杭州写字楼市场分析46p

1、绝对保密此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2012年年2月月杭州写字楼市场写字楼需求演变过程：u企业发展初期，需要的仅仅是一个办公场地u产品表现为小面积类住宅化u企业发展壮大，需要树立企业品牌和形象u对地段，产品品质等展现企业形象办公需求产品需求企业发展u企业发展成熟、实力雄厚，需求开始多元化u去中心化，多元化，个性需求1. 影响办公发展的因素分析2. 杭州办公

2、分布及其规律3. 典型办公物业运营分析4. 杭州办公市场供求分析5. 杭州办公市场总结及趋势分析报 告 目 录1. 影响办公发展的因素分析通过大量案例总结，城市办公市场的发展一般经历四个阶段：非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期办公市场发展阶段城市经济总量增长产业结构调整，三产比例上升城市经济发展的初期，第三产业不发达，以垄断企业自建写字楼为主非市场化时期经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达供应供应主体大型国有企事业单位：邮电、电信、外贸等，多为垄断性行业或其主管单位企业自身发展需要需求客户特征自用大型国有企事业单位外地外资实力企业办事处（金融保险分公司、现代制造业分

3、销处等）产品在当时：形象好、配置高，代表了业主企业的实力投资无成交关键驱动因素自用良好的产品形象和品质盈利模式自用为主，其余对外出租投资无阶段标志垄断企业自建写字楼的建造市场化启动期：标准化写字楼开始建造，办公多以类住宅（宜居宜办公）产品为主市场化启动期经济背景私营经济、第三产业快速发展供应供应主体开发商/企业自建并存部分开发商由住宅转入写字楼开发办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润需求客户特征自用商住公寓：贸易物流类、装修装饰、中介公司等产品由于缺乏写字楼专业开发经验，商住公寓等模糊产品为主有一定的公建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求政府无商务区规划，开发商主导，

4、板块特征不明显，对客户决策不构成影响投资少量小投资客成交关键驱动因素自用办公物业形象与住宅办公接近的使用成本盈利模式开发类写字楼以出售为主投资产品与住宅类似，易于被接受，投资门槛较低投资意识开始萌发，市场其他投资渠道少阶段标志开发商进入写字楼市场市场化发展期：产品多元化，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现市场化发展期经济背景第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展供应供应主体开发商逐渐占据主导专业开发商出现，引导市场的发展需求客户特征自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业客户逐渐按租金承受力分层外地外资企业进入产品多元化产品：商住、纯写字楼、高档写

5、字楼开发水平和产品素质快速提升依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现投资中产阶级，对房地产投资有一定的认识成交关键驱动因素自用一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感盈利模式出售为主投资城市经济发展对写字楼租赁市场的信心投资回报的风险（参考市场可比物业的租金实现）阶段标志出现领先开发商和标杆项目市场化成熟期：办公地段主导性弱化，分布分散化；客户充分细分，产品需求元化、个性化市场化成熟期经济背景城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位供应供应主体专业开发商为主需

6、求客户特征自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等个性化产品：企业会所等形式开始出现产品高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、物业管理品牌化、办公功能纯粹化国际品牌与团队板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立项目开发方向主要由地段主导投资投资机构整购财富阶层成交关键驱动因素自用商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理盈利模式大部分持有出租，部分项目对外销售投资对固定资产升值保值、租金实现的信心对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分、产品需求多元化个性化影响城市

7、写字楼市场发展的主要因素：城市能级 按照城市的影响范围，城市可以分为全球性城市、地区型城市、区域型城市和本地型城市。城市等级越高，其写字楼市场的规模越大，本地型城市对高端写字楼的需求不高。 商务环境包括政策的透明度、政府的服务意识和服务效率。良好的商务环境将能够吸引企业进入，从而带动写字楼市场的发展。 现代服务业，尤其是金融业、专业服务业、房地产业、企业总部机构，是写字楼市场的主要需求来源，一个城市现代服务业的发达程度直接影响了对写字楼的需求。产业结构基础设施人才基础商务环境 包括对外交通设施条件、城市交通设施、电力、电信基础设施等。完善的基础设施是城市写字楼市场发展的基础。 高素质人才是写字

8、楼的主要就业人口，也是吸引金融业、企业总部、专业服务业的重要条件。城市的高素质人口规模及对高素质人才的吸引力是影响写字楼市场的重要因素。u 根据城市现有经济发展水平和主要地产领域的活动水平作综合考量，就中国主要二三线城市进行发展级别界定。u 将全国主要二三线城市分为三个发展级别：增长阶段、起步阶段和萌芽阶段。u 从城市发展的角度，杭州目前处于增长阶段城市，杭州目前房地产指数落及经济指标均处于二线城市中领先地位。经济指数房地产指数低高高低金华绍兴石家庄.徐州.贵阳常州.合肥.昆明长春珠海福州哈尔滨济南长沙南京.天津杭州苏州重庆青岛宁波武汉沈阳西安大连无锡.北京.上海.深圳.广州起步阶段萌芽阶段.

9、增长阶段.二线城市三线城市一线城市中国主要典型城市能级划分城市写字楼发展水平评估模型x 100评估模型：第三产业总量反应了城市写字楼整体容量水平，经验值r可反映写字楼市场相对于整体房地产市场的发展水平三产gdp总量（亿元）30001000-300021-21写字楼相对发展水平大中等较低杭州：r=1.2杭州：2893亿元01.02.03.040002000800010000上海6000北京12000广州深圳天津宁波杭州第三产业gdpr以第三产业总量及经验值分析，纵观全国典型城市办公发展模型，杭州同一线城市存在一定差距，目前尚处于中等发展水平，产品力为市场主导，标杆项目涌现发展阶段预判数据来源：2

10、011年杭州统计年鉴第三产业是影响办公发展的最重要推动因素之一；三产占比不高，及以小微企业为主体的的民营经济构成，直接影响杭州办公市场发展提升，办公市场尚处于处于发展期u相对于北京上海等一线城市，杭州第三产业发展水平偏低；u金融、房地产、教育等行业是办公物业需求的主力；u由于邻近上海，杭州对众多国际一线企业的吸引力相对不高，也从侧面制约了杭州办公市场的发展。u70%以上的生产总值、60%以上的税收、76%的外贸出口、90%以上的新增就业岗位由民营经济贡献产业发展数据来源：2011年上海统计公报编号行业编号行业1金融/保险5建筑/房地产2咨询/法律/会计6广告/传媒3信息/软件/科技7建材/装饰

11、4电子/电器/设备8商贸/物流市场各行业写字楼置业需求模型杭州第三产业发展中，对写字楼形象依赖度及承租能力强的金融、保险、法律等行业发展较为突出，高端办公市场的需求较大市场机制通过对大量案例研究总结，杭州办公发展主要受五大因素影响： 日益拥堵的旧有核心商务区仍然为主导，城市向外扩张伴随着产业转移，新的cbd中心及产业新城，在政府的主力引导下，逐具雏形，未来随着市场的进一步成熟，将形成多元化多核心的市场格局城市规划u 传统区域： 早期自发形成，发展成熟，配套完善，市场价值高u 钱江新城： 城市新cbd，政府规划主导，发展前景好，市场价值高u 滨江/下沙/临平： 城市外扩，产业转移，逐步发展成型，

12、市场价值相对一般主城区临平下沙滨江cbd完善的商业配套及便捷的交通条件对办公物业开发具有重要作用商务配套及交通u城市传统区域虽然交通拥挤，但凭借其多年的商务氛围，及积聚的大量高档办公楼，综合租金较高，经营状况良好；而城市新区，因整体市场容量有限，且商务配套欠缺，开发多年，但办公物业入驻率仍低于传统城区；u未来随着新区的逐渐成熟，商业配套的逐步完善，企业会逐步向新区分流。黄龙商圈钱江新城2. 杭州办公布局及其规律时间与空间进程城站、吴山、湖滨等商圈1997年以前1998-2001年2002-2005年2005-2011年钱江新城滨江板块启动庆春路金融街、武林商圈黄龙商务圈的打造2011年以后市场

13、逐步成熟、多板块共同发展u 写字楼供应较少，楼盘品质较低，基本上以企业自用为主u 由于经济发展需要，一批新商务写字楼开始涌现，楼盘品质有所提高，但总体供应规模较小，开发商经验也相对欠缺u 写字楼回报率较高，政府也开始打造楼宇经济，写字楼市场发展迅速，楼盘品质有所提升，总体仍然处于较低水平，本地开发商为主u 写字楼市场步入新的发展阶段，楼盘品质明显提高，供应量及价格均保持较高水准，外来开发商开始进入u 写字楼市场开始多元化发展，楼盘品质也越来越高，客户的需求也越来越高，精细化打造是未来的趋势 黄龙商务区是目前杭州高档写字楼最多的区域，品质相对较高，商务氛围浓郁，知名企业最为集中；该区域发展主要依

14、靠浙大的高校资源以及西湖区政府的政策引导；庆春板块是杭州金融、保险和证券企业汇集的区域，国内外金融机构在该区域比例最高，庆春路也有“杭州华尔街”之称； 文教板块是随着杭州加快高新技术产业发展相关优惠政策而快速发展的，该区域孵化了一大批知名的it企业，近年来随着一些写字楼的相继落成，区域it商务氛围越发浓厚；城北板块以北部软件园为核心，逐步形成一定的办公氛围，以企业总部形式为主； 钱江新城是规划打造的cbd区域，发展前景良好，市场表现优异，未来将是杭州重要的商务集聚区；滨江是杭州城市扩张中逐步形成的新兴商务区，未来发展需要依靠产业的发展带动，需要较长的时间；下沙办公主要以第二产业服务性行业为主，

15、发展较为分散和缓慢。 成熟商务圈 新兴商务圈文教黄龙武林庆春城站钱江新城城北下沙滨江杭州逐步形成以黄龙为代表的传统核心商务区、以钱江新城为代表的新兴商务区和以滨江为代表的伴随产业转移发展兴起的外围商务区共同发展的格局；依然处于单核式发展阶段杭州办公布局临平武林庆春城站黄龙钱江新城滨江文教城北下沙n滨江板块依托城市东进战略也是未来商务发展的重要区域，发展潜力巨大n文教板块仍将主要吸引板块及周边中小企业为主，并依托稀缺的环境以发展生态办公为突破口n下沙板块尚未形成成熟的商务氛围，基于产业转型及各项优惠政策的出台，下沙板块未来发展潜力巨大，将有机会成为杭州东部商务中心n庆春、武林、城站将依托传统商务

16、基础占据商务板块重要位置n黄龙为传统高端商务区n钱江新城作为未来中央商务核心区，发展潜力巨大，未来以大中型企业入驻为主，将分流部分武林、黄龙客户n顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口；n多有大堂和室外广场；n注重科技和生态办公；n入住企业行业影响力大，实力雄厚平均租金区间 (元/天/m2）目前售价区间 (元/m2）物业档次n设备多采用知名品牌国内组装；n大堂昭示性一般，无室外广场n落成较早，规划功能落后；n入住企业规模较小n受区域价值局限，客户认知度较低，以本区域内小型企业为主0.8-2.820,000-35,00018,000-25,0003.5-82.5-4.510,000-20,000发

17、展特征黄龙和钱江新城是目前杭州写字楼租金水平最高的两个区域，武林和庆春等传统板块次之，整体租金水平分布呈现金字塔形状3.典型办公物业运营分析黄龙商务区/区域简介黄龙商务区作为杭州传统顶级高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平区域范围：曙光路、杭大路、天目山路、玉古路围合的范围及周边辐射地带区域概况：上世纪九十年代末世贸中心一期的交付标志着黄龙商务圈的开始，经过十多年运营，黄龙商务区汇集了10多幢风格鲜明的高品质写字楼区域特点：毗邻西湖风景区，自然环境优越；交通可达性高，商务氛围浓厚；写字楼品质较高租金水平高于其他商务区，高品质写字楼入住率高高端客户集中，国内外知

18、名企业入驻比例高西湖黄龙商务区黄龙商务区/运营现状租金：3-7元/m2/天，多集中于4-4.5元/ m2/天；租金水平经营现状大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在90以上；区域汇集众多跨国公司和机构、国内精英企业分公司、办事处，甚至总部；政府部门集中，众多有国资背景的企业入住区域及周边写字楼汇集大量的餐饮、星级饭店，形成娱乐中心投资客较活跃，以机构投资者居多；核心驱动力1世贸中心5聚龙大厦9公元大厦2黄龙世纪广场6恒励大厦10天际大厦3嘉华国际7现代国际大厦11eac欧美中心4新湖商务大厦8中田大厦12玉泉大厦行政导向，商业、交通配套成熟教育、文化氛围聚集高素质人才省、市级的公

19、建配套1234567891110目前本区域作为成熟办公的典范区域，产品及租金售价为杭州的最高水平，整体空置率最低市场现状区域内汇集了众多高品质的写字楼，但未来供应较少黄龙商务区/楼盘扫描编号项目开发商建筑面积（万m2）物业管理租金/售价标准层车位（个）入住率1世贸中心世贸集团8.2世贸物业3.5-5元/m2/天3500m290%2世纪广场绿城集团8.0718元/月/m24.2-4.5元/m2/天1500m2320100%3嘉华国际佳华置业512元/月/m24-4.5元/m2/天3000m230095%4聚龙大厦香港辉创3.28元/月/m23.5元/m2/天850m2 *2130（900元/月）

20、95%5恒励大厦恒励置业3.26元/月/m23.9-4.7元/m2/天1406现代国际大厦庆丰股份10元/月/m23.5元/m2/天90%7中田大厦3绿城，10.8元/月/m23-4.2元/m2/天1280m2200（地上30）95%8公元大厦南源置业11.54-5.8元/m2/天1700m2*248095%9天际大厦3.5-5元/m2/天85%10丽晶城（欧美中心）建工集团10仲量联行5-6.54000m2140095%11玉泉大厦浙联集团2绿城1000m2黄龙商务区/入驻企业分析黄龙商务圈作为传统的商务区，汇集了一大批高品质顶级写字楼；入驻企业普遍集中于高增长值和高附加值行业，如投资咨询、

21、信息通讯、房地产、保险、文化传播等。行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、 保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客户特征黄龙商务区/典型个案（eac欧美中心）世贸丽晶城欧美中心总建面：12.7万 m2户数：1217户当前租金：5-6.5元/m2/天团 队开发商：浙江建工房地产开发集团有限公司规划设计：王董国际景观设计：edaw泛亚易道室内设计：美国hba&高文安物业管理：仲量联行 基 本 要 素建筑风格美式新古典主义户型4060m2

22、(主力户型)布局1幢w型，1幢t型层高净层高2.65m外立面铝板+高档花岗岩智能智能化5a系统交通超级停车场（1400个车位）物管酒店式服务单元入口大堂星级豪华挑高大堂（挑高近13米）+双大堂设计会所顶级私人会员制俱乐部项目特色a座b座c座时尚的建筑外形：办公楼由w形（a座）和t形（b座）两幢建筑组成，同时c座为点式星级酒店式公寓；顶级的设计团队：产品所有设计及管理均由世界外顶级的团队完成超豪华的产品打造：绝大部分指标超过国际甲级写字楼设计水平，同事聘请国际知名物业。高品质的配套招商：除入驻企业外，商业配套均入驻国内外知名商家。国际顶级的入驻企业：奥克伍德、雷格斯等国际顶级企业的入驻为项目国际

23、化的招商增色添码eac欧美中心作为黄龙区域高品质写字楼的典范，强调豪华的阵容；通过高品质的产品打造，及重点的招商运营，使项目获得市场高度认可，吸引了大批国内外知名企业入驻并取得良好收益钱江新城商务区/区域简介钱江新城板块：新规划的行政中心板块，以超甲级写字楼为主，为近年政府主力打造的金融商务中心区域范围：钱江新城东靠钱塘江、南至清江路(钱江三桥)、西临秋涛路，北至庆春东路，总占地面积约4.02平方公里。区域概况：核心区是新城内最早开始建设的政府投资项目，计划是作为行政办公、商业、旅游观光、市民休闲的场所，未来钱江新城将形成杭州新的中心级，取代黄龙顶级商务圈的地位。区域特点：定位高端，该区域定位

24、为商业金融，休闲游憩、高档居住为主的多功能滨水区，将规划建成钱江金融城。区位优势明显，与杭州主城区无缝对接，同时庆春隧道和地铁的开通，更为新城的价值的又一次飞跃创造契机。钱江新城商务区/运营状况租金：1.9-5.5元/m2/天，多集中于2.5-4.5元/ m2/天；售价：3.3-4.5万元/m2物业管理费：8-15元/m2/月租金/售价水平经营现状大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租参差不齐，万银国际和迪凯国际出租率可达到九成，而东航大厦和华联udc出租率仅在6成左右；目前区域尚不成熟，待租项目较多；核心驱动力1万银国际大厦5宏程国际大厦9迪凯国际中心2华联udc6中天大厦10中华航空大厦3

25、圣奥中央商务大厦7泛海国际中心11荣安总部4尊宝大厦8华成国际大厦12金基置业钱江新城凭借即将建成的两座金融城，打造杭州以金融商务功能为主，商业酒店功能为辅的城市综合体，综合已经落成的市民中心，共同推动钱江新城打造长三角南翼的金融中心。钱江新城商务区/楼盘扫描编号项目开发商建筑面积（万m2）物业管理租金元/天售价元/车位（个）1万银国际大厦杭州万银房产28上海高力国际2.5-3.5360006002华联udc杭州华联置业26.8/3.5-5.5450004903圣奥中央商务大厦浙江圣奥置业7上海高力国际2.5-3.226000/4尊宝大厦浙欧置业11浙江南都物业1.9-2.6330006515

26、宏程国际大厦杭州日出钱塘置业有限公司7.2杭州开元物业2.6-3.8/3236中天大厦世纪中天置业4浙江中天物业1.9-2.5/7泛海国际中心泛海浙江投资28泛海物业3.8-4.5340004668华成国际大厦浙江华成置业7.4南都物业2.5-3.5360002709迪凯国际中心浙江迪凯房产8世邦魏理仕2.5-4.53700040010中华航空大厦浙江一统实业13.9浙江南都物业3.5-4.533000639行业：多集中于高增长性和高附加值行业如金融服务类、实业集团类、进出口贸易类、房产和咨询服务类等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主；选择本板块办

27、公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质、区域形象及交通的成熟度；钱江新城商务区/入驻企业分析钱江新城入驻企业多集中在，多集中于高增长性和高附加值行业如金融服务类、企业集团类、进出口贸易类、房产和咨询服务等大类；客户特征钱江新城商务区/典型个案迪凯国际中心总建面：约8万 m2集智能化、生态型、景观式的超高层高端精品写字楼；项目五”a”智能化系统 ：楼宇自动化系统（ba）：空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统； 通讯智能化系统（ca）：数字电视系统、公共广播系统、楼内移动电话系统、综合布线系统；办公自动化系统（oa）：计算机网络系统、门厅多媒体查询系统、物业管理

28、系统； 安保自动化系统（sa）：电视视监控系统、防盗报警系统； 消防自动化系统（fa）：烟感自动报警系统。 项目自身亮点：1、高得房率1、电梯高低分区配置，提高核心筒利用空间；2、采用vrv空调系统，减少设备用房面积；3、采用筒中筒结构设计技术，提高利用率。2、高端设备1、主楼空调采用世界顶级品牌vrv户式空调系统和全热交换专户新风系统。2、主楼电梯为迅达牌品牌电梯，电梯轿厢宽大，速度快。3、电梯科学分布1、摆渡电梯：从主楼地下车库到一楼大堂专设两台摆渡电梯，车库人流通过大堂安检进入商务主楼。2、主楼电梯：主楼设八台电梯，实行高低分区运行，每组四台电梯。4、高价值二楼裙房二层裙房设有空中连廊，

29、与周边配套连成一体，可轻松到达各重要公建配套场所，同时由于人流的增加，大大提升了二楼裙房的商业价值。5、双门厅设计主门厅高9.3米，面向森林公园，气度非凡，为纯商务办公门厅；次门厅连接商务办公与商务配套，使商务办公与商业配套共享便利，彰显项目品质。滨江商务区/区域简介区域范围：滨江商务区地处杭州市南翼，由江南大道沿线及辐射地带组成，现有写字楼基本以江南大道为轴心，高新园区及区政府为两点快速发展区域概况：区政府周边写字楼在07年后开始集中供应处于发展阶段，高新园区处于起步阶段。区域写字楼市场整体发展水平较低。区域特点：以it、通信、动漫等高新技术产业为主导；企业总部大楼较多，部分对外租赁；区域交

30、通良好，但与主城区难形成对接；区域整体市场供应量较大，竞争激烈；高教园商务区钱塘江钱塘江区政府商务区本区域写字楼市场沿江南大道为轴心，分两端快速发展，区域市场整体水平不高，依托城市扩张、区域产业和政府规划导向迅速发展；滨江商务区/运营现状租金：1.2-3元/m2/天，多集中于1.5-2元/ m2/天；租金水平经营现状销售个案较少，片区以出租为主优惠政策招租的楼宇出租率在95左右；其他市场化楼宇出租率50%外资企业及高新技术企业较多，多受政府优惠政策主导企业总部较多，以实业及高新技术产业为主核心驱动力优惠政策，租金低廉；产业聚集，交通便利市场现状以总部经济为带动，随着政府规划导向，聚集了大量的高

31、新技术产业，区域供应量较大竞争激烈并快速发展高新板块区政府板块区府板块写字楼市场序号12345678910111213141516写字楼名称华洲中心恒鑫大厦滨海威陵大厦康恩贝大厦中兴大厦兴耀大厦新大集团大厦雪峰大厦信雅达国际萧宏大厦苏泊尔大厦盾安发展大厦中财大厦香溢大厦天恒大厦海越大厦总建面积685001960071700368002860041000330003000052385m平均租金（元/.天）2.41.6-22-2.31.81.81.81.8-22入住率95%以上85%85%75%80%90%85%95%备注42.5半层或整层出租700-15003.83.63.53.5少量精装修办公

32、2.8元/.天滨江区政府板块写字楼市场处于发展阶段，多为总部或集团大厦，少量销售型物业，大多以租赁为主，租金水平基本保持在1.6-2.4元/m2-天，虽存在个别差异，但平均出租率在80-90%滨江商务区/区政府板块滨江高新园板块办公楼物业处于起步阶段，多为总部或产业园区，以租赁型写字楼为主，租金水平基本保持在1.5-2元/m2-天，平均出租率在85-95%。但总体饱和度较高，形象次于区府板块高教园板块写字楼市场序号12345678910111213141516写字楼名称潮人汇大厦龙禧硅谷广场中恒世纪科技园税友大厦华荣创艺大厦知本大厦东冠创业大厦华荣时代大厦先锋科技大厦恒生大厦诺基亚西门子现代印

33、象广场科达投资大厦信雅达大厦三维大厦卓信大厦总建面积13000500002400040000200004000020000220007000030000180008765436000平均租金（元/.天）2.31.21.51.51.51.81.61.81.81.2-1.51.61.61.8-21.5-1.8入住率较低80%95%95%95%95%90%95%95%90%较低90%85%95%备注整层出租，面积11002.83.5仅有刚搬走房可租4租金不含税大部分自用东楼自用，西楼出租小型办公为主大部分自用a座自用，b座出租剩下两间大面积自用滨江商务区/高新园板块滨江商务区/入驻企业分析 滨江区写

34、字楼入住企业以高新技术和现代服务产业为主导，相关细分行业中又以信息技术、贸易、装饰建材、金融服务、文化传媒等行业为主力。行业：以信息技术、漫画、电子研发、文化传媒等高新技术类企业为主客户：电子科技自用客户及政府招商漫画、外资企业通信类客户为主客户特征华荣时代大厦（动漫之都）：华荣集团与政府合作开发，政府主导招租，开发商商负责带租约销售产权；目前整体运营情况良好，主要客户以网络科技、创意研发等新兴行业为主开发商杭州火炬房地产发展有限公司售价/租金租金1.65元/m2/天物业管理费3.5元/m2/月建筑概况总面积4万m2，26层，商务办公面积3.7万m2，分a、b两栋，每栋标准1500m2；分割空

35、间72m2、125m2、372-582m2、910m2、1493m2地下车位200个，实现商务单位车位比1：1；地下车库通过地面金字塔型采光玻璃顶实现采光电梯/洁具/空调4部日立原装进口商务电梯和1部消防电梯，人货分离商务电梯速度2.5m/s，载重量1150kg；货梯速度1.5m/s，载重量为900kg电梯部件整体进口采用双管式风机盘管加新风系统租售情况入住率95%左右一半以上楼层招租由政府主导，政府为知名企业和动漫产业提供三年免租的优惠政策；约三层左右由业主自主招租或开发商招租完成；客户分析行业软件开发、动漫制作企业，多为政府引入；知名企业nec软件系统研发部、盛大网络、三辰卡通、东方国龙 等电梯厅连廊滨江商务区/典型个案（华容时代大厦）办公市场板块梳理比较板块成熟度租金水平典型客户（租金承受能力）特征发展前景黄龙板块成熟2.5-8.0金融、房地产、跨国企业总部等目前发展最成熟、最高端的办公区域，积