南昌名门世家商铺定价建议报告

1、名门世家商铺定价建议报告第一章：市场篇-X南昌非住宅售看红谷滩商业格局1.南a总体非住宅售解析,AaS 20057007年上卑年住宅住及死分析:从投责上看,自2005年开始,商A房JB造总遅步下松勞.市场供应年退减售情况较之M年有明A下帕瓠JKS：市场供* 日II创-投ft客投费厦念已总于理性投fi 价格及产fi因*也有一定的影晌价格高于市场认可承受度-可支挥人祥降低(以上*小结, 近半个月轧 昌李住宅均价时加备大盘的矽骑，投I热崖的理性邻因敷直揍关4U9价格的 2005-2007隼上举隼尊住均价(S 2007年81)分析: 自2005年以耒飞住宅害均价是利步增长但实际成交量不高，且主以小户为

2、主，#8价格的丧面增高.主要体现在丰住宅购买后P 07年市非住宅交増长（*. a房管局公布）2007年上*年南凸市非仕宅销售面积为26. 19万平方米-占商品房销售总fi的23%,牧上年同期増长6. 77倍5在存g房交易中非住宅交易1488万半方米.占总S的25%.较上年同期增长S. 68倍，红谷新区非住宅销售销吿约占2. 5万平米.总结，虽较去年交Aft有所増长，但主要还是市中心大盘46害为主.由此也預见南红谷滩新区裔业的不乐现趋势.在未来几年时间里.虹谷津新区将是更为激烈! WSAA房事住宅交易行1*（2007年6月f月）注:*fi市6月份总非住宅573年.总面积42980. 87平方米.

3、均价5953. 54元/平方米市7月份总）非住宅闻* 434年.总面积43850.1平方卷售均价MS8. S8元/千方米南昌市8月份总车住宅闻* 508年,总售面积33M8. 24平方米.第均价M0S. 99元/平方*A市前3个月非住宅总体第计分析列S7342M0e?S*SS. M13413850.16038.38总计150833918. 26603 991515120779.17整休均价：6199. 3总给 从n敷上来看ft目明&如 但面积却相应的威少足以说明后来的侑售主要以小面积的售为主且均价上升空m不 大.售面积截少了 1万多个平方（药本毎个月豪如此人均价上升的空并不大.可je川raw业

4、市场供量希求芸柔的悔ru再来帧红谷时孙 卞半年审场供应量将达到30万方左右的商业.与丈却害情况aR节. 虹谷淹新区目r社区商业可支挥租金憐（*：市场走廿有一定的町信度）地段红谷大道与庐山南大道交接处周边代h怪d访楼35-45元/平方米W泰江滨丰和 新城一楼20-26元/平方米三楼6-15元/平方米红谷大道与红谷6路交接处周边代农楼楼30-40元/平方米滨江园 江佔W际花园 商城1比纪村一樓15-25元/平方米6-1B元/平方*红谷大逍与红谷8路交接处周边代老搂s-楼25-S5元/平方米万达星城一楼1627刃平方米三楼5-15元/平方米丰和大道于红谷3路交接处周边一楼$545刊平方*25-S5元

5、/平方釆10-20彭平方米总结：伍谷沌祈区租黄市场租金敷Mit不再.揍与收益挂钩，同时也反映了1浴斷区业氛还只是于劇介段，对是中心 tt街0还存在很大的差距.片9的反M红谷新区在社区A善JtT市场对于的市价不符市的格局业已形成，也亶接致红 谷林块育业去化在8整段裔业去化率的ft小比钾的最大原因.X 可能受交转区段的卩响而&致价桥的时起时落但总体交易悄况在价格何落的同时所面临的血向是不收变的.以Hffir的局势来看.南昌带住宅下半年销吿将a来激烈的战争，价格同落不容避免.2.每u成交ft已建W大不价何落上升反a交H （与区域成:us“关人3.農体均价不毎交以夹At此可证实南冷商业左近期供S与需求

6、关系有一定的反卷-公众的投资理念已来越趋向歼恂对价格的敏感度已占到很大的比例 市中心业大盘1|居以金城.養天整水购詢广场占半边江山价也不低.但总体情况并不乐K顒金城15111,55 元（Q押来历严倍网）楼号 层已11积总面积各茴积段占比率各面积段的Mh以 T50-100丁100 flT-SMor900 以 上以 下90-100tBf100 *-300上H区一期1层5077. 755502,318.13%47. S3S34. on0. oos16 73SIL 11、31 12%0. oosSA3S4Q区2期1S10639. 9211320, 9191,00%7. 11Sl.SS%o.oos6：,

7、 61S5, 2头1. IOS0 oos2戾3A455层-K (001- 100)1层191S. 325061.2100. 00S0 . OOS0 . oos0. oos97 12S0 OS0 oos0. o(n2层4层9层-E (101-1A7266. 238025, 5781 10%13 90S0.00%0. oos76 US1 1 10%0 oos0. oos21. 售总体情况不理想，自面世以来，总率低2. 小面积商第受到普逮欢迎3.市场反映单价偏离.接受能力有限.难以承受1).从紫金城以：数尿来看.tfiftlfil枳比涉煨受欢迎的見53平米以下的店面其次是50-100 米左右的店附受

8、到一 迟的追毎-据现场疋访得知:2、50 rx以下的店仰大乡数投资a业都能承受的包.其总价低的药【W-投资门口相对也低.极力受欢迎的最犬原WZ一:3). 50-100平米左右店面虽然从总价上束看并不便It.但rtl于紫金城高额冋报率以及店面结构的分布方正实用率比较也是受到众多投资客热力追捧的陳W：4 100-300半米店面销售情况不容乐观-自正式销售至今-紫金城此面枳段的店面基本还处干销售零状态-虽然偶有销售也只不过采芝麻大的去化率-建树不多，原因主要有:面税庞犬总价承受能力的投资客在南3当地人屮毕竞是少数中的少数:其次.对于临術如此庞大面枳的店面，一次性投入几百万的资金进行长期投资.需耍口比

9、较大的风险毕竞金城所 处地段还未成熟的建W. S正等到稳定冋报的时间段起码还得几年的时间再次就是投资客对江中集团提出的10年12代的高额何报存在一定的怀疑态度，适成持币观堪态势.如今投资客的投 资历年都趋干理性划-对于数额庞大的投资更是谨慎之多.2.藍天夢水购物广场IrU-Kl 宅合15485.16 7C（&拒来海:MS房地产倍息网）棲号总结董天水购r#M业及住毛公*分）-1樓26面积*面報R占已面釈的（比#面积ft的90 E以 下MflMgar100 r-soorSOOtfCt 上sooru 下Waf-lOOB*lOO or-sooof900 以 上5136T. 13T5. 18%21. 5

10、2S0. MS0.00%SIS9. 3TN0.皿0. 00%19629已面 K 总体情况不理想，自面世以来.总俏率低2.小面积商受到普ift欢迎3.市场普逮反映童价01高，难以接受1）.蓝天稗水购物广场采取的销伟慎式为先招商后销t*b以返租的形式销传在引进大朮零俗沃尔玛厉对销铸冇了一定的促进作用.可见主力店的进驻冇销伟确实有很大的影响力2、）从钳吿层面观看.比较类似紫金城.tn伟乐观占据主力目标的也是50半米以卜的小铺面.对于50-100半果的也有一定的建树-大面枳的店面也基本处滞销状态.2. 0租9市场调研及分析商业调査一览丧项目名称MM面积（）租金（M）北京华联粗市新桥头8000粗市rr货

11、-电子.服淡、求电/九曲超币火电厂旁1000超価仃货、电子/W尢也市新溪桥旁2000超市、百货电子/南H市章托乍交批发 市场祺啣人道8000车销10-50南H市摩托+配件批发 市场棋W商人道2000保险杠.头小字件10-50南HiM人卅场何场色120000木诗地板-五佥、夹心板.地砖.卫生沽具、 水域等30-50fflH床圳农产品中心妣 发市场铠设路10000水柴.Z4菜交批发聲一冷15 二5南K肉制呂t发市场建设路猪肉、牛肉.码.W批发等30-10佛堆牛猜tt发市场佛堆村SOOOO生猎交粉批发/10000rm/wa各大市场租赁能况fi* 类别市场名*iU虹iBr况商冥形e曹状况洪城 大市场洪

12、域於12000015-50 m-95%以 上40J50规模人.便捷的交 巾场片繁 榮.商贾集经 评状况，很好皮八、小了 小FTK. It类. 服饰-副含品. 布叽-毛线.生 活用品竽银行-酒、榕韦 场.货运中心. 球城-客话中心.金利粉渕 中心注城丽m250000/未开业耐、荚苗、银 疔等万妤宫中山3500010-100 耐95%以 上25420柿台市场经背早己发 展为小有名气的 小商品集杭地- 经營状况：便好K只.W、小 am. 布- 生活川骷、料 JIbUo t找.小 家电黑停乍场（W五卜 个人配Oifi讥ft 斥.电M类新人地电 U城展览W40005-60 nV95%以 上200300柜

13、台Hffl帀为S卞 较清况 綽背狀也，一般机和tc材.轶件 张很行科技大巾 场长堆汽牟45003-100 m-80%以 上80450知化MW追 经昔状况：R 好国内外k品牌整 机和紅材.软件罚洗S议至严 甜燃挣5J；荼 堆.快*、仓库及 停车场新华电 IM广场展览W600010-100 nV80S一楼200多 皿楼&）參争大一樓经ftft 好四楼押商不是 很歼- ftKtt 况X -般国内外*品牌整 机和材.ft件 等.电悌.快餐.仓 及停午场万达电W八一广场80005-100 tn80%70-300圻铺经营状况，校好国内外各品牌快 机和耗材.轶件 黑-引进S内知名品 牌电装修档次1农产骷批

14、发市场井R山大 道中民4000050-100 nr100%一桂15 二樣5是省甫点商品市 场.人濂址大辐 射匕经营状况，R好经背品种：各种 肉类制品水来、 蔬菜等-商务中心辕3水产 大帀场U1人桥 南桥头SOOOO72in64.8 ra*正住w 商ft价：40C0 尤/m*綽管品种，类 鲜活水产品、海 鲜干贷综介广场.停 午场H70个）.酒 棱.餐饮街琴.家电市 场健设两埒2000030-100 nf90%30行业利*较低 綽管状况，一般国内外各个品牌 家电金斥.停花场、商 务樓洛阳路 述材rV场火车站旁3000060400 nffhffi 98%以 上20-35店铺专业性囱W爹 貝丰富-经管

15、状 况X ft好-建材税务所、大仓冷 货迖设施省裳磺建 材大出场沿江剧埒 539匕40-90 m*出粗 95%以 上30-260该帀场戍锲大貼 种全.地理位a 好经营状况，R好建材Wt几快餐、仓邯 及停车场-吕市建 材夬rV场三店西路9000030400 耐出粗 95%以 上20-35该市场大岛 种全地理位 好经背状况.li好建材快*.仓库及停乍 场地板门梅 市场三经路30002040 mWS25经背户自发形成 在洪城有一定知 名度.交通不便 齊状况I 一般建M/朴币场沿江瞬怖1000050 m*100%-/店铺经背状况，1 般建材仓阵及停车城金h（装饰 域迎宾大道 与抿兴大 道交叉n1200

16、00未定招商为 主不出AK： 22 BKi 23 CKi 24 DKi fr/i- 机出50%U 1;店舖经背状况，R好经总骷神陶瓷. 板材.石林.灯 n./香江建材 大市场建设路50000主力而积100 m左 右隊關分 口背外. 其余全tt开兀建材停4；场（在建）汽 E 类洪城ASdrif 场迎宾大道60000150 m60%4右20-30店铺邻近有洪城汽配 中心.竞争激烈 经管状况I 一般经背品种，国内 外各品牌的汽车 配件.银行、停乍场-大 型沿沟广告牌红谷滓汽 配城W吕大桥 收ff站北 ffj30000100 m10%4：右60左右配轻不完善.河类 卅场较多竞争 烈綽管状况，不11綽管

17、品种，国内 外各品牌的汽吒 M件.金用及停车场洪城路汽 ftdft洪城路4000/60%/|： 右50-S0店铺该市场为董年n 发形成近时间己 迁走近40“经 背状况.一般经背品种：国内 外各个品牌的汽 午配件/洪摩托 车交務市 场道1500040JOOU?100%40丛铺而向fi个江西省 岸托耶6牟件 卅场经管状况，一般经背品种二国内 外备卜W牌的摩 扌E忙/洪都*托 4：配件市 场浜棒南大 道1000020-100100%204)射个tiifi省 的縻托配件市场 H前市场的经管 状况，R好经祥品种：a内 外个牌的* 托配也/江西国 汽牟城昌北舍地 甲240000100m-R车10000 m

18、-正圧招 商阶段20（汽配） 价 2000 TC/B* （汽配）店制和 卖场经背种类2 M 配件交W、*托 车及配件交剧 汽牟装磺美容、 汽牟养护.汽牟办公商业 停牟场 在健K 酒鞍.超市等K套 设施（在建）华东ffi费 城联信大市 场陽壁2200020-25 m：90%ifi： 6$ 二樓：4J 二： 1（经背状况匸一般服装写字会议室- 展刃计r、偎行.1： 傭悅务、幅电王家巷皮 非市场M明路800030n?95%100.200经评状况1 R好皮共、鞋类等小 商品毗摘中山路成 ffi业街卅边生话 配念成熟东方健设两埒SOOOO40 m-将近60%机金：一屡 66 二楼：36 三樓18价2i

19、楼 7000 二樓 4000水久产权状 况较好销近两 白倉.占一期的 60%经管种类，男女 服装.休装 童裝-布艺. 骷和小0货尊/联K大市 场注城大市 场南佝6000025-W nr4058经背业主进tt只 有40%経秤状况1不好机电产品银行-餐a沿叠山路 机陀五金 市场直山路400015-100 m*WO%100.130有*年来形成的 前业饥闊和知名 度-经背状况，便好机电五金借助丁繁华篩业 樹的配倉洛刃路机 电水嚴市 场600030-100 nVwo%60420事年来彤成的商 业氛和知名度 经背状况，li好机电水材借助r繁华篩业 街的配奁kMfliMi 市场映脈人山 场西m300007-

20、20 m右40左右经管状况，一般五金制品齐型坎少捉它 那及小停乍城解熄灯貝 大市场洛阳路建 W市场内500050-200 rtf30%一樓38 二棲307；| 28 U试背业 UW经甘状况:不 ft灯具借助洛阳建材市 场的配負洪城灯具 市场省家电巾 场600050-100 nT65%25W金菽低入住* 牧稳轻球状况较 好灯貝借助家电川场的 配会香江家俱 城廿山4000010400 m100%38-110卖场 店铺规愎大-品tt齐 全-絆管状况，n好家具停4：场、ilHr迎宾国际 家但广场i$宾大道3000050300 耐95%40-50 和 1045卖场具“一定的规L 次主营中烏档 家具的定位

21、限定 r客源管状 况：一国内外高家其停牟场、住库京加倶 卅场南京东卅4000050-700 nV全部机 出20-40敞开机金较便宜心经 啊香江家倶城、迎 我*：佩城形展三 足力Z势经营 状况：好W内卄*具行仓阵江丙国薛 家腭港高新大道8号290000不预计2004 無开业ft价：30CO租价y 20敞开国内外jhiicis酒店式公寓，物流 配送牟从、四星级 洒店餐饮美負品 祈停牟场等京加旎抽 家居剧京东509 tj15000050-600 nr还剰丄 约 5000 m 未出35 （均价）般爪茸状况I n好国内外為档家店 骷牌银行、住際皮具上 市鸿颐惨国 际陆W城湛城大市 场家1山” 场3000

22、0/出机率 100%. 一期出 tt* 100%机价，一足 65 二G35 俗价：一层 9800 二 e5600产权吒销售1 空、招好-楼男女諾牌 ?h二楼皮件、 箱包：二楼皮件. tn包/或大市 场扰生Hi518 V100000 m/诺率 在 25%. 出祖率 30%左 右tt价：3000机赁：15-20店铺花吗、农资化 工-名优商品专 业市场/2.租率不太理想，为致不多的租赁情况一般理想化纵观南科补大市场租金标配曾遍教低-H近期还有下的趋钓-可见商业市场在南昌近儿年着实不太乐观-在市 中心許遍可支持的盟赁价格在KH60元/平米居多.妝次类比红谷滩新Xffl赁市场，可见红谷新I乂租赁市场已严

23、眾 脱离市场所需供求规律3.本案所在红谷澤区域商业市场分析（1）业供给怡况多数商业项目g后推盘.在II供给量乏 目W在害供给约S. 7万平方米叵I兼來红谷沌区域仅商业总供应fi将趙过|4S万平方米I叵快需关系将出现失调的现状.红谷滩07年上半年商业销傅而枳在2. 5万平方左右，而现状供应量預计高达SO万平方 米左右.所帯来的严峻趟坍不容客观待推各项目商业面积一览（单位：平方米）待售商业供给量I分析:红谷滩现冇在铸的商业项nwifi可数 Kil- 4个总供给S仅3.7万耐.诸多项目（丰和新城2万血、世贸中心地块】4万耐、红谷祥天2期0.72万nf、万达星城3期1万耐、博泰威尼斯2.5万耐、泰耐克

24、国际金大厦5万耐、联发大厦48万叶、红谷天地】.2万nV、红谷凯離,2万nf中央公离35万耐及本案约45万耐等项冃）待嫁用中商业后推批.南昌仅红谷滩新区商业未來供向fi将超过45万屮方米.商IF術售均价約10000-13000元/mS 2F销害均价在6000-6000元/m 3F轄售均价3600-4500元/时如谷澤区域裔舗价格相对市中心区域而盲偽低，但计对虹谷沌斷区目前的商业氛a而自 总体传离市场走向，价格上 扬度空间,高价不符巾（3）在售商M销售面积宜以上在商业以万达星城侑状况最为理想，康S为:万达星城临樹街備基本全为50平方米左右总价低，投费门檻低. $0-60 Egw*受市场青Bt商铺

25、面积销售情况30-50T 方*占7$ SO-SO平方*70-80千方*口 100-200千方*及以上分析*以上统ii数据來源红谷滩售磬万达厘城1 I【期.江伯国际业開111期及在售项y滨江豪园.商城世纪村、江伯国际花WII期等商业项目-从市场销售反映8-50平方米的a量受市场题訂吒其原W在于面枳小相对投资门檻低-乩商铺的经背与变现能力较强(4)在售商业售状况 ff业现状镯害状况一般，多敷业入1机遶鼻崔冷剜顶U名称1江伯国杯花W商城世纪村万达皿城滨江恫世留168红谷存沢11推盘时机现房发害现房发1准現房发现房发售准现房发供给面枳m元面枳8800 nVMH*200-400 nf约 1000 nV1

26、50-260 m*1 约 10000 nV 1 40-50 nV17000 nf1 * -* - .300-300 nV1200 nf （共 30 IM） * 10-50 m*!I fiflToT -Pfliw 心年 7 丿I份推盘,(H jiIS5 (応粘S :楼区域-巒价在I冷馳况I本没有销吿.三期即丨120013500兀/nV, !|将面世般iI销”况F,林情况一般销售80%!售情况一般itnftio%!销俗 85%1j商业氛a不足而积庞大j 售周期太长过j 1采取出租招商与鞘售相结2年，商r不足， 1 I合，售速度差售速度差j分析,O从推盘时机层面看：多数9目以工程进度到准现房时再幵始

27、发售19舗凭借前期销售住宅时.薔集起大量有商铺购 买意向的存源.时机成熟再开闸放水势销售商觸.此时勢能转化为动能.商铺销住速度快-O从商铺销看：根据新最祥对红谷滩地适时蟻踪统计.03年10川销售到迄今07年8丿累讣.虹谷沌2年多 的用期倉”伽积的6万乎方*”小究其原W是由于红谷滩商业推岀的供给量少导致销售g小：再结合04-05 年rt昌市区卄住宅销竹fi，2004作32万平方*- 2005勺:23万平方米-即2年卄住宅总弟伤S 55万半方*-（按第二部 分论述埒字楼销fi占非住宅销S的30%扣减?u出商业ffig）.估算HI昌市a年售量88S万方素.对比飪樹耐业 占帝总W不nio分之一，从此距

28、可以岀* jfl浴津的Mk处于起步发JKiMb作为nna曲业中心血量 E测区舷业量JB矗力巨大.制6推其价值的后发仙3为劲（6）本案商业总体总述木案簡业肯销问題点分析O商r细a,红谷滩商业气息不浓商业项目众多延后推盘销住O人代乏：由于生活配会的不完#现状周边入肚人气不足.住宅空4奇O体量问木案商业总S约5万nV.体量不小可面积庞大.需考暹主营业种定位的客号“力及租伟比例问題第二章=项目篇一、市场商业分析及定价依据南a商业目前正处于萌发期.价格的制定必须依据市场的需求以及实效回报而得出!9050尤/T来樓号樓 层已售面 积总面枳各V釈段占已面积的比*各审积ft的总ft*M 以 下50 1MrIM

29、 tf3MOfSMlT 以 上以TMoT-lOOor100 +300iTSOOfT 以 上2号业 公*樓1层2层2095. 132095. 130. 00%11. 51、20, &3S37.87W0. oos11.51%20.63%37. STSS1号商 业公1J52层2095. 132095. 130, 00%tl 51%20. OS3；S汽0 00%11.51S20. 63%3二 STS6三則_区9号樓1265.71265.71100 . 00S0.00S0 . OOS0 00%100 00%0. OOS0 . OOS0 OOS二 -K7号1143.21195. 24100,00%0.00

30、%0,00%0.00%73, 35S0 00%0. 00io.oos三則一区 18号樓1S72.57663. 29100 . 00S0.00S0 . OOS0 00%10 91S0. OOS0. OOS0 OOS三期一区14号棲1547.18522. 9T100,00%0.00%0,00%0.00%9 . 02S0 00%0. 00io.oosHJH-K11号楼1层110.85917.0863. 72%36 28%0 . OOS0 00%9. 1SS5 10%0 . OOS0 OOS三期一区 12号1层136.5103. SS57. S9%也11%0, 00b0.00%1= 2TS8 93%0

31、. 00|0 , OOS=-K 1号育拄1层833. 39S53, 3915. 31%S4. 66$0. 0M0,00%15. 3 )S84.66%0. on0 , OOS三-K 2号住 1层S60. 35S 8 0841.35%58. 65%0.00%0.00%27. 19S38. 9S0. 0.小M面因临街.总价低而得到市场的普進认可.3，300平米以上的大面，总价高投贵压力和风险都比较大，受到一定的巻抑制2.金融街犠金园8590 无1（&拒来：吕塀地产倍足M）号 层已面总面釈各面积段占已售固积的比*各面积&的总son* 以 下MiT-lOO D*IM rf-SOOorSOO 以 上曲以

32、TMBMM100 dMMSM 以 上S号A住 102440.250.0050. 00%100.oos0. oos0 . oos0. OOS23. ITSo.oosM号ff 住73.7&65. 03100,00%0. 0050 00%0 oos11 OSS0.0050. OOS0 00%16号ff 住樓118L 85160.6369 35S30. )5S0f0. oos2 二 91S12.22S0. 00%o.oos17号n 住樓IS118. 3TS17.66100.00%0. 0050 00%0 oos27. 09%0.0050. 00%0 00%号 住楼1125. 1761：9188 10S

33、11. Gl0f0. oos66 70S8 15S0. 00%6皿分析:K总率不高，不理握2.小面积商第成为售比率的主要支撑点主售业绩以50平米左右店面支挥，再次就是50-18平米的店面还貝各一定的金5在店面的规划上基本是以50平米以下tt为主力面积俏害ft好以其低价，总价低，投压力小，外加地段的优势，致便50平米以下的店面基本售一空.（&押来源:MS塀地产佶息网）3.江倍国际尼W号 已面 as各面枳段占已丽枳的比車各面枳段的总售車SO IDT 以 下sor-ioo100 Kr-300tf300 oru 上M以 下Mir-iM100 r-soo300 b 以 上公建W 号樓1层018690 O

34、OS0 . 00S0 oos0. 00%0. 00%0.00%0 00%0 00S2层8层帕大樓1层01018.820-0OS0.00S0.00%o.oos0. 000.00%0-0OS0 00S2层SJK9080 尤分析,江信三期目前还未俏售.就江信的一.二桶售状况分析统计，状衣不容乐现，甚至有的商舗目前都还未有所动向至今无人何津据内可靠消息害价将有一定的下浮调4.商城世纪村（数据來源:南H房地产信息网）号樓 ess ft各面积段占已售面积的售比*各面枳段的总*T90,100100 tf-300at900 IT 以 上90 以 下5oar-ioo of100 -500fl*900 以 上1号

35、1J9A00.0050.00S0.00%0.00%0. 00%0.00%O-OOSo.oos2层V9号樓1JS2176. 133630. 860. 52S23. 93%75. SSSo.oos0.31%14. 3 IS15, 2S%o.oos2J5总结裔城世纪村商M构架和名门世有其ft其的相似.其的底舗面积基本是上下两层分布面积比例都比较大由于其缺乏小面积的比例因*,在第中，没有很大的选择从售比例耒看，館有一定的良效.但基于商城商业面 积体小.去化几的所占到的比例就是有一定的支撑点-是只表面的售业镇.在S00平米以上的店面鶴售也是空头发现问题u左对红谷漳新区的在售商业个案中.我们已经明确了大多

36、敷的投资客在选择店面面积上祁普遇倾向于60左右M 50-100左右平米的jQlit 总结KiW有悶点，1）、面枳小总价低.压力柑对aJHx 2）、普遍选样这种面积配比的店血其中仃很人部分楚对商业价值缺乏一总的位心投入的小.郴对风险也较低2、总销倩状况都泮遍不太理想棊木祁处于销伟萌发期-不难发现.架价过高所造成客户收益与实际投入不成正比-在冋报这块泮遍偏离实际使得大多投资客对冃前倍价缺乏信息3 200半米以上面枳的店面基木都处于瘴痪销吿状态可见对于面枳庞大投资几百万做为定点投资还是在少部分。热销面积因素（1面积较少在10-50 m的商铺（外街热销啻原W：主要是面枳小总销售金额不大.投资门槛低易于

37、H后的租赁，适合存类熨商铺投资者（2）面枳在50-100 nV门开问大纵深践的双门面商铺热销陳W：这类住的商铺员然无论是总价及架价都比校高.但由于催型方正布局合理没有浪费面积利用而且双门面可分可合投资回报高.（3）面枳在50-100耐层為7米以上成规则长方型热11因.这类型商M由于楼层高可内两层不会受到离度的制约，下傲店面槎上作办工用，适合自用a商家管要求如果说侑啻房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念-那么销倍商铺就是Ifi售给客户一种利益假如这种说法屋对的话-廉么商铺滞tn原因/iUk们并未找到让客户感觉购买木项目商铺会获利的冲动想觉.如果说没仃卖不出的产 品.只冇卖不岀的价格是正确的话.

38、那么我们的产品确实是超出市场价了.但这两个原因并不是木项R的滞销的主要 成W.根据我司项H统人员分析商铺滞销主要原W有以下几方面(1)(2)面枳在200以匕的面枳过大.总价床力过大 商铺结构宵一泄的缺陷(3)实际租磁W况不乐观(5)空间利用有一定的局限整体分析:整体均价高丁币场需求行皓（面积及单价人 对丁红谷滩板块而更为偏离rV场-y的，红谷滩新区人气是一个很严雨的问题，虽然住宅销啻率普遍口好但貞正的入住率不容乐观在未來几年，商业氛ra要形成一定的格局还需要政府的大力支持.对于目前在售商业，销售都是空穴来风，勉强支早期 高均价入市的基点 红谷漳新区07年下半年商业入世楼盘综合指标案名体ft地段

39、区间优勢价格趋勢对本案威胁度博泰江滨*红眷凯康*联发广场泰耐克.金融大厦江信.国际花园商城.世纪村海航.白金汇江伯.国际金融港洪城.比华利滨江.农冈阳光W情小结.观察以上表格竦计分析，名门世家未来面临的威肪不乐观红各津新区商业氛9在起步阶段.如她多体*的商业大盘和小盘蜂拥而至，对去化比*而虬 是个不小的难flh且大多数瑁目預计在07年下半年10月12月底陆续推出.对于名门世家而h怙逢此市，且体在各个案场中不算小的.去化时间段将受到严W的威胁.加之市中心及起他板块商 业盘的陆续推出，客户选算的严分流，造成短期内供需不平滞轄情况应该是大为有之消费者分析（数据来源：南昌房地产信息网已购周边个案商铺）

40、购买商铺面积的综介分析从投资憲向来看.童向购?C 20-50 H小裔M占大半江山.歳为5X的投贵客户首选投贵面积，50-100M同样受到追捧以23%的比車排名第二；相比之下.只有4%的投责客选择超过100 Of的大镖面作为投资物业-承受商铺总价的调金期a总价在20-W万的占了一半以上的遶择结合上一息的商面积.可見舖面积在2(b50rf和总价在2050万 是大多敷访H者的心理期afi合这个俎合一方面说明受访者有一定的ft济实力，同时也表面他们对实际市场价格要么不要么就是因期电太髙而产生这个产脱H实际巾场价格的理价格投资商铺的经泮方式分析调査从投K者对育H的fi背方式表示自己径营的占据了 67%的

41、大多ft.而表示用于出租的只占1W而明确表示希投资増值（通过转手出售来利）的也占了 1阪 为子女dk的只有4%的比伽 这衰明受访者中的投资者并没有将 纯的倒卖房产作为投责真利的主異方式-而是釆用更为灵活和长远的方式（白己僵和出租）来获取收益.同时白己电 营占这么高的比例.则反映该区域商业代氛比较好但租金相对也不便宜.因此尝到甜头的商家希重有自己的舗面来获取 更大的利润购买商铺类1!选择调賁商铺类察选择40|3020I 人嫩 1 36 I 29 I 29产8謝场内 jawH特包 业街jg iFlot 数据分析表明.临街蔺舗是大家的V聲选择.而选择住宅低层街的还要多过选高场临街舗面.实际利用率及可

42、用价 值，临街商舗是众多投贵客的追*对食弟二价5編一、名门世家商铺价格的初步制定所处地理位/商总平图EB产品分析本案W楼至状况研讨分析tt栋面积与间敷60廿以 下60 ltf-100 rf100 ltf-150 itf160 ltf-200Of200 tf TOO rf300 ID* 以 上怙B*Ittff010*01二层0041012Mt000111二层01r011底层330000二层000000i&Mfi底层01ow011二层000112iw053001二层02500118K000010二层000010丰和一踣底层010110二层0221006嬢底层000110二层0012008谨底层01

43、1100二层011100底层011100二层0111001沁底层004000二层0040001400今100二层009100汇总底层31313854二层0722835一樓总间ft4间二总何数45间名ntt*和踣舗12468101214151618注筑向枳建筑枳建筑简枳建筑曲枳建筑倆枳建筑Ife枳理筑面枳建筑廁枳建筑面积10131S. 13263. T2363.9111. 12102ST. 13197. S6125.786.7103196. 07305 3191. 85IOS. I101163.14216,923. OSITS. 67103.23105. 4T172. 89144.986. 71

44、05172.97182. 9871. 32S9. 85102. 33lg87293. 61HS.61106W 07105. 0117L71109. 51IOS. 9S138,51217. 2710：106.4S2. 31IOSS9. n109S5. 7777776C.89918.94420.06399.03M7.S2423.7438S. 741022.%1200. K217-2720131S. 13T9, 3372 34126. IS：02161.77107. 55255. 36100. 16203111.22110. 31177. 71116, 19201U1X23= 14171. 7ITS. 56103. 23121. SS172. 09412. 2100. te205103. 37313.3783.