其他估价方法

1、A、教学目的与要求通过本章学习，使学生l 掌握长期趋势法的基本概念l 理解长期趋势法的适用对象和条件l 掌握长期趋势法的基本运用方法 B、本章教学重点l 长期趋势法的操作步骤与内容C、本章教学难点l 长期趋势法的计算长期趋势法一、长期趋势法的概念一、长期趋势法的概念长期趋势法又称外推法、趋势法等，是运用预测科长期趋势法又称外推法、趋势法等，是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出预测、判断的方法。对房地产的未来价格作出预测、判断的方法。二、长期趋势法的理论依据二、长期趋势法的理论依据根据房地产价格的历

2、史数据，通过统计分析，可以根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产的目前价格或未来一定时日的价格。判断该类房地产的目前价格或未来一定时日的价格。这这就是长期趋势法的理论依据。就是长期趋势法的理论依据。长期趋势法基本原理长期趋势法基本原理年份年份价格价格2011 2012 2013 2014 2015 2016AB房地产上涨或下跌的趋势强弱与其目前的价格高低无关房地产上涨或下跌的趋势强弱与其目前的价格高低无关三、长期趋势法适用的范围、条件及及三、长期趋势法适用的范围、条件及及作用作用 长期趋势法适用的对象是价格无明显季长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产。节波动的房

3、地产。长期趋势法长期趋势法适用的条件是适用的条件是拥有估价对象拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实而且所拥有的历史价格资料要真实。一、线性趋势法y yx x0 0趋势线趋势线实际线实际线（x x1 1，y y1 1）（x x2 2，y y2 2）ya+bx长期趋势法的基本运用方法长期趋势法的基本运用方法 二、几何平均法平均发展速度预测法年份价格200528002006270020073100200826002009320020103800201152002012530020135500%196%100200520

4、13%年价格年价格）总发展速度（088. 196. 1191n总发展速度平均发展速度20142014年价格年价格=5500=55001.088=59801.088=5980元元/ /平方米平方米20162016年价格年价格=5500=55001.0881.0883 3=7083=7083元元/ /平方米平方米 某类房地产2011年纯收益为920元/，2016年纯收益提高至2000元/，试问其纯收益年均发展速度为（ ）%。 A、116.8 B、16.8 C、121.4 D、21.4 A三、平均增减量法三、平均增减量法房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，

5、就可用最简便的平均增减量法进行预测，就可用最简便的平均增减量法进行预测，计算公式如下：计算公式如下：Vi=Po+dId=(P1-Po)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+(Pn-Pn-1)/n=(Pn-P0)/n 平均增减量法平均增减量法年份年份价格价格y2011681020127130201374602014781020158150逐年上涨逐年上涨 320330350340逐年上涨额平均数逐年上涨额平均数 3354340350330320d预测值：预测值： y2016=8150+335=8485 y2017=8150+3352=8820 d=3200.1+3300.2+3500.2+340

6、0.5=338 加权加权 0.10.20.20.5 某类房地产2012年至2016年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2017年的价格为（ ）元/。 2410四、移动平均法四、移动平均法移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修正，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。1.简单移动平均法简单移动平均法类似于算术平均法2.加权移动平均法简单移动平均法借以消除短期波动影响借以消除短期波动影响月份月份房地产价格价格房地产价格价

7、格167002680036900468005700067200773008740097400107600117800 127900 每每5个月的移动平均数个月的移动平均数68406940704071407260738075007620 【例题】【例题】某类房地产某类房地产20201 14 4年各月的价格年各月的价格( (元元) )月份月份房地产价格房地产价格 每每5 5个月的个月的 移动平均数的移动平均数的 实际值实际值 移动平均数移动平均数 逐月上涨额逐月上涨额 1 1 670 670 2 2 680 680 3 3 690 684 690 684 4 4 380 380 694 694 1

8、0 10 5 5 700 700 704 704 10 10 6 6 720 720 714 714 10 10 7 7 730 730 726 726 12 12 8 8 740 740 738 738 12 12 9 9 740 740 750 750 12 12 10 10 760 760 762 762 12 12 11 11 780 780 12 12 790 790【例题】【例题】解：解：假如需要预测该类房地产假如需要预测该类房地产20201 15 5年年1 1月的价格，则计算方法如下：由于最后一个移动月的价格，则计算方法如下：由于最后一个移动平均数平均数762762与与20201

9、 15 5年年1 1月相差月相差3 3个月，所以预测该个月，所以预测该类房地产类房地产20052005年年1 1月的月的 价格为：价格为： 762+12762+12 3 3798(798(元元) ) 【注意】【注意】应用简单移动平均法时应首先计算移动平均值，然后计算应用简单移动平均法时应首先计算移动平均值，然后计算移动平均数的逐期变动值。如果每期的逐期变动值变化不大，移动平均数的逐期变动值。如果每期的逐期变动值变化不大，呈现比较平稳的趋势，则可考虑采用最后一期的逐期变动值呈现比较平稳的趋势，则可考虑采用最后一期的逐期变动值的移动平均值，然后代入有关公式进行计算。的移动平均值，然后代入有关公式进

10、行计算。进行移动平均时采用的时间跨度越长，移动平均值越呈现进行移动平均时采用的时间跨度越长，移动平均值越呈现平衡的趋势，但同时估价结果也越容易偏高，因此，必须根平衡的趋势，但同时估价结果也越容易偏高，因此，必须根据实际情况，适当加以修正或调整。据实际情况，适当加以修正或调整。 小结长期趋势法的应用范围较广，但严格地说，该方法只是一种预测方法，而不是估价方法。简易平均趋势法是长期趋势法中最简单的一种数学方法，它是以房地产历史价格的平均数为依据，来确定估价房地产价格的一种估价方法。较为常用的简易平均法有算术平均法、几何平均法和加权平均法。移动平均法根据房地产价格时间序列的移动平均数确定房地产价格的

11、一种估价方法，有简单移动平均法和加权移动平均法之分。平均增减量法是在房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同且变动过程是持续上升或下降的情况下，采用的一种方法。 A、教学目的与要求通过本章学习，使学生l 掌握路线价法的基本概念l 理解路线价法的适用范围及条件l 掌握路线价法的基本运用方法 B、 本章教学重点l 路线价法的操作步骤与内容C、 本章教学难点l 路线价的深度修正路线价法一、路线价法的概念 路线价法是路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称

12、为路线价，然后再，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。的其他土地价格的一种估价方法。街 道街 道标准深度二、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度价格修正率及各种修正率的健全与否 城市繁华的商业街道两侧城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价的土地同时需要估价街街 道道三、适用的对象和条件三、适用的对象和条件 路线价法适用于城市商业街道两侧土地的估价，主要适用路线价法适用于城市商业街道两侧土地的估价，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算

13、。于商业繁华区域土地价格的估算。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐，有可供使用的科学合理的深度指数表。地的排列较整齐，有可供使用的科学合理的深度指数表。 l路线价法的操作一、划分路线价区段一、划分路线价区段 二、设定标准深度二、设定标准深度 三、选取标准宗地三、选取标准宗地 四、确定路线价四、确定路线价 五、制作价格修正率五、制作价格修正率 六、计算各宗地土地价格六、计算各宗地土地价格 同一路线价的地段 各宗土地的深度的众数 具有代表性的土地 设定在路线上的标准地块的单位地价 五、制作价格修正率制作价格修正率 随同

14、一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度 深度价格修正率表又称深度百分率深度价格修正率表又称深度指数表价格修正率分为深度价格修正率表和其他价格修正率表价格修正率分为深度价格修正率表和其他价格修正率表距离街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低距离街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低40%30%20%10% 9% 8% 7% 6%街 道四三二一法则四三二一法则 街 道 a1 a2 a3 an-1 an 有a1a2a3an-1an且有a1-a2a2-a3an-1-an 1 1、单独深度价格修正率、单独深度价格修正率 a a1 1aa2 2aa3

15、3aan n2 2、累计深度、累计深度价格修正率价格修正率 a a1 1aa1 1+a+a2 2aa1 1+a+a2 2+a+a3 3aa1 1+a+a2 2+a+an n 3 3、平均深度、平均深度价格修正率价格修正率naaaaaaaaan.3221321211临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则40%30%20%10%9%8%7%6%单独深度价格修正率403020109876累计深度价格修正率407090100109117124130平均深度价格修正率16014012010087.278.070.865.0假设标准深度为100英尺 所给深度标准深度累计价格

16、修正率平均深度价格修正率 路线价法中累计深度价格修正率与平均深度价格修正率（ ）。 A、前者始终大于后者 B、后者始终大于前者 C、在标准深度内后者大于前者 D、在标准深度内前者大于后者六、计算各宗地土地价格 （一）计算公式（一）计算公式宗地价格Vdf路线价u当u为单位价格时：V = u dv ( f d ) dv平均深度价格修正率 1.1.当以标准宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正当以标准宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率率 计算公式：计算公式： V V（总）（总）= =路线价路线价* *累计深度价格修正率累计深度价格修正率 V V（单）（单）= =（路线价（路线价

17、* *累计深度价格修正率）累计深度价格修正率）/ /估价对象土地面积估价对象土地面积= =（标准宗地总价（标准宗地总价* *累计深度价格修正率）累计深度价格修正率）/ /（临街宽度（临街宽度* *临街深度）临街深度）某临街深度某临街深度30.4830.48米（即米（即100100英尺）的矩形宗地，总价为英尺）的矩形宗地，总价为100100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（部分的价格应为（ ）万元。）万元。A A、50 B50 B、70 70 C C、30 D30 D、4040如果临街宽度和标准宽度不同如果临街宽度和标准宽度不

18、同计算公式：计算公式：V V（总）（总）= =路线价路线价* *累计深度价格修正率累计深度价格修正率* *临街宽度临街宽度/ /标准宽度标准宽度V V（单）（单）= =（路线价（路线价* *累计深度价格修正率）累计深度价格修正率）/ /（标准宽度（标准宽度* *临临街深度）街深度） 2.当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，也应采当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率用累计深度价格修正率 V（单价）（单价）=路线价路线价*累计深度价格修正率累计深度价格修正率*临街宽度临街宽度 V（总价）（总价）=路线价路线价*累计深度价格修正率累计深度价格修正率/临街深度临街

19、深度 3.如果以标准宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度如果以标准宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度修正率修正率 V（单价）（单价）=路线价路线价*平均深度修正率平均深度修正率*其他价格修正率其他价格修正率 V（总价）（总价）=路线价路线价*平均深度修正率平均深度修正率*其他价格修正率其他价格修正率*土土地面积地面积六、计算各宗地土地价格1 1、一面临街矩形土地、一面临街矩形土地 路线价2000元/m220m15.24m（50英尺）V = u V = u dv dv ( f ( f d ) d ) = =20001402015.24 = = 85.34万元万元（二）运用举例（二）运用举例

20、 某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度20米的矩形土地，总价为121.92万元。其相邻临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，根据四三二一法则，总价为多少万元？ V V（总）（总）= =路线价路线价* *累计深度价格修正率累计深度价格修正率 =121.92=121.9270%=85.34470%=85.344 假设标准深度为20米，已知面积为200平方米的标准宗地总价为30万元，利用四三二一法则可以得出其相邻临街深度为30米、面积为180平方米的矩形土地价格约为（ ）。 A、27万元 B、25万元 C、21万元 D、20万元 C重叠价值估价法u0u1dd0d1

21、1010111000dddduuudduuud（高价街）（高价街）（低价街）（低价街）【例题】【例题】图中是一块前后两面临街、总深度为图中是一块前后两面临街、总深度为30m的矩形的矩形土地，其前街路线价土地，其前街路线价(土地单价土地单价)为为2500元，后街路线元，后街路线价价(土地单价土地单价)为为1500元。试按重叠价值估价法计算其元。试按重叠价值估价法计算其前街影响深度。前街影响深度。解：解： 该前后两面临街矩形土地的前街影响深度计算如下：该前后两面临街矩形土地的前街影响深度计算如下： 前街影响深度前街路线价前街影响深度前街路线价/(前街路线价前街路线价+后街路线价后街路线价)总深度总

22、深度= 2500/(1500+2500) 30=19m 3、街角地A Bu0u1V单=u0dv0+u1dv1tt旁街影响加价率4、特殊形状土地uABCfddf21hdvuABC土地价格三角形h三角形土地价格修正率例4：如图4中所示，有一宗三角形ABC土地 ，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的深度价格修正率为90.9%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试求该宗三角形土地的总价。路线价 1000元/平方米80英尺图 470英尺ABC该宗土地的总价=100090.9% 63%70 802 =1603476（元/平方米）ABCDABC土地价格= ABD土地价格 ACD土地价格 4

23、、特殊形状土地ABCDEFGH梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格4、特殊形状土地小结 路线价法是根据地域区段路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。路线价法的应用包括划分路线价区段；设定标准深度；选取标准宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街各宗土地的价格。运用路线价法进行土地估价的关健，是路线价的确定和深度指数表的制作。距离街道越远、土地价格越低，这种现象被称为深度价格递减现象。距离街道深度对土地价格的影响程度用深度指数表示。详细反映深度对

24、土地价格影响程度的表格，就是深度指数表。路线价法在中国适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价，具体应用时可借鉴欧美国家经验的基础上，结合中国国情进行。基准地价评估基准地价评估一、基准地价的概念一、基准地价的概念 以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。均水平价格。 土地土地级别级别综合综合住宅住宅工

25、业工业毛地毛地熟地熟地毛地毛地熟地熟地毛地毛地熟地熟地一一 8798 二二 6225 6225 7055三三 4565 4565 4565四四 3320 3320 2075五五 2324 2116.5 1369.5六六1162166011621660332788.5七七91312459131245290.5581八八664 664 249 九九456.5 456.5 215.8 十十332 332 182.6 十一十一166 166 149.4 十二十二滩涂待定滩涂待定上海市基准地价表三、基准地价的特点 1 1、全域性、全域性2 2、分用途、分用途3 3、平均性、平均性4 4、有限期、有限期5

26、 5、时效性、时效性 二、基准地价的作用二、基准地价的作用 1 1、宏观控制地价、宏观控制地价2 2、国家征收土地使用税的依据、国家征收土地使用税的依据3 3、评估宗地地价的基础、评估宗地地价的基础4 4、合理利用土地利用结构的经济杠杆、合理利用土地利用结构的经济杠杆5 5、制订城市国有土地使用权出让价格的依据、制订城市国有土地使用权出让价格的依据 四、基准地价评估的步骤与方法 （一）准备工作（一）准备工作 1 1、编写基准地价评估任务书、编写基准地价评估任务书2 2、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图3 3、确定基准地价评估的区域、确定基准地价

27、评估的区域 （二）划分地价区段（二）划分地价区段 地价区段地价区段将用途相似、地块相连、地价相近将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段可视为一个地价可视为一个地价“均质均质”区域区域 （三）资料调查与整理（三）资料调查与整理 1 1、土地定级成果资料、土地定级成果资料2 2、土地利用效益资料、土地利用效益资料3 3、市场交易资料、市场交易资料4 4、其他资料、其他资料 （四）基准地价评估（四）基准地价评估 1 1、选择标准宗地、选择标准宗地2 2、搜集相关资料、搜集相关资料3 3、评估样点地价、评估样点地价4

28、4、样点地价修正、样点地价修正 （五）基准地价确定（五）基准地价确定 1 1、以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；、以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；2 2、土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益、土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证；测算结果验证；3 3、土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资、土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证；料测算结果验证；4 4、体现地产管理政策。、体现地产管理政策。 四、基准地价评估的步骤与方法 （六）编制基准地价修正系数表（六）编制基准地价修正系数表 （七

29、）基准地价更新（七）基准地价更新 不同城市的基准地价内涵、构成、不同城市的基准地价内涵、构成、表达方式及货币单位时不尽相同表达方式及货币单位时不尽相同 四、基准地价评估的步骤与方法 一、含义一、含义 在政府确定公布了基准地价的地区，利用城在政府确定公布了基准地价的地区，利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正系数表选取相应的修正系数对基

30、准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价时点价格的方法。正，进而求取待估宗地在估价时点价格的方法。 二、基本原理 替代原理替代原理 （一）搜集有关基准地价的资料（一）搜集有关基准地价的资料 （二）确定估价对象所处地段的基准地价（二）确定估价对象所处地段的基准地价 三、操作步骤日期修正：日期修正： 价指数基准地价评估时点的地估价时点的地价指数日K区域与个别因素修正：区域与个别因素修正： niiKK1土地使用权年限修正：土地使用权年限修正： nmnmrrKKK111111年 m估价对象土地可使用年限估价对象土地可使用年限 n法定最高出让年限法定最高出让年限K估估估价对象宗地容积率对应的地价水平指数；估价对象宗地容积率对应的地价水平指数；K基基对应土地等级内某类用地平均容积率对应的地价水平指数