宅基地纠纷处理原则及调解

1、宅基地纠纷处理原则及调解“农村工作两台戏，计划生育宅基地” 。这句在我国农村广为 流传的顺口溜，客观地反映出长期以来宅基地问题一直是农村生 产生活中最具普遍性、复杂性、最棘手的问题，它是农村社会各 种矛盾的焦点和诱发不稳定因素的导火索。因此，如何妥善解决 好农村社会日益突出的宅基地问题，更好地为社会主义新农村建 设服务，对于基层国土所来讲，既是职责所系，也是构建社会主 义和谐社会的客观要求。下面，我就农村宅基地纠纷的种类、处 理的原则及调节方法与技巧，谈一下自己浅薄的看法与建议。一、农村宅基地纠纷的种类及现状。 目前，我国农村宅基地纠纷起因很多，情况复杂。有历史的、 有现实的；有客观的、有主观

2、的；有积怨斗气的、有胡搅蛮缠的 .主要表现有侵犯权益、界址不清、遗产归属、私自买卖、擅自批 划和实施旧村调整改造规划不彻底、不公正这六大类。随着社会 主义新农村建设的深入开展， 农村各项基础设施建设步伐的加快， 以土地整理为目的的旧村改造、居民点搬迁等相继实施，社会对 土地的需求日益增多，由此也引发了土地权属争议的明显上升， 尤其是农村宅基地纠纷表现更为突出。以修武县周庄乡为例，虽 然全乡仅有 16 个行政村，2 万余农业人口， 从 2006 年 1 月至 2007 年 5 月间，我们周庄国土所受理的 50 余起信访案件中， 宅基地纠 纷就有 43 起，占到信访总量的 86% 。如此之多的宅基

3、地纠纷， 不仅直接影响了新农村建设的整体推进，而且还牵扯了各级政府 的大量精力，同时，又给农村的社会稳定带来巨大隐患。为此，去粗取精，去伪存真，透过现象看本质，缕清纠纷严峻的形势迫使我们国土部门解决宅基地纠纷刻不容缓。二、农村宅基地纠纷处理的原则。 多年的基层实践工作使我摸索出， 在多数宅基地纠纷处理过程 中，不能单靠相关的法律、法规来解决，这样有时候不仅无助于 纠纷的妥善解决，甚至还会引发新的不稳定因素。因此，我总结 了农村宅基地纠纷处理的原则：在法律和政策的框架内，站在维 护人民群众的根本利益和确保社会稳定大局的高度，以调解处理 为目标，以行政的、法律的手段为保障，通过深入细致的群众工 作

4、，最终实现解决纠纷的妥善办法。三、农村宅基地纠纷调解的方法与技巧农村宅基地纠纷的调解是门艺术， 做好新时期农村宅基地纠纷 的调解工作，不仅要掌握马列主义的立场和观点，具备解决纠纷 的必备业务知识， 而且更重要的是要讲究恰当的调解方法与技巧。 这就需要我们在日常工作中刻苦实践，勇于探索，不断创新，总 结出更多、更有效的方法。以下六种方法与技巧，是我在 18 年的 基层工作实践中总结出来的一些心得和体会，权舆抛砖引玉吧！ 一是充分调查研究，找准问题的症结。正确的判断，来源于正确的分析，而正确的分析，又依赖于详 实的第一手资料，充分的调查研究，就是要深入基层、沉到底、 钻进去，通过现场查看，走访当事

5、人、村干部、邻居及其相关群 众，掌握引起纠纷的第一手材料，并善于从纷繁、零乱、庞杂的 调查材料 的来龙去脉，摸清当事人双方的真实意图，找准问题症结，正确 把握解决纠纷的切入点，做到有的放矢。- 3 -中，适时、适度运用法律的武器，二是善于利用关系，拉近情感距离。农村宅基地纠纷，除个别的外，多数属于历史遗留、久拖未决 的疑难杂症，在长时间无休止的争强斗气中，纠纷双方积怨颇深， 在调节工作中，当事人常常会把我们的工作人员视为对立面，或 强词夺理，或胡搅蛮缠，或歪曲事实，或以偏盖全，甚至拒不配 合。怎么办呢？我的体会是：遇到这种情况，首先要做到不急不 躁，要善于利用当事人的亲戚、同学、朋友、单位领导

6、等各种社 会关系进行协调和沟通，我们知道任何人都是有理智、有感情的， 关键我们如何去利用，人们常有这样的经验之谈，感情抵触时， 一点“盐巴”也揉不进去，感情好了，说啥都行，这话虽不科学， 但说明一个道理，做好纠纷调解工作，必须奠定思想感情基础， 感情融洽了，才能起到事半功倍的效果。三是适度运用法律，营造调处氛围。对宅基地纠纷， 首先我们要进行的是当事人双方宅基地合法性 的审查，这既是我们进行调解的基础也是保障调解成功的有力武 器，在宅基地纠纷的调解过程 能为我们营造良好的调处氛围。所谓调解，简单地说，其实就是一个化解矛盾纠纷的过程。对 于一宗宅基地纠纷来说，调解的过程很少是一帆风顺的，我们会

7、遇到各种各样的困难和挫折，面对当事人提出的许多不适当要求 和不切实际的愿望，调解既不能充当和事佬，各打五十大板，又 不能一味迁就和纵容那种自私自利极端个人主义思想的蔓延，要 学会运用法律的武器，适时指出当事人主观意愿的不合理性或违 法性以及将会造成的严重后果，促使其幡然醒悟，恢复理智，并。 ”如”、“心诚则灵”，可见，诚心能融引导其权衡利弊，抛弃幻想，以正确的心态对待争议的问题。这 里需要注意的是我们在调解过程中利用法律的武器，务必要把握 好时机、场合和度，避免矛盾激化，造成工作被动。四是坚持“四心”原则，赢得理解信任。在宅基地纠纷的调解过程中，工作人员应具备基本的思想素 质，要坚持做到“四心

8、”，即：耐心、诚心、公心、责任心 果说“四心”原则是水，那么理解和信任就是其浇灌出的鲜艳之 花，其最终必然达到成功调解之果。首先是耐心。由于农村宅基地纠纷的尖锐性、复杂性以及处理 过程中表现出来的矛盾对立性、多变性，我们常常要面对当事人 或者个别不明事理群众的围攻、羞辱、甚至是责骂，有的当事人， 当面一套，背后一套，言而无信，反复无常，着实令人生气。出 现这种情况，就需要我们要有耐心，想法使发热的头脑冷静下来， 须知人的思想转变需要一个过程，欲速则不达，火上浇油，只能 适得其反。其次是诚心。调解的过程，又是彼此思想感情交流的过程，我 们的态度客观上能影响和决定当事人的态度，能否使当事人主动 配

9、合工作，很大程度上取决于我们对待老百姓的真挚感情，俗话 说：“人心换人心，八两换半斤 化心灵的坚冰，诚心能换来真诚和敬慕。再次是公心。公心者，公道正派焉，我们做调解工作的同志， 应时刻牢记“权为民所用，利为民所谋”的道理。工作中，既不 能讲情面、坐偏车，以权压人，打击报复，又不能见利忘义，以 权谋私，失去人格民心。须知“公生明，廉生威”自古如此，一 - 5 -旦我们离开了公心这个为政、做人的根本，即使你工作方法再多， 调解技巧再高，也是徒然。最后是责任心。用时下流行的说法，就是要求我们务必“恪守 为民之责”，急群众之所急，想群众之所想，以群众利益为最高追 求，全心全意为人民服务。五是注重发动群

10、众，创造调解环境做好农村宅基地纠纷的调解工作， 单靠国土所工作人员自身是 远远不够的，必须建立乡、所、村三级思想工作网络，上下联动， 齐抓共管，尤其是要注重发动群众，给纠纷的调解创造一个良好 的外部环境。辩证唯物主义者认为，任何事物都是在一定条件下起变化的， 可能是积极的变化，也可能是消极的变化，我们做调解工作，就 是要创造条件尽量避免当事人的思想向消极的方面转化。影响当 事人思想的因素是多方面的，但其亲戚、朋友、邻居、周围各色 群众无疑是最经常、最直接、最深刻的影响者，因此，如何做好 这部分人的思想工作就显得尤为重要。 “火烤胸前暖，风吹背后 寒”，我们前面做了很多工作，有人在暗里说闲话、吹

11、冷风、甚至 鼓动闹事，其结果极有可能前功尽弃或是劳而无功。因此，调解 工作的根本保证就在于充分发动群众，一切相信群众，紧紧依靠 群众，打一场精心策划、周密部署、上下联动、人人参与的“人 民战争”。六是适时把握机会，顺势就崖搭梯 农村宅基地纠纷调解，其目的就是要使当事人双方消除隔阂、 误解、怨恨，摒弃那些不适当的要求和不切实际的愿望，使其错误思想转化到正确的轨道上来。但经验告诉我们，大凡宅基地纠 纷，除个别的外，当事人一方或双方往往具有强烈的私欲，在他 们的内心世界里散落着狭隘短浅、粗暴鲁莽、偏激固执的个性， 这些不良的个性是在一定的家庭、社会、历史条件的长期影响下 逐步形成的，比较顽固，不易迁

12、移，借助法律的威慑就显得尤为 重要。一般情况下，即使再难的宅基地纠纷，在感情交流、思想 疏导、政策攻心、法律威慑的共同作用下，当事人的思想防线也 会被打破，退而求其次，希望得到一个光彩体面的下台阶机会。 此时，调解工作也就进入了一个实质性阶段，我们应不失时机地 根据发展变化了的客观情况，充分利用当事人思想转变的积极因 素，审时度势、因势利导，积极有效地创造或提供有利于当事人 双方达成一致的主、客观条件，最终实现纠纷的妥善解决。2014 年 3 月 14 日- 7 -原则 1 依法保护国家、集体的宅基地所有权。我国土地分别属于国 家和集体所有。根据土地管理法的规定，土地改革前的旧契 约不能作为土

13、地权属的依据。处理宅基地（土地）纠纷，应切实 保护国家和集体的土地所有权。属于国家或集体所有的宅基地， 集体组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。原则 2依法保护公民、法人合法取得的宅基地使用权。根据土地管 理法的规定，使用国有土地的单位或者个人，由县级以上人民 政府登记造册，核发证书，确认使用权。土地使用权受法律保护， 任何单位或者个人不得侵犯。农村居民建住房，应当使用原有的 宅基地和村内空闲地。使用耕地的，由乡级人民政府审核后，报 县级人民政府批准。未经批准的，不予保护。法人、公民合法继 承的宅基地使用权除经统一规划或个别调整外，长期不变。另外， 宅基地使用权包括合法取得和合法使

14、用两个方面。对非法扩大、 抢占宅基地甚至耕地的行为应依法宣布其无效，并可给予法律制 裁。在使用宅基地过程中，妨碍公共利益，侵害他人房屋、通行、 排水、通风、采光等相邻权的，应依法承担民事责任。原则 3 宅基地使用权随房屋转移的原则。农村房屋发生买卖、继承、 赠与等法律事由的， 其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。 1984 年最高人民法院 关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意 见中规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使 用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”关于办理农村房屋 宅基地使用权转移手续问题，实践中应注意掌握一个时间界限，未经审查般应未经规划的宅基地，对地界有争议的，

15、即在 1982 年村镇建房用地管理条例 发布之前， 农村房屋买卖 中宅基地使用权均随房转移，无须办理批准手续；但自该条例 之后，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移。 批准，宅基地使用权不能随房转移给买方，房屋买卖亦无效，但 买主可将房屋拆走。村民迁居或者拆除房屋后腾出的宅基地，由 集体收回使用，另作统一安排。但在农村合法继承的房屋，其宅 基地使用权可以随房屋所有权而转移。原则 4 尊重历史、面对现实，有利于生产、生活的原则。我国对土 地、山林大体上进行了四次确权，即土改、合作化、 1962 年“四 固定”、 1982 年宪法颁布前后土地权属的重新登记。在处理 土地、山林纠纷时，一般应以“

16、四固定”确定的权属为准，任何 以其他理由而否认“四固定”时的确权均不予以支持；如果“四 固定”时未确权的，发生纠纷应参照合作化或者是土改时确定的 产权处理。在解放后，已通过双方协商并达成合法协议或经上级 处理决定或经人民法院裁决了宅基地的权属，具有法律效力。经 过统一规定的宅基地，如果对宅基地的使用权发生纠纷， 以规划确定的使用权为准。 可以参照土改时的确权情况处理。土改确权是对房屋宅基地的确 权，但自 1962 年农村人民公社工作条例修正草案 公布后， 土 改时确认的农村个人宅基地所有权即丧失法律效力，但宅基地的 使用权仍归原所有人。依照最高人民法院解释的规定，如果原来 四至明确的，应以四至

17、为准；四至不明确的，应参照长期以来的 - 9 -实际使用情况，本着有利于生产、方便生活的原则合理地解决。相邻权的基本内容和相关规定行使权利相邻关系中较常行使的权利包括：土地或建筑物范围内历史形成的必经通道，相邻各方享有通 行的权利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相 邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的，他方应 予以方便，但施工方应合理使用，完工后恢复原状，造成损失要 给予补偿。对自然流水，相邻各方都有权使用，不得擅自堵塞或排放； 相邻一方必须通过另一方土地排水的，另一方应当允许，但使用 者应采取措施减少损失，并给予对方损失补偿。在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持

18、一定距离，不 得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泻入邻人的土地或房屋， 也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越 界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方 有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应予赔偿基本内容相邻权是为自己的不动产使用便宜而对相邻不动产为使用或 限制的权利。其基本内容包括两方面：一是对相邻不动产为特定 使用的权利。即为自己不动产的使用便宜有必需或必要时，在相 邻不动产上所为的特定使用，如邻地通行、铺设管道等，其中包 括在此基础上依约定等方式形成的地役权内容，主要体现在积极 地役权方面，在这两大法系其内涵是一样的，即“供役地人必须 允许在其

19、土地上为特定行为，如通行、取水等。”二是限制相邻- 11 -中，提不动产使用人对其不动产为特定行为的权利。亦即当相邻不动产 使用人对其不动产的使用造成对邻人的妨害（包括危险）时，其 邻人有权予以排除。“免受相邻不动产的妨害”是不动产所有权 的当然内容。两大法系中的消极地役权也是该权利的体现，即“拥有供役地的那些人，被禁止在他的土地上的为一些合法的行为， 因为这将会影响需役地。”例如在“普通法的早期，土地所有者 对光线、空气和视野所享有的权利是不能被相邻土地的建物妨 的”。相邻权是从属于相邻土地的一种权利，事实状态的存在决定 了权利的归属。相邻权的主体以不动产使用者为限，不限于相邻 不动产所有权人。因为相邻关系是为调整土地或建物利用关系所 设定的，所有不动产使用者都自然是相邻关系的主体，包括土地 使用权人、典权人、租赁人等。在英美法系“私的妨害” 起诉讼的主体也不局限于不动产所有权人，“承租人也有这种利 益，而且所有权人或承租人的家庭成员根据他们享有的土地使用 和收益的实际利益也可提起诉讼。”由于我国实行土地公有，而公民、法人、非法人团体又可依 法享有建筑物的所有权，故在我国实际上实行的是建物吸收土地 使用权的制度。提到建物，当然就会推断房主拥有土地使用权。 故将建物和土地分开，而不采土地吸收房屋的