2016年营改增后房地产增值税计算案例

1、.某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目， 2016 年 7 月发生如下经营业务：（ 1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司， 这套房屋成本价为 90 万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111 万元（包括销项税额）。（ 2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款 39100 万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为 49000 平方米；该项目可供销售建筑面积为 70000 平方米，该项目取得土地支付土地出让金 40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（ 3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款

2、 3330 万元。（ 4）销售建筑工程施工许可证日期在 2016 年 4 月 30 日之前的住宅，办理入住并收款 4200 万元。（ 5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为 100 万元，增值税税额为 17 万元。（6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000 万元，增值税税额为 220 万元。（7）甲公司支付房地产开发项目设计费 636 万元，增值税专用发票注明的价款为 600 万元，增值税税额为 36 万元。（ 8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为 8325 万元，取得增值税专用发票注明的价款

3、为 7500万元，增值税税额为825 万元。要求：1. 作出业务（ 1）- 业务（ 8）的会计分录。2. 计算甲公司 2016 年 7 月份应纳的增值税。.下载可编辑 .二、案例解析1. 要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。业务（ 1）：要按照视同销售处理。根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税 201636 号）附件 1营业税改征增值税试点实施办法（以下简称实施办法）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产， 但用于公益事业或者以社会公众为对

4、象的除外。实施办法第四十四条规定， 纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。 实施办法）第十五条第（ 2）款规定，提供销售不动产，税率为 11%；实施办法第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额（ 1+税率）；实施办法第二十二条规定，销项税额 =销售额税率。业务（ 1）销项税额 =111（ 111%） 11%=11万元 , 会计分录为：借：营业外支出 101贷：开发产品 90应交税费应交增值税( 销项税额 ) 11业务（ 2）：根据

5、国家税务总局关于发布的公告( 国家税务总局公告2016 年第 18 号) 第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，.下载可编辑 .按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）（ 1+11%）。国家税务总局第18 号公告第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款。【房企财税微信： fdccspx 】业务（ 2）销项税额 =（

6、39100-400004900070000）（ 1+11%） 11%=1100万元。会计分录为：借：现金或银行存款39100贷：主营业务收入38000应交税费应交增值税( 销项税额 ) 1100业务（ 3）：根据国家税务总局第18 号公告第十条规定， 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 第十一条规定， 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款 =预收款 （1+适用税率） 3%，适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算。预收账款 3330 万元应预缴增值税=3330（ 1+11%） 3%=90万元。会计分录为：借：应交税费未

7、交增值税一般计税方法90 贷：银行存款 90业务（ 4）：根据国家税务总局第 18 号公告第八条规定， 建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目是房地产老项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。 甲公司可以选择简易计税办法计税。业务（ 4）应计提增值税额 =4200（ 15%） 5%=200万元。会计分录为：.下载可编辑 .借：现金或银行存款4200贷：主营业务收入4000应交税费未交增值税简易计税方法200业务（ 5）：进项税额 =17 万元。会计分录为：借：固定资产 100应交税费应交增值税(

8、进项税额 ) 17贷：银行存款 117业务（6）：根据国家税务总局关于发布 的公告（国家税务总局公告 2016 年第 15 号）第二条规定， 增值税一般纳税人 2016 年 5 月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。取得的不动产包括以直接购买形式取得的不动产。第四条规定，纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得 2016 年 5 月 1 日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中， 60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵

9、扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13 个月从销项税额中抵扣。业务（6）确定的 2016 年 7 月进项税额 =22060%=132万元，待抵扣进项税额为 =220 40%=88万元。会计分录为：借：固定资产 2000应交税费应交增值税( 进项税额 ) 132应交税费待抵扣进项税额88贷：银行存款 22202017 年 7 月会计处理如下：借：应交税费应交增值税( 进项税额 ) 88.下载可编辑 .贷：应交税费待抵扣进项税额88业务（ 7）：进项税额 =36 万元，会计处理如下：借：开发成本前期工程费600应交税费应交增值税( 进项税额 ) 36贷：银行存款 636业务（ 8）：进项税额 =825 万元，会计处理如下：借：开发成本建筑安装工程（鸿达项目）7500应交税费应交增值税( 进项税额 ) 825贷：应付账款腾飞建筑公司83252. 计算应纳增值税（1）一般计税方法销项税额 =11+1100=1111万元进项税额 =17+132+36+825=1010万元应纳增值税 =销项税额 - 进项税额 =1111-1010=101 万元（2）简易计税方法应纳增值税 =200 万元（3）根据国家税务总局第 18 号公告