万科股份公司投资价值分析会计财务管理专业

1、 万科股份公司投资价值分析 The Investment Value Analysis of Vanke 目 录一、绪论1(一)研究背景及研究意义1(二)研究内容与研究方法1二、我国房地产行业分析2(一)开发投资规模逐渐增大2(二)政策逐渐收紧2(三)地产库存量高2三、万科公司概况3四、万科的外部宏观环境分析及SWOT3(一)外部环境分析3(二)SWOT分析5五、万科企业价值分析6(一)万科财务报表数据分析6(二)万科财务指标分析9六、结论12(一)投资建议12(二)相关风险13参考文献14万科股份公司投资价值分析摘要：现如今，我国面临着人口增长与土地日益稀缺相矛盾的问题。房地产行业是影响我国

2、经济发展的重点行业之一，尤其是近年来，人民对房屋需求增加，房地产行业飞速发展，在2016年更是社会焦点。本文选择房地产的龙头企业万科股份公司作为分析对象，先对万科的外部环境及SWOT分析，为后面价值分析做铺垫。随后通过分析对比万科企业近几年的财务报表，进一步了解万科这几年的财务及经营状况。经过上述分析，得出以下结论：万科股份公司经营良好，市场占有率高，值得投资。关键词：房地产 投资价值 价值分析Abstract：Nowadays, our country is faced with population growth and land increasingly scarce contradic

3、tory problems. The real estate industry is one of the important pillar industry of Chinas economic development, its development directly influence the development of national economy, especially in recent years, the peoples increasing demand for housing, the real estate industry rapid development, b

4、ut also the social focus in 2016. This article choose real estate Vanke co., LTD of the leading enterprises as analysis object, to the external environment and SWOT analysis of Vanke, is behind the value analysis. Then through the analysis of the financial statements of contrast China Vanke in recen

5、t years, further understand Vanke this several years of financial and operating conditions. Through the above analysis, the following conclusions: China Vanke co., LTD business is good, high market share, are worth the investment.Keyword: investment value; value analysis; the real estate industry一、

6、绪论(一) 研究背景及研究意义近几年，中国的股票市场经历了多个大起大落，它的一举一动牵动着每个投资者的心。我国很多的中小投资者只是一味跟风投资，并没有形成自己的一套投资价值分析，他们不了解股票所属公司的具体经营情况和财务状况，没有明确的投资目标，只为了短期的眼前利益，但往往遭受损失的也是他们。股市的大起大落除了监管不力，跟投资者的盲目投资行为也有很大的关系。相比股市，房地产行业从2015年底开始就节节攀升。Schnare和Struyk（1976）从分割市场的角度进行研究，得出了房地产价格与股票价格及其收益没有直接关系的结论。 Schnare A.B.,Struyk R.J.Segmentati

7、on in Urban Housing MarketsJ.Journal of Urban Economics,1976,3(3):146-166.鉴于JEFFREY L.CALLEN（2016）对会计估值模型的研究回顾，本文将从财务报表方面研究分析对象。 JEFFREY L.CALLEN.Accounting Valuation and Cost of Equity Capital DynamicsJ. Abacus,2016(52):5-25.Hassan Gholipour Fereidouni和Tajul Ariffin Masron（2013）发现外国房地产投资者更青睐房地产价格较高

8、的国家，而中国某些区域房地产较高，很具有吸引力。 Hassan Gholipour Fereidouni,Tajul Ariffin Masron. Real estate market factors and foreign real estate investmentJ. Journal of Economic Studies,2013(4):448-468.由此，本文选择房地产企业万科股份公司作为投资价值分析对象，帮助投资者了解万科企业的基本情况，并给出投资意见。(二) 研究内容与研究方法本文的研究内容主要包括：第一部分绪论，涉及的内容为研究背景及研究意义、研究内容与研究方法。这些为后文

9、的分析打下基础，简单交代本文梗概。第二部分房地产行业分析，从多角度分析房地产行业，让读者了解房地产行业，从而更好的理解本文的研究对象万科股份公司。第三部分万科公司概述，这部分是为了让读者了解万科公司的基本情况，为后面做铺垫。第四部分通过万科的外部宏观环境分析及SWOT分析，宏观地分析万科所处战略位置及外部环境对它的影响，从战略发展的角度分析万科公司的投资价值。第五部分是企业价值分析，从万科财务报表和财务指标等各数据入手计算分析，更加量化的对万科公司财务状况和经营成果有更深入的了解。第六部分是结论，结合上文的分析，给出对于万科股份公司的投资意见。本文的研究方法主要涉及：外部环境与SWOT分析，从

10、战略角度定性的分析万科优势、劣势、机遇、挑战以及外部环境变化对其的影响。基于财务报表的趋势分析法，对各报表各指标更加细致的分析，得出万科财务发展状况。二、 我国房地产行业分析在我国，房地产行业对经济发展起着至关重要的作用，它的发展也影响着人民日常生活和国民经济的发展。(一) 开发投资规模逐渐增大房地产市场整体是比较放松的政策，许多企业也开始投资房地产行业，这也说明国民对房地产投资的重视程度加深。房地产企业的增加加强了行业的竞争性，也使得行业发展加速，地产行业在国民经济发展中发挥的作用也越来越大。图1 房地产行业投资完成额与投资额增长率(二) 政策逐渐收紧2014年，房地产行业在调整时期，存货库

11、存量较高，但地产的发展速度明显放慢。2014年下半年，政府重启救市，城市放开限购，并在11.22连续下调利率，降至历史低位，房地产行业开始回暖。2015年的“330”新政、二孩政策等也带动行业发展，但人民买房热情持续高涨，房价持续上升，居高不下，政府开始调控。从2016年发布的首套、二套普通住宅首付比例分别提至35%、50%，可以看出国家对地产行业开始实行收紧政策，逐步控制房价。进入2017年以来，房地产调控不仅没有放缓，还一路呈现紧缩态势。（武晨，2017） 武晨.房地产调控政策稳步收缩N. 中国联合商报,2017-03-06（2）.(三) 地产库存量高 近年来，中国的房地产库存量逐年增加。

12、林素钢、崔秀芹（2016）指出，自2011年开始，库存房地产面积呈现加速增长态势，年平均增幅超过25%，2012年和2013年的增长率甚至高达34.1%和35.2%，商品房待售面积的绝对数值在2015年末达到71853万平方米，接近2004-2008年五年间待售面积的总和。 林素钢，崔秀芹.我国房地产库存问题及消解J. 襄阳职业技术学院学报，2016，（6）：51-56.向为民(2016)在研究房地产开发投资规模中指出房地产及其相关产业链存在明显的过剩，大量商品房积压和滞销。 向为民，王霜. 我国房地产开发投资规模测算及影响因素研究J. 重庆理工大学学报(社会科学)，2016，（7）：59-6

13、5.过剩的地产库存量会削减房地产行业的利润，限制地产行业的发展。三、 万科公司概况万科企业股份有限公司是国内领先的房地产公司，于1984年成立，进入房地产时间为1988年，1991年万科成为深交所的第二家上市公司，房地产开发和物业服务是万科的主营业务。（宋海波，2013） 宋海波.万科房地产公司投资价值分析D.四川：西南财经大学，2013.万科地产不断发展，凭借持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，赢得了投资者的广泛认可，现如今成为国内领先的房地产公司。它围绕城市圈带的发展战略，业务分部广泛，已进入中国大陆地区66个城市。四、 万科的外部宏观环境分析及SWOT(一) 外部环境分析胡守庆（2

14、015）认为，房地产市场是一个相对分割，专业性很强的不完全竞争市场，且梯次结构分明，政策导向很强，国家的政治环境、经济环境、社会环境、技术环境都会影响房地产市场。 胡守庆. PEST分析理论模型对房地产项目策略的影响以一个房地产项目为例J.经济师，2015，（2）：288-289.因此，本文采取PEST模型对万科股份公司进行外部环境分析。1.政治环境a.“营改增”对房地产的影响营业税改增值税在2016年5月1日正式实施，这项政策对建筑业、不动产业都产生了很大的影响。“营改增”后，房地产的适用税率为11%。韩艳（2017）认为“营改增”会增加房地产开发过程中的建筑安装成本及人力成本，导致房地产企

15、业开发成本的增加，但是“营改增”极大程度上避免了重复征税，所以在一定程度上可以降低房地产企业的税负。 韩艳.营改增对房地产的影响J.财会学习，2017，（4）：15-16.总的来说，“营改增”对于房地产行业的影响是积极的。b.因城施策，限购限贷2016年房价上涨飞速，特别是北上广深等一线大城市。刘雪媚（2015）建立CAPM模型进行检验发现，一线城市房地产上市公司股票收益对房地产价格比二线城市更敏感，投资于业务范围集中在一线城市的房地产上市公司更易获得较高的超额收益。 刘雪媚.房地产股票价格走势影响因素的实证分析D.北京：首都经济贸易大学，2015.很多房价过快上涨的城市地区纷纷发布了新楼市调

16、控政策，这些新政中以限购限贷为主。调控政策的颁布给火热的地产业浇了一盆冷水，控制房价的上涨。2.经济环境a.国民经济：近年来，我国宏观经济发展较好，GDP增速缓慢但仍处于平稳发展。国民经济发展良好，这使得各行各业都积极稳定的发展。许宪春等人（2015）运用统计方法发现，无论是从房地产生产活动，还是从房地产使用活动看，房地产经济对整个国民经济增长的贡献十分明显。 许宪春，贾海，李皎，李俊波. 房地产经济对中国国民经济增长的作用研究J. 中国社会科学.2015，（1）：84-101.b.收入：2000以来，我国居民可支配收入水平持续快速提升。2016年农村居民人均可支配收入12363元,增长8.2

17、%,扣除价格因素实际增长6.2%，城镇居民人均可支配收入33616元，增长7.8%，扣除价格因素实际增长5.6%。城乡居民人均收入的倍数差2.72,比上年缩小0.01，居民的购买力大大增强。图2 2010年-2016年城镇居民人均可支配收入与农村人均可支配收入对比3.社会文化环境a.家庭结构因素：随着社会的发展，年轻人的住房观念也发生变化，他们更希望与父母分开住，这增加了房屋需求。b.房地产市场竞争更加激烈：近年来，房地产公司越来越多，其中很多都是其他行业来投资房地产的公司，房地产市场被激烈争夺。企业要想有竞争力，必须在软件上有更大突破，如服务、品质等。根据中房报记者李克纯（2015）的报道，

18、绿景中国地产于2015年10月13日发布公告称，万科入股绿景中国地产，且持股比例达17.81%。万科的并购也预示着房地产更加激烈的寡头竞争。 李克纯.万科入股绿景中国地产 房地产寡头竞争格局加剧N. 中国房地产报，2015-10-19（1）.c.人口结构：二孩政策在未来会使得人口增加，很多成年人会为孩子提前购置房屋，这既是储蓄，又是投资。李超等人（2015）基于人口结构视角预测2015-2030年中国的城市住房需求总体走势将呈现“上升-平稳-下降”的倒U型特征。 李超，倪鹏飞，万海远.中国住房需求持续高涨之谜:基于人口结构视角J.经济研究，2015，（5）：118-133.d.城市化进程加速：

19、秦力洪（2011）认为，中国的城市化进程为房地产企业提供了极大的机遇和挑战。 秦力洪.深度城市化的地产机遇J.商周刊，2011，（5）：76-76.在城市化的进程中，几亿人可能从农村搬到城市来，大量人口的迁徙必定带动地产行业的发展，未来房地产行业的发展空间是巨大的。4.技术环境信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。王乐（2015）在论文中阐述了为适应经济全球化趋势，房地产业只有走生态化发展道路，才能更健康的持续发展。我们应该借鉴国外的先进技术，并结合国内房地产发展现状，开发出具有中国特色的生态房地产业，满足人们对生态住宅的居住要求，并在

20、房地产中实现节能、环保、健康的发展目标。 王乐. 浅析我国房地产开发与生态文明建设-以远东溪隐府生态化发展为例D.吉林：吉林大学，2015.我国城市用地矛盾日益突出，购房者对住宅的品质的要求逐渐提高，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅品质和性能，成为我国房地产开发企业和建筑企业新的挑战。(二) SWOT分析SWOT分析法是结合企业自身发展和外部竞争环境，列举出企业主要的优势、劣势、外部的机会和威胁的一种研究方法。S（strengths）表示优势、W （weaknesses）表示劣势，O （opportunities）表示外在机会、T（threats）表示威胁。通过这种方法，可以全面、系统地

21、研究万科所处的竞争位置，使得我们对万科的竞争力、发展机会及相关的威胁有了准确、客观的了解。1.优势（1）万科作为房地产行业的领军企业，有着优越的品牌优势。万科品牌有着较高的知名度，并且顾客对万科品牌的评价普遍较高。（2）大众住宅为公司核心业务，这也符合了如今的市场趋势。 （3）公司财力雄厚，有良好的融资渠道，可以保证公司健康稳定的运营。2.劣势（1）土地的储备量不足，在未来几年可能会增加土地购置的成本（2）万科是民企，在与政府合作方面没有优势，与政府交易土地的成本费用过高，导致利润率较低。3.机会（1）政府宏观政策的支持，促使着地产行业不断的发展。（2）中国仍是发展中国家，城镇化率加快，人民对

22、房屋住宅的需求仍会增加。4.威胁（1） 房地产行业有众多实力雄厚的企业，保利等其他竞争者的扩张削减了万科的市场份额。（2）近年来一线城市开始掀起的炒房热潮迫使国家进行针对房地产行业的调控，这将不利于房地产行业的发展。（3）城市的房屋空置率过高，这将不利于房地产行业积极稳定的发展。五、 万科企业价值分析(一) 万科财务报表数据分析1. 万科资产负债表分析表1 2013-2015年度资产负债表主要项目 单位：万元项目2015年年底2014年年底2013年年底短期负债190,009.00238,307.00510,251.00存货36,812,200.0031,772,600.0033,113,30

23、0.00投资性房地产1,076,510.00798,088.001,171,050.00固定资产491,748.00230,835.00212,977.00递延所得税资产516,654.00401,620.00352,526.00应付账款9,144,650.006,704,720.006,395,850.00资产总计61,129,600.0050,840,900.0047,920,500.00负债总计47,498,600.0039,251,500.0037,376,600.00表1数据来源：作者计算得出在万科2013-2015年资产负债表主要项目中，2013-2014存货增长率为-4.05%，

24、2014-2015增长率为15.86%。2013-2014投资性房地产增长率为-31.85%，2014-2015增长率为34.88%。这表明万科2014年有意减少地产库存以回笼资金，并且缩小规模，减少公司的投资性房地产，使得资金大规模回收整合。但后期房地产利好，再加上2014年国家下调利率重启救市，万科继而增加地产库存，扩大投资规模，增加销售量使得公司盈利增加。2013-2014总资产增长率为6.09%，2014-2015总资产增长率为20.24%。2013-2014负债增长率为5.02%，2014-2015负债增长率为21.01%。这三年总资产和总负债都是不断增加的，从2014-2015年增

25、长幅度大幅提升，这表明万科在2015年大幅扩张资产与业务，资产负债增幅也大致相同，资产结构平稳改善。2013-2014应付账款涨幅不大，而2014-2015应付账款涨幅大幅提升，由此可知万科2015年万科在建工程增加，房产投入增加，以进一步扩展经营规模，也说明万科财务状况良好，企业信誉良好。2.万科利润表分析利润表反映了2013-2015年间万科的经营成果。表2 2013-2015年度利润变化情况 单位：万元项目201520142013变动幅度2013-20142014-2015营业收入19,554,900.0014,638,800.0013,541,900.008.10%33.58%减：营业

26、成本13,815,100.0010,255,700.009,279,760.0010.52%34.71%营业税金及附加1,798,040.001,316,670.001,154,500.0014.05%36.56%销售费用413,827.00452,189.00386,471.0017.00%-8.48%管理费用474,525.00390,262.00300,284.0029.96%21.59%财务费用47,773.6064,084.0089,171.50-28.13%-25.45%资产减值损失49,594.6078,976.506,015.341212.92%-37.20%加：投资收益356

27、,191.00415,926.00100,519.00313.78%-14.36%二营业利润3,312,280.002,497,940.002,426,130.002.96%32.60%加：营业外收入85,543.1035,186.6011,897.00195.76%143.11%减：营业外支出17,559.107,886.208,929.67-11.69%122.66%三利润总额3,380,260.002,525,240.002,429,100.003.96%33.86%减：所得税费用785,318.00596,484.00599,346.00-0.48%31.66%四净利润2,594,94

28、0.001,928,750.001,829,760.005.41%34.54%表2数据来源：作者计算得出从2014-2015，万科净利润增长幅度较大，2015年比2014年净利润增加666190万元，而2014年比2013年仅增加了98990万元。从表中可以看出原因主要是营业收入明显提高，使得企业各项利润都有所提升，经营成果良好，盈利能力增强。 分析利润表中的期间费用，管理费用和财务费用变动幅度平稳，而销售费用从2013-2015年先增加再减少，说明了万科在销售策略上的改变，销售规模有所减少但仍高于2013年的水平。3.现金流量表分析表3 2013-2015年度现金流量表 单位：万元项目经营活

29、动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额2013年192,387.00-795,442.00-205,765.002014年4,172,480.00-348,737.00-1,961,730.002015年1,604,600.00-2,094,750.00-510,391.00表3数据来源：作者计算得出（1）经营活动产生的现金流量净额2014年为2013年经营活动产生现金流量净额的21.69倍，2014-2015年增长率为负值。（2）投资活动产生的现金流量净额2013-2014年增长率为56.16%，2014-2015年增长率为负值。（3）筹资活动产生的现金流量

30、净额2013-2014年增长率为负值，2014-2015年增长率为73.98%。由上述计算结果可得，2013-2015这三年，万科经营活动产生的现金流量净额为正数，投资和筹资活动产生的现金流量净额皆为负数。这说明企业正处于发展扩张期，销售呈现上升趋势，投资活动现金流为负，企业要回笼一部分资金。同时，企业要偿还扩张所欠下的现金负债，以保证企业信誉。由此看出，万科近3年发展迅速，迅速占有市场份额，且维持着良好的企业形象。(二) 万科财务指标分析1.偿债能力比率表4 偿债能力比率分析表 单位：%比率2014-12-31 2015-12-31 流动比率1.351.30速动比率0.430.43现金比率1

31、8.1412.66利息支付倍数4040.517175.59资产负债率77.2077.70长期债务与营运资金比率0.290.27股东权益比率22.8022.30长期负债比率6.795.53负债与所有者权益比率338.69348.46长期资产与长期资金比率28.9937.78产权比率328.05332.98（1）流动比率2015年企业的流动比率较2014年度基本持平，一般认为比率为2较为适宜，公司流动比率过高，表明企业短期偿债能力越强，但如果流动比率过高则表明企业流动资产占用较多，会影响企业的资金利用效率，进而降低企业的获利能力。（2）速动比率本期公司速动比率为0.43，与上年基本持平，一般认为速

32、动比率为1时是安全边际。速动比例较高说明公司不用动用存货，仅仅依靠速动资产就能偿还债务，偿还流动负债的能力较强，但过高的速动比率也会造成资金的闲置，影响企业的盈利能力。（3）现金比率本期现金比率减少到12%左右，较上年减少较大。表明短期偿债风险小，企业现金比率越高，表明企业的直接偿付能力越强，信用也就越可靠。但是由于现金是企业收益率最低的资产，现金比率过高将会影响企业的盈利能力。（4）资产负债率2015年度资产负债率较2014年度略微上升，资产负债率在40%-60%之间较为适宜。资产负债率越低，企业偿债越有保障。2.营运能力比率表5 营运能力比率分析表 单位：次相关指标2014-12-31 2

33、015-12-31 应收账款周转率58.8788.79存货周转率0.320.40流动资产周转率0.320.39固定资产周转率65.9754.13总资产周转率0.320.35每股现金流量周转率（%）2068.29-243（1）应收账款周转率2015年企业的流动比率较2014年度加快很多，一般标准比率为3，公司应收账款周转率越高，说明其收回越快。反之，说明营运资金过多呆滞在应收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。万科2015相比于2014年收回账款能力加强许多。（2）存货周转率本期公司存货周转率为0.40较2014年有稍许提升，一般认为如果企业经营顺利，存货周转率越高，说明企业存货周转得越快，企业

34、的销售能力越强。营运资金占用在存货上的金额也会越少。因此万科2015年依旧在此方面有所成长。（3）固定资产周转率固定资产周转率主要用于分析对厂房、设备等固定资产的利用效率，比率越高，说明固定资产的利用率越高，管理水平越好。如果固定资产周转率与同行业平均水平相比偏低，则说明企业对固定资产的利用率较低，可能会影响企业的获利能力。万科的固定资产周转率2015相较于2014年下降接近20%，说明万科对固定资产的利用率有所降低。结合其资产负债表则能了解万科的固定资产占用额同样显著增加，而产品销售收入降低，从而造成了固定资产周转率的降低。（4）总资产周转率总资产周转率综合反映了企业整体资产的营运能力，一般

35、来说，资产的周转次数越多或周转天数越少，表明其周转速度越快，营运能力也就越强。万科总资产周转率2015年比2014年略高，这是流动资产周转率上升所致，因此营运能力略有上涨。3.盈利能力比率表6 盈利能力比率分析 单位：%年份2013年2014年2015年营业利润率17.915817.063816.9383销售净利率13.511813.175613.27销售毛利率31.473629.941629.3525（1）营业利润率营业利润率息税前利润/销售额表7 营业利润率同行业比较 单位：%项目万科保利201317.915817.3317201417.063817.4043201516.938318.4

36、109由表6可看出，从2013-2015年，营业利润率是逐年递减的，说明万科地产销售额产生的利润越来越少，企业的盈利能力下降。从表7可看出，这可能与行业中其他竞争者能力的提升有关。（2）销售净利率销售净利率=(净利润/销售收入)100%从表6可以看出，销售净利率在2013年最高，2014年最低。造成这一现象的原因跟政府调控密不可分。2014年由于宏观经济发展减速，房地产行业也处于调整期，行业整体发展水平也有所降低。而2014年下半年开始，国家颁布的“930”新政、“330”新政等刺激了市场，使得2015年房地产行业开始回暖。由此说明，房地产行业是国家的关键性产业，与国家政策及宏观经济发展都密不

37、可分。（3）销售毛利率销售毛利率=（销售净收入产品成本）/销售净收入100%由表6可知，2014-2015年销售毛利率在一个稳定的水平上发展。近几年万科的获利能力也相对来说比较稳定，但略有所下滑。鉴于现在的经济形势和国家政策对地产行业的放缓发展政策，预计未来销售毛利率会在波动的基础上微微下滑。总体来看，万科的获利能力较为不错，且预计未来也会稳定、健康的发展。六、 结论(一) 投资建议本文仅以万科股份公司的投资价值作为研究对象，通过阅读大量财务分析文献资料，运用所学会计、财务管理等相关知识，采用SWOT、pest的方法，了解房地产宏观环境以及万科内部条件，分析历年财务报表等，对万科进行价值评估，通过以上分析得出的主要结论如下：万科是地产行业的龙头企业，资产规模、财务状况、公司治理方面都十分良好，是一个很有经营经验的企业。万科企业的企业形象较为不错，企业有着很好的信誉，值得大众相信。万科企业在盈利方面，近几年也相对稳定，且处于行业靠前水平，国家调控时会受到影响，但总体会在一个正常的水平持续平稳发展。通过上文对万科各项指标的计算分析，可以看出万科的总体发展较好，在今后具有竞争力，值得投资。综上，本文研究结论为：万科企业会根据国家的宏观调控，做出相应的政策调整和主营业务重心的调整，以取得长远稳定的发展，因此我认为该企业具有一