(完整word版)房地产租金水平估价报告-珠海公共资源交易中心

1、房地产估价报告估价报告编号：广衡（评）字2017第12044号估价项目名称：珠海市吉大建业三路4号（住房公积金单身公寓A、B栋）物业对外公开招租底价租金评估估价委托人：珠海市住房公积金中心房地产估价机构：深圳市广衡房地产和土地估价有限公司注册房地产估价师： 刘晓兰（注册证号4420130085）周文彬（注册证号4420130060）估价报告出具日期：2017年3月9日广衡评估：广阔平衡价值房地产估价报告隼夕国家A级资信，全国范围土地评估，一期房地产评估I珠海市住房公积金租金评估致估价委托人函珠海市住房公积金中心：承蒙委托，我公司对珠海市吉大建业三路 4号（住房公积金单身公寓 A、B栋） 物业对

2、外公开招租底价租金进行了评估，价值时点为 2017年2月23日，估价目的是 为通过市公共资源交易平台进行公开竞价租赁提供物业租金底价参考依据。我公司根据委托人提供的房地产权属相关资料，按照国家和广东省、珠海市有关 房地产政策法规，遵循估价原则和必要的估价程序，经过实地查勘和市场调查，选用 科学合理的估价方法（比较法），在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估 价对象在价值时点的底价租金为：月租金 101,278元，年租金1,215,336元，三年总 租金3,646,008元，大写人民币叁佰陆拾肆万陆仟零捌元 整（详见下表）。估价结果明细表估价对象建筑面积（m2）租金单价（元/ itf 月）

3、月租金（元）年租金 （元）三年总租金 （元）珠海市吉大建业三路 4号住房公积金单身 公寓A、B栋641015.8101,2781,215,3363,646,008说明：原租赁合同月租金为93045元，本次评估增长率为8.85%。深圳市广衡房地产和土地估价有限公司法定代表人：2017年3月9日目录一、估价师声明 1二、估价假设和限制条件 2三、估价结果报告4（一）估价委托人4（二）房地产估价机构 4（三）估价目的4（四）估价对象4（五）价值时点6（六）价值类型6（七）估价原则6（八）估价依据7（九）估价方法7（十）估价结果8（十一）注册房地产估价师9（十二）实地查勘期9（十三）估价作业期9四、附

4、件10Add:深圳市福田区深南大道都市阳光名苑3栋6C-E Tel: 86-755-83503880 83088190广衡评估：广阔平衡价值房地产估价报告隼?国家八级资信，全国范田土地评估，一细房地产评估珠海市住房公积金租金评估一、估价师声明我们郑重声明：1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假 记载、误导性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的 专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估 价委托人及估价利害关系人没有利害关

5、系，也对估价对象、估价委托人及估价利 害关系人没有偏见。4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写 本估价报告。5、我公司已派注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进行了实地查 勘。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、未经估价单位同意，本估价报告的全部或任何部分均不得引用于其他文件、 通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。8、对于超过本报告规定的估价报告应用有效期使用本报告或使用者不当使用 所产生的后果，本估价机构不承担责任。9、本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性、 合法性和完整性负责。注册房地产估价师（签字）2017年3月9日二、

6、估价假设和限制条件1、一般假设(1)本次评估假定价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易 市场，市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。(2)本次估价以公开市场为假设前提，公开市场内涵为：存在自愿销售的 卖者和自愿购买的买者；买卖双方的交易行为都是精明和谨慎的； 该房产可 以在公开市场上自由转让；在价值时点前，相对于房产的特性和房地产市场状 况而言，有一个合理的谈判周期；在此周期内，市场状况和价格水平是静止不 变的；不考虑特殊买家的附加出价。(3)本估价报告提供的估价结果为物业对外公开招租底价租金，是指在调查 同类用途物业的市场客观租金水平的基础上，考虑物业现状、

7、规模、面积、租赁 期、维修养护和管理及原有租赁合同的实际租金水平等因素，确定最有可能吸引 投资者参与公开竞价租赁的底价租金。实际成交租金将由市场的接受能力和竞价 程度确定。(4)我方仅对估价对象作一般性的查看，未对其地上空间、地下状况等进 行质量测试，不对估价对象的其他价值作鉴定。本次估价以估价对象达到国家或 行业规定的标准要求为前提。(5)估价对象拥有合法产权，无产权异议，也不涉及任何法律纠纷。(6)本报告估价结果主要依据委托人提供的资料进行测算，委托人对所提供 的资料真实性、合法性、完整性及由此产生的后果负责。(7)本报告未考虑估价对象形成过程中的债权、债务问题，也未考虑委托人 的资信状况

8、。(8)本估价报告仅适用于委托人确定租金提供参考而评估物业对外公开招租 底价租金之用，不具有其他效力。估价结果自本估价报告提交之日起壹年内有效。 在有效期内，如作价标准发生重大变化，对估价对象房地产价值影响较大时，须 委托估价机构重新估价。2、未定事项假设无未定事项假设。3、背离事实假设无背离事实假设。4、不相一致假设无不相一致假设5、依据不足假设无依据不足假设6、估价报告使用限制(1)本估价报告应用的有效期为报告完成之日起一年(即 2017年3月9日 至2018年3月8日)，如在此期间房地产自身状况和房地产市场发生较大变化， 估价结果应作适当调整。(2)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部

9、分内容所导致的有关损失， 受托估价机构不承担任何责任。(3)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本 报告；如由于评估报告使用不当引起的任何法律、民事责任等与评估机构无关， 同时，评估机构保留追究因报告使用不当给评估机构造成损失的法律责任。(4)本报告由深圳市广衡房地产和土地估价有限公司负责解释。Add:深圳市福田区深南大道都市阳光名苑3栋6C-E Tel: 86-755-83503880 830881903广衡评估：广阔平衡价值房地产估价报告隼?国家八级资信，全国范田土地评估，一细房地产评估珠海市住房公积金租金评估三、估价结果报告（一）估价委托人珠海市住房公积金中心（二

10、）房地产估价机构机构名称：深圳市广衡房地产和土地估价有限公司联系地址：深圳市福田区7和1大道都市阳光名苑 3栋6c法定代表人：唐剑波资格等级与编号：国家一级，粤建房估证字2014007有效期限：至2017年12月22日止（三）估价目的为通过市公共资源交易平台进行公开竞价租赁提供物业租金底价参考依据（四）估价对象根据委托人提供的资料，本次估彳对象为珠海市吉大建业三路 4号（住房公 积金单身公寓A、B林）。详细情况如下：1、权益状况估价对象为珠海市吉大建业三路 4号（住房公积金单身公寓A、B栋），至评 估基准日，尚未取得房地产权证，但已取得建设用地批准书，建筑物已经 取得单位工程竣工验收证明书。2

11、、实物状况估价对象为珠海市吉大建业三路4号（住房公积金单身公寓A B栋），其中A 栋为框混结构七层，总建筑面积为4511平方米，其中一层为活动室、阅读室舞蹈 室及厨房，二至至七层为单间宿舍，有两个楼梯上落，每层 18间单间，单间为一 房一卫一阳台，建筑物外墙为马赛克，房间地面铺地砖，墙面及天花为涂料，铝 合金窗，不锈钢防盗网，防盗门。B栋为混合七层，总建筑面积为1899T方米， 每层7个单间，单间为一房一卫一阳台，建筑物外墙为马赛克，房间地面铺地砖， 墙面及天花为涂料，铝合金窗，不锈钢防盗网，防盗门。两栋建筑物所在宗地总用地面积为3853.00平方米，依山而建，宗地内绿化 面积较大，绿化率较高

12、，小区物业管理一般。3、估价对象区域因素分析(1)区域位置估价对象所在区域位置优越，向东与吉大主要商业圈相接，向南及向西与拱 北商业圈相接，区域内商业、办公氛围浓厚，各行业聚集度较高，客流量较大， 城市基础设施及生活配套设施完善度较高，区域内有多处大型购物超市、市场、 银行、餐厅、休闲娱乐场所以及医疗、教育、卫生、文化等公共公益设施，能满 足日常生活基本需要。(2)公交便捷度估价对象所在位于珠海市吉大建业三路 4号，与九洲大道主交通要道相用 联，出行方便；估价对象距附近的白莲洞公园巴士站约 500米，有2、12、21、 25路公交车停靠该巴士站，来往于市内主要片区，交通便捷度较好。(3)对外交

13、通状况估价对象所在区域对外交通便捷度较高，距主干道九洲大道约600米距离，距城轨珠海站约5公里，距九洲港码头约4公里。(4)基础设施条件供电，由市政供电网给区域供电，供电保证率较高，能满足商住用地的需 求；供水，由市政供水网给区域供水，现在供水设施能满足区域商业住的用水 需求；排水，区域内雨污分排，均排入市班排水管网，排水情况畅通；通讯，区域区有移动、联通、电信线路，通讯条件优越；(5)公共配套设施区域公共配套设施主要有珠海实验中学、白莲洞公园，将军山公园，银行、 沃尔玛超市等设施较齐全；(6)环境质量该区域内无明显污染源，环境质量较好。(7)商业氛围估价对象属吉大和拱北商业圈内，区域内有吉大

14、免税商场、海天国贸店、沃尔玛百货、华润万家等，商业氛围较浓厚。（五）价值时点2017年2月23日，为抽签确定评估公司的日期。（六）价值类型物业对外公开招租底价租金，是指在调查同类用途物业的市场客观租金水平的 基础上，考虑物业现状、规模、面积、租赁期、维修养护和管理及原有租赁合同的 实际租金水平等因素，确定最有可能吸引投资者参与公开竞价租赁的底价租金。实 际成交租金将由市场的接受能力和竞价程度确定。（七）估价原则1、独立、客观、公正原则遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平 合理的价值或价格。2、合法原则遵循合法原则，评估价值应为依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

15、3、价值时点原则遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价 值或价格。4、替代原则遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在在同等条件下的价值或 价格偏差应在合理范围内。5、最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价 值或价格。6、谨慎原则遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因 素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格，充分估计市 场房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估处置损失风险。(八)估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人

16、民共和国土地管理法3、中华人民共和国物权法4、中华人民共和国担保法5、中华人民共和国拍卖法6、房地产估价规范(GB/T 50291-2015)7、房地产估价基本术语标准(GB/T 50899-2013)8、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法9、建设用地批准书复印件10、现场实地查勘察记录11、相关房地产市场调查资料12、委托人提供的待估房地产其他相关资料(九)估价方法根据房地产估价规范，有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主 要的估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价， 应选用假设开发法作为其中的一种 估价方法。在无市

17、场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。1、估价技术路线估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范(GB/T50291-2015),估价对象所处区域房地产市场出租市场较为活跃，可收集到相关 可比实例，因此选取比较法作为本次估价的基本方法求取估价对象的价值。在确定估价方法时，我们作如下考虑：估价对象估价技术路线估价对象批准用途为单身公寓，已建成投入使用多年，不属于待开发房地产； 维护保养状况一般，可重新改造或改变用途的可能性较低， 故不适宜选用假设开A

18、dd:深圳市福田区深南大道都市阳光名苑3栋6C-E Tel: 86-755-83503880 830881907房地产估价报告珠海市住房公积金租金评估G广衡评估：广阔平衡价值国家八级资信，全国范田土地砰估，一雄房地产评估发法估价。成本法一般适用于估价那些可独立开发建设的整体房地产的价值；近几年来珠海市住宅房地产市场状况十分活跃，整体趋势上扬，从成本角度考虑， 已无法衡量估价对象客观真实的市场价值，故亦不适宜选用成本法估价。基准地 价修正法一般只用于土地估价，不适用于含有建筑物的房地产估价。估价对象邻 近地段有许多同类性质的市场租赁实例，比较法能较客观、准确的反映其市场价 值，故选取比较法作为本

19、次估价的主要方法。基于以上考虑，估价对象采用比较法进行估价。2、基本估价方法介绍比较法是将估价对象房地产与近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。.A C DV ，x x x x 比较法计算公式为：册 B 5 0。，其中：V =待估房地产价值；V0 =比较实例房地产价格；A =待估房地产交易情况指数；A=比较实例房地产交易情况指数；B =待估房地产估价期日房地产价格指数；Bo =比较实例房地产交易日期房地产价格指数；C =待估房地产区域因素条件指数；C0 =比较实例房地产区域因素条件指数；D =待估房地产个别因素条件指数；D0 =比较实例房地产个别因素条件指数。（十）估价结果我公司根据委托人提供的房地产证等相关资料，按照国家和广东省、珠海市 有关房地产政策法规，遵循估价原则和必要的估价程序，经过实地查勘和市场调 查，选用科学合理的估价方法，在综合分析影