四星级旅游度假酒店项目建议书

1、 XX四星级旅游度假酒店 项 目 建 议 书 2012年5月 目录 1. 项目概况 3 1.1 项目名称 3 1.2 发起单位：四川xxx建设有限公司 4 1.3 项目地址：彭州市白鹿镇 4 1.4 前期投资总额约： 8，000万人民币 4 2. 项目背景 4 2.1 政策分析 4 2.2 市场分析 5 2.3 选址分析 6 2.4 区域效应分析 9 3. 酒店策划方案 9 3.1 策划原则 9 3.2 经营定位 10 3.3 经营内容 11 3.4. 经营与推广 16 3.5. 项目规模及内容 20 3.5. 建设方案 22 4. 投资估算 27 5. 投资效益预测 27 5.1. 营业收入

2、 27 5.2. 营业税金 28 5.3. 成本费用 28 5.4. 利润估算 28 5.5. 投资回收期 28 6. 风险及敏感分析 29 6.1 敏感性分析 29 6.2 风险分析 31 7. 总结与结论 32 7.1. 总结 32 7.2. 结论 33 1. 项目概况 1.1 项目名称 xx 大酒店（暂定），占地面积 25000 平方米，建筑面积 5000平方米， 绿化率达到 80，拥有生态停车位百余多个， 酒店主楼高五层， 按四星 级酒店（准五星）建造。 1.2发起单位：四川xxx建设有限公司 1.3 项目地址： 彭州市白鹿镇 1.4 前期投资总额约： 8，000 万人民币 2. 项目

3、背景 2.1 政策分析 根据四川省人民政府关于加快重点小城镇建设的若干意见 （川 府发200321 号）、成都市城市发展总体规划（ 2003-2020 年）、 彭州市总体规划（ 2006-2020）、四川省白鹿森林公园总体规划 设计、四川龙门山国家地质公园（彭州园区）总体规划、彭州市 白鹿镇旅游开发策划、成都市灾后重建规划、白鹿镇灾后重建规 划和白鹿镇人民政府及有关部门对规划的设想、意见和建议中的政策 方针的指引下，以“绿山富民，旅游兴镇”为规划宗旨，将旅游开发、 村庄整治相结合，加快白鹿场镇基础设施建设和整体风貌的打造，加快 生态恢复建设，积极推进现代农业和生态旅游业的发展，将彭州市白鹿 镇

4、打造成集休闲、度假、避暑、观光为一体的法式风情旅游小镇的战略 思路。 项目所在地白鹿镇及项目辐射周边半径1 0公里内均无高星级酒店 与中高档次商业服务中心，项目建成后将弥补这一空白，成为新区的重 要服务配套项目与政府形象工程，项目与政府招商引资形成对接，项目 的启动与建设必将得到上级政府的关注和大力支持。 项目建设可带动区域经济发展，符合城镇总体规划要求。按照政 府的对白鹿镇体规划要求，以灾后重建为契机，以旅游为重心，开发乡 村特色旅游资源，把农业、生态、旅游有效结合，打造具有法式风情的 生态农业旅游品牌；完善基础设施建设，加强生态环保工程建设，建设 高质量的人居环境，建成生态型文明示范村。强

5、调兼顾与其同步建设的 文化、服务等设施，以达到相互衬托和共同促进的目的。本项目的实施 对完善区域综合服务功能，带动地方经济发展将起推动作用。 2.2 市场分析 星级打造，独树一帜。白鹿镇地处龙门山国家地质公园核心地带， 拥有丰富的自然，人文，历史和宗教的旅游资源，具有较高的科考价值 和观光价值。 独具法式风情领报修院和白鹿川西风情古街逐渐成为人们 休闲度假的热点。旅游项目开发高、中、低搭配形成系列，以适应不同 人群的需求，结合周边旅游发展现状，着眼于成都及周边地区，川西旅 游环线已经初步建成。并向四川全省及国内外等地辐射。 总容量上存在很大的市场空缺。目前，白鹿镇已与多家公司达成合 作意向，将

6、白鹿镇打造成独具欧美情结的“异域风情镇” ，开发上书院 和奇特溶洞等发展规划及实施，将实现旅游产业提档升级。与白鹿签订 入驻协议的企业也有不少， 已布局西餐、 咖啡、进口食品销售、 鲜花店、 婚纱影楼等商业形态，但还需与法式、欧式风情相匹配的酒店等业态。 白鹿镇境内的农家乐是现在接待游客的主要聚集地， 境内目前农家乐共 计 16 家，合计床位 810 床，且多以 30-50 床位的小型农家乐为主，仅 有三家农家乐床位规模达到 100 床以上。白鹿境内农家乐发展规模较小， 其硬件设施和风格均大同小异，环境档次也偏低，接待能力较差。 有对中高档酒店的需求。随着经济的持续增长，当地旅游资源的不 断开

7、发，其中高档市场空间也正逐渐扩大， 对高级酒店有需求随之增加。 如果“XX酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足 白廳维在咸都市的恒丙关系图 白範于1卅|刖1囂施饉的曲it,坤怜3书電擁 IIIP 肖出量址入白轉誉区鴨门戶. 功夫，必然会在同类企业中独树一帜，引领潮流。 有相应的辐射范围。短期客源定位：长期消夏避暑的退休老人；周 末开车出游，喜欢寻找新场所的一部分人；喜欢探险，野外露营的驴友 族；天主教、佛教、道教宗教朝圣者；地质、考古、科研学者等。长期 客源定位：高档会所的建立可以吸引商务会议、企业聚会等高端客户群； 对于西方文化，西方节庆和西式婚礼有浓厚的兴趣年轻人群；热衷于

8、极 限户外运动的爱好者；海内外慕名而来的旅游者。 2.3选址分析 231.白鹿镇概况 白鹿镇位于彭州市北部、白鹿顶东南、白鹿河上游，距彭州市区36 公里，东部与什邡市接壤。全镇幅员面积 78.8平方公里，属山区和林 地。全乡动植物资源丰富，分布有多种珍稀动植物品种；气候凉爽宜人， 年平均气温12摄氏度；矿产资源以煤炭、石灰石为主，蕴藏量较大。 白鹿镇旅游资源十分丰富，文化底蕴深厚。全镇均为山区，森林覆 盖率达到90%以上，是彭州市的林业大镇，也是国家“三木”药材生产 * 白层啊IP帀血馆护附蓉上一. 自霹应于址门血!整地廉睦劇ioh主內.q 已核 区位关系图 i;:. 基地之一。 2.3.2.

9、 自然条件 （ 1） 地质地貌：白鹿镇位于彭州市前山区，多为垄状、脊状中山和浅 切脊状单斜低山，山势较为平缓，沟谷开阔；镇内分布着一系列大 小不等的“飞来峰”群，相对高度 500 米左右，岩溶地貌发育；成 山体的岩层主要以三迭系须家河组、石炭系、二迭系及部分侏罗系 地层组成。 （ 2） 气候：白鹿属亚热带季风气候区，区内气候温和，雨量充沛，四 季分明，空气清新，无霜期长。白鹿年均气温12.5 C,年降雨量1300mm 左右，多集中在 5-10 月，年均相对湿度 80，年均日照 800 小时左 右。 （ 3） 水文：白鹿镇大部分地区属湔江水系：主河白鹿河为湔江的重 要支流之一，其流经地域为“龙门

10、山”断层岩通过区，多为岩溶地 貌，地表水较少，大多是暗河分布。 （ 4） 土壤：白鹿镇境内土壤由低到高依次分布有冷沙黄泥水稻土、冷 沙黄泥土和矿子黄泥土等类型。地耐力较高。地下水水位较低，但 雨季施工需考虑降水。 2.3.3. 社会经济条件 （1）行政区划、面积、人口 白鹿镇辖1个社区民委会，8个行政村。幅员面积78.88Km2人 口 2965户，共计 1 02 1 3人，其中劳动力 9850人，男女比例 1.07：1。 东临什邡市八角镇、三河镇接壤，南与红岩、葛仙山相邻，西与通济镇 相连，西北与龙门山镇毗邻。 （2）区域经济 白鹿镇全镇均为山区，全镇仅有耕地面积 1865 亩，森林覆盖率 达

11、到 90以上，是彭州市的林业大镇，也是国家“三木”药材生产基地 之一、煤炭生产大镇。农村经济主要以农业生产为主，乡镇企业主要为 煤矿和石灰矿，经济基础较好。 （3）道路交通 白鹿镇内外部交通较发达。境内村村通公路；白鹿镇距离彭州市 区约 38公里，距成都市约 78公里（其中 56公里为省级公路， 9公里为 柏油路，13公里为水泥路），路况较好。白鹿镇县级以上8km村道43km 社道25km路网总计76km其中：硬化水泥路18km （村道）。其中彭 州市至白鹿镇为混凝土路面， 白鹿镇区现有一条过境路 （小夫路） 经过， 镇域内有 6 条镇村公路相连。便利的交通和通达条件，为白鹿的旅游资 源的有效

12、利用和旅游业的发展提供了优越的条件。 （ 4） 水电基础 集镇现有一座日供水能力 800t 的水厂，并在政府后的公路侧建 设有水塔一座。供水普及率为 100%，排水大部分为雨污合流制。现有 10KVA变电站一座，供全镇用电，已并入国家电网，供电有保障。35kV 高压线走廊防护走廊宽度 30 米。新型社区设一处变压器， 2-3 个基层村 合设一个开闭所，满足各村的用电需求。镇区供电线路宜下地敷设。 （ 5） 其它市政配套设施 白鹿镇已实现村村通电视、电话，境内主要区域均有通讯信号。 但暂未建设有污水处理设施和较为完善的给排水系统， 也没有专门的环 卫机构。由于白鹿境内旅游资源尚未开发，暂没有设置

13、专门的旅游管理 机构，目前暂由白鹿镇人民政府代管。根据发展白鹿镇产业规划的相关 政府文件显示，配套设施不断完善。如：道路、水利、环卫和电力工程 都在不断的完善提高。 2.4 区域效应分析 作为白鹿镇内唯一的四星级酒店，融餐饮、住宿、会务、娱乐于一 体，本酒店将提升白鹿镇的吸纳宾客能力和整体功能，推动整个白鹿镇 的持续发展，有利于整个项目打造成白鹿镇的名片，给其来巨大的经济 效益和社会效应。 酒店的配套设施满足顾客多样化的旅游消费需求的同时，也将与 其他项目形成产业互动效应；尤其是“会议旅游”模式的推行将为整个 白鹿镇积聚大量人气， 带来稳定客流和丰厚效益并将带动境内内物业的 销售，推动整个境内

14、第三产业的成功。 酒店的经营需要大量的原材料供应商，加上本酒店联同其他项目 结成产业联盟，都将为当地农村劳动力提供就业岗位，使他们从第一产 业转移到二、三产业中来，拓宽了他们的就业门路，增加其经济收入。 3. 酒店策划方案 3.1 策划原则 酒店及建设的总体规划与当地产业发展总体规划、风俗民情保持 一致。按规划，今后的白鹿镇将成为东西方文化交融的体验基地，是一 个极富生命力的东西方传统民俗文化博物馆式的中法传统风情旅游小 镇。酒店策划的方案也以此出发点。 （1）完善地区的功能服务。白鹿镇上农家乐为旅游集中的餐饮、住宿 的地方，极度缺乏满足游客更多需求的中高档多功能酒店。 （ 2） 既与周边建筑

15、环境相协调，又能突出自身建筑风格。力争成为本 地区乃至彭州市最具有代表性的酒店之一。 （3）确保硬件设施一流，使用功能齐全、便利和舒适。 3.2经营定位 321.档次定位 四星级（准五星）度假旅游酒店 3.2.2. 功能定位 中、高端商务，会议，娱乐，度假，和中型超市为一体的多功能 度假休闲中心。定位主要依据：目前，白鹿镇尚无一家集商贸、酒店、 餐饮、会议、办公、休闲、娱乐于一体的综合性商业服务中心，本案建 成营业后将弥补这一空白。在镇内建设四星级（准五星）生态商务酒店, 在白鹿镇尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为市场竞争中取得成 功的第一步。 3.2.3. 服务理念 新服务构建新环境 新

16、环境带来新体验 新体验就是新生活 3.3经营内容 331 .酒店配套 (1) 外部配套 酒店旨在为游客释放被城市工作压抑了很久的心里、远离城市的喧 闹，享受大自然的清闲和体验纯自然的田园生活，给游客带来难以忘怀 中型超审 网球场 康体SPA中心 乒乓球 游泳池 儿量活动中心 其旅游度假酒店 (农家乐活动中 的享受，成为游客休闲度假、商务旅游的高品质选择。 各种运动康体、 娱乐体验等应有尽有，配套齐全。 (2) 内部配套 亮华套房 普直套房 具式套房 宴会厅 会说场所 中 式餐他 各西其 3.3.2. 客房服务 （1） 酒店设有客房100套，客房包括行豪华套房、普通套房、复式套 房及无烟房。为省

17、内外，乃至国际的个人或团体提供中高档次的客 房服务。 （2）景中有房，房中有景的欧陆风情套房。 （3）室内可接收卫星频道、备有无线高速宽带接口，全方位安保系统, 传真机、办公文具等，应有尽有，安全舒适。 3.3.3. 会议、展览与展示服务 为省内外及当地政府不同规模的会议、展览与展示活动提供全方 位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 包括：为技术会议服务、为学术会议服务、为政务会议服务、为新闻 发展会服务、为展览与展示服务等。 大型多功能会议厅，突出交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服 务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设120130平方 米左右的会见室一间

18、，含隐蔽式卫生间。建议包含娱乐、康体、客房在 内的所有房间全部接入宽带网。大型会议室应配置同声传译设施。如若 可能建议建设一个生态会议室，使用特殊的玻璃与外界隔开，通过先进 的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的人可以看清室外风光， 配以绿色植物、石径小道和各种先进的会议设施，以避免过去会议室那 种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。 3.34餐饮服务 (1) 为住店客户提供一体化餐饮服务。 (2) 为过往客户提供特色性餐饮服务. (3) 经营主业：中餐、西餐、经济型家常菜、茶座。引领时尚的 西餐向客人提供各式各样正宗的西式佳肴，古朴典雅的中餐奏上 独创的本地川菜美味美食，让你在每

19、位客人游玩之际尝遍特色美 食。 335.娱乐服务 （1）为住店客户提供一体化娱乐服务。 主要分康体项目和娱乐休闲项 目 （2）酒店会借助于一定的康体设施设备和环境，为游客们锻炼身体、 增强体质而设各类健身项目。在住宿休闲或者会务之余，得到身体 的锻炼，并从中享受到一定乐趣。诸如：网球场、乒乓球场、羽毛 球场、游泳馆等为过往客户提供大众化娱乐服务。 （3）让人们在远离市区的繁闹的世外桃源里，享受度假的趣味性，以 轻松愉快的方式，在一定的设施环境中进行各种类型的既有利于身 体健康，又放松精神、陶冶情操，得到身心快乐和精神满足的活动 项目。如：咖啡吧、书吧、棋牌和儿童游戏中心等。 （4）根据时尚性要

20、求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。 3.3.6. 商业服务 (1) 为住店客人及机构提供一体化的购销中型超市服务。 (2) 为过往客人及机构提供精品购销服务。 (3) 经营主业：旅游用品、纪念品、艺术品、生活和文化用品等。 3.3.7. 其他服务 (1)美容、保健SPAB务。 ( 2) 停车服务 ( 3) 衣服干洗服务 (4) 金融服务，如邮政ATM机 ( 5) 交通服务，如车辆接送。 ( 6) 旅游代理服务 3.4. 经 营与推广 3.4.1. 经营理念 通过星级的欧陆风情的酒店将传统文化与现代的中西文化融合， 将 成都休闲文化、彭州白鹿镇的山川文化和现代人所追求的亲近自然、健

21、康娱乐、休闲养身文化结合于风景秀丽的自然之中，将宁静、诗秘、豪 华和追求自然的酒店文化重新演绎。 将超星级的服务与独特的自然资源 相结合，建立起适度超前的可复制项目投资营运模式 。 3.4.2. 推广策略 ( 1 ) 市场策略 目标市场：进行公务、商务活动，外省市及国外的来度假旅游的 人员。具体可分为如下层次： 团队：省渝内及省外旅行社组织的团体客人。 散客：渝内外高档消费的商务、公务散客。 会议会展客人：政府各职能部门、企事业单位及境内外各大 中型企业。 售后服务：店庆、婚庆、厂庆、生日、客户特俗意义纪念节 日、儿女升学 （ 2） 竞争优势 a. 宏观方面 地理位置：项目位于旅游资源丰富的彭

22、州白鹿镇境内正在打 造打造遵循一、 三产业有机结合， 将白鹿镇整体、 构建起“一 中心，两片区，两胜地”的休闲旅游总体格局。交通和区位 优势都不错。 土地资源：白鹿镇境内土地资源较为富裕。许多还没有得到 开发、经济迅速发展的区域等可供利用的土地资源优势将使 项目所在区域的土地不断增值。 b. 微观方面 拥有超前的管理、产品与服务水平（精准化的定位和精细化 的服务），白鹿镇境内尚未有其他同级别酒店，这使本店一 开始就占领了制高点。 拥有大的、方便的停车场地，对有车一族、自驾游较有吸引 力。 与当地资源，双方优势互补。 团队的创业热情，良好的市场推广意识，保证了创新能力和 服务水平。 3.4.3.

23、 推广理念 高品质的专业支撑确保产品的高性价比与高增值 设计、引领并实现一种休闲健康的文化生活方式 打造一流集度假、休闲、会务为一体的星级酒店 3.4.4. 推广方式 （1）品质推广：店品质包括硬件设施和软件设施。 （ 2） 人文促销（客户维护）： 人文促销（客户维护）的好坏决定着一个酒店是否能够拥有一批 忠诚客户，是否能够保证酒店拥有较高的客户回头率。老客户是酒店生 存的基石，而顾客回头率也是衡量一家酒店营销的重要标尺。对每一个 来到酒店的客人提供完美的服务。 并通过客人的口碑效应开发更多的潜 在客户，这需要营销部，前厅部制定出一整套完善的客户维护体系。 特色营销（考虑到客人的需要，宾馆将客

24、房退房时间延长 至中午两点，入住客人订票免收订票费，不定期的推出房价 倒减活动，通过这些我们赢得了客户的赞同，巩固了老客户 并通过老客户开发出很多新客户。强大的会议功能满足各 类会议的需要。） 广告销售 网上促销（互联网不但为酒店整合营销提供了有效的工具和 手段，也为酒店营销开辟了新的市场空间。网络环境下的整 合营销使酒店可以集中优势资源，通过整合营销传播吸引潜 在顾客，利用网络开展深度营销以提升顾客体验 ） 公关促销（公关人员的职责是保持与客户的联系，听取客人 的意见，加深与客户的感情 ，关心营销人员同客户之间的关 系是否融洽。 （ 3） 销售渠道与伙伴 会刊 融入其生活的轨迹中 （比如在他

25、们可能出入的场所， 将印 刷精美的楼书和广告放置在那里） 政府各职能部门、企事业单位及省内外各大中型企业 国内外各大旅行社 （4）分销渠道 酒店直接销售 a. 现场直接销售。在酒店前厅总服务台接待住店客人、在餐 厅接待就餐顾客、在康乐中心接待休闲客人等，是酒店最原始的销售渠 道和销售方式，亦是现代酒店不可忽视的销售渠道。 b. 人员推销。酒店派出销售人员直接销售酒店服务。 c. 电话推销。酒店销售部门通过电话直接销售酒店服务。 d. 网络推销。酒店设立网站，销售部门开展网络推销与预订。 e. 酒店预订系统。 第三方销售 a. 旅游机构。旅游机构是中国酒店企业争夺得最激烈的分销 渠道，分为旅游批

26、发商和旅游零售商。旅游批发商专门从事包团旅游和 销售活动。 旅游零售商向旅客提供咨询服务、 导游、交通工具安排和吃、 住、游。 b. 酒店代理商。作为专门为酒店推销并接受客人预订的中间 商，熟悉市场情况并与主要客源市场联系密切，具备完善的推销系统， 拥有经验丰富的推销人员。 c. 客运机构。许多航空公司、铁路列车、长途汽车公司除了 向客人提供交通运输服务外， 还普遍以中间商的身份向客人介绍酒店和 代酒店接受订房。 d. 会议促销机构。以组织会议为主的代理机构和销售组织， 不但策划、组织会议、会展，而且把交通、住宿、旅游、娱乐等有机地 融为一体。他们往往成为酒店很重要的销售渠道。 e. 酒店协会

27、和旅游协会。 酒店协会和旅游协会不是酒店集团， 不拥有也不经营任何酒店，但能够为酒店、旅游机构成员提供促销与预 订服务。 3.5. 项目规模及内容 3.4.1. 建设规模 根据市场调研、分析，本项目拟征地 20 亩，建筑物面积 5000 平 方米，设客房 100 间。另租地 20 亩用于绿化、生态停车位、运动场等 配套设施的建设。 3.4.2. 功能设计思路 （ 1） 环境设计：依照中国饭店协会发布的绿色饭店标准并结合现 代化星级酒店功能设计理念进行设计 , 突出功能服务设计著名品牌。 （2）公共建筑部分：生态景观花园、生态停车场、游泳池、网球场、 乒乓球场、SPA中心、儿童活动中心、超市等，

28、以满足营业与附加值 增升的需要。 3.4.3. 酒店设计的指导思想 （1）总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分 考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“欧陆风情小镇生 态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。 （2）酒店设计体现出较强的对市场需求环境的适应性、 可变性和前瞻 性（建成后能领先市场 10 年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、 酒店的布局、功能设计等按照现行国家 GB/T14308 四星级饭店标准 设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市 场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足经营 与高雅品味目标，树立良好的形象，又能节

29、省投资。 （ 3） 酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为 设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配，避免贵 重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。 （4） 客房 100 间套左右，套房（含残疾人房）、双人房、单人房，按 0.5 ：4.5 ：5 比例建设。设以套房和豪华单人房为主，在平面布局上 宜单独成区，以确保安静、方便，并能满足游客中高端需求及政府 接待保卫工作的特殊要求。 （5）娱乐餐饮能适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地 婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要。多功能宴会厅既可接 待大中型宴请，又可分拆为包厢。 （ 6） 健康娱乐功能内容发展快

30、、变化多、人流量大，某些区域要有一 定的私密性，因此设计中要考虑区域划分的独立性和合理性，要有 前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。 （7） 政府接待是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经 济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管 理上到在交通组织、位置布局等方面，考虑到具有较佳的私密性、 独立性和安全性的要求。 （ 8） 酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。 总体布局力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现 出欧陆风情、环保、绿色生态、园林、高雅等要素。 （9） 酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调 等应根据经营

31、管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域 设置计量装置。 3.4.4. 建设内容 （1） 欧陆风情的酒店客房 100 间。 （ 2） 会议 （ 3） 餐饮 （ 4） 中型超市 （5） 娱乐康体：生态景观、网球场、游泳池、门球场、乒乓球场、 SPA 区域、儿童活动中心、五星级农家乐活动中心（棋牌茶座、KTV房）。 （ 6） 生态停车场。 3.5. 建设方案 本项目的建筑风格将与白鹿镇将成为东西方文化交融的体验基 地，极富生命力的东西方传统民俗文化博物馆式的中法传统风情旅游小 镇的总体风格一致。酒店体现东方文化的内涵，建筑艺术处理是注重神 似而不是形似。既是继承和发展优秀的民族文化，又是合理

32、吸收、融汇 先进的西文文化。 3.5.1. 建设标准 （1）酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为星级综合商务型酒店， 骨架基础部分则按照四星级标准要求控制。 （2）考虑到该项目酒店位于风景名胜区的度假酒店， 类客房的首要功 能就是要满足家庭、团体旅游、休闲的入住需求和使用习惯，所以 应该说，度假酒店的客房不论档次高低，房间都应比城市酒店大一 些。 70%标准客房每间净面积不小于 25 平方米（不含小过道及卫生 间），拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于 5 平方米，并可考虑 4 件卫生设施布置或者干、湿分区） 、衣橱等。 （3）拥有适量的双套房和豪华套房（不少于 4 开间），双套房应

33、分别 设有供主人和来访客人使用的卫生间。 （4）拥有中央空调系统，各区域通风良好。 （ 5） 拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、现场视 音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。 （6）拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装 备。 （ 7） 拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。 （ 8） 拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整 体舒适度良好的餐饮设施。 （ 9） 舒适、先进的健康娱乐功能场地和设施。 （ 10） 拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心 设施（包括中型超市） 。 （ 11） 拥有较为完善的员工及后勤服务

34、设施。 （ 12） 拥有符合星级酒店标准的停车场地（所） 。 （13） 与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、 员工后勤区的基本要求如下： 前厅是酒店的门面，面积控制在 150 平方米左右为宜，空间要有 迎宾的氛围和效果，体现星级酒店的气势。服务功能要全，布局 要合理，流线要通畅。 工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振 动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用 房，并附设员工服装间。 办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。 前后各部门可考虑 分设在各经营区域， 行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务 往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可

35、设在临近后勤区或 者独立设置通道。 员工后勤区。初步考虑应设有员工食堂、独立更衣室、淋浴室、 员工培训教室和员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置， 应与主楼有封闭式连廊相连。 3.5.2. 结构工程 ( 1) 结构选型：主体结构拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体 系，工程合理使用年限为 60 年。 (2) 基本条件：a.风荷载基本风压：0.35KN/平方米；b.地面粗糙度： C类；c.基本雪压：0.30DN/平方米。 (3) 地震作用： a. 设防烈度： 8 度； b. 震别：近震； c. 建筑物的重要 性类别：丙类； d. 建筑物安全等级：一级； e. 场地冰冻深度： 0.8m。 3.

36、5.3. 公用设施 ( 1) 电气系统：变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷及 接地系统、楼宇自动控制系统、火灾自动报警系统及紧急广播系统、 闭路监视系统、防盗报警系统、综合布线系统(语音数据通信用) 、 计算机网络系统(含网络、程控交换、数据库等) 、卫星通信系统、 IC 卡系统、停车场管理系统、建筑设备弱电集成系统、有线电视系 统等; 2) 空调制冷工程 ; (3) 给排水专业 : 生活给水供水系统 (供人员生活用水、 空调冷却补水 及绿化用水等 ) 、排水系统(分污水、废水、雨水三个排水系统) ； 3.5.4. 建筑防火 根据建筑设计防火规范等相关规定，本建筑为一类建筑，其耐 火

37、等 级为一级。根据 汽车库、修车 库、停车场设计 防火规范 (GB50067-97第3.0.1条规定，本项目停车场属于H类。 建筑功能及防火防烟分区。 a. 全楼均设有喷淋灭火系统 b. 防烟分 区。 建筑疏散走道、安全出口及防火门设置。 3.5.5. 消防给水与排水 (1) 消防用水量及火灾延续时间。室外消防用水量为 25L/s ，室内消 火栓系统用水量为25L/S，火灾延续时间为3h。自动喷火灭火系统 用水量为30L/S，火灾延续时间为1h。水喷雾灭火系统设计喷雾强 度为20L/(min m)，持续喷雾时间按0.5h。 ( 2) 室内消防给水设计。 a. 消炎栓给水系统：本建筑物设有一套消

38、 火栓给水系统，给水管道布置为环状。 b. 自动喷水灭火系统：该建 筑物为中等危险等级。在餐厅及厨房、会议室、宴会厅、娱乐健身 场所、饭店客房、饭店走廊及前厅、超市、仓库等处设置自动喷水 灭火系统。设计喷洒水量为15L/S，火灾延续时间为1h。c.灭火器 配置：在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共场所或易燃品集中 地点、变配电站、电话站、消防控制室等处按建筑灭火器设计规范 要求配置一定数量的移动式灭火器，用来扑灭初期火灾。厨房的灶 台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。 3.5.6. 环保、绿化、劳动安全与卫生 （ 1） 根据政府的规划白鹿镇打造成集休闲、度假、避暑、观光为一体 的法式风情旅游

39、小镇。 所以酒店的环保和绿化将符合生态良性循环。 项目的绿化面积预计达到20000用。酒店对周围的生态和植被做到保 持原貌，增加植被覆盖率，保护水资源的可持续发展原则。 （ 2） 对大气污染、噪音污染、水污染、相关废弃物污染及施工污染采 取相应的措施。 （ 3） 劳动安全方面。 a. 土建安全 , 本项目基础采用梁板式筏形基础，该工程按抗地震 8 度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取 了防滑措施。 b. 防火防爆,本项目为一类建筑物， 耐火等级为一级， 有关防火措施 按照国家相关规定及有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要 求进行设计。 c. 电气安全,本工程采用TN-S接

40、地系统。全楼采用等电们联结。对 澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助 等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等 各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插 座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房 及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏 电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设 备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备 之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。 d. 防雷措施，按建筑物防雷设计规范（GB50057-94第2.0.3 条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设

41、防直击雷、 感应雷和防雷电被浸入的措施。 4. 投资估算 酒店按照5000平方米的建筑物占地面积、绿化面积20000平方 米。一次投入费用初步估算如下: 序号 项目名称 建筑面积 （m） 费用估算 （万元） 1 建筑设计及咨询费 2 15000 m 75万 2 土建工程 15000 m 1800 万 3 水电安装等（强、弱电工程；给排水 及锅炉工程；电梯、空调工程等） 2 15000 m 1200 万 4 摊面、围墙、绿化（含租地和绿化工 程） 2 20000 m 400万 5 道路 30万 7 装修和家具设备等 15000 m 3000 万 8 征地 20亩 1200 万 9 报建相关费用

42、2 15000 m 120万 10 税 总投资*5.5% 合计| 约8000万 5.投资效益预测 5.1. 营业收入 本项目建设期按三年考虑，预计营业三年后基本达到满负荷运营 本项目收入计算考虑：酒店客房收入、餐饮收入、娱乐康体收入、 商务（超市）收入、会议展览收入及其他收入。收入单价以成都市目前 酒店行业市场情况为基础、未来市场发展趋势为计算依据。分项收入一 是参考了各部分营业面积，二是考虑了近年行业内收入构成情况。 从目前市场调查情况看，高档酒店的营业状况是好于低档酒店； 特别是高档酒店的出租率近年呈现明显上升趋势。考虑到本项目是新 建，运营后第一年出租率定在 35-45 之间，三年后达到

43、 75左右。 满负荷运营年收入预计为XXXX万元（酒店客房收入XX万元；餐饮 收入XX万元；娱乐康体收入XX万元、商务（超市）收入XX万元； 会议展览收入及其他收入XX万元）。 5.2. 营业税金 按现行财税规定，本项目应纳营业税、教育费附加、城市建设维护 税、合并按综合税率 5.5 计算。 5.3. 成本费用 本建议书根据现行涉外饭店成本核算、结合国家计委颁发的建设项 目经济评价方法与参数，确定项目总成本费用按以下八项组成：工资及 福利、维修及动力、物料及低值易耗品、折旧费、摊销费、管理费、餐 饮成本、财务费用。其中折旧费根据国家现行规定以 30 年计算，摊销 费按 10 年计算；管理费用主

44、要包括管理人员费用、物业管理费用、广 告宣传费用等；财务费用根据本项目固定资产垡及流动资金贷款计算。 5.4. 利润估算 本项目所得税率为 33，未考虑减免因素。预计年利润（税后）为 XXXX万元。 5.5. 投资回收期 本项目投资回收期为：投资估算费用8000万元/营业利润xxx万 元二XX年。项目的财务效益是比较好的。 6.风险及敏感分析 6.1敏感性分析 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益 指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的 影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分 析方法。它可以通过研究建设项目主要不确定因素包括价

45、格、产量、成 本、投资、建设期、汇率等发生变化时，项目经济效果指标IRR、NPV 等的预期发生变化的程度，找出项目的敏感因素，确定其敏感程度，并 分析该因素达到临界值时的项目承受能力，制定出应对措施，最终使投 资风险减少，提高决策的可靠性。 选择需要分析的不确定性因素：根据市场预测，本项目开发过程中 最有可能发生变化的是客房日平均收入、总投资额。 确定进行敏感性分析的经济评价指标： 本项目敏感性分析主要针对 财务的内部收益率。 计算因不确定因素的变动引起的评价指标的变动值： 分别计算日平均收入上下波动 2.5%, 5唏口投资额上下波动2.5%, 5%寸， 对经济指标的影响，具体分析见下表： 不

46、确定性因素的变动引起评价指标变动表 不确定因素 内部收益率 -5% -2.5% 基本方案 2.5% 5% 日均收入 11.24% 11.77% 12.29% 12.81% 13.32% 总投资额 13.26% 12.77% 12.29% 11.83% 11.38% +栩噌收人-建逐崔霽 内部收益率的敏感性分析图 计算敏感性因素，并对敏感性因素进行排序。 计算项目对各因素的敏感度系数： 评价指标变化的幅度()宁不确定性因素变化的幅度() 日均收入平均敏感度=(13.32 %-11.24%) /11.24%/10=1.85% 总投资额平均敏感度=(13.26%-11.38 %) /11.38 %/10 = 1.65 %;