物业管理产权理论分析

1、第一节第一节 产权理论产权理论产权制度、建筑物区分所有权制度产权制度、建筑物区分所有权制度的产生背景的产生背景产权的界定、建筑物区分所有权各产权的界定、建筑物区分所有权各部分的权利和义务部分的权利和义务产权的概念及界定、建筑物区分所产权的概念及界定、建筑物区分所有权的概念、特征、组成和内容有权的概念、特征、组成和内容 产权：指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占土地的使用权。即： 房地产权利人以房地产为对象，对其直接进行支配并享有利益的排除他人干扰的权利。1.1 1.1 产权理论概述产权理论概述1.1 1.1 产权理论概述产权理论概述 从从法律法律的角度说，产权就是的角度说，产权就是财产权利财产

2、权利，是凭借财产所获得的各种权，是凭借财产所获得的各种权利的总和。利的总和。 是存在于任何客体之中或之上的权利。是存在于任何客体之中或之上的权利。 从从经济学经济学的角度说，产权是的角度说，产权是生产资料所有制关系生产资料所有制关系，即基本经济制度，即基本经济制度， 生产资料所有权的权能可以实现分割、分解及重组。生产资料所有权的权能可以实现分割、分解及重组。包括包括占有权、使用权、出借权、转让权占有权、使用权、出借权、转让权以及其他与财产有关的权利以及其他与财产有关的权利反映、体现反映、体现生产资料所有权关系的生产资料所有权关系的1.1 1.1 产权理论概述产权理论概述产权制度是一切经济制度的

3、基础，产权制度是一切经济制度的基础，任何经济制度都取决于产权制度。任何经济制度都取决于产权制度。清晰的产权明确规定了人与经济物清晰的产权明确规定了人与经济物品有关的行为准则。品有关的行为准则。1.1 1.1 产权理论概述产权理论概述私有物品、公共物品私有物品、公共物品1.1 1.1 产权理论概述产权理论概述1.1 1.1 产权理论概述产权理论概述产权如何界定产权如何界定建筑物区分所有权建筑物区分所有权案例：案例：李女士最近有点烦，楼上新李女士最近有点烦，楼上新搬来的邻居正在装修，整天搬来的邻居正在装修，整天敲敲打打不说，李女士还发敲敲打打不说，李女士还发现自家房屋的的天花板出现现自家房屋的的天

4、花板出现了开裂痕迹，更可怕的是李了开裂痕迹，更可怕的是李女士感觉自家阳台顶部楼板女士感觉自家阳台顶部楼板似乎有点下沉，后来发现是似乎有点下沉，后来发现是楼上邻居在阳台上砌筑了墙楼上邻居在阳台上砌筑了墙体。这些现象让其感到很是体。这些现象让其感到很是不安，立马向物业管理部门不安，立马向物业管理部门反映了。反映了。如果你是物业管理部门的负如果你是物业管理部门的负责人，遇到这种情况你怎么责人，遇到这种情况你怎么办？办？ 建筑物区分所有权建筑物区分所有权：指多个区分所有权人共同拥有一栋建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专业所有权、对共用部分享有的共用部分持分权和因区分所有权人之间的共同关系

5、所生的成员权之总称。 通俗理解通俗理解：指高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。1.2 1.2 建筑物区分所有权建筑物区分所有权1.2 1.2 建筑物区分所有权建筑物区分所有权在结构和使用在结构和使用上具有独立性上具有独立性, ,专属于某人专属于某人在结构上供全体在结构上供全体区分所有人共同区分所有人共同使用使用共同管理共同管理权，比如权，比如业主大会业主大会墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体1.2 1.2 建筑物区分所有权建筑物区分所有权1.2 1.2 建筑物区分所有权建筑物区分所有权返回返回屋屋顶顶外外墙墙DEFCBA楼楼梯梯1.

6、2 1.2 建筑物区分所有权建筑物区分所有权道道路路D1E1F1C1B1A1部分共有部分共有两方互有两方互有全体共有全体共有1.2 1.2 建筑物区分所有权建筑物区分所有权返回返回1.2 1.2 建筑物区分所有权建筑物区分所有权1.2 1.2 建筑物区分所有权建筑物区分所有权登记登记公示性公示性一体性一体性专有权专有权的主导性的主导性复合型复合型权利主体权利主体的多重性的多重性建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权的特征1.2 1.2 建筑物区分所有权建筑物区分所有权A AB BC CD D宅地基础宅地基础D DC CB BA A宅地基础宅地基础A AA1A1B BB1B1C CC1C1D D

7、D1D1宅地基础宅地基础建筑物区分所有权的种类建筑物区分所有权的种类1.3 1.3 住宅区产权形态的研究住宅区产权形态的研究101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704乙丁丙甲101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704乙甲丁丙宅地基宅地基础础101601501401301201102602502402302202103603503403303203

8、104604504404304204803703804704甲101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704甲宅地基宅地基础础 上图为某住宅区，甲、乙、丙、丁为连体或不连体的一梯两户上图为某住宅区，甲、乙、丙、丁为连体或不连体的一梯两户的住宅楼，其中甲、丙各的住宅楼，其中甲、丙各6 6层只设步行楼梯，乙、丁各层加设升降层只设步行楼梯，乙、丁各层加设升降电梯，假设这些住宅均已分套出售，各有业主。电梯，假设这些住宅均已分套出售，各有业主。步梯电梯步梯电梯道路请问：请问： 该小区

9、物业的产权以何种形式存在，并举例说该小区物业的产权以何种形式存在，并举例说明。明。 该小区的物业管理公司向所有住户收取电梯运该小区的物业管理公司向所有住户收取电梯运行费、道路养护费的行为合理么？行费、道路养护费的行为合理么？ 104104住户利用一楼的便利条件在相邻绿地上建了住户利用一楼的便利条件在相邻绿地上建了一座花房。这种行为合理么？一座花房。这种行为合理么？1.3 1.3 住宅区产权形态的研究住宅区产权形态的研究物业管理为什么以产权理论为基础？物业管理为什么以产权理论为基础？产权理论产权理论建筑区分所有建筑区分所有进行合理的界定进行合理的界定明确管理明确管理区域内产权形态区域内产权形态内

10、容内容：专有部分（专项服：专有部分（专项服务、特约服务）、共用部务、特约服务）、共用部分（常规服务）分（常规服务）责任责任：专有部分（业主自：专有部分（业主自己承担）、共用部分（分己承担）、共用部分（分别由物业管理公司与业主别由物业管理公司与业主大会及业主委员会承担）大会及业主委员会承担）费用费用：专有部分（业主自：专有部分（业主自己承担）、共用部分（分己承担）、共用部分（分别由物业管理费、专项维别由物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主修资金、业主大会及业主委员会承担）委员会承担）明确产权人的权利、义务明确产权人的权利、义务提高资源的效率提高资源的效率减少纠纷减少纠纷作业：作业： 如图所示

11、：如图所示： 甲楼所在小区的物业管理甲楼所在小区的物业管理公司向住户收取电梯运公司向住户收取电梯运行费，该楼的一楼住户行费，该楼的一楼住户认为自己住在一楼不使认为自己住在一楼不使用电梯不用交电梯运行用电梯不用交电梯运行费，你认为这种行为合费，你认为这种行为合理么，为什么？理么，为什么？宅地基宅地基础础103603503403303203104604504404304204803703804704103603503403303203104604504404304204803703804704甲1036035034033032031046045044043042048037038047041036

12、03503403303203104604504404304204803703804704电梯第一节第一节 产权理论产权理论产权制度、建筑物区分所有权制度产权制度、建筑物区分所有权制度的产生背景的产生背景产权的界定、建筑物区分所有权各产权的界定、建筑物区分所有权各部分的权利和义务部分的权利和义务产权的概念及界定、建筑物区分所产权的概念及界定、建筑物区分所有权的概念、特征、组成和内容有权的概念、特征、组成和内容 产权：指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占土地的使用权。即： 房地产权利人以房地产为对象，对其直接进行支配并享有利益的排除他人干扰的权利。1.1 1.1 产权理论概述产权理论概述1.1 1.1 产权理论概述产权理论概述产权制度是一切经济制度的基础，产权制度是一切经济制度的基础，任何经济制度都取决于产权制度。任何经济制度都取决于产权制度。清晰的产权明确规定了人与经济物清晰的产权明确规定了人与经济物品有关的行为准则。品有关的行为准则。屋屋顶顶外外墙墙