房地产估计总论课件

1、房地产评估联系方式联系方式: / : / 房地产估计总论参考文献l柴强. 房地产估价. 首都经济贸易大学出版社, 2008年8月第六版.l马光红,谢叙伟.房地产估价.化学工业出版社,2010年5月第一版.l赵小虹,赵财福. 房地产估价.同济大学出版社,2009年1月第二版.l北京兴宏程建筑考试培训中心组织编写.房地产估价理论与方法命题点全面解读.中国铁道出版社,2010年5月第一版.房地产估计总论知识结构第一讲 房地产估价概论第二讲 房地产及其描述第三讲 房地产价格和价值第四讲 房地产价格影响因素第五讲 房地产估价原则第六讲 市场法及其应用第七讲 成本法及其应用第八讲 收益法及其应用第九讲 房

2、地产估价程序房地产估计总论第一讲 房地产估价概论房地产估价的含义和概念房地产估价指的是专业房地产估价房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点估价时点的特定价值价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动房地产估计总论一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A. 估价机构B. 估价师C. 估价目的D. 估价对象房地产估计总论关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是（ ）A. 确定估价时点在先，得出评估价值在后。B. 确定评估价值在先，得出估价时点在后。C. 确定估价时点与得出评估价值同时进行。

3、D. 确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以。房地产估计总论专业估价与非专业估价的不同 专业估价是由具有相关估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的。由专业人员和专业机构完成 专业估价不是凭知觉、感性认识得出的，而是运用科学的估价方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见。是一种专业意见 专业估价提供的意见较科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使公众相信、认可或接受。具有公信力 专业估价要向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行为。实行有偿服务 专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。承担法律

4、责任房地产估计总论思考题：p某注册房地产估价师拟购买A市C区一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘察分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于评估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是不是专业房地产估价？为什么？房地产估计总论房地产估价的本质房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证房地产估价都有误差但误差应在合理范围内房地产估价既是一门科学也是一门艺术房地产估计总论下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（ ）A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B. 房地产

5、估价是提供价值意见而不是作价格保证C. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估计总论房地产估价的必要性专业估价存在的基本前提 一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。房地产需要专业估价 真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产资源、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。房地产估价在估价行业中占主体 房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少 房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少 房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。房地产估计总论下列房

6、地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A. 独一无二B. 寿命长久C. 供给有限D. 价值量大E. 保值增值房地产估计总论房地产估价当事人l估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。l其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。房地产估计总论房地产估价当事人房地产估价人员l房地产估价人员（简称估价人员）是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价人员执业资格并经注册，从事房地产估价活动的专业人员。l房地产估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。l目前规定，房地产估价师应

7、当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务；房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。房地产估计总论房地产估价当事人房地产估价机构l房地产估价机构是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。l目前规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙公司形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师。l资质等级从低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质；依法从事房地产估价活动不

8、受行政区域、行业限制；不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。房地产估计总论房地产估价当事人估价委托人估价委托人是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委估价委托人是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。托合同的单位或个人。估价对象权利人估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价利害关系人估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。 估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也

9、是估价利害关系人。估价报告使用者估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。 委托人委托估价、获取估价保报告的目的可能是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用，还可能是提供给不特定的第三方使用。房地产估计总论思考题：p在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。这种说法对不对？为什么？房地产估计总论房地产估价目的l估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。l任何一个估价项目都有估价目的，而且

10、估价目的来源于委托人的估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。房地产估计总论一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。房地产估价的定义A. 估价委托人B. 估价师C. 价值类型D. 估价对象E. 估价结果房地产估计总论房地产估价对象p估价对象即估价客体，也称为被估价房地产、估价标的，当估价对象房地产为房屋所有权和土地使用权以外的某种房地产权益时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。p概括来讲，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。房地产估计总论房

11、地产估价时点估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。由于房地产在不同的时间会有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值，这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、公历年、月、日日表示。估价时点的确定要根据估价目的，并且估价时点的确定先于评估价值的确定估价时点的确定要根据估价目的，并且估价时点的确定先于评估价值的确定。房地产估计总论房地产估价原则房地产估价原则分类基本原则 独立、客观、公正原则 也称为最高行为准则普适技术性原则 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则特殊原则 谨慎原则房地产估计总论

12、房地产估价原则的分类独立、客观、公正独立、客观、公正合法原则合法原则最高最佳使最高最佳使用原则用原则估价时点原则估价时点原则替代原则替代原则谨慎原则谨慎原则最高行为准则最高行为准则技术性原则技术性原则普适性原则普适性原则特殊原则特殊原则房地产估计总论房地产价值类型价值类型有两种含义：一是指价值的种类；二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值特定价值。房地产估计总论价值的种类价值、使用价值和交换价值l房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值l经济学中广义的价值分为使用价值和交换价值使用价值是指物品能使用价值是指物品能满足人们某种需要的满足人们某种需要的效用效用交换

13、价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的比例和关系，即交换价值表现为一定数量的其他商品房地产估价是评估房地产的交换价值，但首先要对使用价值进行鉴定。房地产估计总论房地产特定价值市场价值某种某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（平均数、中位数、众数）房地产估计总论房地产特定价值市场价值自愿交易利己动机精明谨慎时间充裕理性无偏好最高最佳使用房地产估计总论房地产特定价值快速变现价值特点：交易时间不充分导致交易价格低于市场价值抵押物拍卖；卖方急于脱手房地产估计总论房地产特定价值谨慎价值存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值低于市场价值例如：房地产抵押价

14、值 、利用收益法计算未来收益价格房地产估计总论下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A. 最高最佳使用原则B. 合法原则C. 替代原则D. 谨慎原则补充：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房地产估计总论房地产特定价值投资价值 从特定投资者的角度来衡量的价值投资价值 从典型投资者的角度来衡量的价值市场价值 客观态度；社会一般报酬率；税前净收益市场价值 乐观、悲观、客观态度；特定投资者的最低报酬率；税后净收益，扣除所

15、得税投资价值房地产估计总论房地产特定价值抵押价值抵押贷款额=抵押价值贷款成数抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿权 =未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押担保的债权数额-其他法定受偿权已抵押贷款余额再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值-贷款成数例题：某套住宅已经抵押过一次，拿到抵押贷款50万，当时已抵押担保的债权数额为100万，现在想要进行二次抵押，重新估价后测得其未设立法定优先受偿权利下的价值为200万，试问二次抵押价值是多少？假设贷款成数与一次抵押相同，则二次抵押的贷款额是多少？房地产估计总论房地产特定价值保险价值1.房地产投保时，为确定保险金

16、额提供参考依据而评估的价值。投保火险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地2.保险事故发生后需要评估所遭受的损失或者建筑物重置价格、重建价格等为确定赔偿金额提供参考依据。 通常是指建筑物的重建成本（重置成本）和重建期间的经济损失（如：租金损失）房地产估计总论房地产特定价值计税价值是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金l房产税的计税依据是房产原值一次减除10%30%后的余值或房产的租金收入。l城镇土地使用税城镇土地使用税依据占用土地面积计征。依据占用土地面积计征。房地产估计总论下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A.

17、 了解某宗房地产的出租人权益价值B. 了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C. 了解某地区地震后房地产价值的变化D. 了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额房地产估计总论小知识：房产税和城镇土地使用税征收办法房产税征收是区别房屋的经营使用方式的，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。 按照房产余值征税的，称为从价计征；房产税依照房产原值一次房产税依照房产原值一次减除减除10%10%30%30%后的余值后的余值计算缴纳。 按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。城镇土地使用税是以在城市、县城、建制镇、工矿区范围内国有土地

18、为征税对象的。 纳税人是通过行政划拨取得土地使用权的单位和个人。 以实际占用的土地为计税依据； 适用地区幅度差别定额税率 应纳税额实际占用的土地面积定额税率房地产估计总论房地产特定价值征收价值是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。实行货币补偿货币补偿方式的，要对被拆迁房屋的房地产市场价值进行评估，为确定货币补偿的金额提供依据；实行房屋产权调换补偿房屋产权调换补偿方式的，要对被拆迁房屋的房地产市场价值和所调换房屋的房地产市场价值进行评估。产权调换的差价所调换房屋的房地产市产权调换的差价所调换房屋的房地产市场价值被拆迁房屋的房地产市场价值场价值被拆迁房屋的房地产市场价值

19、房地产估计总论房地产损害赔偿估价（一）1.1.因规划修改给房地产权利人等的合法权因规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失的。益造成损失的。2.2.在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失的。房地产价值损失的。3.3.使他人房地产受到污染，造成他人房地使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的。产价值损失的。4.4.因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失的。造成邻近房地产价值损失的。房地产估计总论房地产损害赔偿估价（二）

20、5.5.因工程质量缺陷造成房地产价值损失的。因工程质量缺陷造成房地产价值损失的。6.6.因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失的。的。7.7.因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的。造成损失的。8.8.因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。9.9.因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的。的。10.10.其他房地产损害赔偿。其他房地产损害赔偿。房地产估计总论某住宅楼因临近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅

21、楼总建筑面积10000平方米。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/平方米，平均每套住房的租金为1500元/平方米，在受损的情况下的市场价格为4500元/平方米；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%。试问：（1）该损害在经济上是否可修复？（2）在不修复的情况下需给予每户居民多少补偿？房地产估计总论房地产估价师的职业道德(一)房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面。具体如下：（1）应当保持估价的独立性。当与估价委托人、估价利害相关人有利害关系或者与估价对象有