大丰利生置业有限公司普通商住楼项目申请研究报告(整理)

1、大丰利生置业有限公司万家富花园西侧地块 普通商住楼 工程申请报告 （苏）国衡（ 2012）大丰（咨）字第 198 号 江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司 二0 一二年九月 主要参与人员 总 经 理： 刘清军 工 程负责 人： 陈忠翠 报告编制人员： 李晗 李忠营 崔俊兰 参 与人 员： 韩立权 王心怡 高家经册咨询工程师（投资） 经济师 经济师 工程师册咨询工程师（投资） 经济师 硕士注册咨询工程师 （投资） 工程师册咨询工程师（投资） 工程师册咨询工程师（投资） 江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司 2012年9月 17 32 目录 第一章 申报单位及工程简况 0 一、工程申报单位简况

2、 0 二、工程简况 0 第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 一、发展规划分析 17 二、产业政策分析 18 三、行业准入分析 19 第三章 资源开发及综合利用分析 20 一、资源开发方案 20 二、资源利用方案 20 三、资源节约方案 20 第四章 节能方案分析 24 一、节能规范与用能标准 24 二、能耗状况及能耗指标分析 25 三、节能措施及节能效果分析 27 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 一、工程选址及用地方案 32 二、土地利用合理性分析 33 三、征地拆迁及移民安置规划方案 33 第六章 生态环境影响 34 一、环境和生态现状 34 二、生态环境影响分析 35 三、

3、生态环境保护措施 36 四、地震灾害影响分析 37 五、特殊环境影响 38 第七章 经济影响分析 39 一、经济费用效益或费用效果分析 39 二、行业影响分析 44 44 三、区域经济影响分析和宏观经济影响分析 第八章 社会影响分析 45 一、工程社会影响分析的原则 45 二、社会影响效果分析 45 三、社会适应性分析 46 四、社会风险及对策分析 46 第一章 申报单位及工程简况 第一节工程申报单位简况 单位名称：大丰利生置业有限公司 单位住所：大丰市西团镇新建路 法定代表人：傅超 注册资本： 800 万元人民币 实收资本： 800 万元人民币 公司类型：有限公司（自然人控股） 许可经营工程

4、：房地产开发经营。 一般经营工程：房屋租赁，物业管理。 经营期限： 2012年4月13日至 2032年4月12日 第二节 工程简况 一、工程名称 大丰利生置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼工程 二、工程拟建地点 本工程拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块，用地范围为：东至万家 富花园，西距牛湾河 20M ，北至新建路，南北总长约 142M。 三、建设内容及规模 本工程总用地面积 35892.20平方M，总建筑面积60980.07平M，建筑 基底面积11115.00平方M，具体的建设内容及规模如下：7幢6层住宅，2 幢 10 层建筑， 1 幢 8 层住宅， 3 幢 5 层住宅， 1 幢三层建

5、筑。 住宅建筑面积为 55427.25平方M，包括：多层住宅 35839.83平方M , 高层住宅17725.54平方M，低层建筑1861.88平方M。商业、物业用房 2729.96平方 M。 设商业停车位223个，其中：机动车17个，非机动车206个。 住宅停车位1346个，机动车地面停车190个，地下停车196个，非机动 车960个。 居住总户数设计为480户。 工程的主要经济技术指标详见表1.1。 表1.1主要经济技术指标表 序号 工程 单位 指标 备注 一一一 技术指标 1 总用地 平方M 35892.20 2 总建筑面积 平方M 60980.07 2.1 地上建筑面积 平方M 581

6、57.21 2.1.1 多层 平方M 35839.83 2.1.2 高层 平方M 17725.54 2.1.3 低层 平方M 1861.88 2.1.4 商业、物业 平方M 2729.96 2.2 地下建筑面积 平方M 2822.86 3 建筑占地 平方M 11115.00 4 容积率 平方M 1.62 5 建筑密度 % 30.97 6 绿化率 % 30.00 7 户数 户 480.00 8 人数 人 1440.00 户均3人 9 商业停车 辆 223 9.1 机动车 辆 17 9.2 非机动 辆 206 10 住宅停车 辆 1346 10.1 地面机动车停车 辆 190 10.2 地下机动车

7、停车 辆 196 10.3 非动车停车 辆 960 二二二 经济指标 1 总投资 万元 12726.43 1.1 开发建设投资 万元 12494.85 1.2 经营资金 万元 231.58 2 资金筹措 万元 12726.43 2.1 资本金 万元 7226.43 约占比56.78% 2.2 销售回笼资金 万元 5500.00 约占比43.22% 3 销售收入 万元 17182.87 4 营业税及附加 万元 962.24 5 利润率 % 5.1 投资利润率 % 27.46% 5.2 投资净利润率 % 20.59% 5.3 销售利润率 % 20.34% 6 财务指标 6.1 内部收益率（税后）

8、% 17.08% Ic=12% 6.2 投资回收期（税后） 年 3.08 Ic=12% 6.3 财务净现值（税后） 万元 620.80 Ic=12% 四、工程建设方案 1、总图布置原则 （1）符合工程建设区域规划，且确保总图布置流畅、优化。 （2）考虑合理的功能区分，在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对 独立性，保证有良好的居住人文环境。 （3）减少不安全因素，内部交通流畅，形成环道，进出口要通畅。 （4）通过合理规划，营造自然、和谐、亲切的环境品质。绿化带景观 与各楼群间的绿化相结合，达到环境均好性。充分考虑居民群体的不同需 求。 2、总图布置原则 1）城市居住区规划设计规范（ GB5018

9、0-1993）（ 2002 年修改 版）； （2）江苏省城市规划管理技术规定（ 2004 年版）； （3）城市道路设计规范（ CJJ37-1990）（ 1998 年版）； （ 4）城市道路交通规划设计规范（ GB50220-1995）； （ 5）城市道路照明设计标准（ CJJ45-2006）； （ 6）城市道路绿化规划与设计规范（ CJJ 75-1997）。 3、总平面布置 本工程建设内容主要有住宅用房、商业用房、物业管理用房、地上停车 库以及变配电系统、给排水管线、道路等公用配套工程。工程规模地块地形 比较规则，呈现T”型形状。 根据上述布置原则，总平面布置首先应满足工程建设功能要求，同时要

10、 符合消防、环保等要求，力求合理、流畅。 按照 “整体有序、层次分明、交通合理、使用便利、注重气氛、以居为 本、适度超前、便于操作 ”的原则，根据规划设计条件及周边特点，拟开发 7 幢 6层住宅， 2幢 10层建筑， 1幢 8层住宅， 3幢5层住宅， 1幢三层建筑。 图 1-1 工程总平图 本工程总平面布置情况具体如下： （1）住宅设计 规划住宅设计间距系数不小于 1.50。 （2）规划结构 本工程拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块，用地范围为：东至万家 富花园，西距牛湾河 20M，北至新建路，南北总长约 142M。因此，在充分 考虑周边环境和规划条件的前提下，根据地形、日照间距、红线退让等条

11、 件，结合道路走向，在地块内部布置 7幢 6层住宅， 2幢 10层建筑， 1 幢 8 层住宅， 3幢 5层住宅， 1 幢三层建筑，在地块内合理布置。从而形成了一个 相对规整的建筑空间，与外部环境融会贯通。 （3）商住楼内通道宽畅，与外围四周贯通，流线明晰，交通便捷，功 能分流互不干扰，没有死角，消防车能到达每个楼栋。 （4）建筑功能实行立体布局。大丰利生置业有限公司普通商住楼建成 后，采用封闭式管理，配备电子监控，按智能化管理的要求统一配套防范设 施；辅以健康绿地供业主休闲；数字电视、宽带等智能服务设施接驳到小 区。 （ 5）建筑风格体现有特色。建筑物的风格、色彩等应体现城镇形象， 与周边相协

12、调，体现现代风格。本工程建筑设计从整体到细部均注重在具体 表达与抽象表达之间形成对话，使形态与空间的隐喻构成独到风格和魅力。 景观要求房屋以现代建筑风格为主。 4、道路交通方案 （ 1 ）道路系统 小区四周道路已基本形成，内部道路系统规划采用环状网设计并按二级 布置。 一级道路为区内主要道路，包括主干路与城市道路连接入口，解决进出 于小区内部主要交通。二级道路为小区内部次要道路和汽车进户路。 （2）交通组织 为保证小区内的宁静和交通安全，区内禁止重型车辆进入，外部车辆不 能随意进入。区内采用人车分流，主入口人车有续并进。小区内绿地景观大 道以步行为主，为小区居民创造良好的居住环境，小区的主次出

13、入口均设置 在新建路。 5、绿化景观方案 区内绿地沿路一律栽植行道树，可绿地处全部植草皮。 园区的景观规划要通过建筑、道路、绿地、公共开放空间等物质要素的 控制设计，使之形成相互和谐、多样统一的整体效果。同时，注重沿道路的 景观，建筑物的体量、高度、材料、色彩应体现城市形象，与城市主色调、 风格相协调。 6、建筑工程 （1）建筑方案 1）设计依据 民用建筑设计通则（ GB50352-2005）； 城市居住区规划设计规范（ GB50180-93，2002 年版）； 住宅设计规范（ GB50096-1999，2003 年版）； 建筑设计防火规范（ GB50016-2006）； 江苏省住宅设计标准（

14、 DGJ32J26-2006）； 江苏省居住建筑热环境与节能设计标准（ DGJ32/J71-2008）。 2）建筑设计 本工程位于万家富花园西侧地块。工程地块内由南向北依次布置建筑， 沿街低层设置商业功能区。 （2）结构方案 1）设计依据 建筑抗震设防分类标准( GB50223-2008)； 建筑结构荷载规范( GB50009-2001)( 2006版)； 建筑抗震设计规范( GB50011-2001)( 2008年局部修订)； 建筑地基基础设计规范( GB50007-2002)； 建筑桩基技术规范( JGJ94-2008)； 混凝土结构设计规范( GB50010-2002)。 2) 设计参数

15、 本工程建筑桩基安全等级为一级。 抗震 本工程建筑抗震设防类别为丙类，根据建筑抗震设计规范 (GB50011-2001)，大丰市的建筑抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速 度值为 0.15g。 风荷载 基本风压：根据建筑结构荷载规范( GB50009-2001)( 2006 版) 及高层建筑混凝土结构技术规程( JGJ3-2002)， 50 年重现期基本分压 0.40kN/m2，100年重现期基本风压0.45 kN/m2，地面粗糙度类别为 C类。 基本雪压：根据建筑结构荷载规范( GB50009-2001)( 2006 版) 及高层建筑混凝土结构技术规程( JGJ3-2002)， 50 年重现

16、期基本雪压 为 0.65 kN/m2， 100年重现期基本雪压为 0.75 kN/m2。 主要荷载及构件参数 不上人屋面： 0.5 kN/m2 商业、疏散楼梯： 3.5 kN/m2 出挑阳台、楼梯、餐厅、公用卫生间、走道： 2.5 kN/m2 住宅、厨房、上人屋面： 2.0 kN/m2 其余未注明荷载见建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（ 2006 版）。 3）结构方案 7幢 6 层住宅， 2幢 10层建筑， 1幢 8层住宅， 3幢 5层住宅， 1幢三层 建筑均采用框架结构体系，框架抗震等级为二级。 所有建筑拟采用桩基础，具体基础形式待场地地质勘察后再行确定。 7、给排水方案 （1）

17、设计依据 1）建筑给水排水设计规范（ GB50015-2003 ） （2010 版）； 2）室外排水设计规范（ GB50014 -2006 ）； 3）室外给水设计规范（ GB50013-2006 ） ； 4）建筑设计防火规范（ GB50016-2006 ）（ 2006 年版）； 5）建筑灭火器配置设计规范（ GB50140-2005 ）（ 2005年版）。 （2）给水水源 工程给水水源为当地市政自来水管网，自新建路接入，给水管径为 200mm。 （3）供水方式 工程多层建筑采用市政直供水，高层采用加压供水，管材选用高性能 PPR水管。 （4）热水系统 本工程太阳能方案严格按建筑太阳能热水系统设

18、计、安装与验收规 范（DGJ32/J08-2008等标准进行系统设计，力求建筑物外观协调、整齐 有序，热水系统性能匹配、布局合理，保证建筑质量和太阳能热水系统的使 用安全，方便安装和维修。由于本工程多层商住楼及高层由上而下7层，均 采用太阳能热水系统，采用辅助电加热集中供应热水系统。应保证太阳能集 热器全年能充分的采集阳光，保证冬至日热水器采光面上的累计日照时数不 少于4小时，本工程设置太阳能热水系统为建筑屋面上。 （5）用水量估算 各用水单元用水标准如下表1.2所示： 表1.2用水量估算表 序号 用水单位 规模 用水标准 最咼日用水 （立方M） 1 住宅 1440.00人 120 L/人天

19、172.80 2 商业、物业 2 2729.96 m 5 L/ m2 天 13.65 3 绿化用水 10767.66 m2 2 L/ m2 天 10.77 4 未预见用水 10% 19.72 5 合计 216.94 工程排水采用雨污分流制 （6）雨水处理 设置雨水回收利用系统。雨水回收利用处理的办法：预先埋设管网，将 屋顶、绿地、道路的雨水 自流”进地下储水池，通过过滤、沉淀、净化，再 用水泵排入景观水池，改善基地微环境，还可以用于绿化灌溉、道路浇洒 等。 8电气方案 （1）设计依据 1）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）; 2）民用建筑照明设计标准（GBJ133-90）; 3) 通

20、用用电设备配电设计规范(GBJ50055-93); 4) 建筑设计防火规范(GB50016-2006)( 2006年版)； 5) 供配电系统设计规范(GB50052-2009); 6) 低压配电设计规范(GB50054-95)； 7) 建筑物防雷设计规范(GB50057-94)； 8) 住宅设计规范(GB50096-1999)( 2003版)； 9) 火灾自动报警系统设计规范(GB500116-98)； 10) 智能建筑设计标准(GB50314-2006)。 (2)电源及用电负荷 小区供电电源由外围20KV供电线路提供，所有供电线路沿地下敷设, 区内设箱式变压器供电。 表1.3用电负荷估算表

21、序号 耗电工程 规模 指标 总功率 (kW) 1 住宅 480户 2.50 kW/ 户 1200.00 4 商业、物业 2729.96 m2 40 w/m 109.20 5 地下建筑面积 2822.86 m 5 w/ m 14.11 7 其它 60980.07 m 5 w/ m 304.90 8 合计 1628.21 规划采用综合用地指标预测区内用电负荷，参照各类用地综合用电指 标，同时考虑各单体的用电系数，区内总用电负荷约为 1200kW，采用3台 500kVA变压器，变压器型号拟采用 SGB11-R卷铁芯H级非包封线圈干式电 力变压器，变压器总容量为1500kVA，满足本工程的总用电量。

22、(3) 照明设计 1)商业、住宅及物业管理的室内照明采用荧光灯。 2)室外照明包括室外道路照明和迎街大楼的泛光照明。光源主要采用 金卤灯，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需设漏电保护装 3) 室内照明回路采用 ZR-BV铜芯电线穿阻燃PVC管敷设或穿钢管敷 设；室外照明回路采用ZR-VV电缆穿钢管暗敷。 (4) 防雷与接地 本工程的建筑物按不同建筑物的规范要求确定防雷等级，接地采用TN- C-S接地系统。防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，接地电 阻要求W1。所有电气设备正常时不带电的金属外壳均进行可靠接地。 本工程利用建筑物基础作为接地极，避雷带采用镀锌圆钢10#，引下

23、线利用柱内两根主筋，其余接地线采用-25 4镀锌扁钢。 本工程建设，按规划部门要求，供电电缆全部埋设在地下，实现无杆 化。 (5) 电信和有线电视方案 本工程通信线路和有线电视线路，采用地下电缆埋设于地下。通讯线 路及有线电视线路架设到每套住宅，由用户向电信和广电部门申请安装。 (6) 消防设计方案 1) 设计依据 建筑设计防火规范(GB50016-2006 ); 建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005 )。 2) 设计要求 本工程建设工程耐火等级为二级。消防水泵、消防报警系统及主要通 讯照明为二级负荷，其余为三级负荷。防雷设计按二类，抗震设计烈度按 七度设防 3）消防系统 根据消防

24、规范，本工程消防系统主要包括消防报警系统、消火栓系 统、自动喷水灭火系统、应急照明系统等。 总平面布置时，建筑物的间距应满足防火间距要求，普通住宅楼内的 主要道路，应形成环状，使其满足消防车道的要求。 室外消防给水管在住宅小内形成环状，并与城市自来水管网的两个进 水管连接。在室外消防环状管网的适当位置设室外地上式消火栓，室外消 火栓的间距不大于 120m ，确保室外消火栓 150m 保护半径。 附属配套用房内均按规范要求配置室内消火栓箱或喷淋装置，室内消 火栓的布置间距应满足两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，并不 大于 30m。 在明显、易取用部位，配置适量的手提式灭火器。变配电室等电气

25、设 备的消防采用二氧化碳灭火器，其余场所采用磷酸铵盐干粉灭火器，灭火 器置于专用灭火器箱内。 五、工程管理 1、管理体系 大丰利生置业有限公司作为企业组织，采用现代企业管理模式，摆脱 传统的行政体制，采用市场化运作机制，劳动人事制度、激励和约束机制 按照市场经济要求建立，确保企业健康有序的发展。 本工程在工程管理方面，采用工程经理负责制，工程经理的主要任务 是自始至终全面负责工程的实施，负责与多部门进行协调，对工程进度、 质量、投资实时控制。 2、管理内容 工程的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标、安 全目标。在严格执行招投标与监理制度的基础上，工程建设管理的内容相 应包括质量

26、控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方 关系等。 （ 1）招投标与监理制度 招投标制度 根据中华人民共和国招标投标法，属于关系社会公共利益、公众 安全的基础设施工程，全部使用国有资金，内容包括工程的勘察、设计、 施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购。严格执行招投标 制度是工程建设管理的重要内容。 以建筑工程施工招投标为例，将本工程适当分解后，把确定的施工任 务发包。根据有关规定，工程建设单位将委托有相应资格的招标代理单位 进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量好、信誉高、价格合 理、工期适当、施工方案可行的单位施工，并及时将中标通知书送至中标 单位，签订施工合

27、同。 本工程招标基本情况及初步方案详见 “招标 ”内容。 工程建设监理制度 根据中华人民共和国建筑法，在本工程建设过程中，实施工程建 设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶 段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的工程监理 的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。 2）质量、投资、进度及安全控制 质量控制 制定保证质量的各种措施，对承接工程任务的单位进行资质审查，对 涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行 审查。 施工过程中对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故 的处理、质量和技术鉴定等进行控制

28、，对出现违反质量规定的事件、容易 形成质量隐患的做法采取措施予以制止。 建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时 处理质量问题。 投资控制 预测风险，采取相应的防范措施。熟悉工程设计图纸与设计要求，分 析工程价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控 制的重点。 定期检查和对照费用支付情况，对工程费用超支和节约情况做出分 析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。 审核信息，掌握国家调价范围和幅度。 进度控制 编制或审核工程实施总进度计划，审核工程阶段性进度计划，制定或 审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。 建立反映工程进展情

29、况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度 及时计量并进行鉴定，召开现场进度协调会等。 当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总 工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后 的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。 安全控制 根据中华人民共和国安全生产法、中华人民共和国建筑法、 建筑安全生产监督管理规定、江苏省建设管理条例等国家及省有 关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防 为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。 3、合同管理与协调 （1）合同管理 本工程合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关

30、的 其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委 托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、 合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本工程的规模和工 期、工程的复杂程度、工程的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类 型、使用条款等。 （2）协调 工程建设过程需要处理与投资、规划、市政、消防、环保等多部门的 协调。严格遵守国家有关规章制度，积极主动的和各级职能部门配合，争 取各部门的帮助，以保证建设工程的顺利进行。 4、竣工验收 在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设工程全部建成 后，由工程单位及相关部门的专业技术人员和专家组成的验收委

31、员会验收 工程，签发竣工验收报告。 六、建设进度 本工程建设工期拟 24 个月 拟 2012年9月2012年 12月：前期准备立项、规划设计、勘查设计等工 作； 2013年 1月：工程开工； 2013年 2月2014年2月：工程主体工程建设； 2014年 3月2014年9月：工程扫尾工作及竣工验收。 七、投资规模及资金筹措方案 1、工程投资规模 本工程总投资 12726.43万元，其中开发建设投资 12494.85万元，经营资 金 231.58 万元。 2、资金筹措 本工程总投资 12726.43万元，其中：工程单位资本金 7226.43 万元，占 总投资的 56.78%，其余资金可通过销售回

32、笼资金筹集。工程资本金比例符合 国家有关普通商品住房工程投资的最低资本金比例20%的要求，工程资金构 成合理。 本工程建设期为 2 年，工程资金投入也分 2 年进行，年投入的资金分别 为： 6282.89万元、 6443.54万元。 八、工程招标方案 1、招标的基本依据 （1）中华人民共和国招投标法； （2）国家发展改革委员会第 3、4、5、9 号令； （3）江苏省发展计划委员会苏计法规发（ 2001）1408 号文。 2、招标的基本情况 （1）招标的范围和形式 工程按照国家和地方工程建设工程招标范围和规模标准规定的要求展开 招标工作。本工程招标内容报告工程的勘测设计、施工、设备、主要建筑材

33、料采购。 （2）招标的组织形式 根据国家计划委员会第 5 号令规定，本工程建设单位在工程施工及设备 采购等方面不具有编制招标文件和组织评标的能力，招标人不能自行办理招 标事宜。因此，本工程采用委托招标的组织形式。 （3）招标的方式 本建设工程除特殊要求外，均采用公开招标的方式。本拟建工程由建设 单位委托招标代理机构依据中华人民共和国招标投标法、江苏省建设 工程招标投标管理办法等法律、法规进行招标、评标等一系列工作，并选 择资深、质优、信誉好的中标单位，以确保用最合理的造价建成最优质的房 屋，并达到预期的施工进度。 3、招标初步方案 （1）本建设工程的施工监理单位的资质等级拟定为甲级监理资质。土

34、 建工程、设备工程拟定为一级施工资质。 （2）各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：土建工程施工 评标主要聘请与土建有关的建设施工类专家；设备工程安装采购评标主要聘 请给排水、电气、弱电系统、暖通等方面的专家；监理评标主要聘请建筑、 结构、设备专业以及施工等方面的专家。 3）招标领导小组由建设单位和委托招标代理单位委派有关人员组 成。 第二章发展规划、产业政策及行业准入分析 第一节发展规划分析 一、工程建设符合国家 十二五”住房保障发展规划 我国 十二五”规划纲要第六篇中住房保障目标为：坚持政府调控和市场 调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量 基本平衡、结构

35、基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现 广大群众住有所居。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中住房 供应体系主要为：立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主 提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入 住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公 共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制 度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情 的住房消费模式。 本工程住房建设属于普通商品房建设，适合于大丰市中高收入家庭居 住，符合国家 十二五”规划住房供应体系的构造。

36、二、工程建设符合大丰城市建设总体规划要求 大丰市城市建设总体规划坚持 循序渐进、节约土地、集约发展、合理 布局”的原则和 整体推进、重点突破、典型引路、以点带面 ”的思路，以促进 经济发展为中心，以抓紧编制镇村建设规划为重点，加快推进镇村建设，提 高农村公共设施的供给水平，有效改善农民居住环境，努力创建一批江苏 省城市化示范镇 ”和“江苏省康居示范村 ”的要求。 本工程建设符合大丰市城市建设总体规划要求，并且随着大丰城市建设 的不断拓展和住宅区规模的迅速形成，本工程的建设将进一步改善和优化投 资环境，加快重点城镇化步伐，促进经济和社会事业又好又快发展，将有利 于江苏省城市化示范镇建设。 第二节

37、 产业政策分析 本工程属于房地产开发工程。下面主要从这两个方面的产业政策做出分 析。 一、工程建设符合国家房地产行业的相关政策 在中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要对房 地产行业的相关政策指出：完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优 先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信 贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购 房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法 规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范 房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。 本工程建设的功能主体

38、主要为普通商品房，符合国家的政策要求，工程 建设对大丰市经济及服务业的发展有积极的促进作用。 二、产业结构调整指导目录（ 2011 年版） 本工程为普通商品住房开发建设工程，根据产业结构调整指导目录 （2011 年版），本工程既不属于 “鼓励类 ”也不属于 “限制类 ”和“淘汰类 ”工 程，为允许类工程。 三、江苏省工业结构调整指导目录（ 2006） 本工程为普通商品住房开发建设工程，根据江苏省工业结构调整指导 目录（ 2006），本工程既不属于 “鼓励类 ”也不属于 “限制类”和“淘汰类 ”工 程，为允许类工程。 第三节 行业准入分析 本工程建设单位为大丰利生置业有限公司，该单位许可经营工程

39、为房地 产开发经营。因此，工程单位具备建设本工程的资质和能力。本工程符合行 业的基本准入条件。 第三章 资源开发及综合利用分析 第一节 资源开发方案 根据国家发展改革委员关于发布工程申请报告通用文本的通知（发 改投资 20071169 号）的要求，资源开发类工程，包括对金属矿、煤矿、石 油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，应分析拟开发资源 的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利 用的要求。 本工程为房地产建设工程，建设过程中未对上述资源进行开发。因此， 本工程不属于上述资源开发类工程。 第二节 资源利用方案 一、原辅材料 本工程建设所需钢筋、水泥、沙子

40、、石子、砖等建筑材料由当地周边市 场采购的方式解决。所需建筑材料货源充足稳定、市场供应渠道畅通，供货 周期有可靠保证，能够确保本建设工程需要。 二、燃料和动力 本工程日常生活所需电力及自来水由市政设施供应。工程使用燃气为西 气东输天然气。 工程区商业和生活所产生的污水经生化处理后排入市政污水管网再进行 集中处理。工程建设不会对地表（下）水造成不良影响。 第三节 资源节约方案 一、建材节约措施 1、建筑工程材料应用方面 尽量配制轻质高强结构材料，尽量提高建筑工程材料的耐久性和使用寿 命，尽可能采用可循环利用的建筑材料等等。具体有： （1）以耐久性为核心特征的高性能混凝土及其他高耐久性建筑材料的

41、工程应用技术。采用高耐久性混凝土及其他高耐久性建筑材料可以延长建筑 物的使用寿命，减少维修次数，所以在客观上避免了建筑物过早维修或拆除 而造成的巨大浪费。 （2）废弃砖瓦在建筑工程中的再生利用技术。 （3）采用商品混凝土和商品砂浆。例如商品混凝土集中搅拌，比现场 搅拌可节约水泥 10%，减少砂石现场散堆放、倒放等。 2、建筑设计技术方面 （1）设计时遵循模数协调原则，以减少施工废料量。 （2）设计方案中提高高强钢材使用率，以降低钢材消耗量。 （3）设计方案中提高高强混凝土使用率，以降低混凝土消耗量，从而 降低水泥、砂石的消耗量。 （4）建筑设计尤其是高层建筑设计应优先采用轻质高强材料，以减小

42、结构自重和材料用量。 3、建筑施工技术方面 应尽可能减少建筑材料浪费及建筑垃圾的产生： （1）采用科学严谨的材料预算方案，尽量降低竣工后建筑材料剩余 率。 （2）采用科学先进的施工组织和施工管理技术，使建筑垃圾产生量占 建筑材料总用量的比例尽可能降低。 （3）尽量就地取材，减少建筑材料在运输过程中造成的损坏及浪费。 （4）施工模板以节约木材为原则；地下部分施工除特殊情况经审批同 意外，禁止使用木模板。 （5）合理规划工地临时用房、临时围墙、施工便道及硬地坪，可重复 使用的材料的使用率设有指标。 4、建筑施工管理方面 （1）依照通过施工图设计文件审查的图纸施工，按相关设计和施工规 范，把好施工质

43、量关。 （2）严格现场材料管理，健全节约资源的管理制度，建立节约提成激 励制度，建立专用扶梯、栏杆、灯架、配电箱等小器具和废旧料保管、处理 等制度。 （3）加强工程物资与仓库管理，避免优材劣用、长材短用、大材小用 等不合理现象。 二、水资源节约措施 根据现行建筑给水排水设计规范（GB50015-2003），室外给水设 计规范（GB50013-2006）选取给水用水定额。 1 、通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资料， 为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据。 2、 各分区最低卫生器具配水点处的静水压不大于0.35MPa,否则入户 管（或配水横管）设减压或调压设施。 3、

44、热水系统采用太阳能热水系统。 4、采用瓷芯节水龙头等节水型产品。 5、所有止回阀进口侧设有旁路小支管 DN15 试水阀，方便定期检查是 否失灵反向漏水，满足节水要求。 6、生活给水各分区单独设供水设备，减小因设减压阀造成的能耗。 7、化粪池进出口采用 FRP/PVC 水封管件组合，并采用双层井盖。 8、室内消防管网与室外加压管的连接采用倒流防止器，防止因水的倒 流而造成管网水质的污染。 第四章 节能方案分析 第一节 节能规范与用能标准 一、节能规范 1、中华人民共和国节约能源法； 2、中国节能技术政策大纲（ 2006 年修订）国务院关于加强节能 工作的决定（国发 200628 号）； 3、国务

45、院关于印发节能减排综合性方案的通知（国发 200715号）； 4、国务院关于发布促进实施产业结构调整暂行规定的决定 （国发（ 2005）40 号）； 5、建筑节能技术政策（建设部 1996 年发布）； 6、国家发展改革委关于印发固定资产投资工程节能评估和审查指南 的通知（发改环资 200721 号）； 7、产业结构调整指导目录（ 2011年本）（国家发改委 2011 年第 9 号）； 8、节能中长期专项规划（发改环资 20042505 号）； 9、民用建筑节能管理规定（国家建设部令第 143号，2006年 1月 1 日起施行）； 10、省政府关于印发江苏省节能减排工作实施意见的通知（苏政发 2

46、00763 号）； 11、江苏省政府关于加强节能工作的意见（苏政发 2006152 号）； 12、江苏省节约能源条例（江苏省人民政府， 2002）。 二、节能标准 1、公共建筑节能设计标准( GB50189-2005)； 2、民用建筑热工设计规范( GB50176-93)； 3、采暖通风与空气调节设计规范( GB50019-2003)； 4、建筑照明设计标准( GB50034-2004)； 5、民用建筑采光设计标准( GB/T 50033-2001)； 6、民用建筑电气设计规范( JGJ/T16-92)； 7、民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部门)( JCJ26-95)； 8、夏热冬冷地区居

47、住建筑节能设计标准( JCJ134-2001)。 第二节 能耗状况及能耗指标分析 一、能耗状况分析 本工程运营后消耗的能源有电、自来水、和天然气。 1、供电 根据地区规划，本工程用电可由市政供电所提供，该所剩余负荷能满足 本工程用电要求。 2、供水 本工程用水由大丰市西团镇市政自来水管网提供。 3、供气 本工程用气管道天然气，由大丰市政天然气管网提供。 二、能耗指标分析 1、能源消耗构成 本工程耗用能源主要有电、自来水和天然气。 (1) 电 工程用电建筑除商业按360天算外，其余建筑均按365天计算。考虑到 各用电单位的需要系数、同时系数，经计算得出，工程年用电190.42万度， 详见下表：

48、表4.1工程用电量表 序号 耗电工程 规模 指标 至诵亥 需要系 数 年时数 (小 时) 年耗电量 (万 kWH) 1 住宅 480户 2.50 kW/户 0.6 2190.00 157.68 2 商业、物业 2729.96 m2 40 W/ m 0.5 2160.00 11.79 3 地下建筑面积 2822.86 m 5 w/m 0.3 2160.00 0.91 4 其它 60980.07 m 5 w/m 0.3 2190.00 20.03 5 合计 190.42 (2) 水 工程年用水量7.91万吨，详见下表: 表4.2工程用水表 序号 用水单位 规模 用水标准 年时 年用水量 1 住宅

49、1440.00 人 120 L/人天 365 6.31 2 商业、物业 2729.96 m2 5 L/ m2 天 360 0.49 3 绿化用水 10767.66 m2 2 L/ m2 天 365 0.39 4 未预见用水 10% 0.72 5 合计 7.91 (3)天然气 根据燃气热力工程常用数据手册，本工程住宅部分天然气消耗定额 16立方M/户、月测算，工程规划总户数为488户，则工程全年用气量为 9.22万立方M。 2、综合能耗计算和能耗指标分析 本工程主要能耗为水、电、天然气。各种能源都有一种共同的属性，即 含有能量，且在一定条件下都可以转化为热能。为了便于对各种能源进行计 算、对比和

50、分析，需要选定某种标准燃料作为计算依据，然后用各种能源实 际含热值与标准燃料热值之比，即能源折算系数，计算出各种能源折算成标 准燃料的数量。根据综合能耗计算通则（GB/T 2589-2008）规定，本次 能耗折算采用标准煤作为综合换算指标。 经计算，本工程年消耗标准煤约 352.72,详见下表： 4.3工程能耗情况 序号 能源 消耗量 折标系数 折标煤数（吨） 能耗占比 1 电 190.42 万 kWh 0.1229kgce/kWh 234.03 66.35% 2 水 7.91 万 t 0.0857kgce/t 6.78 1.92% 3 天然气 3 9.22 万 m 1.2143kgce/m3

51、 111.91 31.73% 4 合计 352.72 100.00% 第三节节能措施及节能效果分析 一、节能措施 1、建筑节能对策措施 （1） 建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不大于0.7,其中 东向窗地比为0.52，南向窗地比为0.45，西向窗地比为0.52，北向窗地比为 0.53。外窗的可开启面积不小于窗面积的30%，透明幕墙具有可开启部分或 设有通风换气装置；外门窗框靠墙体部位的缝隙，应采用高效保温材料填塞 及嵌缝密膏密封。建筑的外门应设门斗或采取其他减少冷风渗透的措施。 （2）外窗采用低辐射镀膜（Low-E）中空玻璃（6+12+6-LOW-E ）断热 型材平开铝合金窗，其气密

52、性不应低于建筑外窗气密性能分级及其检测方 法（GB7107）规定的6级；透明幕墙采用灰色镀膜玻璃+低辐射镀膜中空 玻璃( 6+12+6-LOW-E )，其气密性不应低于建筑幕墙物理性能分级 (GB/T15225)规定的 3级。 (3) 屋顶透明部分的面积不大于屋顶总面积的20%，实为 16%。采用 灰色镀膜玻璃 +低辐射镀膜中空玻璃( 6+12+6-LOW-E )。 ( 4 )建筑中庭夏季利用通风降温，必要时设置机械排风装置。 ( 5)根据民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定，本工程 外墙面采用 A 级保温材料。 ( 6 )非采暖空调房间与采暖空调房间的隔墙或楼板，采用 40 厚岩棉毡 保

53、温层，具体做法详国标05J909-DP9页-棚12。 ( 7)地面采用 A 级保温材料。 ( 8)根据相关规定，工程窗外遮阳采用活动外遮阳。 2、节电措施 ( 1 )合理设置降压变电所位置，尽量将降压变电所的位置设置靠近负 荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗。 ( 2)在总容量不变的情况下，可根据设施利用的实际情况，配置多台 变压器，以便根据负荷情况全部或部分投入运行，减少空耗。 (3) 采用现场和集中补偿的方法，提高功率因数，降低变压器无功功 率，安装抑制谐波设备。 (4) 采用低损耗节能变压器，选择合理的变压器容量，使其达到经济 运行(负荷率 65%80%)，减少电能损耗和

54、围护工作量。 (5) 合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗，配电线路采 用单相供电时，考虑三相平衡。 6)合理运用电梯的运行模式，分时间段控制，非运行延时关灯等手 段以达到节能目的 (7)选用高效灯具，配置节能型电感镇流器或电子镇流器；楼梯间选 用触摸式或音控式的开关灯具；在道路、广场等场所选用细管径直管型荧光 灯及高效灯具。 (8)照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，合理配置设备和 灯具的数量及位置，合理控制照明范围。在满足使用和照明功能前提下，确 定合理的照度值，减少设备和灯具的装机容量。充分利用天然光。 (9) 工程照明节能目标按建筑照明设计标准(GB500034-2004

55、)执 行。 (10) 照明以绿色照明光源为主，定制灯具均采用节能型光源。所有日 光灯均米用低谐波电子整流器，COS 0.9以上。地下室车库米用简式荧光 灯，照度为75lx;办公室采用高效节能格栅荧光灯，照度为300IX;走道楼 梯间，采用节能灯，照度为50Ix。楼梯间等处采用节能自熄开关。 3、节水措施 ( 1)给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的 新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽 可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降低能 耗。 ( 2)热水系统首选太阳能热水系统。 ( 3)采用瓷芯节水龙头等节水型产品。 ( 4)所

56、有止回阀进口侧设有旁路小支管 DN15 试水阀，方便定期检查是 否失灵反向漏水，满足节水要求。 ( 5)生活给水各分区单独设供水设备，减小因设减压阀造成的能耗。 （6）化粪池进出口采用 FRP/PVC 水封管件组合，并采用双层井盖。 （7）室内消防管网与室外加压管的连接采用倒流防止器，防止因水的 倒流而造成管网水质的污染。 4、暖通节能措施 设置合理的空调参数，夏季室内空调设计温度不高于25C，相对湿度w 60%;冬季室内空调设计温度不低于 20C，相对湿度35%为宜。 5、其它节能措施 （1）在设备及系统运营的过程中，定期进行检测和维修，避免由于设 备和保温保冷结构损坏引起的热损失增加。 （

57、2）对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十 分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城 市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室 内环境，节约建筑能耗的有效措施。 （3）工程中配套商业设施能源计量器具的选型应按照国家计量法律法 规和标准的要求来进行，以确保计量数据的准确性和可靠性，在工程进行过 程中应制定企业能源计量管理体系，对计量器具进行按期检定或校准，对不 合格的计量器具进行及时更新;能源计量器配备率需达到 100%，同时，各 环节计量要做到分项计量，空调计量要单独进行以保证测量的准确性。 二、节能效果分析 1、本工程建成

58、后年综合能耗为 352.72 吨标准煤（当量值）。能源消耗 以电力为主，约占用能总量的 66.35%。符合工程用能特点，用能结构合理。 2、本工程的建筑的围护结构（体形系数、建筑遮阳率、屋面、墙体及 外窗等）、建筑照明等采取的节能措施符合夏热冬冷地区居住建筑节能设 计标准、江苏省居住建筑热环境与节能设计标准及公共建筑节能标 准等相关建筑节能的设计标准的要求。 3、本工程拟通过改善建筑围护结构保温、隔热性能，提高供暖、通 风、系统的能效比，采取先进节能设备等措施。根据江苏省居住建筑热环 境和节能设计标准(DGJ32/J71-2008)及公共建筑节能设计标准 (DGJ32/J96-2O10标准，与

59、上世纪80年代出设计建成的建筑相比，全年采 暖、通风、空气调节和照明等的总能耗中达到住宅减少 65%，公建减少 50% 目标。 4、本工程在遵循建筑节能法规、认真贯彻国家节能有关规定以及严格 按照相关节能设计规范及标准要求的基础上，采取节电、节水、节气、建筑 节能等措施。因此，本工程节能降耗措施切实可行。 综上所述，该工程拟采用的节能措施符合国家、江苏省能源利用相关规 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 第一节 工程选址及用地方案 一、工程建设地点 本工程拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块，用地范围为：东至万家 富花园，西距牛湾河20M，北至新建路，南北总长约142M。 二、场址土地权属

60、类别及占地面积 本工程的土地性质为国有土地，用地性质为住宅用地。工程用地面积为 35892.20平方 M。 三、用地方案 1、用地现状 工程用地现状为空地，场地平整达到三通一平，周围基础设施良好，用 地环境状况较好。 2、用地规划 本工程平面布置必须在充分满足工程居住功能的前提下，合理布置道 路、绿化及小区景观设施。政府的工程规划设计要点如下： 建筑密度不大于31%，容积率不小于1.0，不大于1.7； 绿地率不小于30%。 3、工程主要经济技术指标 工程主要经济技术指标如下表： 表5.1工程主要经济技术指标 序号 工程 数量 单位 1 总用地 35892.20 平方M 2 总建筑面积 6098