如何加强物业管理

1、念好“管理”真经创建和谐社区物业管理作为新兴行业和朝阳产业，自成立以来便得到了飞速的发展。目前，各类物业管理公司如千帆竞发，百舸 争流，各自抢占着物业管理的制高点。随着市场竞争的白热 化和市场需求的多样化，物业管理面临着新的机遇和挑战。 是继续前进还是裹足不前，对每一个物业管理人员来说都是 一个严峻的课题。笔者认为，只有念好了“管理真经”，物业管理公司才可能健康、持续、稳定的发展。首先是制度管理。 常言道：没有规矩不成方圆。物业管 理制度的缺失，会带来管理的真空，出现许多意想不到的事 情。比如，停车场收取五元的车位使用费，结果车丢了车主 找物业管理公司索赔，少则十几万，多则几十万。又比如， 犯

2、罪分子潜入小区，发生了命案，物业管理公司又被业主索 取巨额经济赔偿。这就是在物业管理行业中引起震惊的厦门“丢车案”及深圳笔架山庄“索赔案”。作为物业管理部 门，首先要认真履行 物业管理条例，并广泛宣传，使小区 内居民人人皆知。物业管理条例规范了房地产开发商、 前期物业管理公司、新聘物业管理公司和业主、业主委员会 以及居委会等各个方面的关系，结束了中国物业管理行业长 期无法可依的局面，针对性地解决了小区物业管理领域存在 的问题。物业管理部门除了以物业管理条例规范自己和 小区居民的行为外，还要结合小区的实际，制定出各种切实 可行的管理制度，作为对小区进行管理的依据。要做到有章 可循，按章办事，不要

3、让制度成为一纸空文。健全的规章制 度，是小区物业管理工作能正常进行的保障。其次是文化管理。 近 20 年来，随着国民经济的不断持 续发展，作为朝阳产业的物业管理行业也得到飞速发展，人 们对其内涵及外延也有了更深的了解。如何使物业管理企业 在激烈的市场竞争中立于不败之地，加强企业管理，树立企 业良好形象成为物业管理者必须面对的重要问题。企业文化 在物业管理及树立品牌形象中的核心作用，是不容忽视的。物业管理不仅是一门科学，而且是一种文化。随着人们 对物业管理本质认识的不断深化，企业文化作为一种崭新的 管理文化成为我们的共识。实施科学的物业形象管理，需要 企业文化的支撑。打造小区物业管理品牌，企业文

4、化应该唱 主角。那么，物业管理企业文化包括哪些内涵呢？依笔者看 来，主要包括硬环境和软环境两个方面。一是硬环境。也就是狭义的“文化” ，看得见摸得着的 一张报纸、一本宣传画册、一个文化长廊、一张乒乓球台、 一朵小花都可以构成文化的内涵。此外，办公场所的宽敞、 整洁，小区的美化、绿化等，都会对人的心灵产生潜移默化 的影响，从而形成人和环境和谐统一的良性循环。文明优美 环境的长期熏陶，还会激励员工努力工作，积极向上，使工 作成为员工的一种需求，成为一种不可缺少的生活方式。赏 心悦目的居住环境，会让居民对小区产生认同感，当然会理 解和支持物业管理部门的工作。二是软环境。这里指广义的“文化”，更侧重于

5、精神、氛围、风气的营造。小区的文体活动、良好风气、业主的文 明举止、身边榜样、小区集体荣誉感等等，都有助于小区业 主养成积极上进的好习惯和心态。软环境的建设比硬环境的 建设要艰难的多，它不仅需要物质的支撑，更需要机制的配 套，需要全体业主和业主所在单位一致的努力。而且，良好 风气的形成，决不是一朝一夕的事，而是要很长一段时间的 坚持不懈的工作。软环境的建设比较漫长，值得我们为之努 力。软环境建设必须要有业主和小区各单位的支持和配合。这里请让我举一个例子。笔者所在的小区物业管理公 司，以“创建温馨和谐家园，构建多彩社区文化”为奋斗目 标，无论是阳春三月，还是除夕新年，公司都会举办一系列 丰富多彩

6、的社区文化活动。他们不仅充分考虑业主年龄和文 化层次，还不断创新，增加活动的趣味性，充分调动业主参 与的积极性。儿童是家庭欢乐之源，也是家庭和社区最活跃的成员，公司经常性地举办寓教于乐的儿童文化活动。“六一”儿童节文艺汇演、“爱我家园”儿童摄影比赛、“红绿蓝亲子园”潜能开发、“元宵节灯谜游园会”等益智类文化活动，总能 得到孩子们的热烈响应，孩子们天真无邪的笑声又带动着家 长的积极参与。 这样一来， 便营造了浓浓的文化和亲情氛围。城市生活中子女工作忙碌，老年人在家难免有些寂寞， 有的老年人因为缺乏同社会接触的机会，思维较为封闭，因 此满足老年人的爱好，愉悦老年人的心情便成为社区文化建 设的重要内

7、容。物业管理公司和居委会一起，成立了老年歌 舞队、老年健美操队，适时举办书画、摄影展，举行棋类、 健身类比赛，还经常组织老年人春季踏青，秋季登高，共赏 奇花异草，增进交流沟通。在一系列活动中，老年人真正体 会到“老有所乐” ，体味到社区大家庭的温暖。随风潜入夜，润物细无声。文化熏陶的力量是无穷的。 小区物业管理公司只有打好“文化管理”这张牌，才能有效 提高社区居民的道德修养和文化素质。再其次是人文管理。 21 世纪是提供人文居住环境的时 代，物业管理是直接、集中体现住宅人文关怀的环节。但在 目前的物业管理领域， 往往较多注重 “硬件” 建设，忽略“软 件”方面的人文关怀。业主期望“人文关怀”在

8、物业管理中 得到明显体现。对小区物业管理公司来说，要加强对绿化环境的维护。 目前，房地产开发商在造房时，对小区内绿化建设等无不殚 精竭虑，力求做得绿树成荫、环境宜人。然而，有些新建住 宅小区在居民入住后，绿化管理则每况愈下，昔日绿化宜人 的环境却成“昙花一现” ，而今映入眼帘的是树木枯萎、枝 叶凌乱、草坪泛黄。这是物业公司不重管理所致。尤其绿化 管理是技术性很强的工作，只安排缺乏专业知识的普通工人 进行养护，修剪不规范，不会治病除虫，投资不菲的小区绿 化必致“日薄西山” 。俗话说“三分种，七分管” 。绿化管理 至关重要，应引起物业管理公司的充分重视。再者，由于小区内道路规划设计或居民素质的缘由

9、，许 多绿地总避免不了被人踩踏。 于是，物业公司便树起告示牌， 提醒路人不要破坏绿化。但同样是提醒，告示牌书写的内容 也要讲究人文景观，写“请勿损坏绿化” ，有些硬梆梆，写 “请爱护绿化” 稍好些， 写“已有阳关大道， 何必另辟蹊径” “小草微微笑，走路请绕道”则使读者感到这话挺有意思。 再有，在洗手间贴上“来也匆匆，去也冲冲” ，在小区门口 写上“高高兴兴上班，平平安安回家”等字眼。这些看似微 不足道的举动，正好体现了人文关怀的要义。看似不起眼的“温馨提示” 、花坛的美观图案、节假日 的一声祝福，都会在居民心中激起浓浓的人文情怀。最后是自身队伍管理。 人才是企业之本，是企业发展的 第一资源。

10、尤其是物业管理企业在物业管理与服务中，人才 显得更重要，每位员工的工作成果都与业主的生活、工作息 息相关，如何培养一支高素质的员工队伍，是物业管理企业 在竞争激烈市场中占据市场的保证，也是塑造物业品牌的保 证。我认为主要从以下几方面做起： !,41、栽树“引凤”招人才。广纳良才，为我所用，是物 业管理企业实施人才战略的重要一环。物业管理企业要根据 实际需要，广泛引进人才，特别是引进企业急需的高水平管 理和企业谋划人才。引进人才，关键是要给人才营造良好的 工作、生活环境，创造条件，制定优惠政策吸引人才，留住 人才，从而促进本企业的快速发展。 M2 、不断“充电”育人才。培养人才是基础，一个企业

11、要发展，单靠引进人才是不够的，要靠自己不断培养和造就 人才。一是建立健全在岗培训制度，定期对员工进行素质培 训，不断提高员工素质能力和操作水平。二是鼓励员工自学 成才，创造条件支持员工不断 “充电” 学习。三是舍得投资， 送员工到院校、培训机构，参加学习和培训。 YN3 、合理使用人才。量才用人，最大限度的发挥人才资 源的作用，是企业提升竞争力的关键。企业要建立健全有效 的激励机制和薪酬分配机制，要构建竞争平台，实行岗位竞 争，创造“人尽其才，才尽其用”的良好环境，充分调动和 发挥人才的积极性和创造性，靠人才提升企业竞争力。4、加强对员工的职业道德建设。 2002 年江泽民总书记 在全国宣传工作会议上指出： “我们在建设有中国特色社会 主义，发展社会主义市场经济的过程中，要坚持不懈地加强 社会主义法制建设，依法治国，同时也要坚持不懈地加强社 会主义道德建设，以德治国。 ”厉以宁教授认为： “道德的力 量十分重要，是对社会经济活动的市场调节和政府调节之外 的第三种力量。市场调节与政府调节都有其局限性，两种调 节互补之后仍会留下一部分空白，这个空白只能依靠道德调 节来发挥作用。”从这个意义上说，道德约束是一道最后的 防线。 在当前的经济环境条件下