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文档简介

1、变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的 条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所 不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性； 该宗房地产的独立使用性以及该宗房地产的可分割转让性。所谓可分 割转让性，是指在物理上、经济上是否可以别离开来使用。1、估价对象的合法用途为单元式住宅，不易分割转让。估价对 象建筑面积平方米，面积适中，两室两厅，南北朝向，布局合 理，通风、采光好，为大多数家庭所接收，因此其独立使用性、通用 性好。2 、估价对象在估价时点拍卖或者变卖时，因存在短期内强制处 分、价值量大、潜在购置群

2、体受到限制、心理排斥等因素影响，其变 现能力受到一定的限制，最可能实现的价格一般比公开市场价格要 低，与评估的市场价值的差异程度大约在 10%-30%3 、变现的时间主要取决于估价对象的“通用性，当然还包括其他的一些客观和主观因素。一般说通用性好的比通用性差的房地产变 现时间来的短。另外房地产处置方式不同其变现的时间也不同，一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较 低，变现本钱较高，要支付拍卖佣金等费用。如果以拍卖方式处置， 尤其是经司法程序拍卖，按估价对象状况一般要经过两次拍卖才可成 交，周期大约需要一至两个月的时间。假设以正常方式销售，从发布销 售信息到成交的时间一般在二至三个月左右。4、变现的费用主要包括拍卖处置的佣金及拍卖过程所产生 的费用。税金的种类和数额要依据估价时点郑州市关于房地产转让规 定的有关税种及标准求取。5、处置变现后的债务清偿顺序为： 支付处置费用和佣金； 归还法定优先受偿款； 归还抵押权人或债权人的债权本息及违

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