XX物业管理方案80页

1、XX物业管理方案（DOC 80页）荆州太阳城物业治理筹划天津顺驰物业治理有限公司荆州分公司2004年8月5日顺驰来到荆州，将“中国十大年夜名企”及“中国第一大 年夜盘”之先辈地产开辟理念与古老的荆楚文化完美融合，倾力 打造最合适荆州人须要的室庐小区“荆州太阳城”。做为荆州地 产划时代的大年夜手笔，荆州顺驰水蓝房地产公司开辟的太阳城 无疑将为新荆州城市情孔的改良再添浓墨重彩。秉承顺驰企业优 质品牌原则，顺驰水蓝看重产品开辟质量，亦同样看重包管太阳 城人居情况品德持之以恒的物业治理办事。具有国度物业治理一 级天资的天津顺驰物业治理有限公司荆州分公司受顺驰水蓝公 司委托，为荆州太阳城量身度做高品德物

2、业治理办事。我公司异 常看重木项目，携顺驰物业严谨规范的治理风格以及我们在全国 浩瀚大年夜盘治理中积聚的丰富经验，冀望经由过程结合荆州本 地实际情况，与顺驰水蓝一路合营创造“荆州太阳城”表里如一 之金牌大年夜盘。木治理筹划仅为针对己建成之太阳城提出的初步治理筹划， 将作为往后开展物业治理工作的根本履行框架，供顺驰水蓝公司 核定。因为时光紧促，材料尚不敷详尽，如有漏掉和忽视，敬请 谅解！前言笫一章顺驰物业企业介绍第一节天津顺驰物业治理有限公司简介第二节顺驰物业重要治理项U第三节顺驰物业成长过程与事迹第四节顺驰物业组织构造及解释第五节顺驰物业荆州分公司第六节我们的优势与特点第二章 太阳城项忖概况与

3、治理思路第一节太阳城地舆地位概况与特点第二节太阳城建筑概况与配套举措措施笫三节太阳城筹划物业用房概况笫四节太阳城物业治理思路要点笫五节太阳城物业治理特点与重要办法第三章太阳城物业治理办事内容标准与治理U标第一节太阳城物业治理办事范围第二节太阳城物业治理办事内容与标准 第三节太阳城物业治理U标第四章 太阳城物业治理模式（重点内容）第一节高标准治理原则第二节办事模式顺驰物业的前期介入二、物业治理的各项保障三、对太阳城的人文治理四、日常办事模式简介五、客户方针第三节前期介入与预备工作筹划第四节前期物业治理模式第五章太阳城物业治理组织架构第一节治理中间组织架构图第二节治理中间岗亭设置与解释第六章太阳城

4、物业治理费用测算第一节治理费用分析笫二节治理成本测算第三节治理收入测算笫四节治理费用补贴解释笫五节关于维修基金结语第一章顺驰物业企业介绍第一节天津顺驰物业治理有限公司简介天津市顺驰物业治理有限公司成立于一九九七年，是天津市顺驰集团 公司的全资从属公司，是具有物业治理国度一级天资的专业化公司，中国 物业治理协会理事单位、天津市物业治理行业十强企业之一。现有总资产 1008万元，治理人员逾143名。顺驰物业公司现治理120余万平方米的物业面积，待管200余万平方 米的在建项目。公司始终以客户需求为导向，秉承“挚诚务实、业主至上” 的企业主旨，以“严谨、高效、务实、卖力、立异”的工作立场和体验顺 驰

5、“家文化生活”、办事到“最小细节”的特点办事，来进步公司的整体办 事程度，博得了优胜的口碑和骄人的事迹。在治理项LI中：顺驰名都、顺 有名都新园、顺驰世纪城、顺驰喷鼻榭里、顺驰顺园、顺驰集团办公楼 等6个治理项LI荣获全国及天津市最高荣誉。这些荣誉的获得，是企业员 工务实的工作立场与企业核心竞争力一核心价值不雅营造企业凝集力的具 体表现。今天，顺驰物业在巩固成就的同时，正沿着创造“精品物业”的LI标 更进一步迈进，为“顺驰”所有的业主呈上一份体验具有顺驰特点办事的 “美好家园”。第二节顺驰物业重要治理项目世纪城项口是顺驰物业公司接收的一个智能化程度比较高的社 区，并且在顺驰物业公司的治理下，世

6、纪城真正表现了项LI标外 在价值，2002年顺驰世纪城被评为“天津市物业治理示范室庐 小区”。太阳城项日筹划建筑面积135万平方米，由12个组团构成，是 全国“十大年夜名盘之一 “，号称是天津市的城外之城。顺驰物 业公司从太阳城的前期就以介入此项U,并以严格的标准和表现 顺驰“家文化“的特点办事，融入于项LI,并获得了业主的好评。新园小区是顺驰物业治理公司的标竿项LI,此项LI业主会的组织 比较成熟，并且代表业主参加了天津市物业治理条例的评审 工作，获得了市局引导的高度承认。2002年被评为了 “全国物业 治理优良小区”的荣誉称号。蓝水假期是梅江地区开辟的一个“生态水景”栖身社区，并且项 目建

7、筑构造多样，给顺驰物业公司在项LI多样化的治理上奠定了 优胜的经验基本。世编大年夜厦是“天津农委”办公的大年夜厦。内含写字楼和酒 店。在顺驰物业办事的过程中，博得了两委引导的高度承认，也 为顺驰物业开创办事的新情势奠定了优胜的经验基本。久华里以高标准的办事与治理，创造了华苑地区的最高收缴率 98%；在情况保护和治理上成为了华苑地区的一个标记性“景不 雅社区”，为当局支撑开辟的大年夜型栖身社区增加了光彩，2002 年顺驰久华里小区被评为“天津市物业治理优良室庐小区”。顺驰集团办公楼，是顺驰企业办公的场合。在顺驰物业公司的治理下被市局被评为天津市物业治理优良室庐小区”的荣誉称号。也开创了顺驰物业治

8、理办公楼的先河，并且取得了优胜的成就，2000年顺驰集团办公楼被评为“天津市物业治理优良室庐小区”。半岛蓝湾是顺驰物业公司治理的第一个高等、大年夜型的别墅 项目。在治理过程中融入了 “管家式”的办事，并博得了业主的 承认和行业的存眷。第三节顺驰物业成长过程与事迹1997年：获得房管局揭樂的物业治理天资2000年：喷鼻榭里小区被评为“天津市物业治理优良室庐小区”2000年：顺园公寓被评为“天津市物业治理优良室庐小区”2000年：顺驰集团办公楼被评为“天津市物业治理优良室庐小区”2000年：治理面积达到80万平方米，获得天津市物业治理“十强”企业称号2001年：参加全国物业治理协会，任理事级单位2

9、001年：天津顺驰物业治理有限公司被评为“天津市物业治理一级天资企业”2001年：顺有名都新园小区被评为“天津市物业治理示范室庐小区”2001年：顺有名都公寓被评为“全国物业治理示范室庐小区”2002年：顺驰久华里小区被评为“天津市物业治理优良室庐小区”2002年：顺有名都新园被评为“全国物业治理示范室庐小区”2002年：顺驰世纪城被评为“天津市物业治理示范室庐小区”2002年：顺驰东屏园被评为“天津市物业治理优良室庐小区”2002年：天津顺驰物业治理有限公司被扶植部赞成为“国度一级资质企业”2003年：治理面积达到120余万平方米。待管在建项日10余个，管业面积达200余万平方米。顺驰物业公

10、司成长触角已进入青山溪语、北京、上海、武汉、石家庄等地区并向全国范圉成长。第四节顺驰物业组织构造及解释顺驰物业公司组织架构图副总经理.总经理助理综合治理各项目治理中间各项目会馆财务部人力资本品德部客户办事专业办事售后调和部聚焦营业单位公司组织架构图解释成长部山此架构图可以解释，顺驰物业公司是以总经理负责制，副总经 理、总经理助理分担制的治理方法，对各部分、各项LI直接治理，同一 调剂，同一把控，很好地把握公司的全局。并且强调各部分都以项U为 中间，所有工作聚焦项目标同一U标，充分应用公司资本优势，直接、 有力地支撑项忖。第五节顺驰物业荆州分公司天津顺驰物业治理有限公司荆州分公司成立于2004年

11、7月2日，负责 天津顺驰物业在荆州营业成长与治理，积极对外进行各类小区室庐、大年 夜厦、贸易、病院等物业治理项LI拓展。秉承天津顺驰物业“挚诚务实、 业主至上”的企业主旨，以及“严谨、高效、务实、卖力、立异”的工作 立场和体验顺驰“家文化生活”、办事到“最小细节”的物业治理办事特点, 荆州分公司从立业开端，就建立了以创造行业领先企业品牌、引导荆州物 业治理成长为己任的斗争目标。今朝，顺驰物业荆州分公司全身心投入顺驰水蓝开辟项U- “荆州太 阳城”的物业治理预备工作中，我们时刻以“顺驰”企业文化的核心价值 不雅中“任务般的热忱”来尽力工作，冀望与顺驰水蓝一路合营将太阳城 打造成为最具特点的荆州第

12、一物业品牌，同步新荆州成长并成就我们做行 业领跑者之任务!第六节我们的优势与特点博得业主的承认，从“细微之处”作起：在顺驰物业的项U里， 一向引导和倡导：每位办事人员都要从行动中，想业主之所想， 办事业主之所需，都必须有“蚂蚁”般的行动来办事于业主的需 求。 “亲情办事”拉近物业公司与业主的距离：“亲情办事”是顺驰 物业公司基本办事的升华，经山过程顺驰物业人对业主亲人般的 呵护，感触感染家人般的关怀，零距离地拉近物业人与业主间的 距离，更好地开展工作。 “家文化”的氛围营造，使业主产生归属感：顺驰物业一向把项 目看作是一个家庭，经III过程全部“家”氛围的营造，让业主真 正孕受在复杂的大年夜都

13、会，社会的快速成长中，有一片属于顺驰业主常相归属的“大年夜家庭”，以晋升全部项LI标社区氛围, 营造顺驰物业的优胜口碑。多种情势的办事，让业主感触感染完美的栖身生活：顺驰物业为 了适应各类型项口标治理，办事好各类业主的生活，按照项LI特 点，釆取了“酒店式”“管家式” “共管式”的办事，并在项目里 获得了实践，产生了优胜的反响。并根据经验的积聚，持续摸索 实践更深层次的办事惜势，以知足各类型物业的需求。视每位业主如“高朋”，充分表现顺驰物业“业主至上”的办事 理念：在办事的感性熟悉上进步办事人员的思维，从行动上晋升 办事人员的程度，视每位业主为高朋，让每位业主真正享受尊贵 的办事。重视项目群体

14、介入的功能：集合伙源进行项LI标共建，重视群策 的力量，以吸纳好的经验看法，更好地保护好项L1标好处，治理、 办事好属于业主的配白口当。重视每位员工介入企业治理的功能，倡导全员提合理化建议，增 长员工的凝集力：顺驰物业一向认为，任何岗亭的人员都不是企 业成长的弱势群体，只有最基层的岗亭才最清楚日常事务的工 作，企业的成长也恰是山这些基本的工作积淀起来的。所以，我 们采取了 “无障碍沟通”和“全员提合理化建议”的行动举措。任何人都可以对话总经理，任何人都可以提出本身的看法，以此来营造优胜的工作氛圉，进步整体的办事和治理的程度。第二章太阳城项目概况与治理思路第一节 太阳城地舆地位概况与特点顺驰太阳

15、城项LI位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南、长港路以北、 工农路以东，园林路以西。项目总占地面积为383亩，总建筑面积约31万 平方米，容积率1.35,建筑密度26.13%,绿化率33%。太阳城物业项U有其自身的优胜前提：项LI原为荆州植物园，小区全 部地块为规矩的长方形，地表平整，有大年夜量的植物，丰富的树种，以 及较大年夜面积的湖面、花窖、明渠、鱼塘，天然培养了太阳城项口标纯 美天然风光。优质的地块配以高品德的楼盘，结合顺驰物业治理有限公司在天津多 年的物业治理经验，太阳城必将成为荆州市高品德的栖身区。我们致力于 以合理的收费价格和现代化治理手段，营造业主知足的生活情况，供给优 质高效的办事

16、，合营保护“太阳城”优胜的室庐品牌，达到物业保值、增 值和公共举措措施设备的正常、完全。定能为物业所有者及应用人供给周 全、专业、周详及稳定的高本质治理办事。第二节太阳城建筑概况与配套举措措施本项U山联体别墅、叠拼室庐、多层室庐、小高层室庐、会所、贸易 街构成。个中二层半的室庐4栋；四层的室庐17栋；四层半的室庐84栋; 六层的室庐90栋；十一层半的室庐17栋，部分设地下室一层；会所三层; 贸易街三层；总建筑面积约310000M2,个中贸易面积15000 M2,室庐面积 295000 M2。全部小区被环形门路及两横一纵的车行道划分为若干个室庐组群。全部小区的总体建筑轮廓，采取低层、多层和小高层

17、相结合的方法。 在景不雅界面的核心肠位和小区北部边沿设置小高层，一方面充分应用建 筑间距进步容积率，另一方面在小区北部及中部形成光鲜的景不雅意向以 加强小区的整体感到；多层室庐重要包含5-6层的条式室庐及四层退台式 阳光室庐和叠拼室庐。低层室庐则为三层联体别墅。太阳城项目筹划有大年夜型水面湖景、中庭花圃、VIP会所、贸易街、 活动休闲等公共举措措施，且设有各式电子安然防备体系：周界红外线对 射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、可视对讲、门禁及车 库治理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵知足了住户出行、生活的需 求。第三节太阳城筹划物业用房槪况临时性用房具体地位：荆州植物园太阳城南门

18、发卖中间第二层用房面积：54平方米经久性用房具体地位：荆州植物园太阳城贸易街1号楼第三层用房面积：总计240平方米第四节太阳城物业治理思路要点根据太阳城的特点和物业治理需求分析，我们提出以下治理思路：高程度的治理和专业化的本质源于扎实的物业治理理论和丰富 的物业治理经验。顺驰物业经山多年的工作摸索，摸索出一条经 验，就是居心治理、贴心办事，治理重在履行。办事到最小细节 须要不折不扣的履行。在太阳城天然与文明结合的文化栖身区 内，我们将针对小区物业品德高，治理面积大年夜，人流多、泊 车场应用率高等特点，充分发挥公司自身优势，实施资本共享， 经心全意为业主办事，尽力成为荆州高品德栖身情况的典范。根

19、据太阳城特点、物业治理需求分析和我公司物业治理经验，我 们将太阳城治理标准定位在专业物业治理办事标准上。经山过程 高程度物业治理将太阳城提到一个较高的层次上，实现高花费投 资，高价值表现，将太阳城变成一个别现现代社会文明价值的综 合性社区。然则，根据太阳城项LI物业品德和荆州花费程度，我 们对物业治理价格定位进行了分析，并且针对不合的组团实施不 合的收费标准。经山我公司的测算，我们认为，本筹划中供给的 物业办事收费标准，在必定阶段内根本上知足太阳城日常治理的 进出均衡。低廉的收费标准并不料味着降低物业办事标准，相反, 我公司取得的浩瀚事迹注解，物业治理质量的包管是黑公司建立 和实施完美的物业治

20、理质量体系以及完美的规章轨制。我们在绿 化、保洁、维修、保安等方面都有规范的治理轨制和办法，在太 阳城的物业治理中我们会供给高效、专业的治理和办事，全方位 降低治理成本、大年夜力进步工作效力，让业主真正受益。充分看重前期介入的感化，我们将在太阳城开盘之前即到位重要 治理人员，并进行项IJ标前期介入。根据顺驰水蓝的开辟进度, 我们将合时调剂介入筹划，并合营太阳城的开辟进度分期实现正 式接收。太阳城属于沙市区的一个较大年夜的社区，当局基层组织工作尤 为重要。我公司将和居委会、派出所等相干部分全力合营，合营 保护业主的好处。推敲到荆州物业治理普及情况，我们的办事对象多为对物业治理 接触较少的人士，对

21、物业治理办事费和相干费用的交纳存在一些 欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际的艰苦。我公司针对 此等情况，除了在办事上加强外，同时大年夜力宣传物业治理和 相干的司法律例，让浩瀚业主知晓，进而懂得支撑物业治理工作。我公司在前期业主入住时代，经山过程各类渠道各类方法进行物 业治理常识普及宣传，制造业主入住手册，业主临时公约，装潢 装修治理规定发放。并且按照规定对业主的房屋装修供给把关考 验办事。如有须要亦直接供给装潢装修办事。针对太阳城的具体情况，采取一体式的安然治理体系。分各个组 团分别设置监控岗亭，此外在园区公共门路和配套建筑上，设置 巡逻岗。红外安防、楼宇智能、区域监控、可视对讲等都是太阳

22、 城智能化中应用的举措措施。我们深知，一个优胜的栖身情况， 安然十分重要，基于开辟商对项H标筹划设计，对智能化体系， 安防体系的配备和应用，我们将尽力打造人防、技防有机结合的 安然防备体系体系，为太阳城业主供给调和、安定、安然、有序 地栖身情况。在项口员工雇用上，釆取有经验的治理人员来治理。同时兼顾项 LI地点地荆州市沙市区下岗掉业人员多的实际情况。兼顾推敲个 别岗亭可安排太阳城内的住户，赞助解决一些艰苦户的问题。我公司将结合荆州市和沙市区有关部分，在太阳城内大年夜力开 展各类有益的社区活动，推动精力文明的成长，形成优胜的社区 文化，并使之成为我们创造一流物业品牌的有力支撑点。在治理团队方面，

23、本着“专家型团队、进修型组织”的思路。我 公司吩咐消磨有丰富经验的治理人员到太阳城治理中间任职， 按期安排太阳城治理中间的员丄参加培训和进修，康续进步治理 处的治理程度。第五节太阳城物业治理特点与重要办法将太阳城项U付与“管家式”治理的理念A. 办事距离的拉近：顺驰物业管家将致力于办事太阳城业主，业主 工作和生活的须要就是我们的工作偏向。B. 看重办事的内容、品德与效力，切实懂得太阳城业主对物业办事 的需求，有针对性的供给办事。C. 形成一种“祥和、安然、品位”的社区人文情况高标准治理的办法A. 建立和实施完美的物业治理基本办事和“公寓式”治理、办事 相结合的治理情势。B. 培养高本质的员工部

24、队一企业核心价值不雅的宣贯，各类专业教 导的培训。C. 加大年夜项目基本办事工作的力度一一考察标准、监督机制。外延与内延办事治理A. 建立便利的外部接洽网，便利业主的需求。B. 想业主之所想，办事业主之所需,实施项目全方位办事一一供给 业主须要的多种生活办事、办公办事、特约办事（保安、保洁、 维修、礼节办事）。C. 创造“都会生活”的快捷、整洁、优美、安然、文明、无干扰情 况。D. 加强情况治理，项目内、外情况实施准时干净，随时保洁。E. 对垃圾的分类处理，准时清理。F. 严格灵活车与非灵活车治理，划区域治理，凭证进入。G. 设置宣传公益牌，做好文明宣传与标识。第三章办事内容标准与治理目第一节

25、太阳城物业治理办事范围顺驰物业荆州分公司为太阳城供给的物业治理办事总体归纳为“六项 治理、三类办事”，即“房屋及举措措施设备治理办事、情况卫生治理办事、 治安消防治理办事、绿化治理办事、车辆交通治理办事和其它公共治理办 事”；惯例性公共办事（合同办事）委托性特约办事（非合同零碎办事）和 经营性多种办事（非合同全方位、多层次的综合办事）。一、惯例性公共办事即物业为实施物业治理合同，向全部业主及住户供给的经常性办 事，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业治理之 中。如：干净卫生办事、治安保卫办事、维修栖身区情况办事等，我 们将为业主及住户供给专业、入微、优质的办事。房屋及公共、共用举

26、措措施设备治理办事房屋建筑公共部位获得维修、养护和治理范围包含：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公 共通道、门厅、共用排烟道。公共、共用举措措施、设备的治理范围包含：高低水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防举措措施、电梯、水泵房。市政共用举措措施和从属建筑物、建筑物的养护和治理范围包含：门路、室外高低水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地上车 库等。智能化举措措施设备范围包含：楼宇对讲体系、用户宽带数据网体系、室内红外线报警体 系，周界红外线对射报警体系、门禁及车库治理体系、电 子巡更体系等。情况卫生治理办事对小区公共部位和区域的悄况卫生进行治理，是一项经常性的治理办事工作，

27、它包含小区内公共部位和区域的干净、卫生及各类垃圾的收 集。各类环卫举措措施齐备，实施标准化清扫保洁，垃圾日产日清， 按筹划消毒、灭鼠、灭虫。经由过程对小区的干净卫生，区域治理的 过程控制，确保向住户供给高等次的办事及高质量的生活场合。绿化治理办事绿化的功能是美化人居情况，进步人们身心健康程度。经由过程专业 化人员的治理，科学合理地保养、治理小区的绿化，使小区绿化达到 绿草荫荫、绿树成荫的后果。绿化治理的重要内容是树木、花草、草 坪的养护。树木、花草的养护：重要内容是浇水、施肥、除草、松土、整形修剪、 防治病虫害、养护。治安消防治理办事治安消防是小区物督工作重点之一。要贯彻“预防为主、防治（消）

28、 结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行周全的治理。治安消防治理是为了保障所管物业区域内的财物不受损掉，人员不受 伤害，保护小区正常的工作、生活秩序。对消防工作实施治理，预防 小区物业区域内火警的产生。最大年夜限度地削减火警损掉，为住户 的生活供给安然的情况，保护小区业主、住户的人身和家当的安然。车辆交通治理办事对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实 施治理工作，确保车辆安然、交通通顺、组织有序，停放整洁，从而 创造优美的辖区情况。其它公共治理办事在小区物业辖区里，为确保小区业主及住户的生活安然及小区的整体 美不雅，特定的各类治理办事轨制如：装修治理规定、泊车场

29、治理规 定、公共举措措施设备应用规定、小区消防治理规定等各类规定，有 效地为业主创造一个舒适、安定的生活情况。二、委托性特约办事是为某些住户群体供给的办事，如：为高层住户14小时开启电梯、 24小时高层供水及水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主 及住户供给舒适便利的主活情况。三、经营性多种办事即向业主及住户供给便利、高效、经济的便平易近办事。营造太 阳城温馨、调和的社区情况，尽力使居平易近生活更便利、更迅捷。 顺驰物业的便平易近办事有多年的工作经验，真正从居平易近的日常 生活细节推敲，以点点滴滴的积聚和平常的小事来表现物业治理的亲 情和为业主办事的整体程度，从而使每一位业主及住户都能体

30、验到生 活在顺驰太阳城这个暖和大年夜家庭的幸福。我们将以业主及住户为中间，有步调地开展各类无偿与有偿办事，并康续倾听业主及住户的看法，开辟新的办事项LI。第二节 太阳城物业治理办事内容与标准为将太阳城扶植成为荆州最具特点、充斥异国风情的超一流标记 性文明室庐小区，顺驰物业荆州分公司将按照全国物业治理优良示 范小区标准和优于荆州市室庐小区物业治理公共办事等级标准（荆 房2003-33号）中的一级标准实施物业治理。个中具体办事标准承诺 及质量包管办法摘要如下：一、根本办事标准与办法签订物业办事合同，明白权力义务关系；承接项LI对室庐区公共部分、共用举措措施卖力检查，做到验收 手续齐备；治理人员和专

31、业操作人员按照国度规定持证上岗；建立完美的物业治理筹划，质量治理，财务治理，档案治理等轨 制；治理办事人员同一着装，佩带标记，行动规范，办事主动热忱；建立客户办事中间，公示24小时办事德律风。急修1小时内， 其他报修按照约准时光达到现场；根据业主需求，供给物业办事合同之外的特约办事和代办办事，公示办事项LI和收费价II;颁布物业办事费用或者物业办事资金的进出情况；每年至少一次征询业主对物业办事的看法，知足率75%以上。二、公共办事标准与办法（一）安然治理小区主进口 24小时执勤；监控室实施24小时监控；别墅区设立专职保安员；小区内每小时保安巡查一次；对小区内的车辆进行治理，引导车辆有序通行、停

32、放；对进出小区的装修等劳务人员实施挂号治理；对火警、治安、公共卫生等突发事宜有应急预案，事发时及时申 报业主委员会和有关部分，并协助采取响应办法。（二）情况治理按单位门设置垃圾桶，生活垃圾天天清运一次；小区门路、广场、泊车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道 每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度干净一 次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；区内公共雨、污水管道每年疏浚1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏;二次供水水箱按规定清洗，水质相符卫生请求；对草坪、花草、绿篱、树木按期进行修剪、养护；按期清除绿地杂草、杂物；按期预防花草、树木病虫害（三）房屋治理每周巡查一次小区房屋单位

33、门、楼道通道以及其他公共部位的门 窗、玻璃等，按期保护养护；按照室庐装修治理规定和业主公邀请求，建立装修治理轨制。通 知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发明违背规定现 象，及时劝阻，并通知有关部分；各组团、栋、单位门、户有明显标记。小区门路平整，重要通道及泊车场交通标记齐备规范；对共用举措措施设备进行日常治理和保护（依法应山专业部分负 责的除外）；（四）举措措施、设备治理建立共用举措措施设备档案（设备台帐），举措描施设备的运行、 检修等记录齐备；操作保护人员严格履行举措措施设备操作规程及保养规范；举措措施运行正常;对共用举措措施设备按期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范 围的，及时组织

34、修复；载人电梯早6点至晚上12点正常运行；消防举措措施设备无缺，可随时启用，消防通道通顺；路灯、楼道灯无缺率不低于80%轻易危机人身安然的举措措施设备有明显警世标记和防备办法；对可能产生的各类突发设备故障有应急筹划；三、便平易近办事标准与办法重要内容有：健康咨询、家政助理、礼节办事、社区活动、关照 办事、房屋代租代售、房产投资咨询、商品零售、商务中间等第三节太阳城物业治理目标凭借多年积聚的丰富物业治理常识及经验，并集合专业精英人 才，顺驰物业为太阳城供给周全及优质的物业治理办事。在客户供给 须要合作的基本上，我们将承诺达到以下LI标。总体目标在治理刻日把太阳城治理成为“文明、安然、优美、舒适”

35、的高品德室庐区。优良物业称号在顺驰物业的尽力下，所治理的物业均己获得省、市颁予的物 业治理优良（示范）荣誉称号。同样，我们有信念凭借丰富的实际经 验，委派专业资深人士，根据实际情况，供给专业治理办事，使太阳 城入伙后一年内获得荆州市及湖北省物业治理优良小区称号，并在恰 当机会申报且争夺获得全国物业治理优良小区称号，晋升太阳城的整 体形象，实现创一流品牌的LI标。国际品德ISO天津顺驰物业有着异常成功的IS09001： 2000质量治理体系运作 经验。我们将参照IS09001： 2000标准，慢慢在太阳城建立、实施、 考验、考察、调剂、完美IS09001： 2000的质量治理体系，并经由过 程模

36、仿IS09001： 2000质量治理体系有效运行，包管办事质量，晋升 治理标准和物业价值。我们有信念凭借丰富经验，在太阳城入伙后三 年内经由过程GB/T19001-2000 idt IS09001： 2000质量治理体系国际认证，使物业治理工作标准化、规范化、体系化。序号项U顺驰标准国优标准1、房屋无缺率98%98%2、房屋零修及时率100%98%3、住户评断知足率95%95%4、代收代缴率98%98%5、装修施工协定签订率100%无6、装修验收合格率90%无7、物管费用收缴率90%无8、空房治理无缺率95%无9、公共举措措施设备无缺率95%无10、设备建档率100%无11、运行记录完全率10

37、0%无12、维修合格率95%无13、治理人员持证上岗率100%无14、员工岗前培训率100%无15、特别工种持证上岗率100%无16、保安员工在岗率100%无17、安然变乱参预及时率100%无18、保洁合格率95%无19、绿化无缺率98%无20、绿化养护率100%无21、投诉处理率100%无22、社区文化知足率95%无第四章 太阳城物业治理模式第一节高标准治理原则物业治理是一项以办事为本质，以治理表现办事的工作，顺驰物 业在进行任何标准的物业治理办事中均将其一切治理行动建立在必定 的标准基本之上。作为业主，都欲望聘请到高程度的物业治理公司， 享受货真价实的优质办事。顺驰物业在按物业类别供给响应

38、情势、内 容的物业治理办事中，均以如下原则作为做好物业治理工作的基本。办事立场一一热忱物业治理属办事性行业，治理公司的员工应以发自心坎的真诚笑 容为用户热忱办事，尤其应做到文明礼貌、说话规范、辞吐高雅、遵 时守约、衣冠整洁、举止大年夜方、动作雅不雅、称呼合适。办事设备一一无缺优胜而完美的硕件举描描施是实现高程度物业治理的先决前提。物业治理中的办事设备包含房屋建筑、机械设备、卫生设备、通信设 备、交通对象、电器设备等等。对这些设备要加强治理、精心养护， 使之始终处于无缺状况，降低设备故障率。办事技能娴熟办事技能是物业治理从业人员在办事治理中应当控制和具备的根本功。除了应具有优胜的办事意识外，更重

39、要的是员工应具备较好 的营业本质，如工程人员应具备过硬的设备保护技巧，财务人员应具 备丰富的治理常识，保安人员应具备过硕的治安消防本领等。办事项目齐备除了搞好物业治理综合办事收费所包含的须要办事项U外，物业 治理公司还应尽力拓展办事的深度和广度，尽力开展各类能知足用户 须要的特约办事和便平易近办事，应用户享受到无微不至的关怀和精 细绝伦的办事。办事方法一一灵活物业治理除了做到规范治理、依法治理外，还应设身处地地为用 户着想，尽力为用户供给各类灵活的办事方法，切忌逝世板僵硬的治 理，应尽可能在干事手续、营业时光、办事范围等方面给用户供给便 利。办事法度榜样一一规范办事法度榜样是指办事的先后次序和

40、步调，它看起来可有可无， 实际上倒是衡量物业治理程度的重要标准之一。如德律风接听法度榜 样、设备操作法度榜样、装修审批法度榜样、干净法度榜样等都要严 格按次序一项接一项、一环扣一环，弗成随心所欲、混乱无章。办事收费合理物业治理属有偿的办事行动，用户不交治理费而享受办事是不实际的。而顺驰物业制订的物业治理费收费标准系根据物业实际和供给 办事的内涵肯定，以大年夜众化收费、高标准办事”为原则；公司 开展的特约办事和便平易近办事也以知足用户须要为LI标，以保底 微利，以支定收”为原则。办事轨制一一健全顺驰物业将根据物业实际制订并健全一整套规范、体系、科学的 办事轨制，以确保为用户供给稳定的办事。这些轨

41、制将表现清明有序、 易于操作的特点。办事效力一一快速办事效力是向用户供给办事的时限。在“时光就是金钱，效力就 是生命”的时光价值不雅下，办事效力高不仅能节俭时光，并且能为 用户带来好处，顺驰物业将尽力进步员工本质，削减工作环节，简明 工作法度榜样，缩短干事时光，进步办事效力。第二节办事模式顺驰物业今朝已承接国内多个全权治理高等楼盘，尤其对栖身类 物业建造阶段的前期介入、物业治理的预备工作、治理进出的预算和 结算、物业的验收和移交、业户二次装修治理等营业、日常物业治理、 客户办事、会所治理等方面，均积聚了很多成功的经验和教训，今朝我司治理的经验在对太阳城的物业治理中将获得更出色发挥。顺驰物业的前

42、期介入顺驰物业对每个物业项LI标前期介入工作中都邑本着卖力介入、 积极建议、专业咨询等工作准则，即周全的向开辟商就下列方面提出 一些建议：机电举措措施介入：介入根本拟定内容：前期介入及巡查后平日需跟进事宜：为应用及治理者便利，节约日常所有公共布线应更为简洁，应便与业运行费用 主二次装修改装及日后物业方保护保养；公共照明灯具、布线和开关的合门锁安装时应推敲更为安然，防止门理选用的设責；重锁轻现象产生；重大年夜设备的选用和购货合给排水管地下一层转接收就从材质稳同条目的拟定；定方面选材，防止水压过大年夜或重电气设备和供配电体系设计与物下落时击损，从而引起不须要改建施工；投入。给排水体系设计与施工；部

43、分楼道消防通道可能会过窄，如再各类门锁和钥匙的选用；在此安装墙式消防栓后，其间距罔也消防举措措施的设计与施工；不足消防律例规定之1.5米之安然距24小时热水供给体系的设计与施离等；工等；其他建议略。建筑设计介入:介入根本拟定内容：刖期介入及巡查后平日需跟进事宜：应用及治理者便利，保已完成之单位应与还在施工的区域持物业形象隔分开，并由施工他包单位做好该围培和大年夜门的设区域安然、消防、卫生、产品保护等方面工作，以便更好等待落成验监控中间及安保岗亭的收。设计与施工；个别单位门厅设计会过于繁烦，如单位户型及实用功能；玄关墙之设计问题易造成日后一次建筑物外立面的控制；装修或改建时重要拆除对象。如许公共

44、情况装潢和绿化的即会增长物业日后治理时建筑垃圾安排；的产生量也增长了开辟商的投资成各类标记牌选用；本O大年夜堂接待台的安空调外机预留地位欠妥，主如果户排；外机放責地位、热量排放朝向、预物业治理用房的设计和留架大年夜小等。施工；外墙是否易于攀爬，租户日后可能 预留家用空调穿墙孔和会是以为饰辞安装防盗铁栏，从而室外机座地位切实其实有损物业外墙美不雅等。定智能体系介入:根本拟定内容：前期介入及巡查后平日需跟进事 宜：人防+技防的理念，强调社 会化办事闭路电视防盗监控体系电子巡更体系车库治理体系公用设备监控体系访客楼宇对讲体系背景音响和应急广播体系卫生电视接收和有线电视体 系综合布线体系宽带接入和上穀

45、方法等小区综合布线体系应包管端口 的预留量，应从住户人群的不 合需求推敲各类接入线的预留 口。女口：有线通、电信、联通 等通信线的接入预留。公共区域监控举措措施设备的 地位应做合理的安排，对一此 路段易被车辆碰撞的区域就先 设責防抵触触犯栏。车库治理体系的可操作性要 强，从治理成本及保护成本中 推敲，特别车库控制体系的购 买应多从维修保养方面加以控 制。其他建议略。跟进施工过程:根本拟定内容：前期介入及巡查后平日需跟进事 宜：保护顺驰水蓝和业主好处， 包管施工质量发明可能存在的隐患施工对今后维修保养是否有 影响供给成品保护办法建议地下车库的进出口的坡度上的 防滑设 施应在施工前予以 推敲，今朝

46、一些项目在后期简 单用水泥加責防滑条或辅设地 砖的做法与日后车辆行驶及治 理保护晦气，建议施工时向下收集设计和施工文档材料协助检查建筑施工和设备安 装的质量供给操作培训请求供给备品备件请求供给落成图纸递交请求供给操作手册递交请求技巧材料递交请求等开防滑槽，如许即可节约成本 投入，也可增长防滑系数。现工地治理方平日会对施工现 场的安全治理、施工人员生 活区域的卫生等方面治理还比 较脆弱。巡查中也经常会发明: 工地上未着安然帽人员较多； 各类施工材料及配件堆放随 便；工人生活区域与施工区域 太近且没有太多防护办法，如 有高空附物很轻易就会砸至生 活区晾晒衣物或行走的工人。 施工方对产品保工作不到位

47、， 如：已安装的铝制门窗产品保 护、墙面大年夜理石污迹渗入 等。其他建议略。物业发卖合营:根本拟定内容:经由过程物业品牌及发卖合 营，使物业发卖更上层楼供给国际及国内的房产租售 信息参加物业治理介绍会培训售房人员解答物业治理 问题供给物业治理宣传材料顺驰 物业背景介绍前期介入及巡查后平日需跟进事 宜：平日我司会在开辟商在小区发 卖初亦在贵司售楼处派驻保安 人员值勤，此岗亭不只保护售 楼处安然外，我们合营发卖人 员合时的向求购或有来访人员 进行房产介绍。同时还会积极 的介入并承担贵司可能参加的 各类房展会上人的安然保卫工 作。以我司多次其他项目标经从物业治理的角度审核预售 合同将物业治理的有关规

48、定制成 合同附件参加各类庆典/活动商量解决各类发卖中碰到的 治理问题等验，均获得了相干的员的好评。 其他工作，我司亦会根据贵司 之发卖进度全力合营。二、物业治理的各项保障物业治理预备工作简介俗话说：“全军未动，粮草先行”。就是说，我们做任何事之前，都必 须有细心、精准的筹划。根据我们多年的治理经验，亦将在太阳城本质治 理前合营顺驰水蓝按工程进度，更详尽的制订如下的预备工作筹划：编制物业治理月进出预算制订物业治理人员架构制订各项物业治理轨制预备各类物质设备进行员工入职培训 制订各类物业治理筹划等预备各类物质设备根据我们以往之治理经验，亦会在物业进驻前预备物业治理须要的各 类物质设备，以保障物业各

49、项工作的顺利开展。要点如下但不限于：供给相符物业具体情况的物业治理软件供给与公司邮件办事信箱软件购买各类办公家具和设备定制首期礼服和雨具购买警械和安保用品购买各类设备、对象和维修用品等制订各类规章轨制我们还将综合国内同类物业之治理经验，根据太阳城之特点，制订相 符物业悄况的各类治理规章和轨制，如下但不限于：住户手册办公室治理轨制及物业设备治理轨制干净和灭虫标准及泊车场治理轨制物业验收规程及治字和消防治理轨制二次装修治理轨制及表格表式人事、行政、和财务治理轨制 会所治理和有偿办事轨制紧急事宜的处理法度榜样 投述的处理法度榜样等完成员工入职培训为包管太阳城的办事水准，我们亦会对所有员工，更针对性的

50、根据他 们的不合工种进行不合的入职前培训，并加以考察。如下但不限于：物业验收法度榜样二次装修治理工程举措措施治理物业财务动作物品治理轨制物业治理根本概念员工守则和岗亭职责顺驰物业、顺驰水蓝房产开辟公司的背景和企业文化介绍员工行动、礼节规范及队列操练投诉处理技能及紧急事宜处理法度榜样等制订各类物业的治理筹划因小区内有各类治理类型的治理办事区域，所以我司亦会按物业情况制订各类物业治理筹划，使之办事更过细、更人道化、规范化。如下但不限于：物业验收筹划物业保安筹划物业干净、灭虫和绿化养护筹划工程举措措施维修保养筹划财务运行筹划人事治理筹划物业办事筹划交通和泊车治理筹划小区活动筹划等物业治理的其他预备工

51、作建立与当局有关本能机能部分的接洽申报其他有关收费标准定制员工礼服落实和安排治理处办公用房跟进物业内的体系和设备调试开通物业举措措施设备验收移交 招标肯定物业保险公司等三、对太阳城的人文治理顺驰物业在物业治理行业中已经积聚了很多的经验，相对而言，荆州 的物业市场还处在成长阶段，我们的治理模式在荆州要争得更多人的承 认。如今，跟着物业行业已进入周全市场化成长，为了使顺驰物业荆州分 公司在这个竞争市场中站住脚跟，使公司的治理程度更上一个台阶，使所 有的业主承认我们的治理，我们将在小区内提介体验顺驰“家文化生活” 的人道化办事治理，使居平易近真正领会到家庭的温馨并领略到生态调和 的氛围。物业治理中保

52、安、保洁、维修等工作只能算作是物业日常基本工 作，我们的完成它的同时，还要炭续立异、庆续完美自我，进步我们的办 事水分准。“办事”是我们必弗成少的容身点、“卖点”，不再是“单一的” 基本办事，我们会去知足或使更多业主懂得我们的办事。在“办事”中，我们亦会进步人与人世沟通”效力。我司在经由与 业主间的沟通，更多的懂得他们的设法主意:、需求后，合营“人道化”的 物业办事及治理，就能拉近与业主间的距离，加强物业治理公司、物业从 业人员与广大年夜业主之间亲和关系，也能获得更多的尊敬和认同。业主 的真心介入及我们真诚有效的工作，更能保障对受托物业的长效治理，使 之增值及保值。做到以上这点，我们会有针对性

53、的根据顺驰水蓝及顺驰物业的治理理念去结合小区的人文特点，从而建立起小区的人文情况。社区的美丽、人（办事者与被办事者）的潜在本质升华及治理的艺术必定要黑我们康续的 培养、完美，而这些恰是蕴涵在“办事”中。我们在接收项H后的重要义 务就是应用各类手段及办法去收集所有业主的基本材料，如：在业主入户 时，经由过程业主解决入户手续，懂得各位业主的家庭情况、文化素养及 各项爱好等情况；在日常治理中，访问业主，听取业主对小区治理、办事 等方面需乞降看法，同时在日常工作中以微笑办事换取业主对物业工作的 懂得，用真诚去浸染业主，用效力去解决问题。在经山过程与业主的沟通, 懂得各位业主对小区扶植的有效建议及小区其

54、他信息的反馈。如许，我们 就能为今后小区文化扶植建立完全的档案。在这些基本工作衬托下，我们还可以经山过程小区公共区域的公告 牌、宣传栏等，张贴或发放一些科普常识的宣传材料。如：物业治理小知 栏U；家庭医疗卫生常识；每日一道菜的烧法；安然防盗常识；活动公告 等内容，使广大年夜业主每日进出小区和楼道时都能看到这些小常识、小 常识，给他们的生活带去一点赞助，也能使业主看到物业公司处处在关怀 着他们。在业主入住率85%时，物业公司就会有筹划地搞一些大年夜中型的体 裁娱乐活动，如健身操、书法摄影展、花草展示、消防进修等等；我们还 会根据小区现有的举措措施器材开展一些体育有奖比赛等活动，在业主入户一周年之时或重大年夜节日到来时，将在小区中组织节忖，安排公共场 地及沟通业主与物业公司合营介入庆典活动。经由过程这些活动，增长物 业公司与小区业主之间的凝集力，进步物业公司在小区的工作事迹，为物 业公司品牌建立优胜的工作基本。经由过程对全部小区的“办事”，我们 可以完美社区的人文扶植，融入荆州楚文化的城市特点，用我们的真心换 取业主对我们的懂得，用社区人文的扶植给广大年夜业主一个称心、舒适、 美丽的“人道化”大年夜家庭。四、日常物业办事模式简介物业的安然保卫和治理对所有业主及开辟商来说，一个区域的治安状况短长，将直接影响到 他对这个区域的看法，从有名心理学大年夜师-