东光县添韵住宅小区一期工程项目投资计划书（可编辑）

1、东光县添韵住宅小区一期工程项目投资计划书 目 录 第一章 申报单位及项目概况3第二章 发展规划产业政策和行业准入分析15第三章 资源开发及综合利用分析19第四章 节能方案分析20第五章 建设用地征地拆迁及移民安置分析25第六章 环境和生态影响分析27第七章 经济影响分析33第八章 社会影响分析37附表1东光县添韵住宅小区一期工程户型及面积基本情况表39第一章 申报单位及项目概况11项目申报单位概况东光县恒昌房地产开发有限责任公司成立于2003年3月注册资金505万元公司资质为4级公司的经营范围为房地产开发公司现设有营销策划部市场调研部综合管理部财务部工程部房地产交易部物业管理部等多个职能部门公

2、司一贯重视知识创新和人才发展培养了一支学历高能力强经验丰富的高素质队伍现有员工36人大中专学历以上占95其中有职称者19名占员工总数的60高级工程师一名中级工程师九名助理工程师两名电工师一名预算师一名会计师两名会计员两名经济师一名自公司成立以来始终倡导现代化家居观念传播现代居住文明创新时代生活空间的指导思想秉承质量为生命客户为上帝服务为发展的经营理念使公司在激烈的房地产开发市场竞争中不断得到发展壮大和完善成功总结了一套适合自身发展适合本地区特点的成功经验从而成为东光县颇具竞争力的房地产开发企业雄厚的经济实力具有极强凝聚力开拓性前瞻性的领导集体高素质的技术骨干队伍使公司在怡欣家园住宅楼建设项目中

3、取得了巨大的成功从2005年三月开工建设一期工程已售完二期工程五栋楼于2006年11月15日正式交工入住率已经达到95恒昌房地产把创新视为企业发展的源动力唯有不断创新企业才会拥有旺盛的活力创新是朝气的具体表现更是可靠的智慧源泉创新是企业长盛不衰的灵魂是引领时代启迪未来的远见卓识是前进永无止境的绵绵动力真正的领先者从不满足于过去每时每刻都在推陈出新不懈追求理想创新已经深深融入房地产的灵魂之中使公司在复杂多变的市场环境里永远处于不败之地企业以变应变不断优化组织机构适应发展员工思维大胆活跃每时每刻都在推陈出新追求理想我们的产品将世界文明的最新精华运用于本土产品打造始终领先的典范预知客户未来的服务需求

4、产品价值由此延伸是创新的集体是为理想而坚持的团队力求每一件产品都能成为传承当代文明的百年经典也坚信自己的企业会成为见证历史的百年企业股市债市低迷众多投资者为手中闲余资金急寻一个非常合适的出口虽然面临着宏观调控带来的不小压力房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制但由于对住房的需求量依然很大因此房地产价格保持稳中缓升的走势改善需求新增需求投资需求并列为住宅三大需求因需求而市民换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源市场需求估计会有虽然政策上还有些不确定性例如国家可能出台一些限制消费的措施但为了避免市场的大起大落估计力度不会太大主要是中国的房地产欠账实在太多了整个计划经济时代基本上没有

5、多少好房子从1998年开始房改到现在才几年时间也不可能完全满足需求很多城市尤其是二三线城市房地产很火需求很强烈加息无论对购房人还是开发商影响都不大不会对房地产需求造成影响估计还得继续加息但幅度也不可能太大对房地产影响始终有限95民用建筑照明设计标准gbj133-90砌体结构设计规范gb50003-2001民用建筑隔声设计规程db13j-2000省标民用建筑隔声设计规范dbj118-88屋顶工程技术规范gbj108-87人民防空工程设计防火规范gb50098-98建筑设计防火规范gb-j16-87民用建筑热工设计规范gb50176-93城市道路和建筑物无障碍设计规范jgj50-2001com22

6、建筑设计方案建筑的户型设计完全符合人体工程学及环境心理学尺度所有户型都能达到南北通透对流通风小进深符合采光系数对健康住宅设计的要求南向三面采光外飘窗满足日照需要实用厨房面宽3米完全可以做到餐厨一体化与厨房连接的生活阳台配有上下水可为独立洗衣间隔离干湿方便使用功能完备动静分明项目名称数量基价费用 万元 一工程费体工程13190600元791401165层砖混住宅13190600元791402公建工程500285021物业办公室50500元25022锅炉房100600元60023警卫室50500元25024洗浴中心250600元150025公厕50500元2503室外配套

7、工程152031道路硬化60072032院内绿化1800800二其它费用202991土地费用7647亩17万元亩130002前期工作咨询费1003环境影响评价费1504工程勘察费131905元15005工程设计费1319012元15836施工图审查费设计81277工程监理费12010028工程招投标费0252099工程质量监督00705810市政配套设施费1319010元131911墙体材料基金131905元66012其他费用592三预备费51901基本预备费51902涨价预备费四合计109000com2资金筹措方案本项目总投资1090万元全部由企业自筹com构与人力资源配置为保证项目的顺利实

8、施公司调集企划部工程部财务部销售部物业管理部得力人员全力营造团结向上富有活力和谐一致的运营机制组织机构设置如下该项目将在不同时期派遣相关人员介入项目的建设预计将有20人参与项目的筹划及建设工作comcom1依据1中华人民共和国招标投标法 1999年8月30日 第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 第三条 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察设计施工监理以及与工程建设有关的重要设备材料等的采购必须进行招标 一 大型基础设施公用事业等关系社会公共利益公众安全的项目 二 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目 三 使用国际组织或者外国政府贷款援助资金的项目3工程

9、建设项目招标范围和规模标准规定 2000年5月1日 国家计委令第3号 4工程建设项目施工招标投标办法 2002年3月8日 国家发改委建设部铁道部交通部信息产业部水利部民航总局第30号 5工程建设项目勘察设计招标投标办法 2003年6月12日 国家发改委建设部铁道部交通部信息产业部水利部民航总局广电总局第2号 6河北省实施中华人民共和国招标投标法办法 2001年9月27日 河北省第九届人大常委会第二十三次会议通过 com2招标投标形式工程采取公开招标投标方式com3招标投标内容工程勘察设计工程施工和工程监理招标本项目勘察设计施工监理均采用公开招标方式全部委托有资质的招标代理机构实施重要材料采购采

10、用公开招标方式自行招标招投标范围为3栋住宅楼标段待定第二章 发展规划产业政策和行业准入分析21发展规划分析国家制定的国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确提出发展房地产业调整住房供应结构重点发展普通商品住房和经济适用住房严格控制大户型高档商品房按照保障供给稳定房价的原则加强对房地产一二级市场和租赁市场的调控促进住房梯次消费完善房地产开发融资方式加强资本金管理规范发展住房消费信贷和保险规范物业管理行为提高市场化程度规划中也明确指出居住服务要以深化改革扩大需求改善供给搞活流通增加信贷为重点加快产业化发展步伐房地产业增加值年均增长15左右加强一级市场调控大力发展以普通住宅和经济适用房为主的城镇

11、住宅供应体系不断优化结构增加供给进一步激活二级市场完善各级房屋交易市场功能实现住宅买卖交换抵押评估一条龙服务发展住房消贷和住房保险完善个人住房融资机制规范和加强物业管理大力推进房地产开发和物业管理的分业经营东光县制定的国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中也明确提出繁荣房地产市场坚持开发与改造相结合抓好育东小区等房地产开发工程每年新增建筑面积15万平方米以上由此可见本项目符合国家的发展规划和区域发展规划22产业政策分析 发展普通住宅是建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体系的重要组成部分也是当前培育住房市场启动住房消费的重要举措虽然温家宝副总理早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工

12、作会议讲话中指出建立新的城镇住房供应体系重点是大力发展经济适用住房这既是这次房改的重要目的也是房改是否成功的一个重要标志一方面中低收入家庭是目前城镇家庭的主体发展经济适用住房可以满足他们的需求是实现人民生活达到小康的重要条件另一方面发展经济适用住房又可以增加有效需求带动经济增长不会形成房地产热符合经济发展总的要求要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重加快经济适用住房的开发和供应199823号文件发布以来各地加大经济适用住房建设力度加快建立新的住房供应体系步伐取得了明显成效绝大多数地方经济适用住房已经成为住房供应的主渠道经济适用住房的发展有效地解决了城镇中低收入家庭的住房问题平抑过高的商

13、品房价格适应了停止住房实物分配后个人购房的需求对拉动经济增长起到了的作用别墅类房地产开发项目 23行业政策分析com入分析本项目由东光县恒昌房地产开发有限责任承担该公司开发资质为房地产资质4级此次开发的房地产面积仅为13690平方米并且公司技术力量雄厚人员素质较高具有开发实力因此说本项目具备了房地产开发行业准入标准com房地产开发政策本项目根据沧州市城中村改造实施办法和东光县旧城改造的实施意见为了盘活城区土地存量资源优化城区空间布局落实完善城区规划改善居村民生活环境提升县城品位改善城区形象对跃进渠南侧的81户平房改建成新楼房本项目属于平改楼项目现在东光县城区多处小区居民居住的仍旧是上世纪60年

14、代和70年代修建的质量低劣的平房地势洼低矮潮湿每逢雨季房屋漏水积水难以排出居住条件很差广大居民强烈要求改善居住条件为此县政府专门成立了平改楼领导小组由一名常务副县长任组长有关部门一把手为成员并在各项收费政策上给予优惠大力支持平改楼项目建设以节约土地资源改善居民居住条件美化县城形象因此本项目的建设是符合行业准入标准的也是符合国计民生要求的因此是势在必行的第三章 资源开发及综合利用分析31资源开发方案及资源利用方案本项目不是资源开发类项目项目所需原材料虽然为沙子水泥等建筑材料但主要采取购买方式项目建设期用水量不是很大建成后居民供水由东光县统一供排水因此不会对地表下水等其它资源造成什么不利影响 32

15、资源节约措施本项目为房地产项目建设过程主要是建材消耗施工期间注意并做到建筑节材采取有效的节约措施节约利用节省资源项目建成后主要是居民用水用电对居住区居民进行节约资源知识培训提高居民的节能意识为构建和谐小区和谐社会做出应有的贡献本项目符合资源节约和有效利用的相关要求第四章 节能方案分析41用能标准和节能规范拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范主要有中华人民共和国节约能源法民用建筑热工设计规范gb5017-93民用建筑节能设计标准jgj2695民用建筑照明设计标准gbj133-90节能监测技术通则gbt15316设备热效率计算通则gbt2588-2000综合能耗计量与测试导则gb

16、t6422-198642能耗状况和能耗指标分析本项目为房地产项目建设过程主要是建材消耗施工期间注意并做到建筑节材采取有效的节约措施节约利用节省资源项目建成后主要是居民用水用电项目建成后可容纳居民102户 电由当地供电局供给年约需用电10万度项目总装机容量为100kwh常用容量为100kwh水项目用水由县市政供水管网直接供给年用水量约10000立方排水项目生活用水日排放量为18吨经化粪池后直接排入县城排水系统项目建成后年煤消耗量约为300吨主要为冬季供暖用项目能源用量一览表序号项目名称单位月用量年用量备注1水吨8333310000绿化用水300吨2电kwh8333331000003煤吨300项目

17、能源利用效果分析该项目为房地产项目所有能源消耗均为生活所需能源消耗水平为当地平均水平通过以上数据的分析认为该项目单位能耗较低43节能措施和节能效果分析com施本项目所使用能源主要是电和水项目单位能耗较低主要措施重视建筑节能设计强制执行有关建筑节能技术标准在保证室内热环境及卫生标准的前提下做好建筑采暖以及采光照明系统节能设计提高建筑物的保温隔热性能充分利用自然采光和自然通风的能力确保单位建筑面积能耗达标1积极推广使用新型建筑材料大幅度减少使用实心粘土砖积极采用能耗低的空心粘土砖空心砌块粉煤灰制品加气混凝土积极开发利用发泡聚本乙烯岩棉玻璃棉膨胀珍珠岩及各种高效保温材料改革传统外墙和屋面因地制宜地推

18、广保温性能好的围护结构发展节能型墙体和屋面重点推广外保温墙体采用合理的窗墙比及建筑体型大力推广节能型门窗门窗密封条及热反射保温隔热窗帘等提高建筑物保温隔热和气密性能2优先采用节能型采暖及采光照明系统加强管道保温改善供热系统的水力平衡提高其运行效率和自动化程度充分利用自然光积极发展高效长寿节能光源和灯具3建筑群的规划设计单体的平立面设计和门窗的设置考虑冬季利用日照并避开主导风向夏季利用凉爽时段的自然通风建筑物的朝向采用南北或接近南北主要房间避免夏季受冻西向日晒4建筑物的平立面不出现过多的凹凸窗墙比符合表-1的规定维护结构传热系数符合表-2的规定宿舍建筑物的体形系数符合表-3的规定 表-1 住宅楼

19、建筑北0150304表-2 住宅楼围护结构传热系数围护结构部位传热系数k w m2k 轻钢木结构轻质墙板等围护结构重质围护结构屋面层建筑050060外墙层建筑050060底面接触室外空气的架空或外挑楼板060分隔采暖与非采暖空间的隔墙楼板10户门20阳台门下部门芯板17传热系数k w m2k 遮阳系数sc 东西 向 南北向外窗含阳台门透明部分窗墙面积比2032-20窗墙面积比3032-30窗墙面积比4028070 -40窗墙面积比5025060 -表-3 住宅楼建筑的体形系数限值5采暖通风节能设计采暖和通风的施工图设计对每一个房间进行热负荷计算通风结合建筑设计首先确定全年各季节的自然通风措施并

20、应作好室内气流组织提高自然通风效率减少机械通风和空调的使用时间当在大部分时间内自然通风不能满足降温要求时设置机械通风或空气调节系统设置的机械通风或空气调节系统不妨碍建筑的自然通风给水节能设计电气节能本工程不采用国家规定淘汰的电气产品本工程照明灯具以t8型高效荧光灯或紧凑形荧光灯为主荧光灯采用电子镇流器或低温低耗镇流器既提高了功率因素又降低了能耗楼梯间采用红外声控感应节能照明开关51项目选址及用地方案com设地点 拟建项目位于东光县城跃进渠南周围市政设施齐全交通便利环境整洁拟建设用地地势基本平坦com积项目占地05098公顷合7647亩总建筑面积为13690平方米其中楼房面积13190平方米公建

21、面积500平方米建筑容积率269绿地率353建筑密度5292com用状况占用耕地情况项目所用的05098公顷折合7647亩地为建设用地没有占用基本农田项目选址不会压覆矿床和文物对防洪和排涝没有影响当地没有重要的航道和军事设施不会影响通航及军事设施等因此项目的建设不会造成相关不利影响52土地利用合理性分析拟建项目符合东光县土地利用规划要求占地规模合理适应其建设规模符合集约和有效使用土地的要求等建成后的添韵住宅小区位于跃进渠南侧该区域目前没有成组团的住宅小区近期附近没有建住宅的设想和场地市场供应不足根据市场调查了解为了解决孩子上学而愿意在此居住的人群很大需求强烈另外教师缺房户也是一个很大的市场东光

22、二中将有三分之二的教师有在此范围内购房意向另外化肥厂职工住房也很紧张更愿意在单位附近买房以便于上班下班附近村民为改善居住条件也有在此买房的动机再加上房地产投机者和农村的富裕户的加入前景非常乐观53征地拆迁和移民安置规划方案添韵住宅小区内共涉及拆迁户81户项目拟建地址上现有住户81户房屋始建于上世纪六七十年代都是计划经济时期财政出资建设的平房目前居民向往宽敞明亮的楼房舒适优美的居住环境因此要求拆迁的呼声很高本项目的建设也是顺应民意一期项目建成后总建筑面积13690平方米可容纳住户132户需安置的拆迁户回迁户81家移民安置不是问题而且政府已经与拆迁户做好了勾通天韵小区一期工程是在征得广大居民同意后

23、做出的开发决定并制定了较为详细的平房拆迁补偿方法第章 61环境和生态现状com址的地理环境东光县地处北纬38193839东经1155511637间全地质构造为冀中陷中部随着历史的变迁形成了低平原地貌地势自西南向东北逐渐降低气候属典型大陆性季风气候受季风影响四季分明年平均气温1241月份最冷平均气温-467月份最热平均气温267年平均降水量为561毫米平均风速26米秒全年日照时数平均为2697小时太阳辐射平均年总量为127608千卡平方厘米全年无霜期平均187天园林式生态型现代化城市为目标聘请专家对城市建设总体规划进行修编对重点区域进行详细规划实施基础设施建设路街开发功能布局调整绿化美化亮化城市

24、管理五大工程水资源充足电力设施齐备水质良好甘甜爽口境内有河河配套深浅机井近万眼年供水能力达216万立方米市区供排水基本实现网络化全共有220千伏变电站1座110千伏变电站座35千伏变电站座年供电量亿度资源邮电邮电通信业发展迅速业务总量成倍增长移动电话用户41万户住宅电话用户万户实现村村通电话属河流冲积平原与湖淀淤积的平原交错地带地势自西南向东北倾斜71经济费用效益分析经济费用效益分析方法是国民经济评价的基本方法它要求运用影子价格影子汇率影子工资和社会折现率等国民经济参数分析计算投资项目的国民经济费用和效益评价项目投资行为的国民经济宏观可行性com益费用指标对比计算国民经济效益由于房地产项目主要

25、是供应城镇居民不会对全国的国际贸易产生任何影响只是满足地区需求因此其影子价格的确定按市场价格选取计算依据平房拆迁补偿方法通过对经济效益费用的对比分析效益费用比大于1本项目在经济上是合理和可行的72行业影响分析com地产行业概述由于2005年全年房地产开发投资157593亿元比04年增长198增幅下降83个百分点而2006年前9个月房地产开发投资完成额就达到129024亿元比去年同期增长243有一定程度的反弹因而2006年以来国家陆续出台了一系列调控措施从土地供应贷款发放住房公积金管理抑制房价到全行业的综合调控等目的就是为了防止房地产投资增速出现过速反弹由此整个房地产市场经历了一个不平凡的调控之

26、年和政策之年我国房地产业作为国民经济的支柱产业因其产业相关度高带动性强与金融业和人民生活联系密切发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全与此相对应的是房地产业作为周期性消费品又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响防止供求关系过大波动以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准我国房地产业经过五年的快速发展和两年的宏观调控进入2007年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期加上资本市场的日益复苏人民币进入升值周期和我国经济的持续健康和快速的发展房地产市场的预期开始回暖2007年金融市场将全面开

27、放未来房地产市场除了传统的银行资金外境外基金多渠道进军内地楼市外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量2007年国家将继续加大对中小户型中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应由于土地市场资本市场门槛提高房地产开发产品质量后续管理越来越受到重视房地产企业优胜劣汰过程也将提速在此情形下房地产企业将何去何从是个性命攸关的大问题竞争也必将更加激烈com行业发展前景市场需求仍将快速增长房地产市场受诸多因素的影响判断房地产市场发展态势以下几个方面的因素应充分考虑1城镇化进程的加快城镇化进程加快是国家大的宏观政策大量人口进城居住就业将是未来一段时间促进房地产市场快速发展的动力2消费者消费观念变化据北

28、京上海等城市测算近几年每年消化的商品房中改善性住房需求不到家庭户数的10随着居民消费观念的变化10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持3拆迁安置需求近几年各城市加大城市危旧住房改造力度城市基础设施建设的步伐会继续加快这部分需求将保持稳定的增长从上述分析可以看出未来几年市场需求仍然很大在市场化程度较高情况下有需求的市场是不会萎缩的尽管从今年下半年起央行政策可能会对市场发展有一定影响但今年全年及未来几年房地产市场将继续保持较快的增长速度预计2007年投资增幅不会低于20本房地产公司已成功开发了多个房地产项目但相对大的房地产公司来说仍然处于起步阶段但我国房地产业仍强势推进在一定时期内仍具有很大的

29、发展空间和前景同时本项目的建设必将带动相关社区建设人文化以及服务等行业的快速发展由于本公司仅为房地产开发4级没有导致房地产行业垄断的实力73区域经济影响分析东光县位于华北平原河北省东南部黑龙港流域下游全县辖镇乡447个行政村总人口347万幅员面积730平方公里耕地面积61万亩2002年被确定为国家扶贫开发工作重点县东光县交通区位优势明显地处大北京经济圈和环渤海经济圈距北京市250公里距天津市160公里距济南160公里与黄骅港沧州海关相距90公里为两省三市六县交界地京杭大运河穿境而过是冀东南重要的商贸交通要地京沪铁路104国道京沪高速公路纵贯全境省级千武路横穿而过即将开工的京沪高速铁路在我县境内

30、设有车站全县实现了村村通柏油路通车里程达500公里形成了以国省道干线为主脉以县乡公路为网络的四通八达相互交叉的公路交通网移动通讯宽带网络等全部开通实现了村村通广播乡乡通有线电视电力供应充沛拥有220kv变电站1座110kv变电站3座供电能力可满足今后510年的经济发展需求东光县工业基础雄厚已经形成化工包装机械塑料棉花加工四大特色产业被誉为中国纸箱包装机械之乡江北塑料第一乡河北棉花之乡本房地产项目的建设不但可以改善居民居住条件而且将有利于区域经济发展优化产业空间布局增加当地财政收入并有利于社会收入再分配等74宏观经济影响分析本项目投资规模不大对国民经济不会有什么重大影响因此不必进行宏观经济影响分

31、析第八章 社会影响分析81社会影响效果分析本项目的建设将有力地推动本地建筑行业以及相关行业的快速发展拉动当地经济高质量科学发展同时在社会效益方面对于居民的生活质量将进一步提高可改善过去平房居住较散浪费土地资源以及不利于管理的现状加快提高人们居住条件和生活水平打造新的人文环境具有较好的社会影响和社会效益82社会适应性分析发展城镇住宅楼是利国利民造福子孙后代的绿色事业具有显著的经济社会和生态效益东光县基本以农业生产为主市区以工业及三产服务行业等为主具有比较富余的劳动力而且人们的居住条件普遍较差目前正值沧州经济大发展快发展的大好机遇建筑行业发展迅速全市固定资产投资增长相对较快为当地的社会环境人文条件

32、所接纳因此本项目的建设是必要的和可行的是与当地社会环境的相适应的 83社会风险及对策分析com素影响该项目的风险因素包括自然灾害建设投资住宅的销售情况建设期人民币汇率的调整幅度物价上涨幅度勘察设计施工中的风险工程量预计的不足工期的延误异地施工等尽可能降低风险实现预期效益com策分析有些风险如自然灾害经济危机等这些风险也是致命的也是无法预防的对于可以防范的风险我们可以采取降低规避分散或防范风险的措施从项目实施前就开始研究风险因素甚至直到运营过程中时刻不忘风险意识就本项目而言应该采取以下措施防范风险1加强项目前期工作要做到充分细致尽可能考虑到各种不利因素2对勘察设计施工各环节首先要选择合格可靠技术过硬的工程各方然后再谈加强各环节的管理3详尽的计算本项目工程量防止因计算不周导致资金准备不足而影响工程进度4设定合理的建设周期既要能够保证质量又要缩短建设周期防止周期过长引起成本增加5考虑到因利率变化而造成的对项目的影响增加风险金储备量6采取措施开拓市场提高