株洲富华项目商业规划建议

1、中国地产营销实战军团！中国地产营销实战军团！谨呈：株洲融信房地产发展有限公司株洲富华商业广场商业业态定位及规划方案2011CS-XC-09长沙先驰投资顾问有限公司2011年9月前 言 在与贵司初步沟通后，结合项目发展现状，本报告重点考虑发展战略、定位方向、营销思路三个核心问题，鉴于目前处于合同沟通阶段，我司报告仅从初步调查的市场客观情况进行判研，不到之处，请批评指正。报告框架报告框架 第一部分第二部分第三部分第四部分市场概况分析项目基本情况分析项目发展战略定位方向一第五部分定位方向二盈利模式和营销策略第六部分第六部分定位方向三第一部分第一部分 市场概况及分析市场概况及分析PART 1纲要 城市

2、基本概况 房地产市场分析 商业市场分析 宏观经济分析城市基本概况炎帝故土、工业重镇、交通枢纽、移民城市。城市概况 株洲古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游。北向武汉，南瞰广州，东接浙、赣、沪，西连云、贵、川，是长（沙）、株（洲）、（湘）潭金三角经济一体化的重要一角。 现在的株洲市由市辖城区四个、一个两型社会示范区及醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县组成，城区分为芦淞区、荷塘区、石峰区、天元区四个行政区，及云龙示范区。市区总面积为53.5平方公里，市区总人口约为100.9万人。 株洲历史悠久，地杰人灵。有江泽民总书记亲笔题词的“神州第一陵”炎帝陵，株洲炎帝节迎来了一批又一批的中外宾客和有识之士到

3、炎帝陵名胜风景区参观旅游，到株洲投资置业。城市基本概况城市定位株洲被定位为全国工业重点建设城市之一，经过40多年的大规模经济建设，已逐步形成冶金、机械电子、化工、建材等重工业为主导，拥有电力、煤炭、陶瓷、烟花、麻纺、塑料、皮革、服装、制药、食品、造纸等门类齐全的新型工业体系，同时建立了一批科研机构，各类专业技术人员占湖南省的1/7，成为湖南重要的新兴工业基地。全国工业重点建设城市之一，湖南重要的新兴工业基地，具有近代工业特征的宜居商贸城市城市基本概况城市经济 株洲是一个以工业为主要中心产业的城市，城市的支柱产业以柠檬酸、烟草类、酒类和平板玻璃为主。其中柠檬酸的生产基地湖南丰原集团是全国知名的上

4、市企业，而且其产品占全球市场的恒大份额。近几年来随着城市对外开发的不断加大，利用外资规模的不断扩大，进出口贸易快速增长，整个城市的经济发展呈现蒸蒸日上的趋势。 株洲的消费品市场繁荣兴旺。消费品市场运行保持了稳定增长的良好态势。2011年实现社会消费品零售总额426.8亿元，比上年增长19.1%。 株洲芦淞服装服饰批发市场群历经十多年的发展，已成为我国中南地区最大的服饰物流中心和全国十大服饰市场之一。 随着工业和零售批发业不断发展扩大，株洲的经济发展呈现蒸蒸日上的趋势。 城市基本概况交通网络 株洲素有“南北通衢”之称，有“北有郑州、南有株洲”之说。现在，株洲已成为江南最大的交通枢纽，水、陆、空交

5、通十分便利，京广、浙赣、湘黔、武广四条铁路干线在这里交汇。 百里湘江绕城而下，千吨级船舶可直通洞庭入长江到武汉进上海。北京至广州的106国道、上海至昆明的320国道和京珠高速公路、上瑞高速公路穿城而过，从而把株洲到长沙黄花国际机场的时间缩短为40分钟，使株洲如今成为江南物流、人流、信息流的中心。 国家级交通枢纽，水、陆、空立体交通十分便利。是长株潭地区重要的交通枢纽和中心城市之一。 株洲市增加新的交通干线及大型对外交通设施与长、株、潭三市交通发展战略接轨；实现与长、潭、衡三市城区“1小时出行圈”及市内交通“半小时出行圈”的目标。城际轨道2010年底已动工，长沙到株洲24分钟。 在未来三年左右的

6、时间内，长株潭轻轨将建成通车；在未来五年时间内，以长株潭三市为基础，向周边的岳阳、衡阳、娄底、益阳、常德五个城市建设完善轻轨系统。城市由中心向东西南北同时发展：向西依托株洲大道、西环路形成河西新区；向北沿长株高速公路和莲易高等级公路形成田心、龙头铺新区；向东沿东环北路和新塘路形成金钩山、大丰、桂花新区；向南沿枫溪路和南环路形成枫溪新区。城市空间结构规划形成“一江两岸双中心，二主五次七组团”：“一江两岸”即依托湘江，东西两岸的城市发展地带；“双中心”为城市快速环道以内湘江两岸的城市中心区，包括河西新城中心和河东芦淞旧城中心；“二主五次”指湘江两岸城市中心所在的河东、河西两个紧凑发展的城市主组团和

7、栗雨、枫溪、荷塘、田心、石峰五个城市次组团。人口和城市化率：规划2020年市域人口为425万人，城市化水平达60%。中心未来城市发展方向以继续发展河西新区为主，同时扩大芦淞商贸区向南发展和向北与长株潭融城对接。城市基本概况中长期规划宏观经济分析株洲经济呈快速发展态势，GDP和人均GDP均保持高速增长，城市综合实力强大。GDP和人均GDPn“十一五”期间，株洲市经济总量年均增长14.2% 。n2010年，全市地区生产总值1274.8亿元，增长15.3%。2010年，城区生产总值650亿元，增长16%，占全市比重为51%；县域624.8亿元，增长14.8%，占全市比重为49%。n醴陵、攸县连续四年

8、稳居全省县域经济十强县。n株洲市人均GDP保持高速增长，近三年来增长速度均超过12%。n按常住人口计算，2010年人均GDP达30729元，约4801美元（汇率按6.4计算）。 8000-20000美元美元 4000-8000美元美元 800-4000美元美元0-800美元美元启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与整体社会经济发展关系数据来源：株洲市统计公报 第一产业增加值123.8亿元，增长4.2%；第二产业增加值745.5亿元，增长20.8%；第三产业增加值405.5亿元，增长10.5%。 第二产业贡献率进一步提高，2010年，全市三次产业现价结构由上年的10.5：54.7：34

9、.8调整为9.7：58.5：31.8。其中，第一产业比重下降了0.8个百分点；第二产业比重提高了3.8个百分点，工业比重为52.2%，提高4.1个百分点；第三产业比重下降了3个百分点。 宏观经济分析第二产业支撑了株洲经济的增长，约占GDP总量的50%。三产格局数据来源：株洲市统计公报宏观经济分析n 株洲市固定资产投资主要用于城市建设、三大产业结构优化、房地产开发等。n 2010年，全市固定资产投资完成808.5亿元，增长37.1%。n 房地产开发投资146.6亿元，增长40.9%。n 城市基础设施完成171亿元，增长53.3%。n 第一产业投资2.7亿元，下降23.1%，第二产业投资391.1

10、亿元，增长37.1%，第三产业投资355.3亿元，增长49.1%。 固定资产投资固定增长投资处于高增长期，城市建设速度加快。固定投资和分类数据来源：株洲市统计公报宏观经济分析社会零售总额和分类 2010年，全市社会消费品零售总额426.8亿元，比上年增长19.1%； 其中限额以上企业商品零售额116.9亿元，增长32.8%，金银珠宝类、汽车类、家具类和餐饮类商品增长较快。 按行业分，批发业25.8亿元，增长17.4%；商品零售34.5亿元，增长19.2%；餐饮收入51亿元，增长18.2%；住宿业5.3亿元，增长33.6%。 消费市场稳步增长并保持活跃。数据来源：株洲市统计公报城镇居民人均收入持

11、续增长，为消费能力的提高提供了强劲的基础。宏观经济分析n 2010年，工资性收入12966元，增长19.5%，经营净收入为1844元，增长62.4%，转移性收入为4891元，下降4.4%，财产性收入为1044元，下降8.5%。 n “十一五”期间，株洲市城乡居民人均收入年均增长11.8%和14.1%，分别比“十五”加快0.8和6.1个百分点。n 消费能力的不断提高，房地产购买能力不断加强。n 株洲城镇居民可支配收入在全省排名第2，仅次于长沙。可支配收入数据来源：株洲市统计公报恩格尔系数宏观经济分析生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55-597.650-5511.2小康型45-50

12、12.140-5518.9富裕型40以下22.5 2010年株洲城镇居民恩格尔系数为35.9%，生活水平富裕。 发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35-40之前，会保持较旺盛的住房需求，说明株洲房地产市场仍有较大的发展空间。恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准数据来源：株洲市统计公报株洲城镇居民生活富裕，人均住房面积还有较大的增长空间。宏观经济分析存款余额 2010年，年末各项存款余额为1135.9亿元，净增169亿元，增长20.2%，增幅回落4.9个百分点。 其中城乡储蓄余额为677.6亿元，增长16.2%，净增94.3亿元。 全市存贷比为49.7%，回落1.6个百分点。存款余额过

13、千亿，增幅比率较高数据来源：株洲市统计公报宏观经济分析人口规模有序扩大。株洲人口年均增长2万人，经济发展使外来人口加速聚集。行政区（约）万人天元区15.86荷塘区28.91芦淞区25.24石峰区23.99云龙示范区6.88合计100.882010年各区户籍人口人口发展数据来源：株洲市统计公报初期初期中期中期晚期晚期城市化进程演示城市化进程演示城市化率低于为初期阶段，城市化的发展速度比较缓慢，是大发展的准备阶段。 城市化率达为中期阶段，是城市化的加速阶段，城市人口迅速增长。 城市化率超过以后为晚期阶段，社会经济发展渐趋成熟，城市人口保持平稳。 城市化进程加快，房地产发展空间大。宏观经济分析城镇化

14、率数据来源：株洲市统计公报宏观经济分析小结 总体来看，株洲城市综合实力强，经济发展前景好，是湖南省长株潭经济群的重要发展城市。 城市居民可支配收入较高，人均住房面积尚有较大的发展空间。 株洲属于典型的消费型城市，存款余额较大。株洲市商品房投资额逐年增长，增长幅度快速，其中2009年到2010年增长了41%，增加了42.61亿元。数据来源：株洲市统计公报，统计范围包含五县市房地产市场分析株洲市商品房投资近三年增长快速。地产投资额度施工速度增长远远大于竣工速度，2010年施工面积与竣工面积相差最大为1458.01万平方米。充分显示了施工速度增长远远大于竣工速度。数据来源：株洲市统计公报，统计范围包

15、含五县市房地产市场分析株洲市商品房施工面积增长速度远大于竣工面积增长速度，株洲市商品房销售量、销售总额逐年稳健攀升。施工、竣工、销售面积株洲市商品房销售面积增长迅速，增长幅度稳健；2010年株洲市区商品住房销售量大。2006-2010年株洲商品房销售情况年度销售面积（万）同比增长2006215.418.35%200733533.81%2008354.424.23%200943038%2010513.836.4%房地产市场分析价格指数的变化除08年调整影响外，株洲房地产价格每年增幅在15%左右，未来将继续保持稳步增长态势。 株洲芦淞区由于是传统商业中心，部分物业价格较高，拔高了区域整体价格，天元

16、区由于区域规划利好，价格居于其次，荷塘区及石峰区位列后面，株洲楼市尚处在全国市场的价格洼地，未来上涨空间较大。 2010年株洲商品房价格以3000-4000/为主，同比2009年上升500-1000元/。 2010年，株洲市商品住房主力价位为3000-4000元/，占商品住房销售总套数的44%；2500-3500/价位段次之，占商品住房销售总套数的25%；5000/以上的商品住房销售占商品住房销售总套数的7%。 2011年株洲市新建商品房成交价格一路上升，至2011年5月份，均价突破4500元/，株洲75%在售楼盘销售价格在4000元/以上，天元区部分景观楼盘价格升至超过6000元/，全市价格

17、上涨是一个不可避免的趋势。房地产市场分析房型产品选择以自住为主的购房目的，主力需求为120以上三房和100以下二房。 客户选择最多的户型为三房，其次为二房和四房户型。 在面积选择上，以70-100首置需求和120-160的改善型需求为主。 选择大户型的原因，一方面由于株洲整体房价水平较低，另一方面是小户型在产品赠送及附加值上有限，因此面积选择偏大。数据来源：株洲市统计公报，统计范围包含五县市 房地产开发投资加快，开发面积迅速增加，房地产行业进入快速发展、提升阶段。 房地产保持了良好的销售形势，销售面积逐年增加，受政策调控影响较小，未来市场呈稳步发展态势。 房地产销售价格稳步上升，每年价格增幅在

18、15%左右。房地产市场分析小结商业市场分析长江广场商圈红旗广场商圈中心广场商圈芦淞商圈株洲商圈示意图商圈名称位置商圈级别主营业态主要商场/商业街物业中心广场商圈新华西路与建设路交汇处核心商圈百货、超市株洲百货大楼、王府井、家润多商场红旗广场商圈新华西路与红旗路交汇处核心商圈百货、超市伟大国际商业广场、步步高百货、银泰财富广场（在建）芦淞批发市场群火车站南侧，人民南路与建设南路合围区域核心商圈服装、皮具、小商品、小家电综合业态批发基地汉华商业城、金帝广场、中国城、南大门、银谷、环洲城长江广场商圈天台路和长江路交汇处核心商圈百货、超市、酒店、娱乐、商务天元购物广场、华天大酒店商业市场分析株洲商圈情

19、况株洲的芦淞商圈是改革开放以来中南地区建立的最大的服装批发专业市场之一。已经形成了大大小小43个专业市场的服装市场群。目前在株洲，芦淞商圈以中心广场的株洲百货大楼为起点，形成一条向南推移的商业体，在株洲，商业氛围最为集中的地段无疑是芦淞商圈内，芦淞商圈也是株洲最为成熟的商业地带。商业市场分析芦淞商圈市场名称位 置经营种类规 模（）经营状况租金价格（元/月）售 价（元/）备 注城中大市场芦淞区栗树路针织内衣约1.5万装修中39000销售10年经营权九天国际广场芦淞商圈内鞋业、内衣约1.5万好3F：10095%开发商持有金轮国际服装城火车站对面童装、女装男装约6.5万好2F：85只租不售芦淞服装大

20、市场芦淞商圈中心区域女装、男装、童装、鞋约7万好1F：300002F：10000销售10年经营权环洲服饰广场芦淞商圈中心区域服饰约12万1-4F好5-8F较差1F内铺：6001F临街铺：1000只售1-2F少量商铺湘汇皮具城星通路1号箱包、书包、小皮件约1.7万装修中1F：4.9-9.8万2F：3.1-4.5万3F：1.5-2.5万销售10年经营权，前三年返7%欧洲城服饰市场芦淞商圈中心区域服饰批发约4.5万好1F内街：9.8-11万1F临街：16-19万5F：5.2万销售产权智超服饰广场芦淞商圈中心区域服装服饰约2.8万好1F：11002F：800；3F：700只租不售商业市场分析部分批发市

21、场情况分析商业市场分析株洲市政府重点打造区域，生活及商务配套相对完善，市政设施配套齐全，交通便捷。 长江广场商圈商业市场分析华天大酒店天元购物广场新天地大厦50-100元/月天伦城商务酒店60-140元/月180-250元/月长江商圈租金情况商业市场分析各大百货公司及实力品牌商家集中于此。中心广场商圈百货商场的密度远远高于省内其他各个城市，由此而得到了三湘第一商圈的称号。 中心广场商圈商业市场分析小结 株洲商业市场格局鲜明，商业气氛非常活跃； 红旗商圈、中心商圈、长江商圈、芦淞批发大市场构成了株洲商业的基本格局； 中心广场商铺百货业积聚于此，号称“三湘第一商圈”； 芦淞商圈内有中南地区最大的批

22、发市场群，涵盖了服装、皮具、鞋业、小商品、小家电等众多业态，品种丰富，档次齐全； 芦淞商圈的商铺售价和租价最高，甚至高于部分省会城市，达到了800-1200元/。其它商圈相对较低，在150-400元/不等。第二部分第二部分 项目基本情况分析项目基本情况分析PART 2纲要 项目基本情况 项目周边商业调查 SWOT分析 商业价值分析1、项目位于城市主干道新华西路南侧，属于城市泛中心位置核心商圈，与中心广场相距仅500米。2、从株洲中心整体区域来看，本项目位于泛中心位置，城市主干道-新华西路旁，周边人流均可方便到项目。3、项目区位优势明显，完全有条件成为区域商业中心。项目基本情况交通便利，区位优势

23、明显。项目区位分析项目基本情况项目总用地17.3亩。总建筑面积103121.31 ，容积率8.06。属高容积率项目。商业建筑面积31119.82 。项目指标占地面积（）11523.62 总建筑面积（）103121.31 商业建筑面积（）31119.82 容积率8.06地下车库建筑面积（）6979.69 酒店、公寓四层商业裙楼楼层建筑面积（）套内面积（）负二层6979.696645.46负一层6203.543198.90一层5070.573056.77二层6239.473485.83三层6678.343660.17四层6927.903144.27项目指标分析富华商业广场项目位于城市主干道新华西路

24、南侧，属于城市泛中心位置项目，与中心广场相距仅500米。项目基本情况项目四至分析项目基本情况道路规划路幅道路标准道路属性新华西路40m双向六车道城市主干道钻石路15m双向两车道城市支路编号线路起点终点12路炎帝广场车辆厂22路（区）珠江花园向阳广场316路火车站市党校420路水泥厂车辆厂522路高家坳车辆厂633路庆云山庄中南蔬菜大市场项目地处城市主干道，通达性良好。东向至红旗广场5分钟车程，东至中心广场2分钟车程。项目交通组织项目基本情况 路 段展示面长 综合评价新华西路 约86m展示面最好，商业气氛浓，商业价值最高钻石路 约120m展示面较差，商业气氛较差，商业价值次之。约86米约120米

25、地块北面展示面窄，但展示位置好；西面展示面长，但展示效果较差。项目发展现状 此次市场调查以新华西路作为重点调查对象，在新华西路的业态中排在前5位业态为: n 五金机电轴承88户,经营面积均在20-40n 精品服饰36户,经营面积均在15-30n 小型烟酒专卖27户,经营面积在10-25n 快餐店23户，经营面积在20-40n 特色小吃饮品17户，经营面积在20-30业态数量五金机电轴承等88精品服饰36烟酒专卖27快餐店23特色小吃饮品17超市日杂14银行13品牌服饰9电子通讯9大型餐饮9建材8美容美发7文体用品6化妆品5饰品5品牌快餐4其它10项目周边商业调查项目周边业态调查业态杂乱、档次参

26、差不齐、商业氛围一般本项目大 坪 路文化路茨 菇 塘 路钻石路铁东路人民中路建设中路华南路水 仙 路中央广场中央广场红旗路红旗红旗广场广场70元/月/150元/月/175元/月/130元/月/145元/月/100元/月/53元/月/92元/月/142元/月/70元/月/110元/月/130元/月/40元/月/30元/月/40元/月/90元/月/100元/月/55元/月/80元/月/93元/月/110元/月/105元/月/145元/月/140元/月/90元/月/项目周边商业调查90-180元/月40-100元/月90-150元/月1、红旗商圈和中心商圈人流量大，租金价格较高。2、项目周边逐渐在形

27、成新的商业中心点，租金价格较高。3、在项目到红旗广场中间的路段有很多单位门面用来出租，租金价格较 低，不能真实地反映市场价格。155元/月/135元/月/220元/月/240元/月/140-300元/月项目周边租金调查项目名称开发商建面（）高度（m）容积率绿化率车 位产 品华润万家株洲深国投置业5.5万24.952.3112.63%1.8万商业天润大厦株洲市建华房地产开发有限公司18157.1779.957.855.43%97住宅、商铺世贸广场株洲市世茂房地产开发有限公司315781.9 一期：4.6741%一期：300多住宅、写字楼、公寓、酒店、名品中心长江广场中心广场红旗广场世贸广场世贸广

28、场建设路人民路钻石路红旗路文化路育才路火车站人民医院景炎中学本项目天润大厦华润万家株洲大桥竞争项目调查项目周边商业调查华润万家株洲购物中心华润万家株洲购物中心位于项目同一荷塘区，离项目距离约500米左右，建筑面积达5.5万，1.8万大型停车场，集购物、百货、餐饮、休闲娱乐 于一体的区域购物中心，次主力业态有：影院、书城、儿童乐园。业态布局如右表示。竞争项目楼层业 态5F影院、办公室4F影院、儿童（服饰、教育、游乐场）、餐饮3F运动、休闲、美发、健身 大卖场2F内衣、饰品、美容美体、餐饮大卖场1F名店、餐饮、化妆品、皮具皮鞋、配饰B1停车场汉斯酒店裙楼商业租金参考 株洲汉斯酒店位于本项目和中心广

29、场商圈中间位置，铁路桥以西，现有四层商业裙楼招商，调查租金如右表：楼 层 租 金（元/月）备 注一层130-135因酒店属租赁方，售价暂不清楚。二层70-80三层45-55四层40-45此酒店位于项目旁，1-4层租金对制定项目租金有重要的参考作用。项目周边商业调查竞争项目调查SWOT分析 1）具有极强的区位优势，区位及规模优 势明显。2）项目周边交通便利，通达性较好。3）项目本身已成为商业地标性建筑。4）项目位于成熟商圈内，商业价值高。1）整体商业展示面太窄，进深长且 不规则，业态布局及组合困难， 上下垂直交通困难。2）周边商业氛围一般，业态杂乱， 档次参差不齐，租金水平不高， 对项目商业价值

30、拔高有一定阻力。O O（机会）（机会）1）因项目位于成熟商圈内，发展潜力大。 2）和周边商业形成互补式复合型业态，易 形成区域商业中心。T T（威胁）（威胁）1）在该项目的周边，在建相似规模 的项目（如银泰.财富广场、华 润、世贸广场）， 造成品牌商家 竞争激烈，对本项目招商构成较 大的威胁。劣势规避建议： 1）充分利用侧路-钻石路的展示面，将其作为多种业态的主展示面和主通道； 2）通过科学的业态布局、循环的人流动线，将项目打造成相互补充的复合型业态；PART 3第三部分第三部分 项目发展策略项目发展策略纲要 战略目标和核心问题 主要矛盾点分析 发展策略探讨商业发展必须符合项目整体的形象和档次

31、商业运营管理具备可持续发展特征商业价值的最大化和变现能力的增强商业的整体定位商业的整体定位发展的眼光研究业态规划发展的眼光研究业态规划选择合适的盈利模式选择合适的盈利模式战略目标和核心问题核心的问题战略目标商业氛围的矛盾：商业氛围的矛盾： 项目高档形象和周边临近商业档次和业态参差不齐的矛盾？ 红旗广场、中心广场、长江广场三大综合百货商圈规模巨大、业态丰富、产品齐全的芦淞商圈对项目的挤压非常严重，导致项目难以突围？项目内部矛盾：项目内部矛盾：临街展示面窄、商业面积大和项目商业价值最大化之间的矛盾？主要矛盾点分析商业格局和项目所在商业格局和项目所在地的综合矛盾：地的综合矛盾：商业发展方向专业市场主

32、题市场商业综合体消费者接受度经营者接受度购买者接受度产业价值招商工作难度产权划分难度整合推广难度可销售度运营管理难度综合评分 项目定位分析采用对比和综合评定法进行，通过以下项指标进行，“ ”越多代表指标更优或者成本更少，最多五颗星，具体如下：商业发展策略探讨适度超前、档次拔高、主题新颖、特色打造理念层面产品层面合理设置物业类型，租售结合，长期和短期利益兼顾，平衡现金流完善配套、提升附加值（软服务）、强化商业运营管理强化差异化、目的性：做一个目前“市场”上没有的商业强化主题和特色：结合消费市场运用猎奇心理强化头羊策略：充分利用商家龙头的带动作用和裙带关系项目发展策略探讨强化平台优势：场地调整为平

33、台，增强商业持续发展空间第四部分第四部分 项目定位方向一项目定位方向一PART 4纲要纲要 业态规划业态规划 规划调整建议规划调整建议 主题定位主题定位 形象定位形象定位 整体定位整体定位 同类型案例同类型案例中部六省最大规模珠宝玉器名表首饰博览中心整体定位富华珠宝时尚广场案名建议：主题定位珠宝首饰主题：品牌首饰、世界名表、名贵珠宝、高档礼品时尚饮食主题：高档西餐、精致料理、时尚餐厅、特色小吃休闲娱乐主题：时尚KTV、品牌足浴、保健养生、美容美体 目前株洲缺乏有竞争力的以专业、高档、时尚为主题的名品展销中心-黄金珠宝城，而本项目的适时推出正可以填补这一市场空缺，与项目周边现有商业项目形成“良好

34、互补”。 本项目在零售方面注重品牌档次、流行程度，在整体价格定位上以高端价位为主流，所面对的消费者具丰富性、多样性、易引导性的特点，形成自身特有的经营主题。 根据株洲目前经济发展状况及对未来几年的预期，结合市场调研分析及项目客观条件，从提升项目整体品质的角度出发，本项目应定位于高高 端端档次定位以株洲最高档、时尚、精致名品展销中心-黄金珠宝城为项目突出主题特色、以高档餐饮、休闲娱乐作配套，将项目打造成株洲档次最高的名品展销中心和休闲娱乐中心。形象定位设计台词：听说富华的珠宝首饰不错，找时间看看去设计台词：最近在忙啥？珠宝首饰博览中心+高档时尚餐饮休闲配套u 与株洲经济发展、历史文化及消费水平相

35、协调，立足该区域周边现实 消费状况；u 提升株洲的商业品质，为株洲市民引入一种全新的高档购物环境；u 购物中心的商业定位主题清晰，价值延续：通过名贵珠宝首饰等中心价值推进商业其他部分价值的提升。 做“活”人气 做“好”价值 做“大”品牌五方共赢商家：获取稳定的、合理的经营收益投资者：投资产业的升值消费者：购物时尚、实惠开发商：项目整体运营综合效益最大化政府：提升城市品位，打造区域商业地标业态规划业态规划思路楼 层业 态 规 划负一楼生活超市（步步高）及配套一楼名品展销中心株洲黄金珠宝城（含黄铂K金珠宝专区、手饰玉器专区、名表眼镜专区）二楼名品展销中心（宝石、大件玉器、名贵瓷品专区）三楼前部区域

36、：名品展销中心(高档家居、贵重礼品专区）、西餐厅（咖啡厅）后部区域：精致料理、世界美食四楼KTV（已有）、保健养生、品牌足浴、美容美体等街铺社区生活配套业态：银行、快餐、药店、蛋糕店、美发、鲜果铺业态规划业态规划一楼业态规划：名品展销中心黄金珠宝城（黄铂金珠宝专区、首饰玉器专区、名表眼镜专区）首饰玉器专区黄铂金珠宝专区名表眼镜专区业态规划二楼业态规划为：名品展销中心（宝石、大件玉器、名贵瓷品专区）宝石专区名贵瓷品专区大件玉器专区三楼业态规划：前部区域：名品展销中心(高档家居、贵重礼品专区）、西餐厅（咖啡厅）后部区域：精致料理、世界美食名品展销中心精致料理、世界美食业态规划四楼业态规划：KTV（

37、已有）、保健养生、品牌足浴美容美体等KTV、保健养生、品牌足浴美容美体等入口广场建议设置醒目的标志性导示牌 充满个性和艺术气息的商家标识对客户产生强烈的视觉冲击，增加消费者的消费欲望。规划调整建议规划调整建议1、广告展示面的处理：增加外立面广告位、适当提高广告设置的档次和灯光效果。2、入口大堂内装修：全面体现高档、豪华、（名贵水晶灯等）；增加人文品味。3、公共部分：导购系统和环境感官、灯光都需要工艺精湛、档次提升。 主题鲜明、特色经营是稳定消费群体的根本：全新打造富华时尚音乐广场，每周固定周六表扬时尚节目，将次广场打造为一个时尚品牌，如同长沙橘子洲烟火晚会一样，人人关注，名声大振。规划调整建议

38、规划调整建议全新打造影音广场（时尚音乐广场）主广场次主广场次主广场设计台词：下班后去哪里？设计台词：到富华广场听音乐啦！同类型案例同类型案例市场前景：根据相关数据显示，2010年中国饰品的消费总额超过2000亿元人民币，约占世界总消费量的10%以上，中国将就此取代欧美，成为继日本之后全球最主要的奢侈品消费市场之一。南京宝庆银楼尚品城即是迎合着这个趋势创新建立的，经营面积达7000。南京宝庆银楼尚品城同类型案例同类型案例特点一：“一站式”消费需求以往消费者在选购珠宝首饰时往往要几经挑选和寻找，宝庆银楼尚品城为消费者解决了这个麻烦。货品种类含黄金、铂金、K金、钻石镶嵌、彩宝、翡翠、珍珠饰品、银饰、

39、工艺摆件等，消费者能在5万余种饰品中挑选自己满意的饰品，实现了“一站式”消费的现代购物需求。 很多消费者普遍感到进入商场以后不知道该怎么选购，饰品种类五花八门。以钻石为例，轻重、大小、颜色、净度均不相同，日常佩戴、婚庆专用、年轻人戴的、成年人用的，凭感觉、眼力很难挑选。在这里，消费者可选购最适合自己的饰品，既轻松方便又专业清晰。还设有饰品翻新养护中心，进行个性化量身定制服务，还设有儿童金银饰品区等。同类型案例同类型案例特点二：市场细分、选购方便周大生、TESIRO通灵、千年翠钻陆续汇聚新街口，进驻商场、开设大型专卖店，各珠宝品牌、名牌聚集新街口，逐渐体现了积聚效应，但都因经营面积的受限一直未能

40、充分满足消费者“一站式”选购和完善服务的心理需求，达7000经营面积的尚品城可以弥补这个遗憾；逐渐形成华东最大黄金珠宝商圈。 同类型案例同类型案例特点三：带动周边黄金珠宝消费圈第五部分第五部分 项目定位方向二项目定位方向二PART 5纲要纲要 档次定位档次定位 业态规划业态规划 主题定位主题定位 形象定位形象定位 整体定位整体定位整体定位全 国 首 席 品 牌 家 电全 国 首 席 品 牌 家 电 4 S4 S 体 验 中 心体 验 中 心富华家电博览中心案名建议：主题定位家电博览中心：涵盖品牌家电4S体验中心、专卖形象店、家电商贸平台、厨卫家电展销专区等餐娱配套：时尚KTV、品牌足浴、保健养

41、生、美容美体 目前整个家电行业主要分为以下四种渠道，一、全国性的品牌连锁，如国美、苏宁等；二、品牌自建渠道；三、网上家电商城，如世纪电器网、京东商城等； 四、区域性渠道代表，如广百电器、深圳顺电等。 不同于国美、苏宁等面向全国的家电卖场，广百电器、深圳顺电、番禺沙园等家电连锁卖场更侧重于区域性品牌的建设，这些家电卖场基本上都是打“差异化”战略，规避与一线连锁卖场的正面冲突。 本项目还加入了房地产和家电企业联姻的概念，从提升项目整体品质的角度出发，本项目应定位于中高端中高端档次定位以株洲最高档电器展销中心为项目突出主题特色、以高档餐饮、休闲娱乐作配套，将项目打造成株洲档次最高的电器展销中心（休闲

42、娱乐配套）。形象定位株洲高档电器展销中心+休闲娱乐配套家电和地产联姻，打造新平台楼 层业 态 规 划负一楼生活超市（步步高）及配套一楼名品家电4s体验中心、专卖形象店展示区二楼品牌家电展销区、商贸交易平台三楼前部区域：厨卫家电展示销售区后部区域：精品五金工具专区四楼KTV（已有）、餐饮、休闲等业态街铺社区生活配套业态：银行、快餐、药店、移动通讯、蛋糕店、美发、鲜果铺业态规划一楼业态规划：名品家电4s体验中心、专卖形象店展示区、临街商业业态规划品牌家电体验中心二楼业态规划：品牌家电展销区、商贸交易平台业态规划电器展销中心商贸交易平台三楼业态规划：前部区域：厨卫家电展示销售区；后部区域：精品五金工

43、具配套专区业态规划厨卫家电展销区精品五金工具专区四楼业态规划：KTV（已有）、保健养生、品牌足浴美容美体等业态规划KTV（已有）、保健养生、品牌足浴美容美体等PART 6第六部分第六部分 项目定位方向三项目定位方向三纲要纲要 档次定位档次定位 业态规划业态规划 主题定位主题定位 形象定位形象定位 整体定位整体定位 规划调整建议规划调整建议整体定位株 洲 首 家 一 站 式 儿 童 体 验 乐 园株 洲 首 家 一 站 式 儿 童 体 验 乐 园富华金色童年儿童乐园案名建议：主题定位儿童体验乐园：涵盖孕婴用品、营养用品、喜庆饰品、儿童服饰、玩具、文具、动漫、儿童摄影、早教、培训、游乐、儿童职业体

44、验馆等餐娱配套：时尚KTV、品牌足浴、品牌餐饮、美容美体株洲现在的儿童市场仅限于百货商场和芦淞商圈内的专业市场，经营范围局限于童装、鞋帽、玩具等。但株洲的中产家庭，现在父母们基本是年轻的80后，他们对子女的生活条件有着更高的要求，期望有一个集儿童所有需求为一体的购物休闲场所，不仅仅涵盖衣、食、住、行，还有育、教、乐等。基于以上分析，我们认为株洲市场迫切需要一个一站式的儿童乐园，从提升项目整体品质的角度出发，本项目应定位于：中高端中高端档次定位规划及产品：规划及产品：强调亲子童趣格调优势组合：优势组合：集儿童购物、学习、娱乐于一体生活方式：生活方式：倡导体验式休闲购物方式片区引领者：片区引领者：

45、长沙首家专业儿童商场。项目商业定位的切入点项目商业定位的切入点形象定位株洲首家中高档集购物、娱乐、保健、教育于一体的一站式儿童乐园形象定位儿童城儿童城书籍光碟书籍光碟儿童文具儿童文具孕妇装孕妇装儿儿童童饰饰品品儿童家私儿童家私儿童护理儿童护理儿童食品儿童食品儿儿童童床床上上用用品品儿儿童童鞋鞋帽帽儿童服务儿童服务儿童摄影儿童摄影儿童玩具儿童玩具儿童游乐儿童游乐关注儿童成长的点点滴滴关注儿童成长的点点滴滴儿童餐饮儿童餐饮儿童体验馆儿童体验馆功能定位楼 层业 态 规 划负一楼生活超市（步步高）及配套一楼新生儿喜庆用品、孕婴用品、营养保健用品等二楼品牌儿童鞋服大类三楼学习用品、玩具、智力开发、早教培

46、训、游乐场等四楼KTV、电玩城、美食城等街铺社区生活配套业态：银行、快餐、药店、移动通讯、蛋糕店、美发、鲜果铺业态规划孕妇装服装鞋帽饰品餐饮食品玩具游乐场吃穿玩早教书籍光碟文具学床上用品护理用品家私摄影服务业态规划 以儿童为主题的体验式商场，通过各模块的组合与互动，共同构建并传递商场的市场定位和价值内容。一楼业态规划：新生儿喜庆用品、孕婴用品、营养保健用品业态规划营养保健用品区孕婴用品区喜庆用品区二楼业态规划：品牌儿童鞋服大类业态规划童鞋区品牌儿童服饰三楼业态规划：学习用品、玩具、智力开发、早教培训、游乐场等业态规划学习用品、玩具区儿童游乐场区智力开发、早教培训区四楼业态规划：KTV、电玩城、

47、美食城等业态规划KTV、电玩城、美食城全新打造富华儿童演绎广场，每周固定周六表演儿童节目，将广场打造为一个品牌，增加人气。规划调整建议规划调整建议儿童演绎广场儿童演绎广场内场儿童主题氛围打造+儿童演绎广场 以“儿童”主题定位，创导商业的差异区隔！ 以新概念主题，创造区域性魅力引力！ 以多元化整合，满足消费者感知欲求！ 以情境式场景，雕琢内外环境氛围！内部：外部：第七部分第七部分 盈利模式和营销策略盈利模式和营销策略PART 7纲要纲要 盈利模式探讨盈利模式探讨 价格定位及经济测算价格定位及经济测算 价值预估价值预估 工作节奏安排工作节奏安排 营销策略营销策略价值预估商业价值的最大化和变现能力的增强战略目标： 通过对项目整体定位的档次拔高和高档主题商业业态的选择，无形中稳定和提高了项目的商业价值：租价水平（分层均价）1F1F：260-32026