担保物权中抵押权案例

1、担保物权中的抵押权案例：案例1：房屋抵押权纠纷案情：梁义江于1995年5月15日和顺德市北滘农村信用合作社马村分社签订了一份抵押借款合同，在属其夫妻共同财产的房屋上设定抵押以向信用社贷款，但该房屋的产权证上记载的所有权人为梁义江一人。该抵押经过了登记，有关部门发给了信用社一份他项权利证书。双方约定贷款期限为一年。同年10月11日梁义江去世，该贷款未获任何清偿，但信用社亦一直未向梁义江的继承人即本案四原告曾转燕、梁广恩、梁惠莲、梁翠连主张债权。后来，四原告欲变更此房屋的产权登记，但由于以前的抵押登记而无法变更。于是，原告于2001年7月向法院起诉，认为该房屋属夫妻共同财产，梁义江当初设定抵押权的

2、行为是无权处分行为，应确认抵押无效。即使有效，因该抵押所担保的债权已过诉讼时效，应解除上述抵押借款合同中的抵押关系，信用社应退还上述用于抵押房屋的房屋他项权利证明书，并承担本案诉讼费。 问题： 1、信用社是否取得了该房产的抵押权？ 答：信用社已经取得了该房产的抵押权。2、原告主张抵押权因主债权已过诉讼时效而消灭是否有法律依据？答：原告的主张具有法律依据，因为，被告同梁义江约定的还款日期为1996年5月15日，因此，被告债权诉讼时效到期日为1998年5月15日，原告起诉日期已经超过债权诉讼时效两年，可以主张抵押权的消灭。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第十二条第二款规定：“

3、担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保物权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”案例2：不动产抵押登记纠纷案情：1996年7月5日，金城房地产开发公司（以下简称金城）与该市建设银行签订一份贷款合同，合同规定建设银行负责A大厦后期资金的全部投入，约人民币1亿元左右，金城则将其己建成的B大厦抵押给建设银行。建设银行按常规投入资金利率加两个点计算，并保证每笔资金使用周期为一年半。建设银行负责投入的资金由金城到其信贷部门办理贷款手续。协议签订后，金城公司与建设银行订立抵押贷款合同，但未办理登记手续。金城前后共贷款1亿零50万元作为房屋建设的投资。问题：1未办理抵押登记抵

4、押合同是否有效？答：未办理抵押登记抵押合同有效。2 未办理抵押登记对抵押权的影响？答：（1）在不动产抵押过程中，未办理抵押登记，抵押权不生效。 （2）在动产抵押中，抵押权自合同生效时设立，未办理抵押登记不得对抗善意第三人。 案例3：抵押物租赁纠纷案案情：杨某曾购得花苑大厦内的一套二室一厅住房，1998年10月初，杨某因开办公司而向周某借款30万元，借期一年。根据周某的要求，杨某以该套房作抵押，双方订立了抵押合同并于同年10月30日办理了登记手续。同年11月20日，杨某将该套房出租给力宝公司，每月租金1000元，租期三年，合同订立后，杨某并未告诉周某房屋出租情况。 1999年11月初，杨某因其公

5、司亏损，无力偿还向周某所借的欠款，经双方协商，决定将该房以30万元出卖，但数月内无人购买。后周某同意以该房作价30万元转归其所有，以冲抵债务，条件是力宝公司必须尽快搬出。双方于2000年3月初办理了登记过户手续。同年3月10日，杨某通知力宝公司该房产权已移转，原租赁合同要解除。周某也通知力宝公司，因原租金订得过低，需上调至每月2000元，力宝公司还需交押金5000元，否则要解除租赁合同。力宝公司不同意。当事人因不能达成协议，周某遂在法院提起诉讼请求变更或解除租赁合同，同时起诉杨某要求其赔偿因力宝公司不能尽快搬出而给他造成的损失。问题：1在抵押权设定以后，抵押物能否出租？答：抵押物在抵押权设定之

6、后，可以出租。2抵押人的义务与责任。答：抵押人应当书面告知承租人，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。最高人民法院关于适用若干问题的解释第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”案例4：抵押物转让纠纷案情：5月10日，甲以自有房屋1套为债权人乙设定抵押并办理了抵押登记，6月10日，甲又将该房

7、屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。9月10日，甲擅自将该房屋转让给丁并办理了过户登记。（2006年司法考试题）问题：1、分析本案中抵押合同和房屋买卖合同的效力。答：本案中甲与乙的抵押合同有效，贾与丙的抵押合同有效。2、谁对该房房屋享有抵押权？答：乙对房屋享有抵押权。3、谁对该房屋享有所有权？答：丁对房屋享有所有权。4、分析本案中涉及的赔偿责任。答：1、甲应当向乙承担违约责任，并就私自转让房屋的造成乙的损失承担赔偿责任。 2、甲应向丙承担违约责任。案例5：房地产分别抵押案案情：五福房地产开发公司（以下简称五福）在某市郊区购买到一块土地使用权用于写字楼开发，五福公司为了融资需要，于19

8、99年5月以该土地使用权抵押，向该市建设银行借款1000万，该块土地经评估为1200万元，双方在登记机关办理了登记手续。在登记时，注明抵押期限为2年。2001年1月，五福公司在该土地上建造了一栋写字楼，五福公司又以该楼向该市农业银行借款6000万元，该楼经评估为8000万元，在设定抵押时，农业银行对该楼的基地已设定抵押感到不安，但发现该楼基地的土地使用权抵押登记期限为两年，因此也就愿意接受以该楼作抵押，双方办理了登记手续。2001年3月，因五福公司拖欠他人债务，被数个债权人起诉，要求执行该写字楼。2001年4月，建设银行申请法院实现其抵押权。2001年5月，农业银行也要求优先受偿。2001年6

9、月，该楼被拍卖，但对该楼拍卖的价款如何分配，存在不同的看法。问题：1、如何理解“土地使用权和房屋所有权不可分离”？答：首先，不可分离是物权法的一项规则。房地权利不可分离是被我国认可的。我国物权法第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”担保法第36条：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。 以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”等历来要求土地使用权和建筑物的所有权应当一起抵押，即“房地权利不可分离”原则。对房地权利的合一，应

10、当理解为权利最终归属的合一，即房屋的所有权和土地使用权必须归同一个自然人或法人所有。由于我国土地公有，不允许进入市场流通，建筑物所有权往往与土地所有权分离，而与土地使用权结合，虽然房屋所有权人不能同时享有土地的所有权，但必须享有土地使用权，从而得以保有地上的建筑物。不可分离是物权法的一项规则，但并不是强制性的；这就形成了房屋所有权和土地使用权结合的制度安排和权利格局。在两种独立的权利之上可以同时存在不同的法律关系，法律鼓励在处分时最终归属于同一主体，但在不妨害物权秩序、交易安全和物的利用的条件下，应充分尊重权利人的自由与意愿，有限地允许权利分别归属不同主体。对房地抵押的情况，在明确地上建筑物所

11、有权与土地使用权应当结合的情况下，应当允许房地分别抵押。在分别抵押的情况下，也有可能最终的发生权利不能归属于同一人的情况。如果房地分别拍卖，就可能出现房地的权利被不同的主体受让。所以，为保证房地分别抵押的情况下，房地权利主体的同一，法律就有必要规定在房地分别抵押的情况下，就抵押物的变价作出特别规定。在变价时应当要求房地权利的受让主体是同一人，不能出售给不同的主体。2、分析本案中抵押权的法律效力。在本案中，抵押合同有效，同时抵押权经过登记，已经设立。采用土地使用权和建筑物所有权分离理论来处理这一问题。由于当事人在两个抵押合同中都分别约定以土地使用权或者建筑物所有权单独进行抵押，在评估作价时也是分

12、别作价的，且在登记时也是分别登记的，这就表明当事人不仅具有将土地使用权和建筑物所有权分别抵押的合意，而且已经通过公示的方式已经公示出来，所以可以认为本案中两个抵押都是有效的，而且抵押的标的是各不相同的，即在第一个抵押中抵押物是土地使用权，而在第二个抵押物中，抵押物是地上建筑物所有权，所以在抵押权实现的时候，应当就两个抵押物分别拍卖，分别受偿。我们应当将二项抵押视为一物二押，即将土地、房屋视为一个整体，共同抵押给两个债权人。依据物权法第199条、担保法第54条的规定处理。案例6：重复抵押案案情：某市福星粮油食品有限责任公司(以下简称福星公司)因扩大再生产扩建厂房，急欲贷款，2000年2月6日，福

13、星公司与该市中国农业银行神龙支行(以下简称神龙支行)签订借款抵押担保合同。合同约定，由神龙支行贷给福星公司款人民币150万元，借款期限10个月，借款利率为月息8厘。在合同中并明确约定由福星公司的办公楼、厂房作抵押担保，抵押物办公楼、厂房经房地产价格评估事务所评估价格为160万元。2月7日，福星公司和神龙支行一块到房地产管理部门办理房产抵押登记手续后，神龙支行即将贷款150万元划入福星公司账号上。扩建厂房后，生产能力增强，福星公司又缺乏流动资金，福星公司又与该市工商银行房地产信贷部(以下简称房地产信贷部)协商贷款，双方于2000年8月18日签订了借款抵押担保合同，合同约定，由房地产信贷部贷给福星

14、公司流动资金80万元，月息7厘，期限6个月，在抵押担保条款中约定由福星公司的办公楼、厂房占用的土地使用权作抵押。经房地产价格评估事务所评估价格为90万元，同日，房地产信贷部与福星公司一块到土地管理部门办理了土地使用权抵押登记手续。次日，房地产信贷部将贷款80万元划入福星公司账户上。借款到期后，福星公司无款支付，神龙支行于2001年4月1日向该市中级人民法院提起诉讼。房地产信贷部得知此情后，以有独立请求权的第三人的身份申请参加诉讼。问题：1、福星公司以其办公楼、厂房作为抵押物抵押给神龙支行时，办公楼、厂房所占用的土地使用权是否一并抵押给神龙支行?答：是一并抵押给神龙支行。2、福星公司以其办公楼、

15、厂房所占用的土地使用权抵押给房地产信贷部的效力如何?答：该抵押权成立。案例7：法定抵押案某市建筑公司承包新安房地产开发公司（以下简称新安公司）开发的湖滨花园工程，共5栋住宅商品房，面积约12万平米。在该工程完工以后，新安公司已支付了大部分工程款，尚欠工程款5千余万元，建筑公司遂行使法定抵押权，将已竣工的5栋房屋留置，新安公司多次与其协商，请求接管4栋楼房，建筑公司均予以拒绝。2000年5月，建筑公司向法院起诉，申请先予执行，请求将湖滨花园1至5号楼地下2层先予执行，而新安公司则向法院起诉，请求以5栋楼房中的1栋折抵工程款，另四栋楼房应当返还给新安，并要求建筑公司赔偿因非法留置4栋楼房五个月之久

16、，给其造成的600多万元损失。由于湖滨花园2号、3号已经抵押给建设银行，建设银行也在法院起诉建筑公司，要求实现抵押权。问题;1本案是否可以关于先予执行？关于先予执行问题。 所谓先予执行是指人民法院在审理民事案件后，作出终审判决前，根据当事人的申请，裁定另一方当事人给付申请人一定数额的钱财，或者裁定另一方当事人立即实施或停止某一行为的法律制度。对于先予执行案件，民诉法和最高人民法院的“民诉意见”中均规定了非常明确的适用范围和先予执行的条件。本案中，我们认为本案不符合先予执行的条件。根据在于： 1.在新安公司未支付足够的工程款的情况下，建筑公司有权将建造的房屋予以留置。当然，其留置的财产应当与对方

17、拖欠的工程款大体相当。超过该工程款部分的留置，构成过当留置。在本案中，如果新安公司认为其不再欠工程款，可以请求法院解除留置，交付房屋。如果新安公司认为其虽欠建筑公司的工程款，但不欠建筑公司所请求的那么多工程款，可以请求法院解除部分留置，交付部分房屋，而不应当向法院申请先予执行。 2.根据民诉法第九十八条规定：“人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件：（一）当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的；（二）被申请人有履行能力。”最高人民法院的“民诉意见”第十七条：“人民法院对当事人申请先予执行的案件，只有在案件的基本事实清楚，当事人间的权利义务关系明确，被申请人

18、负有给付、返还或者赔偿义务，先予执行的财产为申请人生产、生活所急需，不先予执行会造成更大损失的情况下，才能采取先予执行的措施。”我们认为本案不符合上述法律和司法解释规定的先予执行的条件。原因在于： 第一，关于谁构成违约的问题，在法院没有正式审理和作出裁判之前，双方各执一词，因此，在建筑公司申请先予执行之时，案件的基本事实并不清楚，建筑公司与新安公司之间的权利义务关系也不明确。先予执行的条件根本没有成就。 第二，在本案中，不仅先予执行的条件根本没有成就，而且究竟是建筑公司还是新安公司应当负有向对方给付、返回或者赔偿的义务，在法院没有正式审理和作出裁判之前，双方各执一词，这就根本不符合最高人民法院

19、的“民诉意见”第十七条中所规定的“被申请人负有给付、返还或者赔偿义务”的条件。 第三，关键的问题在于，建筑公司提出先予执行的要求，请求将湖滨花园4号楼的地上第2层、地下第3层、5号楼、6号楼先予执行，而其没有其他的财产提供担保，以保证其在法院作出裁判，要求其支付工程款的情况下，能够有足够的财产清偿债务。法院准许建筑公司的请求，也实际上为自己未来判决的执行造成了极大的风险，即一旦法院作出判决，要求建筑公司向新安公司返还财产，则建筑公司已经将房屋处分，又没有其他的财产用于执行，最终将会使执行落空，并使新安公司的权益不能得到保障。 第四，审理法院在裁定解除新安公司对湖滨花园4号楼的地上第2层、地下第

20、3层、5号楼、6号楼的留置权并先予执行时，只是冻结了湖滨花园3号楼的地上1、2层，地下1、2、3层的房屋产权过户登记手续，而冻结的这部分房产主要包括人防、车库、机房、通道和大堂，是不能单独抵押和转让的。从中可以看出，审理法院是在建筑公司没有提供足够的担保的条件下，不顾及在建筑公司败诉以后是否有足够的财产用于执行，是否会因此给新安公司造成巨大的经济损失，而强行作出了先予执行的裁定，显然是不妥当的。 2分析本案中的法定抵押权。新安公司在建筑公司没有按期支付工程款的情况下，有权将其建造的工程留置。其法律根据在于，根据合同法第二百八十六条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的

21、期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。这就从法律上第一次确立了承包人的法定抵押权。我国合同法所规定的法定抵押权实际上是指承揽人的法定抵押权，它主要是指因为在建筑工程竣工以后，发包人未按照约定支付价款，承揽人对建筑工程可享有法定抵押权，即其工程款可以通过折价、拍卖等方式而获得的价款优先受偿。 最高人民法院“合同法解释”第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉

22、到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法有关规定。”由于法定抵押权在合同法生效以前从没有作出规定，根据上述司法解释，有关承包人是否享有法定抵押权的问题应当适用合同法第二百八十六的规定。这就是说，在本案中建筑公司按照合同法第二百八十六条的规定，有权在新安公司没有支付工程款的情况下，将其建造的房屋留置。新安公司可以与建筑公司协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价抵偿或者就拍卖的价款优先受偿。 建筑公司虽然可以留置其建造的大楼，但留置的财产的价值应当与拖欠的工程款大体一致，甚至可以适当的超过工程款的数额，但

23、是建筑公司不能将远远超过未付工程款数额的全部大楼都予以留置。对于建筑公司来说，使其留置的财产价值与拖欠工程款的数额大体一致并不困难，它只需要找一个中介公司对其中的一栋大楼进行评估，就可以确定留置的对象，但是建筑公司认为只要新安公司拖欠工程款构成违约，留置全部房屋，才能够更有效的督促新安公司还款，实际上只要留置一栋和拖欠工程款大体相当的大楼，已经使其利益得到保证，完全没有必要留置全部大楼的行为，这种做法实际上是滥用了法定抵押权。从民法上看，正当行使民事权利是合法的，应当受到法律保护，但滥用民事权利而给他人造成损害，不仅违反了诚实信用原则，而且还将构成侵权行为，本案中由于建筑公司的行为已经构成滥用

24、权利，因此，应向新安公司承当损害赔偿责任。 合同法第286条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 （2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过） 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

25、二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。案例8： 动产抵押纠纷案情：A公司为某市一化工企业，因业务发展的需要，该公司以其一套价值1000万元的进口机械设备作抵押向当地银行借款，分别从甲、乙、丙、丁四家银行各借250万元。甲银行于9月5日和A公司签订抵押合同，9月9日办理了抵押登记；乙银行和A公司9月6日签订抵

26、押合同并于当天办理抵押登记；丙银行和A公司于9月1日签订抵押合同，约定两天后办理抵押登记，但随后不了了之；丁信用社和A公司于9月3日签订抵押合同并约定丁的债权优先于另外几家银行受偿。后来，A公司濒临破产，无力偿还到期贷款。四家银行诉诸法院，法院拍卖抵押的设备，得款700万元。四家银行对拍得的价款如何分配？分析本案。答：本案中，抵押物是一套机械设备，属动产抵押。动产抵押采取的是登记对抗主义，因而，无论甲、乙、丙、丁四家银行的抵押合同是否登记，均不影响抵押权的有效设立。在四个抵押权中，甲银行和乙银行的抵押权进行了登记，优先于未登记的丙银行和丁信用社的抵押权。又因为乙银行的抵押权登记在先，乙银行的抵

27、押权顺位在甲之前。故乙得以就抵押物价款先受偿，甲其次。未登记的抵押权彼此不产生对抗效力，丙、丁之间按照债权比例平等受偿。故乙、甲先后受偿250万元，丙、丁各得100万元。值得注意的是，丁信用社和A公司的优先受偿的约定只是双方的内部约定，不产生对外的排斥效力，该约定不能使丁信用社的债权取得优先于其他债权人的地位。 案例9：浮动抵押纠纷案情：吴店镇大发塑料有限责任公司（简称大发公司）是一个小型乡镇企业，为当地解决就业一百多人。该公司瞄准农用地膜市场，准备贷款200万元引进一条更先进的薄膜生产线。但该公司原有制塑设备经评估仅值90万元，为能满足银行的担保要求，公司决定就公司现有以及将有的生产设备、原

28、材料、半成品、产品一起抵押。2007年3月30日，大发公司和当地农业银行签订贷款合同和浮动抵押担保合同，约定：贷款200万元，期限6个月，大发公司到期不能还款，农业银行可以拍卖大发公司的所有财产。4月2日双方到县工商局办理了抵押登记。大发公司迅速购得设备并于一周后顺利并投产，产品销路良好。为采购原材料，大发公司又先后向建设银行贷款10万元，工商银行贷款20万元，分别以公司的康明斯卡车、原有制塑设备作抵押，并先后办理抵押登记。不料邻县一家大型外资化工厂也迅速转产生产农用聚乙烯薄膜，而且产量更大、成本更低、技术更先进，迅速垄断了省内市场并在国内取得良好销路。大发公司产品积压，工人欠工资，原材料款还

29、不上。2007年11月，农业银行将大发公司诉至法院，要求大发公司偿还贷款。建设银行、工商银行的贷款也纷纷到期，要求就抵押物实现债权。法院经审理查明：除三家银行有抵押权外，大发公司尚欠原料商宏运化工有限责任公司（简称宏运公司）15万元，2007年4月25双方以引进的薄膜生产设备为抵押物签有抵押合同，约定一周内登记，但一直未进行登记。法院拍卖该企业所有动产，得款220万元，其中薄膜生产设备价值100万元，康明斯汽车10万元，原有制塑设备80万元，其他30万元。问：如何确定担保物权的优先顺序？如何清偿的份额？分析本案中的浮动抵押。 答：浮动抵押是权利人以现有的和将有全部或部分动产设定抵押，以书面协议

30、的形式担保债务履行的抵押方式。由此产生的抵押权是浮动抵押权。以两个以上的财产设定的抵押权是共同抵押权，以数项财产所构成的财团设定的抵押权是财团抵押权。物权法第181条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”其特征：第一，浮动抵押设定后，抵押财产仍在不断变化，直到约定或法定的事由发生，抵押财产才得以确定。第二，浮动抵押期间，抵押人处分抵押财产不必经抵押权人同意，抵押权亦无物上追及力，抵押权人只能就约定或法定事由发生后确定的财产范围优先受偿。这就会出现：单一动产设定抵押后，又就包括单一动产在内的现在和将来所有动产设定浮动抵押，产生的以单一财产为标的物的抵押权和浮动抵押权，次序如何？浮动抵押设定后，抵押人又用抵押财产之一另行设定抵押，这样产生的抵押权之间，优先效力如何？这里仍适用物权法第199条之规定，抵押权已登记的，按照登记的先后顺