五星级大酒店可研报告

1、免责声明：本文档来自网络并经精心整理，提供免费阅读，文章版权属于原创者，请注意保护知识产权，请您下载后勿作商用，只可学习交流使用。 #五星级大酒店可行性研究报告 目录第一章：项目概况1.1项目名称- 51.2项目地理位置及占地面积- 51.3项目所在地周围的环境状况- 51.4市政工程和基础设施- 61. 5可行性研究报告编制依据- 61.6项目现状特点- 6第二章：建设规模的内容- 72.1项目拟建规模- 7第三章：市场预测- 73.1项目服务对象- 73.2市场环境分析- 83.3总体旅游市场情况- 83.4厦门旅游业概况- 103.5政府政策环境分析- 113.6集美区市场概况- 123

2、.7 供需预测- 123.7.1需求预测- 123.7.1.1需求现状-123.7.1.2 需求预测- 153.7.2 供应现状- 153.7.2.1供应预测- 153.8 SWOT分析- 163.8.1本项目的优势与劣势分析- 163.8.2本项目的机会与威胁分析- 173.9项目的竞争环境分析- 173.9.1 价格现状与预测- 173.9.1.1 价格现状- 173.9.1.2 价格预测- 213.9.2厦门现有酒店业竞争同业结构- 23第四章 建设方案与功能布局- 244.1 总图设计- 244.1.1 规划要求- 244.1.2 总体布局- 244.1.3 停车设计- 244.2 建

3、筑方案- 244.2.1 设计原则- 244.2.2 酒店的功能与流线- 244.2.3 结构设计- 254.4 给排水设计- 254.5 空调通风设计- 254.6 电气设计- 264.7 电讯设计- 264.8 人防工程- 26第五章 项目进度计划- 26第六章：技术经济分析- 266.1设计依据- 266.2主要技术经济指标- 266.3营业额的确定- 276.4组织机构和劳动定员- 286.5项目投资、资金筹措进度及实施进度- 286.6不确定性分析- 286.7敏感性分析- 296.8盈亏平衡分析- 306.9评价和建议- 306.9.1 结论- 306.9.2建议- 31 附表：附

4、表1项目建设工程投资估算表 附表2投资计划与资金筹措表附表3第一年经营收入情况测算表附表4项目年经营总成本测算表附表5总成本费用估算表附表6项目损益表附表7项目全部资金现金流量表附表8项目自有资金现金流量表附表9资金来源与运用表附表10借款还本付息估算表附表11全部投资敏感性分析表附表12盈亏平衡附图：第一章：项目概况1.1项目名称#五星级大酒店开发项目1.2项目地理位置及占地面积项目选址于集美区北部商住区内。北部商住区是集美区正在着力建设和发展的新区。这里有厦门市最大型、设施最齐全且现代化的综合性室内体育馆“嘉庚体育馆”；有集旅游、娱乐、餐饮、休闲为一体，填补厦门市主题公园空白的“东方快乐岛

5、”；有厦门市住宅示范小区的“大唐世家”和“大学湾”住宅区；有高起点规划的商业网点和文化设施。这里距集美区老城区、内有闻名海内外的集美学村，不到1000米；距集美区工业经济中心，占地6平方公里，已投产200余家的北部工业区仅有800米；距厦门市最重要的风景区“陈嘉庚纪念胜地”仅有1200米；距占地28平方公里，学科最齐全，全国名校云集的集美大学城也仅有3000米。尤其是这里距厦门市东海域只有200米，海风徐徐，浪花奔涌，天净风清，一望无际，良好的自然生态环境，极宜兴建一座集商务和度假为一体的酒店。集美区目前的涉外酒店仅有3家，仅占全市涉外酒店（星级酒店）5%，且都为2-3星的星级酒店，这与集美区

6、的经济发展以及旅游业发展水平是极不相称的，乃至大量的客源不得不舍近求远，到厦门市其它区入住。因此，该酒店选址在集美区兴建，可以抢占先机、填补空白、出奇制胜。1.3：项目所在地周围的环境状况厦门市是我国经济特区，是东南沿海重要中心城市、港口及风景旅游城市。福建省关于海峡西岸经济建设纲要更进一步把厦门市定位为具有自身特点、自然景象、独特优势、高度开放的区域经济综合体，是突出对台、突出物流、会展、旅游业的重要中心城市。纲要中明确要求：要建设闽南商贸滨海旅游区，以市场促销为手段，旅游节庆活动为载体，塑造区域旅游形象。抓紧国家级风景名胜区的基础设施和旅游配套设施建设，规范旅游服务，形成布局合理、功能完善

7、的旅游服务体系。不断开发旅游产品，延伸旅游产业链，促进旅游业结构调整、转型和升级。加快旅游业的对外开放，积极推进统一的旅游大市场建设。近年来由于厦门经济快速发展，商贸、会展、节庆活动频繁，国内外宾客云聚，厦门市的宾馆住房率已超过60%，特别是高档星级宾馆的住房率已接近70%。随着中国加入WTO后厦门对外开放的持续强劲，两岸三通的发展，对高档星级酒店的需求更加旺盛，而厦门第三产业高档星级酒店的发展却相对落后。政府部门也意识到了这一点，近年来厦门市政府采取了各种政策鼓励境内外投资者在厦门兴建四星、五星级商务旅游酒店。再有地理条件好，集美是中国著名风景旅游区。也是中国著名侨乡，每年有100多万游客在

8、这里游览观光。项目地处离园#五星级旅游景区不远的。四面环水，海景资源丰富，区位优势明显，距离园#五星级不足15分钟，去机场更是只需十多分钟，交通极其便利，再加上集美侨乡特有的旅游环境，发展潜力巨大。基于上述政治、经济、人文、市场、旅游形势和圆#五星级大酒店的兴建有着得天独厚的先天条件。1.4市政工程和基础设施基础设施一应具备，花园式的污水厂仅几步之遥，自来水、供电、通讯等管网已铺设完毕。(1) 道路交通集美区的公路交通网络四通八达，厦门大桥使之与厦门本岛直接相连，区政府所在地的“集美学村”距高崎火车货运站3公里。高崎国际机场5公里（厦门空港是华东地区仅次于上海的重要航空枢纽，已开辟国内外航线1

9、21条；国际和地区航线可直达新加坡、吉隆坡、马尼拉、东京、曼谷、汉城、香港、澳门等）、东渡港10公里、海沧港15公里（厦门港每月到世界各地航班有272条，基本覆盖了全球各主要港口，与国内外84个港口直接通航）、和平客运码头13公里。一条投资30多亿元的集美大桥现也在紧锣密鼓的建设中，它的建成将对本项目带来更大的商机。集美大桥是条道路与轻轨两用桥，起于厦门本岛在建的五石路，终于集美规划待建的厦门西客站站前道路，路线全长14.581公里，采用隧道方式下穿航空工业园地区，隧道长2665米，后以桥梁形式跨越浔江海域，接集美侧乐海路。它还是厦门岛连通东海域的一部分，所以它对厦门以后交通起很大的作用。(2

10、) 市政设施 通讯：集美区的通讯网络健全，电话、电报、数据传输、图文传真和国内邮政特快专递，可通世界各地。供水：集美区自来水供应系统完善，水资源丰富，供给充裕，全区日供水量23万吨以上。供电：集美区境内建有220KV枢纽变电站两座、110KV双回路变电站四座，电源充裕。供气：集美北部工业区有德国客商投资的林德气体（厦门）有限公司，可生产各种工业气体，能满足各类工业企业用气需求。日供2.5万立方米的液化气空混站坐落于北部商住区。污水处理：集美区建有两座污水处理厂，日处理污水7.5万吨，总设计能力达日处理21万吨。1.5可行性研究报告编制依据（1）厦门市旅游市场、酒店需求的机会研究和初步可行性研究

11、；（2）福建省海峡西岸经济区建设纲要；（3）厦门市加大海湾型城市建设力度的政府工作报告；（4）厦门市有关城市建设规划；1.6项目现状特点项目用地内的现状：规划范围内没有任何建筑，场地平整已经完成，其周围环境优美，各项基础配套设施完善。第二章：建设规模的内容2.1项目拟建规模项目占地面积7805平方米，建筑面积23415平方米，预定层高16层，该酒店将建设成为集商务、会议、娱乐、餐饮、住宿等功能于一体的四星级酒店。内设多宴会厅（300-400人）、夜总会、西餐厅、中餐厅、游泳池、健身房、桑拿房、台球室、足浴中心，大咖啡厅（100座左右）等及四星级酒店配套设施。该酒店拥有客房数为285间。项目规划

12、控制指标：（1）用地情况：总占地面积：7805平方米其中：建筑用地： 3540平方米 绿化用地： 2765平方米 其他用地： 1500平方米（2）用地性质： 酒店（3）用地强度： 容积率 3（4）建筑设计指标： 建筑面积：23415平方米 建筑高度：16层该项目的总平面图，设计方案见图。第三章：市场预测3.1项目服务对象项目选址于集美区北部商住区内。北部商住区是集美区正在着力建设和发展的新区。这里有厦门市最大型、设施最齐全且现代化的综合性室内体育馆“嘉庚体育馆”；有集旅游、娱乐、餐饮、休闲为一体，填补厦门市主题公园空白的“东方快乐岛”；有厦门市住宅示范小区的“大唐世家”和“大学湾”住宅区；有高

13、起点规划的商业网点和文化设施。这里距集美区老城区、内有闻名海内外的集美学村，不到1000米；距集美区工业经济中心，占地6平方公里，已投产200余家的北部工业区仅有800米；距厦门市最重要的风景区“陈嘉庚纪念胜地”仅有1200米；距占地28平方公里，学科最齐全，全国名校云集的集美大学城也仅有3000米。尤其是这里距厦门市东海域只有200米，海风徐徐，浪花奔涌，天净风清，一望无际，良好的自然生态环境，极宜兴建一座集商务和度假为一体的酒店。集美区目前的涉外酒店仅有3家，仅占全市涉外酒店（星级酒店）5%，且都为2-3星的星级酒店，这与集美区的经济发展以及旅游业发展水平是极不相称的，乃至大量的客源不得不

14、舍近求远，到厦门市其它区入住。因此，该酒店选址在集美区兴建，可以抢占先机、填补空白、出奇制胜。3.2市场环境分析厦门是我国东南沿海著名的侨乡，与台湾的金门一水之隔，台、海、侨是厦门旅游突出的特色。1996年2月，厦门市第十届人民代表大会第四次会议把厦门的发展目标定位于现代化国际性港口风景城市，从而使国际性成为厦门旅游业发展的方向。20年前，国务院批准成立厦门经济特区时，就把“旅游”作为厦门重点发展的支柱产业之一。2001年底，国务院关于厦门总体规划的批复中，再次确定厦门城市的性质是我国经济特区、东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。在2002年召开的厦门市十一届人大五次会议上，把“加大海

15、湾型城市的建设力度”和“争创国际花园城市”正式写进政府工作报告。面对难得的机遇，厦门确定了旅游十五规划的目标是至2005年接待境外游客数达71-82万人次，旅游创汇收入达3.8-4.4亿美元，年均增长率为5-8%。同时随着中国旅游业的快速发展、中国加入WTO及两岸三通往来的需求，厦门市政府采取了鼓励外商投资兴建四星、五星级商务型旅游酒店的政策。3.3总体旅游市场情况据2004年福建省国内旅游抽样调查显示，2004年我省共接待国内旅游人数4643万人次，国内旅游收入达462.59亿元。其中全省住宿设施接待国内游客3024.14万人次，占全省接待总量的65.1；居民家庭户接待游客276.29万人次

16、，占6；一日游游客1342.56万人次, 占29.4。详见下图:在全省国内旅游收入中，外省游客消费达236亿元，占全部旅游收入的51.，本省多日游游客消费达190.07亿元，占41.1，一日游游客消费36.52亿元，占7.9。2006年 “十一”期间，全省共接待国内外旅游者411.53万人次，其中过夜游客115.69万人次，一日游游客295.84万人次，一日游游客占游客总数的71.9，旅游总收入20.69亿元。由于2005年“十一”黄金周我省遭受“龙王”台风的袭击，各项指标较低，今年“十一”黄金周接待人数比2005年同期增长43，比2004年同期增长8，旅游收入比2005年同期增长38，比20

17、04年同期增长18。游客构成的变化体现出国内游客出游的几点变化，一是短途多日游市场兴盛。随着居民消费能力的提高，一日游已不能满足广大游客出游的需要，短距离的二日游、三日游逐步为游客所接收；二是自助式出游更加频繁。近年来私家车的普及为游客自助式出游推波助澜，游客也更喜欢相对自由的自助式旅游方式。调查显示以个人或与亲友伙伴结伴出游的占60.9；三是游客对旅游服务质量的要求提高了。调查显示，在过夜游客中，住在宾馆饭店的游客比重为54.92，比2003年增长3.1，其他住宿设施和居家游客的比重相应有所减少。附主要城市接待游客情况表：3.4厦门旅游业概况2006年是我市实施旅游业“十一五”规划的第一年，

18、全市旅游行业认真贯彻全国、全省旅游工作会议和全市旅游产业发展大会精神，自觉服从和服务于新一轮跨越式发展大局，全面落实科学发展观，坚持旅游项目带动发展，促进三大旅游市场协调发展，全面推进诚信旅游建设，做大做强厦金、厦台旅游，加强区域旅游合作，不断完善旅游公共服务体系，全市旅游经济持续、快速、健康发展。据厦门市有关部门的统计数字显示，2006年112月厦门市共接待国内外旅游者1857.3万人次，比去年同期增长8.43。旅游总收入合计252.82亿元人民币，增长9.48。其中，接待海外旅游者101.17万人次，比去年同期增长7.13%，海外旅游者在厦门过夜数为74.38万人次， 增长2.86，一日游

19、海外旅游者26.79万人次，比去年同期增长21.06%。2006年112月旅游创汇5.75亿美元，增长4.17；接待国内旅游者1756.13万人次，增长8.51。国内旅游者在厦门过夜数为931.67万人次，增长12.34。来厦门一日游国内旅游者824.46万人次, 增长4.48。其中，乘客中的一日游人数405.38万人次，增长4.48；常驻居民辖区内的一日游人数419.08，增长4.48。国内旅游收入206.99亿元人民币，增长11.19%。2006年我市在旅游方面取得诸多的荣誉，先后获得“中国最具竞争力旅游城市”、“2006最令人向往的旅游胜地”、“中国青年最喜爱的旅游目的地城市”、“200

20、6中国最具风情城市”、“中国最具国际竞争力旅游城市”等荣誉，2007年2月又被评为“最受农民工欢迎十大城市”之一，这些荣誉使厦门这座海上花园城市的魅力与日俱增。此外，厦门已成功举办了多届“98中国投资贸易洽谈会”，2004年又荣获“联合国人居奖”，形成有力的磁场，吸引了周边城市和各地游客，乃至境外游客，纷纷抵厦购物、游览和举办展览会。我市各级旅游部门坚持“政府主导、部门联动、企业主体、市场运作”的原则，积极探索旅游节庆活动新路子。先后成功举办了第四届世界合唱比赛、第四届厦门国际马拉松赛、2006厦门大型花车巡游、“美在厦门嘉年华”、第二届凤凰花旅游节等活动。其中世界合唱比赛、国际马拉松赛、海峡

21、旅游博览会影响广泛，效果良好，共吸引了10多万名高端游客。都市、乡村两大旅游圈交相辉映。以民俗游和生态游为主的乡村旅游十分火爆，开展了“发现最美的乡村”和评选“厦门十大最美乡村活动”。2007年春节黄金周，我市共接待中外游客61.85万人次，比增3.87%；实现旅游收入6.8亿元，比增5.02%。其中，过夜旅游者22.01万人次，比增4.43%；一日游游客39.84万人次，比增3.57%。初一至初七，全市饭店宾馆平均出租率75.25%，旅馆招待所平均出租率39.7%；旅行社累计接待6.11万人次，比增21.6%，其中接待入境游客157个旅游团、3532人次。主要景点累计接待人数82.51万人次

22、，比增4.42%；门票收入1403.78万元，比增26.17%；铁路累计抵达8.55万人次，比增27.07%；民航累计抵达9.81万人次，比增16.53%；公路累计抵达112.93万人次，比增11.96%；水运累计抵达6.1万人次，比增2.3%。随着厦门旅游业的蓬勃发展，来厦门过夜旅游的人数不断增加，厦门市酒店业经营前景看好。3.5政府政策环境分析政府扶持旅游业发展的力度加大。健全旅游发展领导机制。调整并组成由市长亲自挂帅、20多个部门及各区政府第一把手为成员的厦门市旅游产业发展协调领导小组，确定年度旅游产业发展的指导思想。全年共受理有关旅游的人大建议、政协提案22件，反馈满意率100%，与人

23、大代表、政协委员、各民主党派就全市旅游业发展进一步达成共识。与计划、建设、财政、公安、交通、土地、海洋、文化、外事、环保、卫生、水电等部门通力合作，进一步形成多部门协调配合、互促共进的“大旅游、大产业、大联合”格局。厦门市人民政府印发了厦门市鼓励旅游业发展土地若干政策的通知，为加快实施厦门市旅游发展规划，进一步促进旅游业快速发展，依据国家法律及相关政策，结合我市实际情况，特制定以下旅游业发展土地优惠政策。对于四、五星级酒店、国家级旅游渡假村项目： 1、四、五星级酒店、国家级旅游渡假区项目用地土地使用年限按综合性用途确定，由40年无偿延长至50年。 2、在鼓浪屿区、思明区、开元区、湖里区范围内新

24、建、扩建五星级酒店、国家级旅游渡假村项目，在集美区、杏林区、同安区、海沧投资区范围内新建、扩建四星级以上酒店、国家级旅游渡假村项目，可由各相关区政府（海沧管委会）进行项目策划、土地开发，组织进行招商引资，经市政府批准，可按工业用地出让底价进行出让，但地价一般不低于征地拆迁成本；地价款可按征地拆迁进度分期缴纳。项目用地批准后二年内未动工的，用地由市政府依法无偿收回；项目三年内必须营业，五年内未取得相应等级标准，则按正在实行的酒店地价标准追缴地价。加强规划编制和重大课题调研。通过公开招标组织编写了厦门市旅游发展总体规划(2002年2020年)。该方案从世界视角审视了厦门旅游发展的思路。市旅游局完成

25、厦门市加快推进海湾型城市建设调研报告的18个子课题之一加快旅游业发展的对策研究。旅游宣传促销工作扎实有力。组团推销厦门整体旅游产品。上半年，组团参加了日本、韩国宣传促销活动，扩大厦门在日、韩主要城市的影响力，为东京厦门、大坂厦门、汉城厦门航线开通或增设后大批日、韩游客来厦观光旅游创造了条件。8月下旬，组织60多人的旅游促销团赴东北三省的大连、沈阳、哈尔滨、长春四城市进行宣传促销。第四季度，组团参加在香港举办的首届福建节，加强与国际豪华邮轮公司的合作，发展海上远程旅游。12月份组织旅游企业参加“闽粤赣区域合作旅游交易会”，厦门展区在该交易会中规模最大、最醒目、参展人数和发放资料最多。组团参加中国

26、国际旅游交易会、中国国内旅游交易会以及跨区域交易会等，促进区域间的交流和合作，增强厦门旅游的辐射力。塑造特色鲜明的厦门整体旅游形象。4月开始，向全国公开征集厦门旅游主题口号、标志和吉详物，得到社会各界人士的热烈响应。9月，经专家评选，确定“海上花园，温馨厦门”、“温馨厦门，海上花园”、“天风海涛琴音，温馨滨海厦门”为厦门旅游口号，海豚为厦门旅游吉详物，白鹭为厦门旅游标志。分别在中国旅游报、厦门电视台、厦门晚报、厦门商报、香港商报、香港文汇报及亚太旅游专刊等媒体上开辟专栏、专版和专题节目进行厦门旅游宣传，传播厦门旅游形象。制作和编印中、英、日、韩等多语种的厦门，厦门VCD片、厦门旅游线路精选和闽

27、南商务旅游。旅游信息化工作启动后，旅游局办公局域网、厦门旅游公众服务网、旅游行业管理网和厦门旅游信息数据库逐步形成，旅游服务中心建设推进，厦门旅游公众服务网改版后影响日益扩大。附：1999-2006年厦门星级酒店客房出租率变化趋势图：3.6集美区市场概况 集美区目前的涉外酒店仅有3家，仅占全市涉外酒店（星级酒店）5%，且都为2-3星的星级酒店，这与集美区的经济发展以及旅游业发展水平是极不相称的，乃至大量的客源不得不舍近求远，到厦门市其它区入住。随着集美区的不断发展，来集美旅游的人逐年增加。随着嘉庚体育管、大学城、“东方快乐岛”等项目建设以及北部工业区的发展，集美的旅游客源将会越来越多。引导旅游

28、产品由岛内向岛外延伸，以举办2006年园博会为契机，推动杏林湾旅游设施建设。3.7 供需预测3.7.1需求预测3.7.1.1需求现状（1）厦门旅游市场蓬勃发展1）厦门旅游业概况a. 厦门市旅游市场综合发展概况根据厦门市统计及旅游部门提供的资料，厦门市近年来旅游市场发展综合情况如下表：厦门旅游综合情况 （表格） b. 厦门国际旅游市场发展概况一国内旅游市场增幅较大，总体需求趋旺。2006年全市共接待国内游客1712.88万人次，其中过夜游客人数931.67万人次，增幅12.34%，游客消费需求大幅增长，主要因素是：一是假日旅游拉动效应明显。黄金周旅游市场形势喜人，接待人数和旅游收入等经济指标均创

29、历史新高，三个黄金周共接待游客186.5万人次，实现旅游收入20.7亿。二是重要节庆活动效果显著。今年我市先后成功举办了第十届中国投洽会、第四届世界合唱比赛、第四届国际马拉松赛、第四届大型花车巡游、第二届海峡旅游博览会等活动，影响广泛，效果良好，吸引了大量的高端游客。三是商务休闲旅游和乡村生态旅游形成气候，旅游消费拉动明显。二入境旅游市场增长平稳，低于年初预期。2006年全市共接待海外游客101.17万人次，其中入境过夜游客人数74.38万人次，比增2.86；一日游海外旅游者26.79万人次，比增21.06，境外游客过夜平均天数4.22天，与去年基本持平。我市入境旅游游客主要集中在台港澳、东亚

30、、东南亚地区，其中台湾游客平稳增长，韩国游客减幅较大。合唱节、马拉松、投洽会等国际性节庆活动是我市入境旅游的主要增长点，入境会议、国际会展、奖励旅游等高端旅游产品成为我市入境旅游的有力助推剂。今年我市入境旅游增幅同比减少了15.5，低于年初计划增长13的预期。究其原因：一是东南亚在印度洋海啸之后，旅游市场恢复振兴较快，吸引大量国际游客回流，直接影响了我市入境旅游市场状况。二是国内主要旅游目的地城市加大旅游营销力度，纷纷推出旅游包机、结汇奖励等优惠政策，导致境外游客分流。三对台、对金旅游保持良好势头，发展前景乐观。去年，我市充分利用厦金旅游手续简化和两岸直航包机的有力契机，充分发挥对金、对台旅游

31、区位优势，进一步巩固海峡两岸重要的旅游口岸地位。一是厦金旅游取得突破性进展。赴金旅游手续更加简化、旅游产品更加丰富，厦金旅游日益活跃起来，赴金门旅游人数比上年增长5倍。2006年，全省旅行社共组织经厦门口岸赴金门旅游917团17093人次，人次比增507%。其中厦门市组团社组团820团15329人次，占全省组团经厦门口岸赴金门旅游总人次的90%。二是利用厦金海上直航衔接两岸空中航线，吸引更多的台湾游客来厦旅游。成功接待了首次大规模以旅游方式来闽的台湾妈祖联谊会暨大甲镇澜宫进香团4000多人。据统计，去年，共有60.75万人次经厦金航线往返大陆和台湾，比增14.2；其中抵厦台胞31.2万人次。三

32、是成功举办了第二届海峡旅游博览会，会展专案旅游取得新的突破，组织了投洽会、旅博会、世界合唱比赛和金龙汽车高级销售代表等赴金门旅游；四是“海上看金门”依然红火，成为外地游客来厦首选旅游产品。2006年，海上联合体共接待外地游客超过100万人次。四认真实施项目带动战略，“两个十”工程进展顺利。“十大旅游酒店”项目建设进展顺利，喜来登大酒店、翔鹭国际大酒店、亚洲海湾大酒店已正式营业，磐基大酒店、和平里大酒店、海悦山庄、翠丰温泉酒店等一批高星级酒店建设正在加快建设之中。“十大旅游景区点”项目建设进展顺利，天竺山森林公园、海湾公园、野山谷风景区等景区（点）已正式向游客开放；香山国际游艇俱乐部、鼓浪屿、万

33、石植物园、园#五星级、五缘湾等项目建设进展顺利；国际旅游码头客运联检大楼已建成即将投入启用，豪华邮轮等重大旅游项目的招商工作进展顺利。“三个十”工程（十大旅游特色街、十大旅游文化场馆、十大旅游企业）开始启动。通过实施项目带动战略，带动了我市旅游产品结构优化升级和旅游业的全面发展。五区域旅游合作、旅游市场规范、旅游人才培养、旅游宣传促销、旅游节庆活动、旅游公共服务体系建设等方面也取得一定成绩。如进一步健全和完善旅游公共服务体系，着手编制厦门市旅游公共服务体系建设规划；在游客聚集地建立了旅游咨询服务中心；在全市三星级以上酒店设立旅游导示触摸屏和旅游宣传资料架；协同电信、邮政等部门开设了114旅游呼

34、叫中心、旅游咨询热线；完成了旅游政务网和旅游目的地营销系统（DMS）的升级改版；在全市主要景区（点）和交通枢纽设立了中、英文旅游路牌标识系统等。去年，全市旅游接待秩序平稳有序，无发生重大旅游安全、旅游质量投诉，无出现游客滞留不归等现象。3.7.1.2 需求预测需求预测：城市价值带动产业发展，存在多元化需求的空间厦门以海滨旅游城市的魅力闻名于世，近年来随着海峡西岸经济区建设、会议展览业的发展，以及通过国际马拉松比赛、国际人居城市、园博会、国际游艇码头等大型城市项目运作，城市魅力不断增强，厦门酒店业发展前景看好。并出现多元化市场需求趋势，例如长线商务型居住、家庭旅馆、度假型等居住需求。 根据厦门市

35、旅游业发展“十一五”规划，2010年厦门游客接待总量达到3100万人次，接待游客总量年均增长13%，按照同样的增长速度，以2006年底厦门酒店客房数16715间计算，预计在未来四年仅游客对酒店客房需求就将新增10538间。 同时在会议展览业、商贸业等带动下，这方面的酒店需求即使以经济增长率的一半7.5%计算，也将需要新增客房5607间。 综合上述两项预计，到2010年总共将需要新增客房16145间。而按照高星级酒店占45%的现有水平来计算，到2010年将需要增加高星级酒店客房约7265间，折合酒店约1522家。3.7.2 供应现状截止到2006年10月，厦门共有旅游酒店106家，客房16715

36、间。其中四星级以上的高星级酒店客房数量增长较快。2004年全市挂牌四星级和四星级以上的酒店一共约有2400间房，2005年增加了将近1200间房，而2006年又增加了2000多间酒店客房，目前包括未挂牌的准四星、准五星酒店共有约7600间客房，占厦门星级酒店总客房量的45%。其中五星级标准酒店客房数量约占旅游酒店客房数量的10%，包括2家挂牌五星级酒店及3家试营业期五星级酒店。四星级标准酒店总客房数5957间，占旅游酒店客房数量的35%，比例最大，包括了3家准五星级酒店、12家挂牌四星酒店、8家准四星级酒店，是国内商务、会议、旅游团队的接待主力。三星级以下酒店客房量为9243间，占厦门星级酒店

37、总客房量55%的比例，在数量仍占优势，但呈现出下降趋势。 即使在客房数量高增长的情况下，高星级酒店仍然保持了良好的入住率。根据市旅游局统计，在各星级酒店出租率中，四星级酒店客房入住率最高，达到70.59%，此外，三星级酒店出租率为64%，接近平均水平，五、二星级酒店出租率则分别为59%、57%，差别不大，整体呈现中间高、两头低的情况，四星级酒店在房价、档次、配套等方面具有综合竞争优势。3.7.2.1供应预测供给预测：高星级酒店剧增，普遍具有海景资源、国际品牌2005年以前厦门每年扩建、新建酒店仅23家，新增客房数在1250间以下，其中五星级酒店长期以来仅有2家，新增准五星酒店3家，发展较为平缓

38、。随着政府部门调整策略，相继出台鼓励改建、新建高星级酒店的优惠政策，并提出“十一五”旅游酒店发展规划，引进国际品牌酒店，兴建十大旅游饭店，厦门高星级酒店供应将会有大的突破。 “十一五”厦门旅游酒店发展规划中计划兴建的十大旅游饭店包括：喜来登大酒店、亚洲海湾大酒店、索菲特大酒店、和平里大酒店、磐基酒店、花园国际大酒店、鼓浪湾大酒店、豪生大酒店、国际会议中心、厦门翔鹭国际大酒店。目前喜来登、索菲特、亚洲海湾、翔鹭等酒店已经投入使用。 据统计厦门在建、将建五星级酒店有12家，新增客房数超过5690间；在建、将建准五星、四星级酒店15家，增加客房数4341间。这些酒店预计在2010年前都可对外试营业，

39、总共新增加四、五星级酒店27家，新增客房数约10031间，大部分酒店拥有景观资源。 根据厦门酒店业需求、开发状况，到2010年厦门高星级酒店将迎来供应高峰，竞争将更加激烈，酒店需求有可能呈现出阶段性过度饱和，并将深刻影响到2010年以后下一个周期的酒店投资开发建设。同时，厦门酒店业存在结构性失衡，有待大力发展中档次、经济型酒店等。3.8 SWOT分析对任何一个投资项目都要进行影响因素分析，我们可以从众多因素中进一步进行SWOT分析，找出投资项目内部的优势（Strengths）和劣势（Weakness），投资项目面临外部环境的机会（Oppirtunities）和威胁（Threats），从而做出战

40、略选择和对策。3.8.1本项目的优势与劣势分析（SW）投资项目的优势是项目成就的未来企业及其产品和服务区别于其竞争对手的优越之处，是其核心竞争力，是其强于对手的综合优势。本项目的主要优势有：a. 面对集美高档酒店的缺乏，市场对高档酒店服务的需求。该项目的进入，正填补了这块空白。b. 园博会,助推旅游 第五届深圳园博会创造性地将办会展与建公园结合起来，将园#五星级建设成一个永不落幕的园#五星级公园。这一次，厦门也不例外，欲利用政府主导的力量，再引入市场运作机制，将此次园#五星级建成最大的水上园#五星级。 对于举办第六届园博会的意义，政府高层曾明确表示过，政府举办园博会的目的就是要通过园博会项目的

41、轰动效应，给今后很长一段时间内的厦门旅游留下一个重要的景点，丰富厦门的旅游资源。尽管厦门是全国最知名的旅游城市之一，每年都有数百万的海内外游客前来厦门旅游观光，但是，一些人士也清醒的认识到，眼下厦门旅游可打的王牌只有鼓浪屿核心景观及金门游。 可以肯定的是，将一个数十亿元的投资项目放在了岛外集美，可以对园#五星级周边的发展起到了举足轻重的作用。但是，从政府的眼光看，这并不是最重要的，举办园博会的主要目的并不仅仅是为了给市民留下一个大型公园，也不仅仅是要带动周边地产的发展，更不是为了建一个休闲旅游场所，而是要充分做足旅游文章，为厦门的旅游产业装上一个助推器。 可以预计的是，园博会将提供一个平台，让

42、国内外参展城市充分展示形象，进行园林最新科技成果交流，开展生态园林城市建设和管理的交流，但是，更为重要的是，本届园博会将成为展示厦门城市特色、提升厦门城市品位的重要载体，将向世界展示厦门“海上花园”城市魅力，从而促进城市经济、环境、社会的可持续发展c.“园#五星级”自有的品牌效应，有利于提高企业知名度和迅速开拓市场，进而创造中国酒店知名品牌；本项目的劣势主要是：a. 建设一个新酒店投资大，风险高；b. 项目建设时间长，投资回收慢；c.尚需要在实践中积累经验。通过上述优势、劣势分析，可以看出本项目优势十分突出的，劣势是可以克服的，投资方可以采取措施，扬长避短，争取最好的结果。3.8.2本项目的机

43、会与威胁分析（OT）从前面的市场和竞争力分析中可以看出，本项目的机会是：a. 集美地区高档旅游酒店的空白，市场需求旺盛，对项目是个很好的机会b. 政府支持，政策环境好，有利于投资；c. 根据厦门城市规划，可以获取较好的项目选址；d. 其他同业竞争投资人也刚刚开始蕴酿投资，我方投资条件已具备，有可能捷足先登；e. 未来几年厦门旅游、会展、节庆活动增多且愈来愈国际化，城市、交通等基础设施建设（如中国第一条海底隧道、公铁大桥、福厦铁路建设等）进一步完善发展，前景看好。本项目的主要威胁是：a. 厦门经济发展的规模、速度和效益的实际情况和政策制约；b. 同业竞争的规模、速度、效益和布局；c. 祖国统一大

44、业发展趋势，海峡两岸局势的发展。经过对机会和威胁的综合分析，可以看出机会大于威胁。3.9项目的竞争环境分析3.9.1 价格现状与预测3.9.1.1 价格现状（1）市场情况自2000年至2004年，厦门市主要星级酒店的经营情况平均房价、年平均入住率、年客房收入如下：注：2003年因“非典”影响，其数据与正常年份有较大的出入，故本项目未采纳。年平均入住率酒店全年房间数平均入住率%平均价格类别悦华酒店3461168.02616.345星马可孛罗大酒店5764378.95538.834星京闽中心酒店6850857.49443.744星假日海景大酒店5505075.80507.363星闽南酒店35664

45、68.41348.693星东南亚大酒店2908356.33292.023星福联大饭店5949460.46302.073星美丽华酒店2022362.22333.033星 （2）竞争对手价格分析现将京闽中心酒店、马可孛罗大酒店、海景皇冠假日酒店四家四星级的资料也作为参考依据进行横向比较，为了使项目的定价更具有科学性，其中将五星酒店中悦华酒店、宝龙大酒店资料作参考对比，具体如下：悦华：房类房价（美元）豪华双人房（天丰楼）160豪华双人房（海宇楼）180豪华商务房230超豪华别墅3,000总统别墅12,000豪华套房360悦华套房530日式别墅400加床20宝龙大酒店：房间类型标准价网上优惠价高级客房

46、1250元/间天568元/间天湖景高级客房1330元/间天608元/间天豪华客房1490元/间天658元/间天湖景豪华客房1660元/间天718元/间天行政客房1826元/间天818元/间天湖景行政客房1990元/间天878元/间天高级套房2158元/间天968元/间天京闽中心酒店：房间类型标准楼层 商务楼层 标准单人房 ￥ 1120 标准双人房 ￥ 1120 豪华套房 ￥ 1500 商务标准单人房 ￥ 1300 商务标准双人房 ￥ 1300 商务豪华套房 ￥ 2400 海景皇冠假日酒店客房种类楼层（层）房间数（间）平均面积（米）门市价（人民币）标准房4至911928至321280豪华房10至

47、1410028至321600行政贵宾房15至2210728至322000公寓式套房18至2214602400豪华套房18至22860至902600总统套房22112068003.9.1.2 价格预测该酒店定位于四星级综合服务大酒店，根据市场分析以及竞争对手价格情况分析，结合厦门地区主要高星级酒店的经营情况，进行横向比较，本酒店经营情况预测如下：1）客房价格预测：参考同行业酒店客房预测平均价格为：600元/天客房数为285间客房日收入为600*285= 元 2）餐饮价格预测目前厦门餐饮业市场供应量非常充足，竞争十分激烈。但本项目以豪华的硬件设施，一流的服务质量，大众化收费的经营策略，酒店餐饮部分

48、为西餐厅、自助餐厅、咖啡厅和大宴会厅四大部分。名称数量价格使用率西餐厅100人80元/人0.7咖啡厅200人50元/人0.6大宴会厅2场5000元/场0.6中餐厅300人50元/人0.753）娱乐价格预测酒店在功能设计上考虑客人使用的方便，有自己专用的门厅，房间配有柔和的灯光、一流的音响、完善的电脑服务系统。名称数量价格使用率健身房250人/日20元/人0.7KTV25间200元/间0.7足浴、桑拿125人/日80元/人0.7保龄球300局/日10元/局0.7台球、棋牌150人/日20元/人0.74）其他价格预测主要包括商场、会议、美容美化等。名称数量价格商场12月20000元/月会议1场/日2000元/场美容美发20人/日50元/人3.9.2厦门现有酒店业竞争同业结构据有关部门的统计资料显示，厦门目前的酒店业结构如下： 从上图可明显看出我市目前高档次酒店相对厦门日益增长的游客人次来说人均占有量还是偏小。厦门市政府因此出