五常苑开发项目策划报告

1、五常苑开发项目策划报告项目策划概述第一节项目概要地块基本资料209号地块位于西部分区，东临市区南北向主干道贾七路，北临生活型道路孙庄路， 西与特大型商住区一一京华城中城隔路相望。该地块距市会展中心约一公里，距火车站 约3.5公里，距省重点中学一一邗江中学约 500米，东边分布有栖月苑，月亮圆，宝集 半岛等大中型住宅小区，所处区域交通便捷，环境优美。表1-1及图1给出了地块的基本情况。209号地块规划设计条件表1-1用地面积约卅138711绿地率40%容积率 1.8建筑密度0月IRRS准收益率1%该项目在经济上是可行的。二 . 敏 感性分析本例取NPV乍为分析指标。净现值的未来最可能值是 736

2、0.971万元。下面就自有资金数量（K）、销售价格（P）、建安工程费用（巳、前期工程费用（Q） 4 个不确定性因素作敏感性分析。由于本案对NPV作敏感性分析时，涉及到的变量较复杂，故 NPV计算式子将不再列 出，也不再进行绝对测定，而仅仅考虑相对测定法。分析结果见表7-2。敏感性分析（单位：万元）表7-2不确疋因素变化幅度-20%-10%010%20%自有资金数量（K）4360.9715860.9717360.9718860.97110360.971销售价格（P）-8097.571-368.3007360.97115090.24222819.513建安工程费用（E）12981.15310310

3、.9747360.971：4550.880P 1740.789前期工程费用（Q）8091.4077726.1897360.9716995.7536630.535根据上表的数据，我们可以得出如下的结论：在同样的变动幅度下，销售价格（ P） 的变动对方案NPV的影响最大，以下依次为建安工程费用（E）、自有资金数量（K），前 期工程费用（Q）的影响最小。第九章 环境影响和社会效益评价第一节 环境影响评价一资源利用和能源耗用分析按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控 制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。 “建筑节能”作为可持续发展战略核心 内容之一，在现代生活中已

4、显得越来越重要。节能措施应严格按照民用建筑节能管理 规定和民用建筑热工设计规范（GB50176-93的要求采用，本项目采用如下的节 能措施：1. 优化结构设计，减轻墙体自重，减少钢材、水泥、木材等建材的耗用量；2. 注意控制体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热措施，提高墙 体热阻；增加建筑物的热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可有 效阻止热量进入墙体；3. 窗户大小与空调负荷关系甚大，窗墙比适当控制；安排好门窗相对位置及开启 方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳装置，如窗帘、百页、热反射 帘或自动卷帘等，以便减少夏季太阳的热辐射，冬季又可得到日照；4. 为减少太阳辐

5、射引起顶层房间过热，应加强隔热层并有架空通风层，还可以在 空气间层内贴热反射材料。 维护结构采用浅色外表层， 可反射夏季太阳热辐射， 减少外墙面吸收热量；5. 积极推广使用节能材料，选用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖和密闭性能 好的塑钢窗。提高门窗的气密性，积极推广使用保温隔热、隔声性能好的粘土 多孔砖，减轻墙体自重，有利于抗震，并有利于提高劳动效率；6. 尽可能利用自然光满足室内采光要求，采用高效照明光源及灯具，室外可采用 节能型钠光源照明。本项目电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择 符负荷中心，节约电能。为了节约能源，提高功率因素，应考虑装设无功率补 偿设备。7. 选用节能的设备

6、，降低能源消耗；8. 节约水资源， 室内供水设备先采用节水型卫生设备， 生活污水进行无害化处理，处理后的水可用于绿化二生态环境保护根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染 物应采取必要的措施，使之达到国家规定的排放标准。本项目环境保护工作受扬州市环 保部门监督，采用的环境保护标准为：1. 建筑项目环境保护管理条例 国务院（ 98）253 号令；2. 大气污染物综合排放标准 GB16297-1996；3. 污水综合排放标准 GB8978-1996；4. 环境空气质量标准 GB3095-1996；5. 地表水环境质量标准 GBZB1-1999；6. 城市区域环境噪声标准

7、 GB3096-93。 本项目的建设将从规划布局、节约能源、无害化、无污染、可循环、采用新绿色材 料等方面进行总体设计，同时在施工和投入使用过程中采取有效的环境保护措施，减少 对环境的负面影响。（一）工程建设施工中使用的各种建筑机械设备在运行时产生的各种噪声、建筑材 料的冲洗废水、运输装卸过程中产生的粉尘、扬尘，以及建筑废弃物等均对周围环境产 生较小的影响。1. 噪声：该工程建筑施工过程中对周围环境的影响主要是各种建筑机械在运转过程 能够产生的噪声，类比其他工程，该噪声级均为暴露级，对周围环境产生一定的影响。 根据该工程所在建设地点及周围环境的特征，环境噪声应执行 GB3096-931 类标准

8、，要 求在施工过程中应采取各种措施， 降低噪声值， 施工噪声做到场界达标， 避免夜间施工， 并尽量减少对周围群众生活的影响。2. 废水：建筑施工时，因建筑材料的冲洗会产生一定量的废水。该废水PH 呈弱碱性，且含有泥沙，直接流入下水管网或河道会阻塞，尤其在下雨天，大量雨水冲刷，沙 石含量会高，流入河道内会使之淤塞。因此在施工现场建议建一沉淀池，废水沉淀后排 放。3. 粉尘：建筑材料一般为钢材、黄沙、水泥、石子、砖等，在施工、运输、装卸等 过程中会有许多粉尘扬起，使局部区域内的 TSP 含量上升。根据建设部 1991 年第 15 号令规定：对建筑施工产生的扬尘应采取有效措施控制。因此，要求施工单位

9、在施工过 程中应采取增湿或小区域封闭、半封闭式等措施，尽可能降低各类粉尘对该区域大气环 境质量的影响程度；4. 固体废弃物：施工期间产生少量的碎砖、砂石等其他建筑废弃物，乱堆乱放， 有 碍环境，施工单位对能利用的要利用，不能利用的应及时清理。另外，施工期间不能占 道，以免影响交通。（二）本项目在房屋装修阶段应积极推广用绿色无害装饰材料， 合理安排工作时间， 减少施工噪声，并对废弃的装修材料进行妥善处理。（三）该项目建成后对环境造成的影响主要有生活污水和生活垃圾。本项目范围内 排水实行雨污分流制，雨水可直接排放城市雨水管网。生活垃圾实行袋装化，按市区统 一规定投放，由环卫部门集中外运。（四）绿地作为城市空间组成要素，对城市景观和生态环境影响较大。同时绿化也 是环境保护最经济有效的措施之一。 本项目要尽可能地提高绿化率， 绿化系统要做到点、 线面相结合，形成具有特色的绿化系统，充分发挥绿化在净化、美化、防尘、隔噪、降 解方面的功能，以更好地保护环境。第二节 社会效益评价一社会效益分析本项目建设会产生良好的社会效益，具体表现在以下几个方面：1. 本项目的建设符合扬州市城市规划和区域控制性详规的要求， 项目的建设有利于 合理利用土地资源，加快扬州新城西区的建设步伐