加快事转企战略性改组积极推进场化运营

1、物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料加快事转企战略性改组积极推进市场化运营黑龙江新天物业集团各位领导：新天物业集团组建于一九九九年十二月，是具有国家二级物业管理资质的企业和中国物业管理协会会员单位。其前身是市房地产经营总公司、 市房屋信托管理处、市青云物业公司三个单位。其中前两家是三类事业单 位，随着我市房改步伐的加快，公有住宅比例越来越少。因此，靠房租搞 经营已无路可走，再加之计划经济形成的机构重叠，人浮于事、管理低下，等、靠、要现象制约发展步伐，维修不及时、服务不到位经常发生，住宅 小区脏、舌L、差比比皆是，住用户怨声载道，政府和主管局对此十分着急。 面对这种状况，市政府主管领导果断提

2、出转企改制，组建新天物业集团的 改革目标，为企业生存、发展、壮大指明了前进的方向。一、用事实统一认识，用利益统一行动转企改制，组建集团困难重重、障碍很多。一是职工思想观念陈旧，依赖于大锅饭、铁饭碗，事业单位保工资、保工作、保地位思想严重，谈改色变；二是人员负担多，历史包袱重。当时，三个单位在册职工近1500人，在职职工平均年龄44岁，文化水平普遍较低，其中：离退休职工500名，遗属136名。如果转企改制，都怕没有保障；三是事业单位多年形成 的等、靠、要现象严重，人员素质低、服务质量差已成惯例，如果转企改 制，都怕适应不了形势需要。对此，我们采取座谈会、报告会等多种形式 有针对性的进行思想教育，

3、让职工认识到自收自支性质的事业单位实质就 是企业，计划经济管房体制已不适应形势任务需要，市场经济下形成的物 ii业管理将成为“朝阳产业”，转企改制大势所趋，只有遵循客观规律，才能在 市场竞争中占有一席之地。晚改不如早改、被动改不如主动改、早改早见 效、早改早受益。 通过反复艰苦细致的思想教育，职工们统一了思想认识， 一致认为：只有改革，单位才有希望，职工才有保障，事业才能发展。二、立足现实，瞄准市场，走集团化现代企业新路 思想认识统一后，制定切实可行的改革方案至关重要。 一是以房产经营为基础，率先占领物业管理行业市场。物业管理是近 年来新生的产业，专家称它为“朝阳产业”。对此，我们在认真分析形

4、势的基 础上，确立了实施事转企、走集团化经营的道路，全面建立现代企业制度 的改革思路。二是事业单位转为企业，组建现代企业物业管理集团。在市政府和主 管局的正确领导下，我们抽调专人成立改革机构，赴外地学习考察先进经 验，结合我市物业管理市场，制定了组建新天物业集团改革方案，按现代 企业制度要求，完备了相关资料，经市政府批准，于 1999 年 12 月组建了 齐市新天物业集团，对国有资产实行了授权委托经营，将 500 名离退休职 工交由社保部门统筹管理，在职职工由事业身份转为企业身份，集团按照 “自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展”原则进入市场，董事会、党 委会、监事会、总经理班子各司其职、各

5、负其责，现代化企业集团应运而 生。集团组建后，职工们积极性、创造性得到了充分发挥。三是实施股份制改造，建立民营性质的集团公司。 2000 年 10 月，市 委、市政府全面推进产权制度改革， 这为我们提供了再次发展的良好机遇。 职工们在事转企改革中尝到了甜头、得到了实惠、看到了希望。一致赞同 深化产权制度改革，实施股份制改造，建立民营化物业集团。我们在市产 改工作队的指导下，按照市政府产改政策，在职职工全部用国有资产进行 了身份置换，即一年工龄置换一个月工资，以此作为入股资本，退休职工 计算十年的费用，用国有资产进行置换，同时，职工按照不同级别现金入 股，最少的入股现金 3000 元，最多的入股

6、 15 万元，将身份置换和现金入 股及赠配股作为企业的注册资本，国有资产一次性退出，组建了民营性质 的物业管理集团公司。集团的领导层由过去的上级任命制全部改为股东选 举制，职工工资装档入库，全部实行以岗位工资为基础、以工龄工资为辅 助、以职称工资为补充、以效益工资为浮动新的分配机制，全体员工实行 竞聘上岗，能者上、庸者降、平者让，体制新、机制活、制度灵，靠真才 实学就职、凭技术业务上岗、靠实干出汗挣钱成为全体员工认可的最佳选 择。全体职工与原单位解除劳动关系，以自愿入股的形式，与集团建立新 型的劳动关系。 集团改制后， 按新体制、 新机制选举立生了法人治理结构， 经过产权制度改革和内部的“三项

7、制度”等配套改革，使企业的体制和机制 发生了根本的变化：一是全体员工的思想观念发生了变化，主动适应市场 经济的发展形势的意识普遍增强。二是工作质量发生了根本的变化，各项 管理与服务水平明显提高。三是企业效益发生了根本变化，各项经济指标 逐年上升。改制后的几年来，集团无论从物业管理，还是其他产业，都取 得了较好的效益。三、以人为本、服务上、精心打造“新天物业”品牌 目前，新天物业集团管理物业面积 400 万平方米，管理住宅小区 52 个，其中有一个国家级、 6 个省级、 20 个市级住宅示范小区。四年半前百 分之九十左右小区房屋破旧，功能不全，脏、乱、差现象严重，住用户怨 声载道，政府无钱改造忧

8、愁。对此，集团立下恒心：一是用三至五年彻底 解决楼房漏雨问题；二是用三至五年彻底根除楼梯间乱堆乱放、小广告满 墙、玻璃、扶手无人擦洗问题；三是用三至五年打造出新天物业品牌，为 政府分忧、为百姓解愁。让楼道文化、庭院文化、小区文化、社区文化在 小区生根开花，使小区达到“环境优美、整洁文明、居住安全、生活便利” 。 四年半的时间，一是实施“民心工程”。从 2000 年开始到现在，我集团每年 都以会战的形式对年久失修的漏雨楼房进行彻底根治，共投入资金近千万 改造屋面防水工程 156 栋楼房，解决了住用房楼房漏雨的问题。二是实施 “形象工程。”从 2002 年开始，集团对 27 个市级以上住宅小区 1

9、70 栋楼房 的楼道进行彻底清理、补修和全面粉刷，并安排专人常年保洁。 2003 年又 对无级别小区和散栋楼房 171 栋进行彻底清理和粉刷。今年，对所管 616 栋楼房楼道全部进行粉刷。同时，在每届“绿博会”和“观鹤节”前夕，对 118 栋临街楼房进行了外墙粉刷，提升城市品位。三是实施绿化精品工程。为 了给广大业主营造“优美、舒适、安全、清洁”的居住环境，集团组织员工 开展植树造林，裁花种花活动，提出“树要成林、花要成图、草要成坪” ，并 在有关部门配合下，拆除违章建筑，加强住宅小区环境建设。几年来，先 后对 90 以上住宅小区进行了环境改造，共植树 5.3 万棵，品种达 10 余 种；栽花

10、 49.5 万株，培植草坪 19 万多平方米，增设雕塑小品 21 处。去 年，投入资金近 700 万元，拆除了 21 个小区内违章建筑，铺装了硬质路 面，更换安装了 616 栋楼房标志牌， 绿化美化了环境。 四是实施畅通工程。 从 1999 年开始，集团就与“110 ”建立了紧急报修联系制度， 市城建“190（”现 改为人民服务 12319 ）开通后，集团成立了分指挥中心，各物业公司、物 业处、站 24 小时值班。几年来，集团共受理业主和客户电话 7000 多次，应急抢修 3376 件，维修满意率达 95 以上，共收到表扬信 623 封，接到 表扬电话 984 个，锦旗 96 面。五是实施文化

11、精品工程。各物业小区以街 区共建、警民共建、区校共建为载休，开展文化系列活动。在市级以上物 业小区，各物业公司发动员工精心选出优秀的绘画、诗歌、书法等作品。 布置到小区广场和楼道中，形成了独具特色的楼道文化、小区文化、社区 文化、庭院文化，在美化环境的同时，也净化了人们的灵魂和思想。四年 半的时间，我集团经济实力有了明显增强，先后组建了三处老年公寓，增 加了四处青年公寓，开办了天增市场、房屋置换公司、家政服务公司、花 卉苗木公司、 评估公司、 担保公司、卫生所等 14 个经济实体， 不仅安置了 转岗分流职工， 同时创造了较好的经济效益。 四年半的时间， 集团 23 个分 子公司全部完成承担的指

12、标和任务，没有出现一个亏损单位，集团经济增 长率年平均达 17.9 ，税金比转制前增加 3倍以上，员工收入平均递增 10 左右。集团先后获得国家建设部精神文明建设先进单位、省思想政治工作 优秀单位、省建设系统精神文明建设先进单位、省建设系统诚信文明优质 服务优秀单位、省就业和社会保障先进单位、市第24 届、 25 届劳模大会先进单位、市文明单位标兵、市思想政治工作先进单位、市安全工作标兵 单位、市建设优质服务竞赛先进单位、市住宅小区治理改造先进单位、市 物业管理优胜单位、市文明窗口先进单位、市计划生育先进单位等殊荣。 我集团的改革经验先后在国家建设部召开的杭州、大连等地会议上作了介 绍，国内先

13、后有 20 多个城市兄弟单位来我集团参观学习。四、几点体会 通过转企改制，我们有以下几点体会： 一是转企改制必须处理好改革、发展、稳定三者之间的关系。改革是 动力、发展是目的、稳定是基础，三者互为依托、相辅相承。改革的动力 在于形势催改革、人心思改革、发展盼改革、生存靠改革。我集团在改革 上坚定不移、决不动摇；在发展上定出近期和长期发展目标，分段推进， 实行目标责任制；在稳定上，核心是处理好职工的切身利益问题，老人老 政策、新人新办法，在转企改制过程中，没有出现人为上访现象。集团成 立后，为员工盖了一栋集资楼，解决了无房员工的苦恼；每年为全体员工 免费检查身体，建立健康档案；员工子女考上大学实

14、行奖励，三年共有 50 名员工子女得到奖金；为每名员工建立生日卡，员工过生日放假并赠送纪 念品；集团实行员工带薪休假； 每年都组织员工开展各种文体娱乐活动等。 上述措施，都为维护稳定、推进改革、快速发展起到了促进作用。二是转企改制必须在建立现代化企业制度上下功夫。 转企改制必须抓 住建立现代化企业制度这个核心不放，即：体制必须改革到位、机制必须 动态灵活、制度必须全面换新、经营必须盯住市场、服务必须优质及时。 只有这样，经济效益、社会效益、环境效益才能同步增长。三是转企改制必须依靠市委、市政府的正确领导。转企改制，政策性 强、涉及面广，从始至终必须依靠市委、市政府的正确领导，这样才能使 改革健

15、康、有序地向前推进。我集团的转企改制，是当时市政府主管领导 的“试验田，”同时，建设系统派来了产改工作队，市政府有关部门财政局、 国资局、工商局、地税局、人事局、劳动局、体改委、建设局等都给予了 积极支持和全力帮助。没有上述领导机构和部门的通力协作，我集团转企 改制也不会一帆风顺。四是转企改制必须敢于承担风险和责任。转企改制涉及职工切身利 益、矛盾重重、困难诸多。作为企业的主要领导，必须敢于承担改革带来 的风险和责任。主要丢掉“怕”字，换上“敢”字。只要按照政策办事、只要依 靠上级领导和部门、只要绝大多数职工满意、只要不为自己谋取私利，在 改革上就能坚定不移、决不动摇。五是转企改制必须立足当前、规划长远。转企改制并不是一改了之、 一转了之，必须客观分析形势、目标要高、规划要远，并且要环环紧扣、 分步实施、逐步到位。我集团物业管理在 2000 年首家通过了 ISO9002 质 量体系认证 ,2003 年又通过了 ISO9001 ：2000 版转版审核。 在立足做好本 市物业管理的同时，大庆市数码城物业管理也由我集团管理。集团办公全 部实现自动化， 管理干部全部会操作微机， 管理实行网络化， 已有 2