与设备的选用。建材与

41、设备的选用。工程施工的适用技术。工程施工的适用技术。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 34五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 (2)(2)装饰装修改造前提装饰装修改造前提n装饰装修改造前提的基本判断装饰装修改造前提的基本判断：是指将估价对象建筑物：是指将估价对象建筑物装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。n装饰装修改造为前提的房地产基本类型装饰装修改造为前提的房地产基本类型：房屋原装修折旧年限已到，且再维修已无意义；房屋原装修折旧年限已到，且再维修已无意义；虽使用年限不长，但近期明显

42、感觉原装修风格、档次、虽使用年限不长，但近期明显感觉原装修风格、档次、型式难以达到充分使用；型式难以达到充分使用；由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产；由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产；规模需要适当扩大但不需要改变用途的房地产；规模需要适当扩大但不需要改变用途的房地产；房屋使用期限已较长，档次需要提升、风格需要转换的房屋使用期限已较长，档次需要提升、风格需要转换的房地产；房地产；已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有重新进已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有重新进行适当改造和装修改变环境的房地产。行适当改造和装修改变环境的房地产。 35五、最高最佳利用分析五、最高最佳

43、利用分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 n装饰装修改造前提价值量判断：装饰装修改造前提价值量判断：n估价对象装饰装修改造后价值增加额估价对象装饰装修改造后价值增加额估价对象装饰装修估价对象装饰装修改造所需费用。改造所需费用。n装饰装修改造前提价值量判断公式：装饰装修改造前提价值量判断公式：n 估价对象装修改造后实现的价值现状条件下的价值估价对象装修改造后实现的价值现状条件下的价值 (1)(1)装修改造设计费用装修改造设计费用(2)(2)现有建筑物装修及设备部现有建筑物装修及设备部分拆除费用分拆除费用 (3)(3)改造改造( (包括扩建包括扩建) )工程费用工程费用(4)(4)装饰装装

44、饰装修工程费用修工程费用(5)(5)新设备购置安装费用新设备购置安装费用(6)(6)扩建补地价扩建补地价(7)(7)工程监理费工程监理费 (8)(8)工程造价咨询费用工程造价咨询费用(9)(9)招投标费用招投标费用(10)(10)质检费质检费(11)(11)环保监测测评费环保监测测评费(12)(12)业主管理费用业主管理费用（1313）财务费用）财务费用(14)(14)装修改造期间经营损失装修改造期间经营损失 36五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析(3)(3)转换用途前提转换用途前提( (既改用途又重新装修，此类较多既改用途又重新装修，此类较多) )n转换用途前提价值量判断：转换用途前提

45、价值量判断：估价对象转换用途后价估价对象转换用途后价值增加额值增加额估价对象转换用途所需费用估价对象转换用途所需费用n价值量判断进一步展开分析公式：价值量判断进一步展开分析公式：n 估价对象转换用途后实现的价值现状条件下的估价对象转换用途后实现的价值现状条件下的价值价值(1)(1)转换用途设计费用转换用途设计费用(2)(2)转换用建造工转换用建造工程费用程费用(3(3）转换用途补地价）转换用途补地价(4)(4)转换用途设备转换用途设备家具购置费用家具购置费用(5)(5)业主管理费用业主管理费用(6)(6)转换用途期转换用途期间经营损失等间经营损失等 。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育

46、37五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 n需要转换用途的可能情形需要转换用途的可能情形: : 原原( (设计设计) )用途本来不合理，须改变用途；用途本来不合理，须改变用途； 城市经济地理位置已发生变化，应改变用途；城市经济地理位置已发生变化，应改变用途； 经济地理位置正在发生变化或经分析认为即将经济地理位置正在发生变化或经分析认为即将发生变化，故应改变用途；发生变化，故应改变用途； 通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途更有利的情形。更有利的情形。38五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地产估价师继

47、续教育房地产估价师继续教育 (4)(4)重新利用前提重新利用前提( (属重新建造，是对土地的重新利用属重新建造，是对土地的重新利用) )n重新利用前提的基本判断：重新利用前提的基本判断：估价对象重新开发再予估价对象重新开发再予以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。n重新利用前提价值量判断公式：重新利用前提价值量判断公式：估价对象现有价值估价对象现有价值重新利用完成后实现的价值拆除现有建筑物费重新利用完成后实现的价值拆除现有建筑物费用重新建造扩大建筑面积补地价重新建造建安用重新建造扩大建筑面积补地价重新建造建安费用重新建造管理费用重新建造前期

48、费用重费用重新建造管理费用重新建造前期费用重新建造财务费用税费与利润重新建造期间经营新建造财务费用税费与利润重新建造期间经营损失等损失等 n此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用39六、估价方法适用性分析六、估价方法适用性分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 ( (一一)“)“估价方法适用性分析估价方法适用性分析”的评审标准的评审标准n逐一分析各种估价方法是否适用。估价技术路线表逐一分析各种估价方法是否适用。估价技术路线表述正确、清晰。述正确、清晰。(3(3分分) ) n选用估价方法的具体要求：选用估价方法的具体要求：逐一分析市场法、收益逐一分析市

49、场法、收益法、成本法、设开发法等是否适用。对理论上不适法、成本法、设开发法等是否适用。对理论上不适用的，简述理由；对理论上适用但运用条件不具备用的，简述理由；对理论上适用但运用条件不具备的，充分说明理由。结合选用的估价方法，清晰的的，充分说明理由。结合选用的估价方法，清晰的表述估价路线。表述估价路线。 40六、估价方法适用性分析六、估价方法适用性分析( (二二)“)“估价方法适用性分析估价方法适用性分析”的扣分项目分值及说明的扣分项目分值及说明(1)(1)分析内容包括：各种估价方法的适用性、估价技术路线。分析内容包括：各种估价方法的适用性、估价技术路线。每缺少一项，扣每缺少一项，扣2 2分。分

50、。(2)(2)估价方法选用错误，或者技术路线表述错误的，扣估价方法选用错误，或者技术路线表述错误的，扣3 3分。分。(3)(3)应选用的估价方法未选用的，扣应选用的估价方法未选用的，扣2 2分。分。(4)(4)已选用的估价方法未简述理由的，扣已选用的估价方法未简述理由的，扣1 1分。分。(5)(5)理论上适用而运用的客观条件不具备，未充分说明理由的，理论上适用而运用的客观条件不具备，未充分说明理由的，扣扣1 1分。分。(6)(6)理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣0.50.5分。分。(7)(7)技术路线表述不清晰的，扣技术路线表述不清晰的，扣0.50.

51、51 1分。分。(8)(8)与估价结果报告中估价方法选用不一致属不合格内容。与估价结果报告中估价方法选用不一致属不合格内容。 房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 41六、估价方法适用性分析六、估价方法适用性分析( (三三)“)“估价方法适用性分析估价方法适用性分析”的写作要求的写作要求1.1.说明估价方法选用的主要理由或依据说明估价方法选用的主要理由或依据(1)(1)要根据估价对象的用途或性质、估价目的、估价规范、要根据估价对象的用途或性质、估价目的、估价规范、估价指导意见、估价技术标准、当地房地产市场状况估价指导意见、估价技术标准、当地房地产市场状况等依据选用估价方法。等依据选用估价方

52、法。(2)(2)已选用的各估价方法的理由描述要充分已选用的各估价方法的理由描述要充分. .。(3)(3)说明已选用各估价方法的主要步骤及主要计算公式。说明已选用各估价方法的主要步骤及主要计算公式。(4)(4)未选用的估价方法要简述理由。未选用的估价方法要简述理由。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 422.2.估价方法选用的主要理由估价方法选用的主要理由(1)(1)房地产估价规范房地产估价规范规定规定根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；行估价，应同时采用多种估价方

53、法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。5.1.35.1.3有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价方法。5.1.45.1.4收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。5.1.55.1.5 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。法作为其中的一种估价方法。 5.1.65.1.

54、6 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。估价方法。5.1.75.1.7 六六、估价方法适用性分析、估价方法适用性分析房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 43六、估价方法适用性分析六、估价方法适用性分析(2)(2)房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见规定规定n第十五条规定：第十五条规定：“应当保持必要的谨慎应当保持必要的谨慎”采用采用“市场比较法市场比较法”、“成本法成本法”、“收益法收益法”和

55、和“假设开发法假设开发法”进行估价。进行估价。n第十六条规定：第十六条规定：“估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：应当选择下列方式之一评估其抵押价值：( (一一) )直接评估在划拨直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；土地使用权下的市场价值；( (二二) )评估假设在出让土地使用权下评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。让金或者相当于土地使用权出让金的价款。”(3)(3)城市房屋拆迁

56、估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见规定规定n第十六条规定：第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。中充分说明原因。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 44七、估价测算过程七、估价测算过程 ( (一一)“)“估价测算过程估价测算过程”的评审标准的评审标准n数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、应

57、用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。正确。 （3030分）分）( (二二)“)“估价方法适用性分析估价方法适用性分析”的扣分项目分值及说明的扣分项目分值及说明(1)(1)按照相应的估价方法评审标准进行评审。按照相应的估价方法评审标准进行评审。 后述后述 (2)(2)理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法的得分为零分。方法的得分为零分。(3)(3)应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估价测算过法测

58、算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估价测算过程的得分。程的得分。(4)(4)估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误，属于不合格内容。算结果严重错误，属于不合格内容。房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 45( (一一)“)“估价结果确定估价结果确定”的评审标准的评审标准n估价结果确定方式恰当、理由充分。估价结果确定方式恰当、理由充分。 （2 2分）分）( (二二)“)“估价结果确定估价结果确定”的扣分项目分值及说明的扣分项目分值及说明(1)(1)各种估价方法测算结果权重确定不恰当的，扣各种估价方法测算结果权

59、重确定不恰当的，扣2 2分。分。(2)(2)未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣1 1分。分。(3)(3)估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的不一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内容。不合格内容。 八、估价结果确定八、估价结果确定 房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 46房地产估价师继续教育房地产估价师继续教育 补充：抵押估价的特殊要求补充：抵押估价的特殊要求( (一一) )房地产估价报告评审标准房地产估价报告评审标准( (试行试行) )

60、中的中的“抵押估价抵押估价的特殊要求的特殊要求”（本项标准分（本项标准分2020分）分）n第四条第四条( (定量评审内容定量评审内容) )规定规定: :“估价报告定量评审项目，估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。分为一般项目和特殊项目。” ” 特殊项目是指特定估价特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为项目分为6 6个分项：个分项：(1)(1)估价假设和限制条件的特殊要求；估价假设和限制条件的特殊要