合翘奔驰4S店物业管理方案说明

1、. 合翘奔驰 4S店物业管理投标书 一、物业公司简介 二、 4S 店项目简介 三、服务模式与策划 四、人员工资及各项费用 专业资料 . 五、各项管理制度 一、公司简介 重庆珍爱物业管理有限公司，成立于 2014 年 12 月，注册资金 50 万元，公 司设有总经理、副总经理办公室、管理部、工程部、财务部、拓展部，是一家规范、灵活、高效的现代化物业服务公司，公司主营各种中、高端各类物业小区、 商场、娱乐会所等物业管理。成立以来秉承“业主至上，服务第一”，实行“全 方位学习经验、 多功能服务、 现代化管理” 的宗旨。目前公司管理项目有重庆国 际高尔夫、海宁皮草城、龙洲湾回龙小区。管理面积已达100

2、 多万方（已超二 级物业管理公司资质面积） ，管理团队 96 人，其中大专文凭以上管理层人员有 16 人，各种专业职称人员有 26 人（电工、电梯、消防、保安等专业职称） ，平均年龄 39 岁。公司拥有多元化管理人才及丰富经验，其中在高尔夫项目配合完成各种大型比赛接待（奔驰、宝马、雷克萨斯、沃尔沃、中信银行职业球等高端 比赛），配合海宁皮草城主办策划接待我是歌手、我要上春晚、挑战 30 秒等各种营销手段、宣传活动来增加人气和销量。配合政府拆迁、安置万达、 旭辉、远洋地产项目的房屋还建，协助开发商、龙洲湾街道处理安置户上访、闹 事、阻拦等各种事件多起，属龙洲湾街道指定管理拆迁项目安置房屋的物业公

3、司。 专业资料 . 二、 4S店的项目简介 1、简介：合翘奔驰 4S店位于巴南区 9公里，总建筑面积： 16852m 2 ,地上 4 层，地下一层，观光电梯一部，货梯一部。目前主要聘请物业公司负责安全和 保洁服务项目。 2、分析：公司主要以车辆销售及售后服务为一体的高端车辆交易服务场所， 与重庆主城高端车辆交易场所比较，地理位置较偏一些。目前优势是巴南区唯一 一家奔驰 4S店销售场所。 结合优势及市场高端车辆的需求量，提升自我的服务水 平（特别是售后服务）及对外营销推广宣传来提高知名度，结合市场的价格战才 能更好的提高销售业绩。 三、服务模式与策划 1、我司将结合 4S 店经营服务打造高端的物

4、业管理服务项目，营造整洁、便利、安全、舒适的经营和办公环境，通过人性化、标准化的礼仪礼貌服务来增加人气和销售业绩。 通过专业的设施设备管理节约运行成本、延长物业使用寿命、促进固定资产的保值增值是物业管理的主要任务。 根据目前重庆合翘奔驰 4S 店的实际情况，对物业管理方面的主要需求是安全秩序维护和保洁两个方面 。如将这些服务单独委托专业物业管理公司负责 ，以物业管理服务合同的形式， 明确各自的责任义务和权利 ，不仅达到分工细化的目的，更好的提升 4S 店的服务功能，还可以大大的节约管理维护成本，保证安全高效的运行。 2、我公司将发挥“严格管理、优质服务”的管理方式，严抓岗前培训制度，提高员工素

5、质， 使“一体化”管理收到更好的效果。 在本公司管理要求的基础上，以“三多”：多了解需求、多听建议、多替对方着想，来加强与业主之间的沟通。 专业资料 . 及时改进服务质量， 加强服务需求， 从而提升整体的服务质量。 推出首问制的服 务，为广大购车客户提供人性化的特约服务，4S 店保安值班室设有24 小时接待 服务，要求每位执勤保安、 保洁都能掌握部分车辆营销经验，使其购车客户在没 有销售人员的情况下也能更好的了解车辆销售情况。设白班门岗为女保安执勤， 重点展现个性化服务来提高服务形象和礼仪礼貌。 四、人员工资及各项费用 （一）、人员工资 人员 月工资 法定节日加 福利 年费用 人工月平均 人数

6、 保险 设置 标准 班（年 11 天） （年底双薪） （元） 费用 保安 1223 1 人 3500 元 2933 3500 元63109 5259 班长 元 白班 9600 元 3669 9600 元 3 人 （ 3200/ 8799 177627 4934/ 人 保安 元 （3200/ 人） 人） 7800 元 3669 7800 元 夜班 3 人 8799 154227 4284/ 人 （ 2600/ 元 （2600/ 人） 专业资料 . 人） 保洁 1223 1 人 2600 元 2933 2600 元 514094284/ 人 领班 元 21600 元 11007 21600 元 保

7、洁 9 人 （ 2400/ 24637 43752148613/ 人 元 （2400/ 人） 人） 73657（月支 合计 17 人 42700 19568 46928 42700 883893 出） （二）、前期投入费用 名称 用途 数量 单价（元） 合计（元） 门卫保安室 办公桌 2 个 300 600 保安值班椅 椅子 3 个 70 210 保安衣柜 更衣柜 1 个 350 350 保安卷柜 存放保安登记的记录 1 个 350 350 胶皮警棍 保安巡逻时使用 2 个 45 90 强光手电 保安巡逻时使用 3 把 55 165 固定电话 保安值班报警使用 1 部 130 130 专业资料

8、 . . . . 对讲机 保安之间联系时使用 4 部 400 1600 保安巡更机 保安巡逻监控 1 套 3000 3440 保洁房衣柜 更衣柜 2 个 350 700 保洁房桌子 休息办公 1 个 300 300 保洁房凳子 休息 9 个 30 270 甩干机 保洁用 1 800 800 除尘器 保洁用 1 600 600 人字梯（ 3 米） 保洁用 2 400 800 人字梯（ 6 米） 保洁用 1 700 700 保安人员服装费（4 季装） 14 套 600 元/ 套 8400 保安夜班人员冬季大衣 3 件 200 元/ 件 600 费用合计 26105 按年平均费用 26105 12=

9、2175 （三）、保洁月用材费用 名称 数量 单价/元 小计 备注 拖把 9 20 180 玻璃刮条 8 15 120 专业资料 . . . . 厕所刷 5 5 25 擦布（毛巾） 20 4 80 橡胶手套 10 8 80 胶扫把 10 8 80 棕扫把 10 80 8 地刷 8 10 80 百洁布 10 2 20 洁瓷粉 1 80 80 云石铲刀 6 15 90 小垃圾袋 300 0.1 30 垃圾袋 100 0.3 30 火钳 2 12 24 洗衣粉 2 5 10 洗手液 10 瓶 6 元 60 卫生纸 180 卷 3 元 540 洁厕灵 3 桶 15 元 45 静电除尘剂 2 加仑 70

10、 140 不锈钢光亮剂 0.5 加仑 120 60 洁尔亮清洁膏 2 支 20 40 合计： 1814 元 专业资料 . （四）、费用总计 项目费用备注 月日常总开支人工费 73657+ 前期月平均费用2175+ 月日常开支78798 1814=77646 外墙、室内清洗费外墙、室内清洗16852 5 元/ 平方 =84260 3=28086 用 管理费管理费： 73657 0.07=5155 税费 77646+28086+5155=110887 0.056=6210 月费用总合计77646+28086+5155+6210=117097 （五）、总报价 根据以上核算费用我公司月管理费用报价为6

11、 元/ 平方：16852 6=101112 元（费用包含人工、前期投入、月开支、室内室外清洗、电梯维护、利润税费等 全部费用）。 五、人员配置和管理制度 （一）实施严格的服务质量体系控制 在4S店日常管理中，建立全面服务质量管理体系，为了保证服务质量，正常 运行，使 4S店总部得到满意的服务，建立与相适应的监督、检查机构如下图 所示 : 专业资料 . 4S 店项目部日检 内部检查 物业专业部门定期检查 监督、检查体系公司总部不定期检查 季度一次全面检查 随时接受 4S 店的投诉与建议 外部检查 半年一次组织 4S 店对物业满意率进行评定 政府相关人员的检查和考评 （二）人员配置 岗位人员主要职

12、责 负责日常的安保管理及运营，巡逻岗换休巡逻时兼巡逻岗任务，要求：从 保安 1事大型物业、商场等物业管理行业5 年以上退伍军人，年龄20-35 岁身 队长 高 1.75 米；要求帅气、素质良好 大门岗和停车指挥招聘女保安 2 名， 20-30 岁身高 1.63 米以上；要求气 门岗 2 质、形象、素质佳，按时按需要开关大门，严格控制车辆出入，指挥车辆 按要求停放及来访人员的指引登记和配合巡逻。 巡逻 1 负责监控和消防控制和日常巡逻检查， 配合门岗职责及换休。 从事大型物 专业资料 . 岗业、商场等物业管理行业3 年以上，年龄20-35 岁身高 1.75 米；要求帅 气、素质良好 按时按需要开

13、关大门， 严格控制车辆出入， 指挥车辆按要求停放。 负责监 夜班3控和消防控制和日常巡逻检查，要求：从事大型物业、 商场等物业管理行 业,3 年以上，年龄 20-45 岁身高 1.70 米以上；身体健康、素质良好。负责展厅及卫生间保洁； 负责楼道、办公室内及卫生间保洁；负责外 围周边保洁；周一至周五至少保证8 人上班，周六、周日不安排轮休。要 保洁10 求：年龄 20-45 岁；身高 1.55 米以上；手脚勤快麻利，自身素质、修养 良好。保洁领班要求从事大型商场、会所等行业保洁管理5 年以上。 注：公司另配片区经理 1 名，白班每天负责留守巡查不少于 3 小时，夜班不定时检查 2 次。 （三）

14、保安管理制度 1、秩序维护人员的岗位职责 1.1、门卫秩序维护岗位职责 （ 1）仪表端庄，着装整洁，佩戴齐全，精神饱满，岗位礼仪礼貌，按规定上岗交接班， （ 2）认真检查出入车辆，维持好门口交通秩序，对进出车辆要做好登记和验证工作。 （ 3）指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不准乱停乱放，确保道路畅通无阻，引导要及时，手势要规范。避免造成交通堵塞。 （ 4）积极配合其它秩序维护人员，做好秩序维护安全防范工作，把好辖区大 专业资料 . 门。 （ 5）认真履行值班制度，值班中发生、处理的各种情况在登记薄上作详细登记，交接班时移交清楚，责任明确。 （ 6）执勤中不准擅离岗位，不准看书报杂志、吃

15、东西、睡觉，不准嬉笑打闹或进行其他与执勤无关的事。 （ 7）执勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难辱骂群众，处理问题要讲原则、讲方法，态度要和蔼，不与他人发生争吵。 （8）执勤中玩忽职守，对工作不负责，造成损失的，要追究当班秩序员的责任。 2、秩序维护巡逻人员岗位职责 （1）仪表端庄，着装整齐，佩戴齐全，精神饱满，按规定上岗交接班， 上岗打卡。当班时必须提高警惕，坚守岗位，认真巡查管辖区域的关键部位，防火、防盗、防抢劫。 （ 2）实行 24 小时监视值班，防止不安全事件的发生。要按责任路线巡视检查，发现问题及时处理，遇到重大问题通知领班，巡视中严防死角。 （ 3）制止在辖区内的打架事件。 （ 4）指挥

16、并监视好所辖区内的行驶车辆，防止交通事故的发生。 （ 5）监视所管物业，及时消灭火灾及其他事故隐患。 （ 6）认真履行值班登记制度，值班中发生、处理的各种情况在登记薄上作详细记录，交接班时移交清楚，责任明确。 （ 7）严格遵守纪律，按规定时间交接班，不迟到早退。 （ 8）协助解决客户遇到的其他困难，如有重大突发性、危害性事故或事件 专业资料 . 发生，一方面必须立即应急处理，另一方面必须及时向领导汇报。 3、监控人员岗位职责 （ 1）监控中心人员必须集中精力， 不打瞌睡、不准聊天、不准看书报、 杂志，以高度的责任感认真观察。 （ 2）发现监视设备故障要立即通知值班秩序维护人员加强防范，并立即设

17、法修复。 （ 3）要做好当班监视情况的记录，严格执行交接班制度，做好交接班的口头和书面汇报。 （ 4）禁止随意开关仪器设备，以防发生故障。严格按操作规范进行操作，确保仪器设备的正常运行。不准任意使用报警电话。 4、消防管理 消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理工作作为一项重要工作来抓。 （1）加强消防教育宣传和培训演练工作 （2）坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格执行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。 （3）将在 4S 店宣传栏内不间断地传播消防法规，防火知识。 （4）加强物业项目部全体员工的消防观念和防火意识，任何管理服务人员都

18、有消除火灾隐患的责任。 （5）各个环节严格遵照国家有关规定和公司质量保证体系文件的要求。 （6）各消防设施定期检测，保证完好无损，随时可以启用。 （7）实行 24 小时消防安全监控，对火灾易发生区加强防范和巡查，重点防 专业资料 . 范。 （8）定期组织员工进行防火演习，熟练掌握各种消防设施的使用方法，提 高对火警的应付能力。 （9）落实各级消防管理责任人和灭火指挥人员岗位职责。 （10）安全管理员及保洁员日常工作注意巡视，保持警惕，对于不应放在某 处的物体，不能解释来历的物体和不适宜放在某处的物体要及时处理。 （11）完善各类防火标识，和各类消防设施的使用说明标识。 （12）各类简易灭火器材

19、固定位置放置，便于有需要时有关人员取用方便。 （13）制订合理可行的灭火程序和疏散计划。 5、火警应急程序如下： 5.1、报警 A 、项目部所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾，火光等，应立 即向上级领导及消防部门汇报。 B、项目部值班员接到火警报警后，应通知附近人员赶往现场， 查明报警地址， 燃烧起因，目前火势，周边环境及人员受伤情况等。 5.2、召集 A 、火警确认后，通知消防队员赶赴现场。 B、项目部所有人员一旦获悉火警均应立即直赴现场，参与灭火。项目部经 理接报后应赶往监控中心进行调度，现场进行指挥。 C 、到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。 5.3、灭火 A 、现场指挥根

20、据火场情况，组织到场员工成立灭火组，抢救组，疏散组，警 专业资料 . 戒组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员执行命令应迅速，准确。 B、灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火。抢救组应迅速组织人 力将物品及危险物品搬离现场。 疏散组负责协助邻近火场的居民迅速由消防通道 疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离。 C 、后续赶往火场的人员为支援组。按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂，灭火器材以及所需的各种物品。 D、若火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离，义务消防员继 续协助消防警灭火直至火势被控制。 5.4、善后与恢复 火势完全熄灭后， 秩序维护人员负责现场警戒， 保护现场，

21、并协助消防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。 6、公共秩序管理 各安全固定岗要熟悉区域分布，以保证对来访人员流向的控制和引导。 人员相当集中区域的公共安全由控制中心与巡逻岗配合管理，发现异常立即通知就近岗位秩序维护人员及时处理。 防火须知 ： 为了防止火灾，维修车间，办公室、电线不能负荷过重，或太多的电器连接在同一插板上，避免引起电线及电器设备超负荷冲突导致火灾。 维修车间，设置无菌车间和拆装车间，必须分开库房和油品车间必须分开， 避免火灾发生， 材料分明，维修车间不能存放危险或易燃物品， 任何时间内均不能放置阻塞消防通道，物业保安在巡视检查中，如有违规操作的要立即清理制止。7、 如

22、遇火灾应采取措施。 专业资料 . （ 1）保持镇定切勿惊慌； （ 2）拔打通知保安值班室电话； （ 3）关闭电源及煤气总阀； （ 4）就地采取灭火器灭火； （ 5）迅速从安全道疏散所有人员； （ 6）拨打 119 火警电话。 （四）保洁管理制度 1、保洁人员的岗位职责 （ 1）坚守岗位，按时上下班，上班佩戴工作牌，做到服装整齐、干净。 （ 2）熟悉各自责任区范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负 责。 （3）每天早晚将垃圾放至垃圾箱，并对垃圾箱进行清洁。 （4）每日负责清扫走廊、楼梯、 、绿地、公共设施周边环境 1 到 2 次。每周清洁楼梯扶手两次，清洁公共场所门窗一次，并保持店内面积

23、无纸屑、烟头、痰迹、污垢，保持清洁卫生。 （5）每日检查各责任区范围内的卫生情况，发现问题及时处理。 （6）积极参加业务培训，提高业务水平，自学学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。 （7）处理与清洁卫生相关的其它事宜。 2、保洁管理 2.1 、环境卫生管理要点： 专业资料 . （ 1）全员保洁，人过地净；重点部位，重点保洁。 （ 2）确保 4S 店内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全； （ 3）建立专业化的保洁队伍，制订详细的操作规程及工作标准。映出人物影像。 2.2 、清洁服务的要求和原则 2.2.1 要求： A 、选用高素质作业人员，注重人员形象的教育。 B、着装整齐，服务语言规范化。

24、 C 、用高效的设备、工具进行作业，确保环境干净、整洁。 2.2.2 原则： A 、了解建材我们所清洁的是什么样的建材其特性是什么。 B、掌握脏污物我们必须掌握脏污物的特性。 C 、掌握洗涤有了以上两点数据，才能选择什么样洗涤为宜。 D 、掌握作业方法采用什么样的作业方法顺序，使其清洁得到高效、美观的环境和妥善保养建材的效果。 E、对日常办公环境和和秩序可能造成影响的保洁工作，将每天或定期安排非 工作时间进行。 F、各保洁岗负责各区域的垃圾收集，放于指定地点，定时清运。 3、对于 4S 店展厅的特殊要求 （1）、展厅内、外墙面、玻璃墙等保持干净整洁，应定期（每季度）清洁。 （2）、展厅内部相关

25、标识的使用应符合本4S 店品牌的要求。 （3）、应按本 4S 店品牌要求挂有标准的本品牌营业时间看牌。 专业资料 . （4）、展厅的地面、墙面、展台、灯具、空调器、视听设备等保持干净整洁， 墙面无乱帖的广告海报等。 （5）、展厅内摆设有型录架，型录架上整齐放满与展示车辆相对应的各种型 录。 （6）、展厅内保持适宜、舒适的温度，依照标准保持在25左右。 （7）、展厅内的照明要求明亮、令人感觉舒适，依照标准照度在800Lux 左 右。 （8）、展厅内须有隐蔽式音响系统，在营业期间播放舒缓、优雅的轻音乐。 （9）、展厅内所有布置物应使用本4S 店品牌可提供的标准布置物。 （10）、顾客休息区保持整齐

26、清洁，沙发、茶几等摆放整齐并保持清洁。 （11）、顾客休息区桌面上备有烟灰缸，烟灰缸内若有3 个以上（含 3 个） 烟蒂，应立即清理；每次在客人走后立即把用过的烟灰缸清理干净。 （12）、顾客休息区设有饮水机，并配备标准的杯托和纸杯。 （13）、顾客休息区需摆放绿色植物盆栽，以保持生机盎然的氛围。 （14）、业务洽谈区的桌椅摆放整齐有序，保持洁净，桌面上备有烟灰缸， 烟灰缸内若有3 个（含 3 个）以上烟蒂，应立即清理；每次在客人走后立即把 用过的烟灰缸清理干净。 （15）、卫生间应有明确、标准的标识牌指引，男女标识易于明确区分。客 人和员工分离。 客人在一楼， 员工在二楼， 由专人负责卫生打

27、扫与清洁， 并由专人负责检查与记录。 （16）、卫生间的地面、墙面、洗手台、设备用具等各部分保持清洁，台面地面不许有积水，大小便池不许有黄垢等脏物。 专业资料 . （ 17）、卫生间内无异味，应采用自动喷洒香水的喷洒器来消除异味。（18）、电梯维护我公司聘请有电梯公司维护保养 （ 19）、掌握触电急救常识，正确使用消防器材。 （五）、机电设备管理方式 1、机电设备统筹管理。所有工作范围内机电设备根据使用需要及设备状 况，对设备的运行、 养护、维修等工作进行统筹安排，逐一制订各类机电设备的 运行、养护、维修等计划，确保设备使用有序，合理延长设备使用年限。 2、建立机电设备终身档案。在物业移交时要

28、由设备厂家提供设备的图纸资料、设备保养手册，为各类设备分别设立专属档案，借助设备管理质量记录，设备台帐等工具对设备的投入、 运行、维护、保养、更新等所有操作进行详细记录，确保机电设备管理规范合理。 3、机电设备责任管理。所有机电设备指定设备负责人，设备责任人必须熟悉和掌握设备的工作原理、 技术性能和保养标准。 由设备责任人根据设备使用状况制订运行、 维护、保养计划并按计划实施，确保各类设备养护到位、 运行正常，管理责任清晰。 服务承诺 服务时间：热线电话全天候24 小时。 一、服务模式： 1、物业保安人员24 小时与 4S 店的工作人员向购车客户提供个性化的服务 和宣传。 专业资料 . 2、凡

29、是购买新车的客户，在出4S 店的值班大门时，保安要先敬礼说祝贺 词并要求出示新车出场手续， 如果符合出场条件的及时放行， 并祝车主一路平安。 3、物业对 4S 店提供全方位清洁服务，展厅、通道、办公区，、卫生间、栏 杆、扶手、停车场、 4S 店门前环境，每天清洁随时保持整洁。 4、用消毒剂对展厅过道、大门、扶手等经常按自己的地方进行消毒。 5、每天下班前收集各办公室、卫生间、展厅、维修车间的生活垃圾。 6、夏季对4S 店的周边环境绿化带，污水井视具体情况进行灭虫、消毒， 对院内四周进行每天清扫。保证公共区域卫生清洁。 二、保安执岗： 保安人员 24 小时不间断地对于4S 店的展厅、停车场、公共区域进行巡更 （设置巡更系统）。消防、监控、安全监控保证24 小时执勤。 三、 4S 店维修保养服务 ： 1、对所有设备设施按其特性进行周期性的保养，（分短、中、长期）通过 以保养为主，维修为辅，减低维修费用，增长设备设施的使用寿命。 2、制定预防性的维护计划，针对主要设备设施易损零配件进行更换，避免 设备设施突然停顿而影响正常工作。 3、定期制定图表将计划与实际能耗进行对比，做到针对性地调整节能方案。 4、根据季节，调整各类设备的运行时间，避免能源浪费，检查并及时对破 损的公共区域进行修复。 结 束 语 专业资料 . 在考察贵公司所提供资料的基础之上，对于4S 店所提出的管理建