房地产公司战略规划报告

1、天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告1 V3版版 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告2 前言前言 房地产公司是一家在中远房地产紧密领导下的具有独立的项目 开发能力的房地产开发项目公司，经过2001年8月由中远房地产引入 香港中远国际的投资之后，重组成为更具实力与竞争力的合资企业 ，因此，房地产公司应朝着专业房地产开发公司发展，在日趋激烈 的北京房地产竞争中以优秀的业绩与管理规范满足董事会以及香港 上市公司股东的要求。 为了促使公司从单项目公司向专业化公司转变，房地产需要建 立自己的业务发展

2、体系，保证持续的项目来源，建立新的公司技能 和资源平台，而建立新竞争力的保障是建立新的组织和相应的核心 业务流程及完善的考核激励体系。 按照国际优秀公司的管理流程，房地产运营层应在2001年年终 之前向董事会提交2002年年度计划及3年的战略规划。本报告作为房 地产公司的三年战略规划初稿，尚需房地产运营层讨论定稿。 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告3 目录目录 房地产公司三年发展战略 愿景 三年规划 技能及资源 行动计划 附录 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告4 房地产公司愿景房地产

3、公司愿景 房地产公司将以人性化、个性化的居住理念房地产公司将以人性化、个性化的居住理念 为核心，通过提供符合市场需求的中、高档居住性物为核心，通过提供符合市场需求的中、高档居住性物 业，服务于中高收入阶层的购房群体，成为北京房地业，服务于中高收入阶层的购房群体，成为北京房地 产界最专业、赢利水平最高的房地产开发企业之一。产界最专业、赢利水平最高的房地产开发企业之一。 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告5 房地产公司的理念房地产公司的理念 “朝气、创新、可靠朝气、创新、可靠” 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港

4、房地产公司战略规划报告6 房地产公司理念房地产公司理念 房地产公司理念房地产公司理念 朝气朝气创新创新可靠可靠 以客户需求为一切的出发 点，进行管理创新、技术 创新、理念创新、组织创 新、流程创新 应变能力强 对对 内内 对对 外外 员工有激情、充满活力 员工队伍保持年轻化 与合作伙伴合作充满激情 对客户需求迅速反应，服 务热情 房子带有进取的性格，对 外宣传体现朝气 不断提供时尚、领导潮流 的产品 员工之间有信任、可靠、 有职业精神 按时、按质、按量完成工 作 提供稳定性、高质量的产 品 公司对合作伙伴的诚信 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规

5、划报告7 目录目录 房地产公司三年发展战略 愿景 三年规划 技能及资源 行动计划 附录 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告8 房地产公司成为盈利水平最高的专业公司的保证房地产公司成为盈利水平最高的专业公司的保证 因素 盈利年保证 风险控制 项目规模保证 方法 依靠滚动开发优秀、高回报率的单个项 目，因固定较低，市场细分更精密，市 场定位更准确，从而保证良好的销售速 度，产生较高的盈利水平 工程：保证质量，控制工期、方法（有 实力的施工单位、监理单位，招投标方 式选用建安产品 销售：销售率控制应对方法 依靠自身寻找及中远房地产提供项目来源 天

6、图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告9 房地产公司战略总体规划房地产公司战略总体规划 优秀、高回报率的单 项目公司 5亿资金 12%ROI 中期：中期：2年年 近期：近期：1年年 最高回报率的项目型专业 公司 23个项目 12%以上的ROI 30万平方米以上开发规模 优秀、高回报率的多 项目公司 2个项目 12%以上的ROI 30万平方米开发规模 长期：长期：35年年 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告10 房地产公司的战略陈述房地产公司的战略陈述 房地产房地产依靠一支年轻化、有朝气、有创新

7、能力的 专业房地产开发团队，在北京日趋激烈的房地产竞争环 境中，能够不断采用创新营销理念，大胆采用新工艺流 程、新生产方法，在市场中总是领先竞争对手一小步， 在超越对手的过程中不断超越自我，发现公司创新所带 来的利润增长点，在35年内发展成在北京地区提供主 流畅销楼盘、高投资回报率的专业型住宅房地产公司。 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告11 房地产在未来几年将继续定位于中、高档住宅市场房地产在未来几年将继续定位于中、高档住宅市场 类型房地产公司现 状 未来35年未来58年 豪宅（售价10000元/ 平方米以上） 高档/准高档（售 价80

8、0010000元/平方 米） 普通住宅（售价 60008000元/平方米） 平价房（售价4000元 /平方米以下） 50% 70% 60% 10% 30%30%50% 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告12 房地产定位于中、高档住宅市场的理由房地产定位于中、高档住宅市场的理由 原因 资本实力 竞争的要求 510亿资金 房地产的现状 现有5亿，未来有10 亿 品牌 股东的要求 具有很好的可信任度 是中远的下属企业 高投资回报率 12%的回报率 项目档次 低档次项目：土地取得成 本、建筑安装成本、开发 税费刚性较强，ROI低 高档次项目：地段较

9、好、 建筑档次/环境质量优秀， 产生更高的附加值，售价 高，因而ROI较高 房地产开发的项目规 模不高于15万/平方 米，属中小规模，更 适于采用中、高档市 场定位，以保证整体 利润回报 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告13 公司将不进行上下游整合，而集中资源于专业的住宅开公司将不进行上下游整合，而集中资源于专业的住宅开 发经营发经营 可能的整合方向： 设计公司 销售代理公司 物业公司 建筑商 公寓酒店 房地产下5 年不会涉足 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告14 未来未来3 3年之

10、内房地产将仅集中在北京房地产市场竞争年之内房地产将仅集中在北京房地产市场竞争 市场范围有利条件 不利条件 北京市场具有极大开发潜力 享有地利、人和的优势 竞争激烈 北京以外市场具有很强的资金和经 验上的优势 公共关系基础弱 除沪/深外，市场太小 集中于北京的竞争是确保房地产回报的关键 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告15 房地产公司未来房地产公司未来3 3年发展的关键指标的变化年发展的关键指标的变化 指标2001年2002年2003年 投资规模(百万）500500500 净资产(百万）84100140 进行中项目个数122 进行中项目的总

11、规模（万平方米）1414+1616+15 竣工量01416 员工数304045 核心员工数101515 年销售额（百万）350600600 年销售面积（万平方米）3610 年利润（百万）-22040 回报率不低于12 ROE ROA ROS 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告16 项目发展项目发展 项目2001年2002年2003年 在建项目远洋风景远洋天地A项目 项目储备远洋天地A项目B项目 储备面积（万/平方米） 161515 成功率90%80%70% ROI预测大于等于 12% 大于等于 12% 大于等于 12% 天图投资管理有限公司

12、天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告17 房地产公司长期发展目标房地产公司长期发展目标 收收 入入 deleledelele 年年 单一项目 200120012002200220032003 多项目 多个大项目 将目前房地产的项目储备名单进行对号入座 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告18 房地产公司利润目标房地产公司利润目标 收收 入入 deletedelete 年年200120012002200220032003 多项目 多个大项目 将目前房地产的项目储备名单进行对号入座 天图投资管理有限公司天图投资管理

13、有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告19 与竞争对手相比，房地产的项目投资回报率达到最高水与竞争对手相比，房地产的项目投资回报率达到最高水 平平 回 报 率 房地产 2025% 城建中置华远 HY Delete 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告20 盈利模式分析利润贡献分析盈利模式分析利润贡献分析 ROI 收入成本 投资*回收时间 单价*量成本 （自由资金投资+杠杆投资）*开发周期 单价*量（项目取得成本+工程成本+销售成本+资金成本） （自由资金投资+杠杆投资）*开发周期 项目取得成本：优秀的谈判能力 工程成本：严格

14、的成本控制制度 销售成本：由股东方销售、结算成本低 资金成本：自由资金比例很高，财务费用低 销售单价：良好的市场策划能力，销售出超值的价格 销售数量：良好的销售激励机制，依托于中远集团的品牌形象的保证 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告21 房地产公司房地产公司1 13 3年战略目标（定性部分）年战略目标（定性部分） 2001 2002 2003 落实下年度开 发项目 组织与流程 基本成熟 落实下年度 开发项目 年度业务指 标落实 达成今年远洋 风景项目目标 确保第二个 项目 完善公司的 管理体系 年度业务指 标落实 完成企业重 组 已完成

15、 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告22 目录目录 房地产公司三年发展战略 愿景 三年规划 技能及资源 行动计划 附录 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告23 房地产公司实现战略需要的核心资源分析房地产公司实现战略需要的核心资源分析 所需资源房地产现状改进方法 组织资源 政府关系 资质 社会关系 信息资源 行业内优秀 公司差距 土地储备 资金实力 资本通道 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告24 如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何

16、获取？如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何获取？ 房地产的竞争优势 总经理/团队对企业发展的决心和本身的素质 公司股东对公司的实际要求 与政府/土地资源方的关系，并有土地未来效益的预见能力 公司的机制与能力 商业信誉（中远的资信非常好） 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告25 房地产要在充分利用中远房地产公司的资源基础上进行创房地产要在充分利用中远房地产公司的资源基础上进行创 新新 可共享资源 项目资源 各职能部门（如：项目审 核、市场调查、销售、成 本控制、物业管理等职能 部门） 创新 中远房 地产 房地产房地产的组 织人员与中远房地

17、产的关系？ 设计创新 工程管理创新 项目策划创新 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告26 房地产公司实现战略需要的核心技能分析房地产公司实现战略需要的核心技能分析 所需技能房地产现状改进方法 管理技能 合作协调技能 项目运作技能 成本控制技能 资金管理的技能 行业内优秀 公司差距 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告27 房地产公司在管理上的创新房地产公司在管理上的创新 向外地输出管理体系及成熟产品 利用部分节余进行小部分高含金量的物业持有 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳

18、北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告28 目录目录 房地产公司三年发展战略 行动计划 附录 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告29 战略行动计划总结战略行动计划总结 完成公司重组并完善公司管理体系 完成项目滚动开发，保持公司可持续发展的能力 完成各年度董事会要求的业务指标，以最佳盈利 能力回报股东的投资 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告30 房地产公司将从内部管理绩效和外部业务经营绩效的提房地产公司将从内部管理绩效和外部业务经营绩效的提 高来保证为股东创造价值高来保证为股东创造价值

19、 ROI （为股 东创造 最大的 价值） 内部管理绩效 外部经营业务 提高 成本控制（横向比较法、持续改进法、比率分析法） 缩短开发周期（竣工数、时间） 提高员工绩效（员工素质、考核、激励） 内部管理体系（流程、部门协调、文化、素养、培训） 选择项目的能力 业务发展思路 营销能力 = 规划、设计能力 本次提升 的关键 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告31 房地产公司如何建立机制控制成本房地产公司如何建立机制控制成本 建立专业职能部门 建立有效的费用支出管理程序 明确招投标工作的适用范围 成本控制与激励机制挂钩，实施奖惩制度 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告32 通过与国内外成功公司的比较，本次管理提升力图解决通过与国内外成功公司的比较，本次管理提升力图解决 以下关键问题以下关键问题 决策的流程 有效授权 员工的高效管理（如：培养、激 励与考核） 计划、预算与执行体系 信息沟通的效率、准确、全面 成本控制 缩短开发周期 提高员工绩效 内部管理体系 战略的要求要解决的关键问题 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 房地产公司战略规划报告33 关于决策流程的优化，我们主要从以下角度研究关于决策流程的优化，我们主要从以下角度