第七章-房地产评估

1、1第七章第七章 房地产评估房地产评估2思考：开征房产税的影响逐年评估，业务量大目前房地产估价公司数量有限，资质参差不齐，尚未在业主心目中建立信用基础n不正当竞争n整体素质偏低n法律不健全房地产估价业将更加规范31、了解房地产评估的基本内容和特点2、掌握影响房地产价格的各种因素3、了解房地产评估中的一般程序4、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用本章学习目的和要求：本章学习目的和要求：4一、房地产的概念和特点（P158）1房地产的概念：土地、建筑物、其他地上定着物评估对象：土地（或称地产）、建筑物、房地合一（也称房产）第一节 概述52房地产的特性：土地自然特

2、性数量的有限性位置的不可移动性效用的持久性效用的差异性6土地人文特性用途的广泛性供给的稀缺性经济地理位置的可变性交通、通讯等的发展和变化可垄断性7关于经济地理位置广州中心区的变迁8房地产特性位置的固定性使用的长期性投资的大量性影响因素多样性容积率、覆盖率、建筑高度、绿地率保值增值性思考：合理期限中国大陆：居住70年；工业50年；教育、科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游、娱乐40年；综合或其他50年93. 房地产市场特性房地产市场的地区性和不完善性一系列小市场组成每个小市场都有一定的地域范围、个别性信息不充分、竞争不完善10房地产交易的复杂性n技术性强n交易成本高n按法律程序进行房地产供给

3、市场对于需求市场变化的反应具有缓慢性n生产周期长11二、房地产评估的二、房地产评估的原则原则（P162）1、合法原则：合法取得、合法使用、合法交易、合法原则：合法取得、合法使用、合法交易、合法处分合法处分 2、最佳使用原则：给估价对象带来最高价值、最佳使用原则：给估价对象带来最高价值3、房地综合考虑原则：房依地建，房荫地价，二、房地综合考虑原则：房依地建，房荫地价，二者相互依存者相互依存4、区域及地段原则：地段差异、区域及地段原则：地段差异12三、房地产评估的三、房地产评估的目的和价值类型目的和价值类型单纯房地产交易企业价值评估财务报告目的13四、房地产评估的四、房地产评估的程序程序（P166

4、）A、明确基本事项，签订评估协议B、选择评估方案C、实地勘察，收集资料D、配备人员，制定并实施评估计划E、计算、确定评估价格F、撰写评估报告书14第二节第二节 房地产价格房地产价格一 房地产价格的特征1、土地价格的特征（P167）价格构成的特殊性地租的资本化价格价格决定机制的特殊性地理、交通、用途市场供求关系的特殊性供给弹性小甚至无弹性价格呈不断增长趋势 152、房地产价格的特征（P168）房地产价格构成具有复杂性房地产价格具有明显的区域性、个别性n“一房一价”房地产价格具有较强的政策性16广州历年一手房价走势广州2012年一手房价走势1718时政：广州“限购令”（2010年10月15）关于贯

5、彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见核心内容包括四大方面：n坚决遏制炒房，户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明)，限购一套房；n非常住家庭不准在广州购买；n未满18岁 不得单独购买商品房；n境外购房，按照国家有关政策执行。 限购令出台后一周，广州十区二市一手住宅成交面积为24.95万平方米，环比大降73.03%。2011广州限购令细则广州限购令细则2013新国五条细则下发满两月新国五条细则下发满两月 广州珠海回避广州珠海回避“统一限购令统一限购令”19二 房地产价格的分类（P169）分类方法1n土地价格n建筑物价格n房地产价格分类方法2n总价格n单位价格n楼面价格20分

6、类1土地价格n基准地价w基本标准价格，政府定期公布n标定地价w以基本地价为依据，具体地块某一时期的价格n出让底价w政府拍卖土地使用权的起叫价格n转让价格w土地使用权再转让价格n其他价格w抵押价格、课税价格、征用价格21广州猎德村改造2007年8月，广州市国土房管局发布出让公告，于9月底公开出让猎德村11万平方米的商业金融业用地，仅交易底价就高达38.6亿元22建筑物价格n不包含其占用土地的价格，现实中不多见房地产价格n土地价格和房产价格的统称23分类2总价格n房地产整体价格单位价格n房地产单位面积价格楼面地价n楼面地价土地总价格/建筑总面积n楼面地价土地单价/容积率w由：容积率建筑总面积/土地

7、面积（建筑占地面积）24例：楼面地价的计算天河一商业办公用地，净地，容积率等于2.0，面积约2万平米，成交价55400万。 则楼面地价为土地单价/容积率 （土地总价格/土地面积）/容积率 35400万元/（22万平米） 13850元/平米。25三 房地产价格的构成土地取得成本开发成本管理费用资金成本销售费用销售税费开发利润26四 房地产价格的影响因素（P174）一般因素n包括：社会、经济、政策因素区域因素n商业繁华度、道路通达度、交通便捷度、设施完备度、环境质量状况个别因素n土地个别因素、房屋建筑物个别因素27政策对房地产的影响n土地政策w“国五条”、“限购令”n利率w利率上升将引起房地产供给

8、和需求下降，引起价格下降n提高贷款购房者成本，提高房产开发成本n首付n税收w房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税28广东版国五条细则出台粤府办粤府办201311号号广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知关于继续做好房地产市场调控工作的通知nn限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 2

9、9交通便捷因素对房地产的影响n例：广州市珠江新城旅客自动输送系统（简称APM）线路总长3.88km，全部为地下线路，共设9座车站和一座车场，分别为赤岗塔站、海心沙站、广州歌剧院站、双塔站、中央广场站、市民广场站、天河南一路站、体育中心站、林和西站n例：广州南站30第三节 房地产评估成本法（P166）基本思路：房地产价值=重新构建价格-损耗适用范围：成本易确定的较新建筑物和折旧易确定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏的不动产类型的评估。公用、公益性房地产，工业不动产和特殊用途的不动产。31填海造田、开山造田、征用农地等计算公式： 土地价值=土地取得费+土地开发费+管理费用+利息+税费利润1、新开

10、发土地评估（P179）32（1）取得费征用农业土地城镇征地补偿（2）开发费基础设施配套费（“七通一平”费用）公共事业配套费小区开发配套费三通一平路通、给水通、电通和场地平整五通一平路通、给水通、电通、排水通、通讯通和场地平整七通一平路通、给水通、电通、排水通、通讯通、热力管道通、燃气通和场地平整33（3）管理费用管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。（4）投资利息占用资金所需支付的利息（机会成本，假定开发资金均为借贷资金），计算基数是取得成本、开发成本和管理费用之和（5）投资利润计算基数是取得成本、开发成本和管理费用之和，或开发后的土地价格34参考案例 待开发土地出让金30万元/亩，

11、拆迁费20万元/亩，土地开发成本375元/平方米。土地取得成本一次性投入。土地开发周期两年，开发成本分阶段均匀投入，其中第一年投资40%，银行贷款利率6%，开发周期两年，目前房地产开发利润率10%。土地取得成本一次性投入，试估算土地经开发后的价格。 解：（1）土地取得成本=出让金+拆迁费=30+20=50万元/亩=750（元/平方米）（2）土地开发成本= 375元/平方米1亩=666.67平方米35（3）估算投资利息：土地取得成本一次性投入，因此计息期为两年，土地开发成本分两次均匀投入，则：投资利息=750 （1+6%）2-1 +3750.4 （1+6%）1.5-1 + 37560% （1+6

12、%）0.5-1 =113.05 （元/平方米）（4）估算开发利润：开发利润=（750+375）10%=112.5 （元/平方米）（5）计算土地价格：土地单价= 750+375+113.05+112.5=1350.55（元/平方米）1亩=666.67平方米362、新建房地产评估（P180） 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润对于单纯的新建建筑物，则不包括土地取得成本，则：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润37注意：关于土地的取得成本和开发成本取决于土地如何取得和取得土地的生熟程度n生地w已征地，但

13、未进行“三通一平”或“七通一平”n毛地w已获得出让使用权，但尚未进行房屋拆迁安置补偿n熟地w已获得出让使用权，并完成“三通一平”或“七通一平”如果取得的是熟地，则n取得成本中已包括开发成本，则不需单独估算开发成本383、旧房地产评估 （P182） 旧有房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格-旧有房地产的贬值（包括土地的损耗和建筑物的损耗） 单纯的旧建筑物价格=建筑物的重新构建价格-建筑物损耗39估算重新构建价格n假设土地上的建筑物不存在，采用市场法、成本法等求取重新取得价格；也可用成本法估算建筑物重新构建价格。估算损耗： 土地的损耗率=已使用年限/法定使用年限 建筑

14、物损耗一般用损耗率或成新率来表示，采用年限法和打分法进行测算。40关于打分法房屋完损等级评分标准n完好w成新率大于80%n基本完好w成新率60%-79%n一般损坏w成新率40%-59%n严重损坏w成新率39%以下n危房w随时倒塌评定部位：结构（地基基础、承重构件、非承重构建、屋顶、楼地面）；装修（门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细目装修）；设备（水卫、电照、暖气、特种设备）成新率=结构部分得分结构部分修正系数+装修部分得分装修部分修正系数+设备部分得分设备部分修正系数41课堂练习1：某专用仓库，总建筑面积6500平方米，建成于1992年10月底，寿命60年，为钢筋混凝土结构。经调查了解，目前类似建

15、筑物建造价格为1200元/平方米，而层高比评估对象高10厘米，估计影响造价5%。类似试评估该仓库于2010年10月31日的价格建筑物的评估价格重新构建价格损耗额采用市场比较法计算重新构建价格12009565007410000采用年限法计算损耗率18/60=0.3则评估值=7410000 （1-0.3）=518700042第四节 收益法（P191）1基本思路：是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。涉及三个基本的参数：净收益额、资本化率（折现率）、收益期限适用对象有收益或有潜在收益的房地产评估，如：商场、餐馆、商务楼

16、、住宅等；前提条件房地产收益和风险都可以预期和量化。432计算方法：（1）净收益：实际净收益与客观净收益 净收益=总收益-总费用（不包括折旧）=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用 潜在毛收入：充分利用、无空置状态下可获得的收入 44（2）资本化率：房地产投资的报酬率（P193）主要方法：纯收益与价格比率法：房地产的纯收益除以价格累加法：资本化率=无风险报酬率+风险调整值排序插入法：将各种相关的收益率排序，经验判断资本化率所处的范围45（3）收益期限的确定：根据具体的评估对象、评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定。单纯土地土地使用权期限单纯建筑物建筑物经济

17、寿命土地与建筑物合一建筑物经济寿命长于等于土地使用权土地使用权建筑物经济寿命短于土地使用权考虑土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值46课堂练习2 某房地产公司于2005年2月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2007年2月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4200元。该大楼总建筑面积为5000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税税率为

18、12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为8%。试根据以上资料评估该写字楼在2010年2月的价格。房产税按什么征收？租金收入47参考P197 例7.3（1）根据P192，（7.11）： 净收益有效毛收入（租金收入）营运费用（管理费、维修费、保险费、税金） 税金房产税其他税 年有效毛收入=23655000（110）3285000 管理费32850003.5114980 维修费420050001.5 315000 房产税和其他税3285000（126）591300 保险费 420050000.242000 净收益 3285000114980 315000 591

19、30042000222172048（2）剩余收益期限： 使用期限（50）已使用期限（5）45（3）房地产价格2221720/8%11/(1+8%)45=2690147711(1)(/, , )niP A i ni复习一下49收益法的派生方法（P195，选学）土地残余法：在房地合一产生净收益中，扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再用土地的资本化率进行资本化，从而确定土地价值的方法建筑物残余法：在房地合一产生净收益中，扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再用建筑物的资本化率进行资本化，从而确定建筑物价值的方法收益倍数法：以评估对象房地产一年的某种收益的一定倍数来估算房

20、地产价值的方法。50土地残余法L=a-B (rB+d) /rL 其中，L为土地价值；a为房地合一产生的净收益；B为建筑物价值（是采用收益法以外的方法求得）； rB为建筑物资本化率；rL土地资本化率；d为建筑物折旧率。即：土地净收益LrL 房地合一净收益建筑物净收益 房地合一收益（建筑物收益折旧） a-B (rB+d)a含折旧51建筑物残余法： a含建筑物折旧：B =(a- L rL) /(rB +d)a中不含建筑物折旧：B =(a- L rL) /rB 52第五节 市场法（P198）1.基本思路：在求取被估房地产价格时，将被估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生

21、了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出被估房地产合理价格。公式为：被估房地产价格=交易实例单价（1+交易实例差异因素调整率）（1+期间房地产价格上涨率）被估房地产面积具体评估中：被估房地产价格=交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数交易时间修正系数被估房地产面积532.适用对象及条件：（1）要有充分的市场交易资料；（2）交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性；（3）交易实例资料及其来源必须详实可靠。3.操作步骤（1）踏勘被估房地产（2）收集较充分的房地产交易实例资料（3）选取可供比较参照的交易实例（4）建立价格可比基础544计算方法：（1）交易情

22、况的调整：交易实例价格交易情况修正系数=正常价格 或者 交易实例价格100/ =正常价格（2）交易时间差异的调整：交易实例价格 / 100 =估价时点价格（3）区域因素的调整：交易实例价格100/ =估价对象区域因素下的价格（4）个别因素如年限、容积率等的调整：交易实例价格100/ =估价对象状况下的价格年限修正系数=1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n（m为被估土地使用权剩余年限；n为交易实例的使用权剩余年限；r为折现率）（5）确定比准价格(评估价格)55例（P204,7.5），以交易实例A为例：交易时间修正n2009年10月至2010年12月，共14个月，每月价格上涨1，则调整系数

23、为1.14面积因素修正n经分析，评估对象比交易实例高3，则调整系数为1.03土地使用年限因素修正n根据P203，（7.32），即年限差异引起的收益现值比 R(P/A,r,30)/R(P/A,r,35)，得0.9659注意！56第六节 房地产评估其他方法（P208）一 剩余法1基本思路在待开发土地的价格评估中较为常用剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被评估房地产的预期开发后价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价格的方法。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-资金成本-开发商合理利润-正常税费地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售

24、费用-利息-税费-利润利润=（地价+建筑费+专业费）利润率572.适用范围及注意事项适用于：待开发的土地的价格评估待拆迁改造土地的价格评估未开发完工的房地产采用剩余法，待估土地必须是已经有明确的规划设计条件要求。583.操作步骤（1）调查和勘察待估土地的基本情况；（2）选择最佳开发利用方式；（3）估算建设周期；（4）预测未来开发完成后的房地产的售价；（5）估算开发建设总成本费用；（6）估算销售税费和开发商利润。59例：某“七通一平”待建空地，土地总面积10000平方米，允许用途商业或居住、容积率2.5，建筑覆盖率不大于50%，使用年限50年，评估出售价格。根据市场得到下列资料：1、最佳用途为商

25、业居住混合，1-2层商业用，建筑面积10000平方米，以上居住用，建筑面积60000平方米。2、预计建设期3年，建造完成后商业用楼可以全部售出，售价4500元/平方米，居住用可售出30%，半年后售出50%，其余一年后售出，售价2500元/平方米。3、估计总建筑费5000万元，3年投入比例如下：20%、50%、30%。专业费为总建筑费的8%。年利率15%。销售费和税费分别为楼价的3%、6%，投资利润率25%，（设折现率为10%）60分析P208，（式7.35）地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润要求地价，还有哪个参数不能明确获得？利润n利润=（地价+建筑费用+专业费用）*

26、利润率61（1）楼价=100004500/(1+10%)3+60000250030%/ (1+10%)3+50%/ (1+10%)3.5+20%/ (1+10%)4 =141775.52（万元）（2）建筑费=500020%/ (1+10%)0.5+50%/ (1+10%)1.5+30%/ (1+10%)2.5 =4302.44（万元） Why？各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5、1.5和2.5年。62（3）专业费=4302.448%=344.20（万元） 销售费=141775.523%=4253.2

27、7（万元） 税费= 141775.526%=8506.53（万元）（4）投资利润=（总地价+总建筑费用+专业费用）25%总地价=楼价-建筑费-专业费用-销售费-税费-投资利润=楼价-建筑费-专业费用-销售费-税费-（总地价+总建筑费用+专业费用）25%总地价=（楼价-建筑费-专业费用-销售费-税费-（总建筑费用+专业费用）25% （1+25%）63（5）总地价=(141775.52-4302.44-344.20-4253.27-8506.53-1161.66)/(1+25%)=98565.94（万元） 单位地价= 98565.94/10000=9.8566（万元/平方米） 由于上述各种费用在计

28、算时已经考虑了时间价值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。64二、 市场法的特例基准地价修正法（P213）（1）基本思路：利用当地政府制定的基准地价作为参照，将被估土地的区域条件和个别条件等与所在区域的平均条件相比较，进行修正，从而求得待估地块公平市价的一种方法。待估宗地价格=待估宗地所在区域的基准地价区域因素修正系数时间修正系数年限修正系数容积率修正系数其他因素修正系数（2）适用范围及条件：适用于政府已公布基准地价的城镇的土地价格评估；适用于进行大面积的、数量众多的土地价格的评估。65三. 路线价法（P215）1.基本思路： 对面临特定街道、接近性相等的城市土地，设

29、定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价，此单价为路线价，然后根据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临近该街道的各宗地价格的一种土地价格评估的方法。宗地地价（总价）=路线价深度指数宗地面积（或宗地临街宽度）2.适用范围及条件： 适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对大宗土地进行估价的场合；这种方法仅适用于城市土地特别是商业用地的估价。663.操作步骤及内容：（1）划分路线价区段（2）设定标准深度（3）确定路线价（4）制作深度指数表：深度指数为待估宗地的单位价格与标准宗地单位价格的比率（5）计算宗地价格67例(P218,7.8)某路线价区段，标准深度1618米，路

30、线价1800元/平方米，待估宗地临街宽度16米，临街深度14米。查看深度指数表，临街深度14米，位于12H16，则深度指数为110。则宗地价格路线价深度指数宗地面积18001101614443520681. 在建工程及其特点 在建工程资产包括在评估基准日尚未完工的或虽然完工但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及工程备用的材料、设备等财产物资。（1）在建工程资产种类多，情况复杂（2）在建工程资产的形象进度和功能差异性很大（3）在建工程资产的会计核算投资数与其实际完工进度较难一致（4）在建工程的建设周期长短差别较大第七节 在建工程评估（P219）692.在建工程评估的操作步骤（1）收集待估的在建

31、工程的详细资料（2）现场勘察在建工程情况（3）收集有关法定的参数资料（4）进行评定估算3.在建工程的评估方法（1）工程进度法 在建工程价格=在建工程建造完成的市场价格工程完工程度百分比（1-折扣率）70（2）成本法：在建工程价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+正常利税（3）假设开发法： 在建工程价值=续建完成后房地产的价值-续建成本-续建管理费用-续建投资利息-销售税费-续建投资利润71房地产评估方法总结新开发土地：取得待开发土地成本土地开发成本管理费用投资利息税费开发利润新建房地产：土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本成本法:重新构建价格损耗管理费用投资利

32、息销售税费正常利润旧房地产：土地重新取得价格（或重新开发成本）建筑物重新构建价格旧房地产旧房地产的贬值（包括土地的贬值和建筑物的贬值）旧建筑物：建筑物的重新构建价格建筑物的损耗()()BLLBLBaBrdLrLrBrdaaLrBrd净收益：有效毛收入营运费用潜在毛收入空置等造成的收入损失营运费用纯收益比价格一般方法，关注三个参数 资本化率 累加法：无风险报酬率风险调整值排序插入法收益期限：土地使用年限收益法土地残余：残余法：派生的方法建筑物残余：收益倍数法:某种收益的倍数一般方法：一般因素、区域因素和个别因素的调整市场法:交易实例单价 房地产面积 修正系数基准地价修正法：以基准地价作为参照物剩

33、余法：地价预期楼价建筑费专业费销售费利息税费利润其他方法路线价法：宗地地价路线价 深度指数 宗地面积（或宗地临街宽度）72Chap 7 作业：一、单项选择题：1、下列哪项不是基准地价系数修正法所要修正的因素（ ）。A. 繁华度 B.特别利害关系和特殊动机C. 容积率 D.环境质量2、假设开发法属于一种（ ）。A. 加和法 B. 积算法 C. 类比法 D. 倒算法3、某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估价值最有可能为（ ）元。A. 8500 B. 12631 C. 72369 D. 12369P213P208734、待估建筑物账面原值100万元，竣工于2

34、000年底，假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2005年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%，则2005年底该建筑物的重置成本最有可能是（ ）元。A. 1048000 B. 1910000 C. 1480000 D. 191000005、待估地产年总收入18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于（ ）万元。A. 110 B. 61 C. 80 D. 49746、某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近（ ）万元。A. 140 B. 157 C. 141 D. 1487、如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化