发展我国房地产投资信托必要性及障碍分析

1、 本科生毕业论文 发展我国房地产投资信托的必要性及障碍分析学生姓名：考籍号： 年级专业：金融管理 指导老师及职称： 学 院： 湖南 提交日期: 2015年1月5日湖南农业大学高等教育自学考试本科生毕业论文诚 信 声 明本人郑重声明：所呈交的本科毕业论文（设计）是本人在指导老师的指导下，进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体在文中均作了明确的说明并表示了谢意。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 目 录摘要.1关键词.1一、 我国房地产投资信托的状况.2二、

2、我国房地产发展信托基金的可行性.3(一) 国家大力支持发展信托基金的意义.3(二) 发展信托基金资金的来源.4(三) 发展信托基金的本质.5三、 我国房地产投资信托目前存在的问题.6(一) 投资信托规模小，结构单一.6(二) 缺乏完善成熟的监督体制.7(三) 法律的政策不够完善.8四、 针对房地产信托存在问题的对策及建议.8(一) 与我国政府房地产信托的政策相结合.9(二) 建立信托产品的特色.9(三) 建立健全信托产品的担保与保险.10五、 结论.11参考文献.12致谢.12发展我国房地产投资信托的必要性及障碍分析学 生：指导老师：摘要：房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所

3、以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。由于我国房地产产业的快速发展，在房地产融资的发展中就出现了许多问题和矛盾，其主要表现在：企业融资渠道单一，过度的依赖银行信贷，整个房地产金融市场发展缺乏充分动力：大量的贷款投放于房地产行业，因此我国房地产面临着资金大量缺口：金融市场又存在低风险，高收益，丰富的闲置资金无法投资。房地产行业是国民经济在的支柱性产业，对它的稳定和发展对整个国民经济的健康发展具有至关重要的作用。作为典型的资金密集型行业，房地产行业的每一步发展都离不开强大有力的金融支持，房地产在融资方面过分的依赖银行贷款，既不利于其自身发展也不利于银行的健康发展。所以，应该在房地产投资方面进行创新

4、，发展金融工具。即便国际金融投资模式和房地产投资信托具有快速融资套现、收益稳定的特点，但我国对此的研究较晚、发展落后。而房地产投资信托则是一种金融创新，它的出现，使房地产投资不仅保留高收益的特性，而且提高了房地产投资资产的流动性和收益的稳定性，从而对我国房地产市场和资本市场发展起到双重作用。关键词：房地产；投资信托；融资本文探讨的是我国房地产投资信托基金作为金融工具所具有的基本特征，以及对我国建立房地产投资信托基金的必要性和基金的运作模式进行了论证，由此进一步加强我国金融当局对建立房地产投资信托基金的高度重视，在充分调研、广泛论证的基础上，结合我国实际并参考国际经验，早日修改、颁布相关法律法规

5、，既而推动我国真正意义上的房地产投资信托基金的早日成立。一、 我国房地产投资信托的状况房地产信托内容较为广泛，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的的登记、过户、纳税等事项。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。我国的信托业始于1979年,至今已有20多年的发展历史。我国的房地产投资信托虽起步较晚,但近年来发展迅速。2003年央行121号文件出台以来,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,我国的房地产投资信托在信托投资中所占的比重逐渐上升,投资金额不断增加。房地产投资信托的快速发展之势被业内称为“井喷”。从组织形态看，我

6、国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托” 募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设园的开发建设，如中煤信托发行的与商业银行贷款基本相同，信托资金用于贷款。

7、贷款信托是我国房地产的主要形式。房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。二、 我国房地产发展信托基金的可行性（一） 国家大力支持发展信托基金的意义房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts)是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。房地产信托投资基金作为一种房地产证券化产品，在发达国家已有几十年的历

8、史，尤其在美国和澳洲的发展已经非常成熟。由于房地产信托投资基金采取公司形式，即股票大部分都在证券交易所或市场进行自由交易。房地产信托投资基金的收入主要来源于出租房地产的租金、投资于其他房地产信托投资基金股票所得的股利和投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。目前，房地产信托投资基金在欧洲的覆盖率已达到13%，英国等国家也正酝酿推出房地产信托投资基金产品；在加拿大房地产信托投资基金的覆盖率是9%；在亚洲起步较晚，但进入21世纪后，日本、新加坡、韩国、中国台湾、香港等地先后推出房地产信托投资基金，市场覆盖率正在逐步上升，并将在房地产资产定价方面发挥越来越重要的标杆作用。由于政策法律层面的限制

9、，我国还没有真正意义上的房地产信托投资基金。监管层也多次呼吁进行房地产信托投资基金的试点，推进房地产多元融资模式。全国人大财经委副主任委员吴晓灵就曾表示，未来应稳步推进资产证券化，其中急需发展的是房地产信托投资基金产品。目前我国类似房地产信托投资基金的产品主要有两种，一种是特殊形式的房地产信托，一种是中国房地产企业房地产信托投资基金海外上市。（二） 发展信托基金资金的来源投资信托制度最早可以追溯到1822年的荷兰威廉一世时期，当时用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金，运作效果良好。经过在英国的发展，这种制度在19世纪末期传入美国，1883年美国马萨诸塞州成立了波士顿个人财产信

10、托，该信托模式为投资者提供了与传统公司相似的投资回报、权益的可转让性、承担有限责任以及获得专业化管理。我国金融市场不成熟虽然我国的金融市场在近些年来已经取得了较快的发展，但仍然不能满足市场发展的内在要求，直接影响着房地产金融的发展。金融创新过于依赖于政府，创新能力明显不足，缺乏适合国情的金融创新工具，再加上金融监管不够，所以房地产业的发展很大程度上被限制。从而使投资信托区别于传统公司，最终被法院认可为一种独立的企业组织形式，因此，美国学者一般将马萨诸塞州波士顿的投资信托作为商业信托制度现代化的开端。据统计，我国房地产开发资金约有60%来源于银行贷款，从融资数额来看，贷款依然是中国房地产金融的主

11、要融资渠道。房地产融资渠道相对单一，银行贷款集中投向房地产业造成显著的贷款结构风险,影响银行系统本身的抗风险能力和稳定性,增大了金融风险。2010年4月15日中国房地产新政缩紧银行信贷投放，更加大了房地产业从银行拿到贷款的难度，致使房地产业融资瓶颈愈发突显。随着房地产业对资金的巨大需求、金融体系的不断发展和完善以及防范和化解商业银行风险的需要，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题,而房地产信托投资的设立和发展则将大大推动这一进程。当前形势下，我国发展房地产投资信托具有非常重要的意义。（三） 发展信托基金的本质信托公司的行业属性是由信托公司自身定

12、义的。正是因为证券投资基金本质上是一种信托，因此，很多国家都将投资基金纳入信托法来调整。但需要指出的是，投资基金是信托制度的发展和创新，这种信托关系具有其特殊性。金融服务业中，外部融资者和投资者眼中的某项金融服务和投资产品，往往是同一或不同监管体制下的不同金融机构间、金融机构和非金融机构间、同一集团内部不同单位间、同一机构内部不同部门和人员间分工协作、互相配合的产物，不同参与者的地位由其实际承担的职能决定。基金管理业务的主要环节可分为：基金发起、基金设计、发行募集、投资管理、事务管理。这种特殊性表现在委托人的广泛性和不确定性，受托人资格的专门要求及受托人的分工配合与相互监督等方面。这些特殊性使

13、各国都对之进行严格监管，许多国家都在信托法之外，用专门立法对之进行规范。除投资者外，这些环节中，主要各方通常为专业机构，包括发起人、受托人、销售人、组合管理人、事务管理人等，信托公司内部部门和人员的介入程度和方式取决于信托公司在此项业务中承担的实际职能。房地产信托内容较为广泛，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。从组织形态看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额。目前我国发行的房地产

14、信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，二是权益信托，是指将信托资金投资于能够带来稳定持续的现金收益的财产权或者权益的资金信托品种，信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产获取现金收益。金融服务业中，外部融资者和投资者眼中的某项金融服务和投资产品，往往是同一或不同监管体制下的不同金融机构间、金融机构和非金融机构间、同一集团内部不同单位间、同一机构内部不同部门和人员间分工协作、互相配合的产物，不同参与者的地位由其实际承担的职能决定。基金管理业务的主要环节可分为：基金发起、基金设计、发行募集、投资管理、事务管理。除投资者外，这些环节

15、中，主要各方通常为专业机构，包括发起人、受托人、销售人、组合管理人、事务管理人等，信托公司内部部门和人员的介入程度、方式取决于信托公司在此项业务中承担的实际职能。正是因为证券投资基金本质上是一种信托，因此，很多国家都将投资基金纳入信托法来调整。但需要指出的是，投资基金是信托制度的发展和创新，这种信托关系具有其特殊性。这种特殊性表现在委托人的广泛性和不确定性，受托人资格的专门要求及受托人的分工配合与相互监督等方面。这些特殊性使各国都对之进行严格监管，许多国家都在信托法之外，用专门立法对之进行规范。如美国1940年的投资公司法。日本、韩国、香港及我国台湾地区等都对证券投资基金进行专门立法。我国房地

16、产业对经济增长的作用在不断增大，从生产方面看，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。19531978年，我国GDP年均增长6.1%，其中房地产业年均增长5%，对经济增长的贡献率为1.83%。19782005年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.1%，比改革开放前提高了2.1个百分点，期间我国GDP年均增长9.6%，房地产业年均增长2.4，对经济增长的贡献率为2.39。正是因为房地产业在整个国民经济中的重要地位，我国已明确将房地产业确定为我国经济增长的支柱产业。房地产业在国民经济中的重要地位，决定了各国金融当局都相当重视本国房地产金融市场的发展，

17、而我国由于众多因素的影响，目前，房地产金融市场结构并不完善，房地产金融工具较为单一，风险防范能力较弱，因此，有必要引入国外成熟的金融工具，而房地产投资信托基金满足了这种需求。三、 我国房地产投资信托目前存在的问题（一） 投资信托规模小，结构单一单一资金信托的委托人具有不同的风险偏好和收益率要求，因此也就具有不同的期限要求，这些个体性问题都可以体现在不同的信托合同上，因此，单一资金信托合同的差异性特征极其明显。在信托公司的业务中，单一资金信托业务就信托业整体而言，其重要性实际上高于集合资金信托业务，之所以外界的印象并非如此，主要原因是集合资金信托业务在进行产品推介的时候，均通过信托公司的网站、银

18、行的柜台等发布公开信息，而单一资金信托业务的信息无需公开，具有完全的私密性。缺乏专业技术人才。房地产投资信托的成功运作取决于信托机构专业团队的经验和能力，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才去制订有关的盈利模型、投资模型和利润模型，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以，在我国发展房地产投资信托存在严重的人才缺口。目前由于政策法律层面的限制，我国还没有真正意义上的房地产信托投资基金。监管层也多次呼吁进行房地产信托投资基金的试点，推进房地产多元融资模式。全国人大财经委副主任委员吴

19、晓灵就曾表示，未来应稳步推进资产证券化，其中急需发展的是房地产信托投资基金产品。目前我国类似房地产信托投资基金的产品主要有两种，一种是特殊形式的房地产信托，一种是中国房地产企业房地产信托投资基金海外上市。（二） 缺乏完善成熟的监督体制自从2008年下半年以来,在楼市低迷和银行的紧缩政策的双重影响下,资金密集型的房地产企业面临着十分严峻的融资压力,同时加上银行严格的房贷政策更是缩紧了中国房地产的融资渠道,因此,在当前的形势下,我国发展房地产投资信托具有非常重要的意义。现阶段,我国房地产业引入以及发展房地产投资信托是迫不及待的,为了顺利的引入这种金融投资工具,我们首要任务就是得完善国内关于房地产投

20、资信托方面的法律法规。我国的房地产市场是在改革开放以后，伴随社会主义市场经济体制的确立而逐步发展起来的。从宏观层面来说,首先,丰富金融投资工具,完善我国资本市场的需要;其次,提高整个社会的资金使用率;再次,完善中国房地产金融架构。从微观层面来看,首先,拓宽房地产企业融资渠道;其次,有利于促进我国的房地产业模式升级。我国的房地产市场是在改革开放以后，伴随社会主义市场经济体制的确立而逐步发展起来的。 1978我国理论界提出的住房商品化、土地产权等观点，为房地产开发提供了理论基础。而1980年9月，北京市住房统建办公室挂牌，成立了北京市城市开发总公司，从此揭开了我国房地产综合开发的序幕。进入1992

21、年，我国住房改革全面启动，住房公积金制度也随之全面推行，我国房地产业开始进入非理性炒作阶段。1992年后，我国房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%，房地产市场在局部地区更是一度呈现混乱局面，甚至在个别地区出现了较为明显的房地产泡沫。1993年底，我国开始了宏观经济调控，房地产业投资增长率开始大幅回落，房地产市场也随之经历了一段低迷时期。而随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房开始成为新的消费热点，房地产市场逐步复苏。1998，国家宣布要在2000年以前停止住房的实物性福利分配，实行住房分配货币化，同时开始推行住房按揭贷款政策，进步刺激我国房地产业的发展，房地产投资

22、进入了一段平稳发展时期，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业之一。当时间迈过20世纪到了2003年，房地产业开始了新一轮扩张，我国房屋价格持续上扬，高额利润驱使巨额资金争先恐后进入房地产市场，大部分城市房屋销售价格上涨明显，房地产泡沫一时凸显，我国政府随之出台了多项针对房地产行业的调控政策，房地产业进入一个新阶段。（三） 法律的政策不够完善房地产投资信托的运行需要健全的法律制度。目前我国信托方面的立法仅有2001年的中华人民共和国信托法、2002年央行颁布的信托投资公司管理办法和信托投资公司资金信托管理暂行办法等。随着近几年来我国房地产投资信托业务的快速发展,现有信托法律框架内的一些规定已不能适

23、应发展的需要,实践中存在的一些问题也亟待专门立法来规范。要真正促进房地产信托经营事业的发达,尚需要制定有关规范各种房房地产信托经营业务的政策法规及实施细则,特别是关于房地产投资信托如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题,都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。首先在税收上存在双重征税的问题。在国外做房地产投资信托，在税务方面是有一定的支持，比如可以免除利得税，使信托可分派的收益较多，而信托投资人的回报率也相对提升。美国是最早推出REITs的国家，在美国REITs的收益可以免征企业所得税和资本利得税，REITs投资的房地产也

24、属于免税资产。同时,在我国香港REITs也可以豁免利得税。然而在我国，与REITs的相关税收优惠政策尚未公布。国内的物业回报率本来就不高，而与持有物业进行租赁经营的相关税费却不少，如果把租金收益扣掉全部税费的话，就满足不了投资人的投资需求了。再次就是我国国内尚无REITs的相关法律制度，现有的产业投资基金类的法律也不完善。目前由于政策法律层面的限制，我国还没有真正意义上的房地产信托投资基金。监管层也多次呼吁进行房地产信托投资基金的试点，推进房地产多元融资模式。全国人大财经委副主任委员吴晓灵就曾表示，未来应稳步推进资产证券化，其中急需发展的是房地产信托投资基金产品。四、 针对房地产信托存在问题的

25、对策及建议2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。房地产业是国民经济的支柱产业，对整个经济发展具有重要的拉动作用，占国家GDP的比重接近10%。房地产业的发展需要大量的资金投入并且资金周转周期较长，属于资本密集型产业，因此需要金融业的大力支持。目前来看，我国房地产业的融资渠道单一，一直以来都是依靠银行贷款。这种融资模式带来了极大的问题。一方面，单一的融资渠道使得房地产企业的融资受到极大的限制，进而制约了房地产业的发展规模和

26、速度；另一方面使得银行业承担了过度的房地产业。房地产业是国民经济的支柱产业,对整个经济发展具有重要的拉动作用，占国家GDP的比重接近10%。房地产业的发展需要大量的资金投入并且资金周转周期较长，属于资本密集型产业，因此需要金融业的大力支持。（一） 与我国政府房地产信托的政策相结合2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年

27、-2012年的建设用地供应下降。2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是发展的主基调。我国目前实行银行、保险、证券、信托业的分业监管，而且具有监管立法层次低、专业化程度低等特点。房地产信托投资基金的发展需要各金融子行业的共同协作，设立、运营、上市交易等各个环节分别归属于不同监管机构的管理。所以我国目前的分业监管体制与房地产信托投资基金天然“混业”的属性特征相冲突。各行业的监管自成系统，工作

28、中各司其职、条块分割、沟通不足、信息难以共享。所以发展房地产信托投资基金，必须厘清各监管机构的责任，加强各监管机构的沟通合作，为房地产信托投资基金的发展创建良好的监管环境。继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，主要与当地GDP增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，未来，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能

29、。（二） 建立信托产品的特色自2004年起，央行、证监会、银监会即开始房地产信托投资基金前期试点工作。2009年3月18日，人民银行、银监会联合发布关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见(银发200992号)，其中第六条意见中指出：支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。2010年我国开始启动房地产信托投资基金在天津和上海的试点，上海市和天津市分别向国务院报送了在滨海新区、浦东新区开展试点的请示。目前国内房地产信托投资基金比较成形的有两套方案：一套是人民银行、银监会方面设计的，属债权型的房地产信托投资基金产品，未来在银

30、行间市场交易；一套是证监会主导设计的，属股权型的房地产信托投资基金产品，未来在证券交易所交易。（三） 建立健全信托产品的担保与保险基于我国目前房地产融资市场对多元融资的需求、监管层的支持政策以及投资者对于房地产市场金融领域产品的旺盛需求，房地产信托投资基金在中国有很大的发展前景，但是目前仍然面临着政策、税制、人才以及结构等因素的制约。房地产信托投资基金要在我国得到较快发展，还要依靠政府完善法律法规、明确相关制度和各自监管职责，管理人提高自身业务能力，投资者提高对房地产金融产品的认知度。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的信托法、投资基金法是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此

31、目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善公司法或制定专门针对投资基金发展的投资公司法、投资顾问法等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。五、 结束语我国房地产相关金融产品开发较为滞后,必须先期研究以房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)为代表的房地产证券化金融产品的未来制度安排和税收政策,从而提高其收益性、成长性和流动性。在现行税法下,我国发展REITs面临税收负担重和重复课税的问题。参照西方国家的经验,对我国未来推行REITs的税收政策建议是:明确信托财产课税环节,防止利用REITs架构延迟纳税或避税;REITs双重所有权结构下应豁免重复课征的流转税;制定专门税收法规,确立受益人负担原则,消除所得的经济性重复征税;税收政策应鼓励投资者长期持有,促进机构投资者的广泛参与;明确税收政策意图,给予公益性质REITs适时的优惠。参照西方国家的经验,对我国未来推行REITs的税