物业知识问答题.docx

1、物业知识大赛题库一、必答题 (10 分)1、物业管理企业资质等级分为几级？答：分一级、二级、三级。2、业主大会的执行机构是谁？答：业主委员会。3、住房专项维修资金的使用原则是什么？答：专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。4、物业管理企业的主要职能是什么？答使物业保值、增值。5、物业管理公共性服务的内容包括哪些？答：包括公共性卫生、绿化、公共秩序、公共设施设备的维护和管理。6、业主如不按物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用的，物业管理企业应如何解决？答：可以依法追缴，并可加收每逾期一天3 的滞纳金。7、按照国民经济产业部门划分的标准，物业管理属于哪种产业？

2、答： 第三产业8、物业管理企业资质中对各级资质的注册资本有什么要求？答：一级资质为500 万元以上人民币，二级资质300 万元以上，三级资质50万元以上。9、物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规1规定的行为，物业管理企业应该做什么？答：应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。10、在物业管理中占主导地位的是谁？答： 业主和使用人11、业主公约、物业管理服务合同应当到哪个部门登记备案？答：房地产行政主管部门。12、物业公司何时开始收取物业管理费？答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开

3、始计取，另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。13、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交物业买受人的物业，物业服务费用应由谁交？答：由开发建设单位全额交纳。14、物业企业代收取水、电、气等能源费用时，有何规定？答： 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、排水、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴相关费用，确需委托的，应当与物业服务企业签订委托合同，实行市场化运作。15、 在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个

4、部分：一部分是套内建筑面积，一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。216、公共区域的照明费用，谁来负责？答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担；一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用，而欠费的后果是众人受损。17、业主与开发商有纠纷而拒绝交纳物业管理费，物业公司怎么办？答：商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由不交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公

5、约的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行业务，交纳物业管理费；如业主继续违约的，物业公司可以采取法律手段，起诉业主或提出仲裁，要求业主履行物业管理公约的义务。最后提醒住房消费者一定要分清在住房消费过程中房屋买卖关系与物业委托管理关系，出现不同的问题由不同的责任人承担违约责任，不能因为开发商与物业公司存在着委托关系，就将开发商的行为与物业公司的行为混在一起。除房屋交付时存在这个问题之外，在房屋维修方面也存在这种类似的情况，希望消费者辨清责任的承担者，避免开发商与物业公司之间的互相推诿，让应该承担责任者无法推托，以便住房消费者更好地保护自己的利益。（考试大物业管理师编辑整理）18、物

6、业管理条例的立法目的是什么？答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。19、什么是物业管理？答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。320、物业管理企业和业主大会签订的物业服务合同中主要有什么内容？答：有物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。21、前期物业管理指的是什么？答：指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企

7、业实施的物业管理。22、住房专项维修资金主要指的是什么？答：指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、 更新、改造资金。23、什么是物业管理招标投标？答：指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。24、物业管理服务收费是指什么？答：指物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托，对其住宅、非住宅的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、修缮、整治及提供其它相关服务所收取的费用。25、业主公约应主要对那些事项作出约定？答：主要有有关物业的使用、维护、管理，业

8、主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担责任等。26、业主大会作出的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3 以上通过的事项有哪些？答：制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定。427、什么是业主 ?业主大会如何构成？答：房屋的所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会。28、物业使用人的权利义务应如何约定？答：应由业主和物业使用人约定， 但不得违反法律、 法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反有关法律法规和业主公约的规定时，有关业主应当承担连带责任。29、专项维修资金管理办法中共用部位是如何界定的？答：是住宅

9、主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。30、专项维修资金管理办法中共用设施设备指的是什么？答：是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、 落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。31、物业管理条例对业主大会会议的召开作了什么规定：答：召开业主大会会议，应当于会议召开15 日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。32、对未取

10、得资质证书从事物业管理的企业如何处理？答：由县级以上地方人民政府房地产主管部门没收违法所提，并处5 万元以上20 万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。33、按物业管理条例中规定，物业的共用部位、设施设备如果建设单位擅自处分了，应该怎么进行处罚？答：应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5 万元以上 20 万元以下5的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。34、业主委员会的主要职责是什么？答：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物

11、业服务合同； （四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。35、为什么说一个三级资质的物业管理企业承接了一个30 万平方米住宅项目的行为是违规？根据是什么？答：物业管理条例规定三级资质物业管理企业可以承接20 万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。因此属于超越资质等级承接物业管理业务。36、物业管理企业出租、出借、转让资质证书由什么部门给与什么处罚？答：由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1 万元以上 3 万元以下的罚款。37、物业出售前建设单位应向物业买受人明示什么，双方的承诺方式是什么：答：应该将业主公约向物业买受人明示

12、，并予以说明。双方应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。38、根据物业管理条例，物业管理区域内，供水、供电等单位应承担的责任是什么？答：应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。39、住房专项维修资金的使用原则是什么？答：专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。640、物业存在或出现安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时应如何处理？答：责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。二、抢答题（10 分）1、 新建物业项目的物业管理用房所有权应属于谁？答：属于

13、业主。2、新建物业项目的物业承接验收作用是什么？答：进一步明确交接双方的责、权、利关系；确保物业具备正常的使用功能；为日后的物业管理创造条件。3、新建物业项目的物业管理用房应由谁配备？答：应由建设单位按照规定在物业管理区域内配置。4、物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应该做什么？答：应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。5、物业管理区域内业主大会的召开形式有哪几种？答：采用集体讨论的形式，采用书面征求意见的形式。6、物业管理活动中“业主公约”的效力范围是如何界定的？答：业主公约对全体业主具有约束力。7、业主大会议事规则的主要有什么内

14、容？答：议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等。8、物业管理条例规定对物业服务收费监督的部门有哪些？答：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门.79、业主大会筹备小组成员有哪些？答：业主代表、建设单位、街道办事处、居委会、所在地物业管理主管部门10、业主与物业服务公司之间是什么关系？答：平等的民事主体。11、业主委员会对逾期不交物业服务费的业主有什么义务？：答：应当督促其限期交纳。12、业主大会、业主委员会开展工作的经费由谁承担？答：由全体业主承担。13、业主大会、业主委员会开展工作经费的的筹集、管理、使用具体由什么规定？答：由业主大会议事规则规定

15、14、某业主因特殊原因不能参加业主大会会议的，是否可以委托别人代替参加？答：可以，但应该书面委托代理人参加。15、业主大会的职责是什么？答：业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。16、物业管理企业资质中对各级资质的注册资本有什么要求？答：一级资质为500 万元以上人民币，二级资质300 万元以上，三级资质50万元以上。17、物业管理企业出租、出借、转让资质证书由什么部门给与什么处罚？答：由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正， 并处 1万元以上 3 万元以下的罚款。答：由资质审批部门责令其限期改正，可处1 万元以上 3 万元以下的罚款。18

16、、政府投资建设项目、住宅物业和以住宅为主的物业区域采取什么方式选择物业8管理企业答：必须通过招标投标方式确定。19、物业管理项目招标的方式有哪几种？答：公开招标邀请招标议标20、物业管理条例从什么时间起开始施行？答： 2003 年 9 月 1 日起施行。21、住宅物业的前期管理采用什么方法选聘物业管理企业？答：应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘。22、物业服务收费的确立原则是什么？答：应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业

17、按照物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。23、物业共用部位、共用设施设备如果用来经营，其受益如何处置？答：所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。24、业主装修房屋时，业主与物业管理企业承担的义务分别是什么？答：业主应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。25、物业管理企业将物业管理区域内的某项业务承包给了专业公司，那么将来出现责任事故，应由谁负责？答：应由物业管理企业负责。926、负责全市物业管理收费的管理和监督的是哪些部门？答：由市物价局会同市房地产管理部门。27、物业管理服务收费区别不同对象，不同项目分哪几种

18、价格管理形式？答：分政府指导价和市场调节价两种价格管理形式。28、普通住宅物业服务收费实行什么价格管理？答：政府指导价。29、物业管理公共性服务的内容包括哪些？答：包括公共性卫生、绿化、公共秩序、公共设施设备的维护和管理。30、业主如不按物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用的，物业管理企业应如何解决？答：可以依法追缴，并可加收每逾期一天3 的滞纳金。31、物业管理企业与业主发生的收费纠纷应如何解决？答：可由业主委员会调处，调处不成的可向市物价部门申请裁定，对裁定不服的，可向人民法院起诉。32、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应在什么情况下按照规定办理有关手续？答：应当在征得相关为

19、业主、业主大会、物业管理企业的同意后。三、风险题（选答）竞赛规则：选答题分为10 分、 20 分和 30 分， 可以自行选择分值题型，答对得分，答错扣分。10 分题1、业主在物业管理活动中履行的义务有哪些？。10遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。2、由物价部门、房管部门依据相关法律法规查处的有关物业服务收费违规情形有哪些？（1）超出政府指导价标准制定价格的。（2）擅自设

20、立强制性收费项目，乱收费用的。（3）不实行明码标价或不按规定实行明码标价的。（4）只收费不服务或不按照规定提供服务而收取费用的。（5）其它违反有关法律法规的行为3、物业服务成本或者物业服务支出构成包括哪几部分？答：（ 1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）物业管理企业固定资产折旧。11（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。4、请说出申报二级企业资质需要的物业项目内容

21、是什么？答：管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 ：（ 1）多层住宅 100 万平方米；（ 2）高层住宅50 万平方米；（ 3）独立式住宅（别墅） 8 万平方米；（ 4）办公楼、工业厂房及其它物业 20 万平方米。5、新设立的物业服务企业申请企业资质需要什么手续？答：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同；（六）其它应提交的资料。6、业主大会的目标和职责是什么：答：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更

22、换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。7、建设部室内住宅装饰装修管理办法（110 号令）中规定，住宅室内装饰装修活动，禁止哪些行为？答：（1 ）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；12（4）损坏房屋原有节能

23、设施，降低节能效果；（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。8、吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）中规定，吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格主要分为哪几类，具体价格是多少？答：吉林省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：（1）普通住宅一级：每平方米 1.00 1.50 元；二级：每平方米 0.70 1.00 元；三级：每平方米 0.50 0.70 元；四级：每平方米 0.30 0.50 元；五级：每平方米 0.30 元（2）高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容

24、、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定。9、物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应承担什么责任？对物业管理企业保安人员有何要求？答：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。13物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行

25、职责，不得侵害公民的合法权益。吉林省物业管理知识竞赛选答题(答案 )10、室内住宅装饰装修管理办法 （110 号令）中规定，住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括哪些内容？答：（1）装饰装修工程的实施内容；（2）装饰装修工程的实施期限；（3）允许施工的时间；（4）废弃物的清运与处置；（5）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（6）禁止行为和注意事项；（7）管理服务费用；（8）违约责任；（9）其他需要约定的事项。20 分题1、住宅专项维修资金与物业服务费有啥区别？答：物业服务费主要用于物业管理企业为整个物业管理项目的全体业主提供的公共服务费用。内容涉及绿地养护、公用设施设备正常运转、公共秩序管理、卫

26、生保洁等。而专项维修资金是指专项用于住宅公用部位、公用设施设备在保修期满后，进行中修、大修、更新和改造工程的费用。专项维修资金属于个人，物业服务费显然没有这种特性。2、如何处理好业主投诉？14答：应耐心听取业主意见，虚心接受业主批评，用心地听清楚业主所反映的问题。对业主所反映的问题一定要问清楚，不要主观推断。对用户反映的问题要做好书面记录。对反映的问题要及时了解事情真相，向业主回复具体工作时间和具体解决办法。及时了解处理问题的程度，业主报告问题处理的过程，并征询对处理结果的意见。及时向上一级主管汇报，以便更好更快的解决问题。3、物业管理应抓好哪几种形式的服务？微笑服务。应以真诚笑容为业主提供服

27、务，融洽关系。真情服务。让业主体会到亲情，展示出员工服务时的美好心灵和高尚情操。礼貌服务。要文明礼貌，服务时要耐心，做到问多不厌，事多不烦。周到服务。对业主服务要做到有求必应、尽善尽美。跟踪服务。对业主的投诉要认真跟踪并积极主动地妥善处理。承诺服务。推行服务承诺制，提高办事效率，提高服务水平。4、高水平的物业服务体现在哪些方面？服务态度 -真诚热情；服务设备 -完好适用；服务技能 -标准娴熟；服务项目 -齐全对应；服务方式 -灵活创新；服务程序 -公开简洁；服务收费 -清晰合理；服务制度 -健全规范；服务效率 -快速及时；服务契约 -公正严谨。5、物业管理企业资质管理办法规定“物业管理企业申请

28、核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准”，其中规定了13 条禁止行为，请说出至少6 条：聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；将一个物业管15理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；挪用专项维修资金的；擅自改变物业管理用房用途的；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；不履行物业服务合同

29、，业主投诉较多，经查证属实的；超越资质等级承接物业管理业务的；出租、出借、转让资质证书的；发生重大责任事故的。6、业主委员会是业主大会的执行机构，应履行哪些职责：答：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；7、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料？答：（1 ）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

30、（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。8、物业管理的基本内容有哪些？答：物业管理基本内容按照物业管理企业服务的性质和服务的方式，可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。第一大类常规性的16公共服务，是物业管理最基本且必须做好的工作。主要有；房屋建筑主体的管理及住房装修的日常监督；房屋设备设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作；车辆道路管理；公众代办性质的服务。 第二大类针对性的专项服务和第三大类委托性的特约服务，是物业管理企业根据自身的能力和业主的要求协商确定的，如日常生活类服

31、务、经纪代理中介服务、金融服务等。9、业主大会会议可以采用什么形式召开？如何作出决定？答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2 以上投票权的业主参加。召开业主大会会议， 应当于会议召开15 日以前通知全体业主， 住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2 以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权

32、2/3 以上通过。30 分题一、案情：2001 年 8 月，某物业管理公司，将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主告上法庭。原告称，该大厦住宅物业服务费每月0.30 元/平方米建筑面积，但被告自99 年 1 月起一直拒绝交纳物业服务费，为此，请求法院判令被告支付物业服务费及滞纳金。被告辩称：被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同，原告与业主委员会签订的合同无效，其收费属于单方行为。同时又称，物业管理公司只收钱不服务，服务17质量差，管理混乱，不符合对等原则，甚至交纳的物业服务费无正规发票。如果你是法官，将会怎样判决？请简述理由。判决结果：物业管理企业对业主所在大厦进行物业服务符合物业管理条例规定

33、。收费标准有国家行政职能部门的批复，收费行为合法。被告入住小区后，享受了原告的物业服务，必须支付相应的费用。理由： 1 、物业管理条例第三十六条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”因此，物业管理公司不必也不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。2、按时交纳物业服务费是业主的法定义务。个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好，公共秩序管理不到位、服务质量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务，显然是错误的，也是违法行为。3、如对物业管理企业的服务不到位等行为可依据物业服务合同约定，通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业管理企业的违

34、约责任，而不能以此为借口拒交物业服务费用。二、案情：2008 年，黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会成立于2008 年 10月，同年 11 月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由物业管理企业直接向业主按月收取。从 2009 年 6 月份起，黄女士将该商品房出租给万某一家使用。从09 年 10 月份开始，黄女士认为物业服务费用由实际使用人万某交付，并告知物业管理企业直接向承租人万某收取。物业管理企业向万某收取物业服务费时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁应该支付物业服务费用？说明18

35、理由。处理结果：物业管理条例第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费。理由如下：1、向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。2、物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。3、业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。业主可在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。三、案情：

36、某物业管理企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100 余平方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，业主委员会一纸诉状将物业管理企业告上法庭。物业管理企业作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由。判决结果：某物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位出租经他人经营，侵害了业主的合法权益，应当承担民事责任。判决被告停止侵权，返还非法所得，赔偿损失。19理由：物业管理条例第五十五条规定：利用

37、物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权，属于该共用部分有关的业主。如果与全体业主有关，物业的经营就应当由业主大会决定，如果只与一部分业主有关，则只需要征得相关性业主的同意。四、案情业主林某装修完居住一个月发现墙面及楼板有多处明显的裂痕，而且这些裂痕有逐渐扩大的迹象，于是找到开发公司要求进行检测和维修。可几个月过去了，开发公司并没有派人检查，也没有给林某一个说法，于是找到物业管理企业，要求进行检测和维修。物业管理企业称房子仍在

38、保修期内，质量问题应当由开发商来负责。业主林某没办法，就拒交物业服务费，前后主有半年多。物业企业无奈之下将林某告上法庭。诉称：业主林某无正当理由，故意不交物业服务费，请求判处林某补交拖欠的物业服务费，并按规定缴纳相应的滞纳金。业主林某答辩：开发公司交付的房子存在严重的质量问题、我们已向开发商和物业管理企业多次提出检查、维修的要求，但两家企业均不给予答复。开发商与物业管理企业是父子关系，以拒交物业服务费的方式来作为抗辩的理由是合理合法的。说明理由。判决结果：小区物业管理企业与业主林某之间的物业管理合同关系合法有效，林某应当依约交纳物业服务费。林某与开公司之间的房屋质量问题属于林某与开发商之间的房

39、屋买卖合同关系，可以另行起诉，与本案不是同一法律关系。理由：物业管理条例第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和20保修范围，承担物业的保修责任。”本案所提问题属于房屋质量问题，与物业管理服务内容无关，业主不交物业服务费用属违法行为。应判决补交物业服务费，并缴纳相应的滞纳金。五、案情：某业主在住宅区内被歹徒抢去身上的手袋，内有现金、手机等价值价值六千多元。被抢后，该业主要求物业管理公司承担责任并悉数赔偿。面对业主的要求，物业管理公司能赔偿吗？说明理由。判决结果：某业主要求赔偿损失和精神抚慰金的诉讼请求不予支持。理由：，因为，物业管理的公共秩序服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，

40、物业管理公司与业主之间不存在人身、财产的保管或保险关系。当然，如果在案发时，物业管理公司的员工（无论是公共秩序管理员，还是其他员工）装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，那就应该受到舆论和道德的谴责，物业管理公司也应给其以纪律处分和行政处罚。而这种处分和处罚的目的就是为了弘扬见义勇为、抵制邪恶的正气，倡导敢于同违法犯罪分子作斗争的价值取向，并非是有承担民事赔偿责任的义务。六、案情：1998 年 3 月 30 日夜，罪犯黄坷、冯俊杰从后门进入深圳笔架山庄小区，潜入3 栋104 房内，伺机作案。 1998 年 4 月 4 日晚，业主明某在3 栋 104 房内被罪犯杀害。两名罪犯后被人民法

41、院判处死刑。2001 年 4 月 16 日，明某家人向深圳罗湖区人民法院起诉，状告小区物业管理公司合同违约，并索赔约百万余元。21如果你是法官，将会怎样判决？请简述理由。判决结果：驳回原告业主家属的全部诉讼请求。理由：物业管理公司对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全，不负有法定、合同约定的义务，亦不负有附随义务。物业管理条例第三十六条规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。所以，物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责，应由业

42、主委员会与物业管理公司所签订的物业服务合同确定。七、案例分析：居住在广州某小区26 楼的宋先生，日前在家中无人的情况下，被小偷入屋窃去了价值 3 万多元的财物。宋先生认为他每月所交的管理费中已包含了治安费，物业管理公司要负责赔偿。请问宋先生的观点是否成立？为什么？物业公司应如何防范此类事件发生？答：（ 1）业主室内物品被盗，不能简单理解为物业管理公司之过。因为治安管理因素除了与物业管理公司的安全防范措施有关外，还与业主自身的防范意识有关。若辖区治安隐患较高，管理公司员工责任不强，如未实行24 小时巡逻站岗制度，对大件物品的出入未实行有效的监管，发生被盗事件管理公司应承担较多的责任。但如物业管理

43、公司已采取了各种防范措施，保安员的工作责任也已到位，管理公司承担的责任则较轻，甚至可以不承担任何的赔偿责任。业主交付的是管理费，而非保险费，业主室内被盗，即使是管理公司的责任，也不应要求管理公司象商业保险那样22全额赔偿。（2）物业公司应加强管理，从人防和技防上全面控制，全面履行自已的管理责任，同时还应向业主用户宣传物业管理法规知识和安全防范意识，通过业主对物业管理认知度的提高，加深对管理单位的理解和配合。八、案情2000 年 9 月的某个星期六，某大厦物管商务中心的工作人员接到一个EMS 邮件，收件人是驻厦某公司的职员。商务中心工作人员经检查后进行了确认签收。在与收件人联系时，因周末缘故未能与收件人联系上。待周一收件人取邮件是发现邮件包装盒内本应是一部v998+ 型的手机却变成一个好像是金属算盘头的东西，手机被掉包了，要求物业公司查明缘由，给个说法。柜等；答：案例一：物管商务中心负有管理责任。物业公司应制定完善的管理规定；代收物品时应对代收的物品进行确认，做好代收、