商业物业管理前期介入二装与物业费测算时间

1、浅谈商业物业经管前期介入、二装及物业费测算时间1. 工程设计阶段商业物业经管在规划设计阶段就介入技术方案的修改、 优化和决策，把平时经管实践过程中掌握的信息反馈给设计 师，在设计时充分考虑到商业物业经营和经管的实际需要， 提高设计品质。及时带来使用人和经管人长期积累的信息， 对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建 设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。1、根据商业经管房产技术条件 ，结合工程实际情况， 组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低 压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。 如：1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双 回路供电中任何

2、一路断电下物业能否正常运营等；2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主 力店自用回路；3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了 节能措施；4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路 等；6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划 分和机组制冷量的选择；2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房 预留的设备位置是否符合后期经管使用需要；2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合 使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费 系统设置的建议；3）

3、外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、 供电、计量方式是否合理；4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、 养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便 于维修且费用合理；5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新 风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否 满足业态使用需求；6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业 态需要；7）外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。8）经管用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间 是否合理及功能满足需求等。2. 工程施工阶段1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业经管造成经管难 题质量问题总是给发展商

4、和经管公司留下一个又一个的 难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安 全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工 时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商 业经管的力不从心。2、必须利用经管公司的专业能力实现长效经管在工程的施工阶段，物业经管的早期介入能确保工程的 功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督 施工，减少返工，防止留下后遗症。如：1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒工程 开发公司重点处理。2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋 管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量 及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防

5、水施工时建议经 管公司技术人员要旁站监工。3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：1）外墙防漏措施；2）多种经营供电、通信点位的合理设置；3）设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合 格；4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、 管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。3. 商业物业经管准备阶段1. 收集和掌握第一手资料通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料， 如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业 技术档案等。2. 提前策划经管技术方案根据第一手材料提前策划工程经管技术方案，进行机构 设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作， 使工程建设与经营经

6、管有条不紊的衔接与过渡，让商业物业 的硬件建设与软件经管相得益彰。3. 建立完善实用的服务系统和服务网络商业物业在其经营经管服务过程中，与社会有关部门发 生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。1）保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘， 洽谈和订立合同；2）同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市 政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联 络和沟通。4. 物业经管市场调研工作主要调研内容有：可比工程物业经管费收费规范，员工 薪酬水平及专业能力，专业经管水平，物业经管地方法规及 行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力等。2、法规及政策调研了解工程所在地工商

7、、物价政策；涉及消防、安全及车 辆经管的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖 消费政策和规范；了解当地环保政策要求；了解当地行业规 范、物料价格、工程维修市场情况等。3、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、 分析，编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括，但不限于:1）本地物业行业简况、当地的法规和政策；2）本地物业经管市场的消费习惯和消费水平分析；3）物业经管支持资源的调查分析 （如社会化分包水平， 物 业人力资源调查、薪资水平 ）；4）主要竞争对手 （相似楼盘 ）的物业经管情况分析 （物业服 务费用规范、服务模式、服务状况 ）。5. 物业经管成本测算 对于商业物业经管者而

8、言，物业经管费是主营收入，该 费用规范的拟定将直接影响到商业物业的经营经管水平和 商业工程的定位。因此，物业经管成本测算及收费规范确定 是前期工作中最为重要的工作内容之一。1、商业物业经管成本的主要由以下方面构成：1）人工费用：包括工资总额及福利费。2）环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外 墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、 隔油池及化粪池清掏费等。3）治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联 防费等。4）绿化养护成本： 室外广场绿化养护费、 绿植租摆费等。5）公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等6）公共能耗费用： 包括照明系统、 电梯系统、 消

9、防系统、 安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水 系统、热力系统能耗费及水费。7）经管费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招 待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人 员招聘、培训、印刷、用具维修费等。8）保险费。9）不可预见费。10）经管酬金。11）税金。2、由于商业物业经管中涉及众多业态，各业态的物业经管 界面不尽相同， 因而它们的物业经管成本是不一样的。 因此， 商业物业经管测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。商业 物业费测算前必须确定下列条件：公司经管架构、经管模式 和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费规范和政策明 确；物业工程的经济技术指标明确（面积

10、、使用率、设备设 施清单及参数等） ；各商业业态经管界面确定；服务内容及 服务规范确定等。6. 主力店物业服务（一）前期经管阶段主力店物业服务的主要内容：1、协助招商部门与主力店的租赁谈判，重点协助审核 租赁合同中涉及商业物业经管的相关条款，如：主力店工程 设施设备类型、使用界面（如独立使用或共用等） ；2、进行物业经管合同谈判，重点确定双方物业服务界 面和经管费规范；3、协助招商、工程开发公司与主力店的进场技术对接， 保证主力店顺利进场装修施工；4、对主力店装修施工进行监管，保证现场施工秩序， 并符合有关技术规范和经管规定。（二）正常经营阶段主力店物业服务的主要内容：1、按照合同约定对主力店

11、提供物业服务，收取经管费 用；2、对主力店物业经管情况进行监督，尤其是消防经管 及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患；3、协调主力店与其他商户、与政府主管部门之间的关 系，维护其良好的经营秩序和经营环境；4、与主力店定期沟通，处理主力店提出的各类投诉；5、当主力店中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协 议，进行各类费用清算；并按照相关约定接收主力店经营场 地。（三）不同业态主力店物业服务界面要点主力店在大型商业物业内所占面积比率高，客流量大， 涉及业态广，是大型商业物业内重要的客户。各商业物业对 主力店的经管方式多样，所涉及的经管界面也不同。以下为 万达集团所开发并经营经管的万达广场各主力店

12、物业服务 界面，以供参考：1、超市1）、中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一 般都为租户独立经管并承担运行、维护保养责任（包括各管 井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事 业部门缴纳；2）、租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行经 管，租赁区域外由经管公司负责；3）、消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一 般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例，分摊相关运行 及维护保养费用；2、百货1）中央空调、水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统 相对独立，一般都为租户独立经管并承担运行、维护保养责 任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户 直接向公用事业部门缴纳；

13、2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行经 管，租赁区域外由经管公司负责；3）消防与其他租户共用；4）在其租赁区域门前一般有免费促销场地；3、餐饮1）除个别广场的 KFC 、必胜客、麦当劳由租户自行安 装空调外，中央空调为广场主系统的部分，费用缴纳一般按 单独计量或约定规范方式向各地经管公司缴纳；2）水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统为广场主系 统一部分， 无法独立， 能源费用由租户向各地经管公司缴纳； 各系统由各地经管公司经管，租户按照面积比例分摊运行、 维护保养费用；3）设立为独立的隔油池、排污井、排油烟管道，由租 户自行经管并承担维护保养责任及费用；4）政府卫生、环保部门对其卫生防

14、疫、排油烟环保达 标情况要求较高，为物业经管的重点；5）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行经 管，租赁区域外由经管公司负责；6）消防与其他租户共用；4、KTV 、电子娱乐、影院1）水、电、气、电（扶）梯各系统为广场主系统一部 分，无法独立，能源费用由租户向各地经管公司缴纳；各系 统由各地经管公司经管，租户按照面积比例分摊或约定规范 方式向各地经管公司缴纳运行、维护保养费用；2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立， 主机系统由各地经管公司经管，租户一般按照约定规范的方 式向经管公司缴纳空调（供暖）费用；3）消防部门对消防要求较高，为物业经管的重点；4）租赁区域内的保安、保洁、垃

15、圾处置由租户自行经 管，租赁区域外由经管公司负责；5）消防与其他租户共用； 5、建材、家居1）中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一 般都为租户独立经管并承担运行、维护保养责任（包括各管 井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户向各地经管公 司缴纳；2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行经 管，租赁区域外由经管公司负责；3）消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用， 般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊相关运行 及维护保养费用；6、电器卖场1）水、气系统为广场主系统一部分，无法独立，各系 统由各地经管公司经管，租户一般按独立计量方式向各地经 管公司缴纳费用；2）中央空调（供

16、暖）为广场主系统一部分，无法独立， 主机系统由各地经管公司经管，租户一般按照约定规范的方 式向经管公司缴纳空调（供暖）费用；3）供电系统单独在供电部门立户，由租户直接向供电 部门缴纳用电费用，由供电部门开具增值税发票，其变压器 一般由各地经管公司经管；4）电（扶）梯一般与其他租户共用，租户按租赁面积 占本幢建筑的建筑面积比例分摊运行及维护保养费用；5）消防与其他租户共用，消防部门对消防要求较高， 为物业经管的重点；6）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行经 管，租赁区域外由经管公司负责。7. 商户装修经管1、成立装修经管小组开业前 3-4 个月，成立由招商、工程、物管等相关业务 部门人员

17、组成跨部门装修经管小组，对管辖区商户装修实施 统一经管。2、编制装修经管工作流程和经管制度 1）编制装修手册 ，为商户及施工单位提供便利及指 引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。参见附录 1 * 购物广场装修手册2）制定装修经管制度 ，明确装修经管中各部门工作 职责及工作流程。3、装修经管控制环节1）商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的 重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交 接记录中签字确认。2）要求商户在开业前 90天60天提交装修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。在经管公司招商部（营运部 ）收到商户提交的装修设计技术方案的 5 个有效工作日之内，经 管公

18、司应对这些初步技术方案、设计图纸进行审阅和签署意 见。如果初步技术方案设计图退回租户时签上意见，而且租 户无条件认可，则商户应当立即按照经管公司的意见修改初 步技术方案设计图，并重新提交给经管公司进行审核。商户 装修技术方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和 统一经管的，应上报工程开发商审核其可行性，否则，经管 公司可直接否决商户装修技术方案。3）商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审 批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。4）现场材料进场通道、工具运输、退场 所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过经管 公司的批准。装卸货物和运输物品必须按经管公司指定的路 线与时间进行。进入地下室装卸货物区的运输车辆不能超过 物业地下停车场的入口限高。在装修过程中，应做到严格避 免损坏物业电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、 大门以及其它商业物业内外设施。在施工中造成上述设施的 损坏应由商户承担一切相关修复费用。经管公司有权要求商 户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用。5）内装交叉施工内装过程中难免会有交叉施工现象发生， 着重控制施 工安全和成品保护。6）工期经管根据商业开业时间的安排， 合理控制装修工期， 及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商