泰州市英联街区土地开发整理可行性研究报告

1、泰州市#街区土地开发整理可行性研究报告目 录第一章 概 要11.1 项目背景11.2 研究工作概况11.3 研究的依据21.4 主要研究结论2第二章 泰州#街区现状42.1 #街区位置、组成42.2 #街区地形地貌和河流42.3 #街区户数人口42.4 #街区建筑现状52.5 #街区经济状况5第三章 #街区土地开发规划研究63.1 #街区的控制性规划63.2 #街区功能定位与用地63.4 #街区道路规划73.5 #街区主要建设项目用地规划73.6 #街区公建设施项目投资概算73.7 #街区土地开发投资额概算83.8 #街区土地开发投资安排83.9 #街区商住用地规划83.10 #街区详规划留下

2、的问题9第四章 参与开发#街区政策研究104.1 土地成片开发整理104.2 一级土地成片开发整理政策研究104.3 一级土地成片开发整理模式104.4 （集团）有限公司参与开发整理#街区模式研究114.5 #街区土地一级开发策略124.6 希望泰州市政府出台的引导措施134.7 #街区开发整理土地增值策略14第五章 泰州市区土地市场研究165.1 泰州市土地市场研究165.2 泰州市近几年土地市场供应量研究165.3 2007年泰州土地市场185.4 泰州主城区商业住宅用地基准地价研究205.5 近二年泰州市区土地开发整理量价研究21第六章 #街区土地开发的SWOT分析236.1 #街区土地

3、开发整理优势分析（S）236.2 #街区土地开发整理劣势分析（W）246.3 #街区土地开发整理机遇（O）266.4 #街区开发整理挑战（T）286.5 #街区开发的S.W.O.T应对策略29第七章 #街区开发管理领导组织机构设置307.1 国内外特殊区域开发管理体制模式研究307.2 #街区的区划管理体制机构模式借鉴307.3 #街区土地开发中的职责317.4 #街区土地开发设领导小组和工作小组327.5 成立泰州市深业投资有限公司的相关事项32第八章 #街区土地开发的时序338.1 前期准备工作338.2 重点区域开发建设时序35第九章 资金筹措及使用安排379.1 #街区开发资金筹措种类

4、379.2 #街区资金的使用安排37第十章 投入产出回报分析3910.1 #街区土地开发的投入研究3910.2 #街区开发整理产出研究4310.3 产出收益回报44第十一章 #街区开发的不确定性分析4511.1 财务风险分析4511.2 #街区土地开发整理敏感性分析4611.3 #街区土地开发整理盈亏平衡分析46第一章 概 要1.1 项目背景江苏省泰州市历史悠久、文化灿烂、人才荟萃，有2100多年的建州立府历史，盐文化、税文化、水文化特别丰富，在文明史上北宋、明、清三个朝代呈鼎盛时期。泰州学派留芳千古，数代政治家、军事家、文人骚客，都有文、歌、诗、词、赋、画等形式歌颂泰州文明。泰州市城市综合实

5、力列江苏省十三个地级市第七，经济发展也处于中间层次。泰州市位于江苏省地理中心位置，与苏州、无锡、常州、镇江隔江相望，与扬州、盐城、南通接壤。泰州市是上海为龙头的长三角经济区的16个成员城市之一，是近年来经济增长最快的城市之一。泰州市总人口503万，面积5793平方公里。下辖海陵、高港二个区，姜堰、靖江、泰兴、兴化四个县级市，泰州市主城区到高港区中心、姜堰市区只有十多公里，城市发展趋势将逐渐连接成带状城区。深圳控股有限公司、（集团）有限公司应泰州市政府招商引资邀请，与泰州市城市建设投资集团有限公司合作，承担泰州市海陵区#街区17739.75亩土地开发整理的重任。#街区位于泰州市行政中心区南部、市

6、区中心南北龙脉轴线上，海陵、高港二区交界处。泰州主城区发展规划重点向南、适度向东，#街区就在正南方向，是泰州今后开发建设的重点区域。1.2 研究工作概况课题组自7月下旬就开展工作，克服距离远、涉及问题多、情况复杂、面广、内容多、研究工作繁重等困难。研究重点是（集团）有限公司参与泰州#街区土地开发整理的可行性。工作中，既研究长三角、上海、江苏省多方面情况，又研究泰州、海陵及附近城市的社会、经济、产业、人口、就业情况；既研究泰州古代文化、历史、经济发展、杰出人物、建置变迁等，又分析泰州市区及所辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市社会、经济、产业、城市、交通、旅游、人口就业等发展；既研究泰州土地市场、开发供

7、应量，又研究泰州等地的房地产市场开发量、规模、主要开发企业等；既研究（集团）有限公司发展大计，又研究远距离到长三角经济区的北部，进行土地开发面临的优势、劣势、机遇、挑战；既研究资金投入回报，又对不确定性分析等进行研究；既力求有大量资料分析，又要对详实的数据处理。1.3 研究的依据1、中华人民共和国城市规划法2、江苏省第十一个五年规划纲要3、泰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要4、泰州市“十一五”城市建设规划5、2007年江苏省沿江八市开放型经济发展情况6、2007年泰州市政府工作报告7、泰州市2006年国民经济和社会发展统计公报8、泰州市2005年国民经济和社会发展统计公报9、泰州市2

8、004年国民经济和社会发展统计公报10、2007海陵区第十三届人民代表大会工作报告11、海陵区2006年国民经济和社会发展统计公报12、海陵区2005年国民经济和社会发展统计公报13、海陵区2004年国民经济和社会发展统计公报14、#街区控制性详细规划1.4 主要研究结论（集团）有限公司投资泰州，开发整理海陵区#街区可行性强，经济效益好。泰州是快速发展中的中等城市，地价、房价在长三角经济区最低，发展潜力大。上海世博会、江苏省沿江开发、泰州长江大桥建设等，都给泰州发展带来新的机遇。中石化、国电、LG、海螺等国内外的大企业纷纷投资泰州，泰州经济将有大的发展。香港世茂、碧桂园、杭州复地、同济地产等企

9、业也看好泰州的房地产市场，纷纷携巨资进入泰州，进行房地产开发。（集团）有限公司进入泰州，参与开发整理#街区，既要重视投资开发策略、发挥优势，又要及时转化劣势、把握机遇、迎接挑战。工作步骤先易后难、先陆后水、重视产业规划、发展战略。可以先将如泰高路东面、永定路南面的土地开发、转让，初见成效。#街区开发整理需要投资70.43亿元，可转让土地8300亩，转让价每亩84.86万元就能达盈亏平衡点；如果每亩地能卖到90万元，效益就较好。如能充分发挥（集团）有限公司优势，运用深圳成功的经验，从长三角经济区、江苏省沿江开发的视野，将#街区产业提升。加大这17739.75亩承载力，每亩地能卖到100万元以上，

10、（集团）有限公司的效益就更好，泰州的发展就更上一层楼。研究结论认为，（集团）有限公司参与泰州市#街区土地开发，尽管面临的挑战大，但泰州城市发展机遇多、#街区的土地开发有潜力、升值空间大，是可行性的。土地开发前、过程中，（集团）有限公司要用深圳的理念、文化，来与泰州市合作，影响#街区开发。本项目开发成功，对（集团）有限公司以后在长三角经济区土地开发整理、房地产开发等，都有重大意义。第二章 泰州#街区现状2.1 #街区位置、组成#街区位于泰州市主城区海陵区的南部、泰州市政府对面，海陵区、高港区交界处。西依泰高公路、东到规划的春兰南路，北临永定路（328国道）、南为规划的香椿东路，区位优势突出。开发

11、建设#街区，是泰州市政府作出的重大决策，是2007年泰州市投入83亿元进行中心城市建设的十大工程之首。#街区由海陵区凤凰路街道办事处（原塘湾镇）东谢村七组、刘庄村部分村组、双河村全部、振兴村10-12组，高港区白马镇朱穆村、野徐镇殷蒋村，开发区寺巷镇西谢村、军甫村组成。街区内东部主要是凤凰路街道办事处居民点和塘湾镇工业园，西部主要是开发区的寺巷镇。2.2 #街区地形地貌和河流#街区地势平坦，地面最高标高6米、最低标高5.5米。主要为农田、村庄、河塘，大的河道如表2-1：表2-1 #街道主要河道及宽度表序号河名起点终点最小河面宽蓝线保护宽度（米）1#泰高路春兰南路80米29-171米与庆丰路、周

12、山东路红线重合2凤凰河永定东路#44203跃进河泰高路庆丰河25104向阳河泰高路前进路30105西周河#香椿路20106西刘河永定东路#26107庆丰河#小港河3610（与庆丰路红线重合）8东谢河永定东路#3210（与莲花路红线重合）2.3 #街区户数人口#街区现总户数3300多户，总人口11600人。其中海陵区凤凰路街道办事处东谢村七组、刘庄村部分村组、双河村全部、振兴村10-12组1100户、3850人，高港区白马镇朱穆村314户、1100人，野徐镇殷蒋村571户、2000人，开发区寺巷镇西谢村、军甫村1328户、4650人。2.4 #街区建筑现状#街区现状建筑物36.50万平方米，一家

13、一栋的小楼多，平均容积率0.15。现建筑主要为民房和部分厂房、商店，一类建筑5000平方米；二类建筑主要为海陵区凤凰路街道办事处双河小区，11000多平方米，为开挖凤凰河而安置的农民住宅区；三类建筑2700多户，34.9万平方米，多数面临拆迁。2.5 #街区经济状况#街区的凤凰路街道办事处双河村有泰州市海陵区新动力贸易商行、泰州市海陵区龙宇机械厂、泰州市海陵区旺家福床垫加工厂、泰州市海陵区宝天钢材经营部，另有调速电机厂、电脑雕刻机厂、煤矿用防爆电器厂、汽车摩托车消声器、标准紧固件、铝合金等9家企业。海陵区凤凰路街道办事处组织双河村、振兴村100多青年到苏州技工学校学习数控技术、铆焊接、电子技术

14、应用、家电维修、瓦木工技术、水电安装、室内装璜、家政服务等，毕业后大部分在苏州的中外企业工作，年薪1万多元。高港区白马镇朱穆村是药材种植基地，另有泰州市高港区荣海钢结构厂、泰州市高港区金山体育器材厂。野徐镇殷蒋村有体育健身器材企业几十家，是名震一方特色村，有的企业工人年收入最低的也超过7000元。开发区寺巷镇东谢村2006年实现社会产值3316.78万元，利润1150.49万元，人均年纯收入4560元。#街区工厂、商店也有近百家，村民在泰州是属于较富裕的。第三章 #街区土地开发规划研究3.1 #街区的控制性规划泰州市规划局委托江苏省城市规划设计研究院，进行#街区的控制性详细规划于2007年5月

15、完成，规划如下。3.2 #街区功能定位与用地#街区的定位为市级商业、商务、体育中心。规划高标准、现代化的滨水宜居街区，居住人口17.55万人。#街区用地功能规划见表3-1表3-1 #街区用地规划分功能和面积表功能用地面积安置区及配套用地82.50亩绿地用地4048.95亩公共配套用地3661.65亩道路河流占地467.05亩其它用地1179.60亩可转让开发房地产用地8300亩合计17739.75亩3.3 #街区基本规划和开发建设要求1、根据规划要求，开发整理阶段将完成市政公用设施项目，路幅宽度25米以上的主干路和次干路；给水和排水系统（雨污水）；供电，包括埋地电缆、变电所等；电信；管道燃气；

16、环卫设施；区域内河道整治；停车场；公交站台等。2、土地开发整理，提供整理后的土地上市，督促上市地块开发商完成开发建设内容。3、根据规划要求，建成该街区内教育设施、绿地系统（包括：中央绿带、景观河道绿化和街头公园）、文化娱乐等项目。4、项目规划建设的江苏省园博会公园和体育中心。5、因城市建设工作的需要，需在项目范围内实施的项目。3.4 #街区道路规划#街区除现有的泰高路、永定路、泰白路，内部有简易道路多条。规划主干道、次干道十几条，东西方向除已有的永定东路外，从北到南还有富泰路、向阳河路、向阳东路、周山东路、庆丰路、滨河路、军浦路、新建路、跃进路、香椿路等。南北方向除已有的泰高路、泰白路外，从西

17、到东还规划有西周河路、刘庄路、杨庄路、海陵南路、鼓楼东路、引凤南路、东风南路、莲花路、春晖路、春兰南路等。3.5 #街区主要建设项目用地规划#街区主要建设项目用地11073.50亩，分别如下。风景绿化功能，拟建园博园，满足省园博会的要求。规划用地位于街区中南部海陵南路以东、鼓楼南路以西、新建路以北、#以南，面积1500亩。体育中心功能，定位为省级体育运动会和全国单项比赛场馆，规划用地于街区南部海陵南路以东、鼓楼南路以西、香椿路以北、新建路以南，有体育场、体育馆等建筑，用地面积600亩。公共设施功能，公共设施用地位于南面，在城市公共设施发展轴向南延伸。本居住区近17.55万人，建成后要对周边人口

18、有吸引力。街区的文化娱乐中心，参考其它城市标准，用地30亩。居住商业用地8300亩，分别为居住用地7400.55亩，占#街区总面积的44.19%，其中二类居住用地6111.75亩，分为A、B、C、D、E五个区；居住商务混合用地645.30亩。商业金融功能用地900.00亩，规划为市级商业中心，市区的第二大商业区。占地面积较大的有装饰材料市场、百饰得装饰城。教育设施用地643.50亩，有中小学、职业学校等。建筑高度将以商务区为核心，规划在街区内划分出商办用地、文化娱乐用地、市级体育中心及四个居住社区。3.6 #街区公建设施项目投资概算绿博园、体育中心：8亿元3.7 #街区土地开发投资额概算直接成

19、本合计39.5亿元，分别如下1、征地费用：15万元/亩*13333亩=20亿元；2、拆迁安置：共3300户，36.5万平方米旧屋，按1:1.2补偿，补偿面积为43.8万平方米；建安成本按2500元/平方米，费用为11亿元；3、七通一平：按400元/平方米计，开发面积为200万平方米，共需资金8亿元；4、河道整治：0.5亿元（以上四项合计为39.5亿元）。3.8 #街区土地开发投资安排公建投资：8亿元开发整理直接成本：39.5亿元注册资金为1亿元，（集团）有限公司和泰州市城市投资集团公司双方分别5100万元、4900万元。 直接成本：47.43亿元/8300亩=57.1万元/亩完全成本: 70.

20、43亿元/8300亩=86.45万元/亩3.9 #街区商住用地规划见表3-2，#街区规划生活居住用地7400.55亩(含道路、河流、绿化用地等)，占44.19%，其中居住商业商务用地7237.95亩。居住用地中，二类居住用地6111.75亩，分为A、B、C、D、E五个区；居住商务混合用地645.30亩；商业服务金融用地480.90亩。总户数5万多户、人口17.55万人，需提供5万多套住宅。表3-2 #街区商住用地规划表区域居住社区功能用途（亩）居住人口（万人）范围居住商住居住商务#以北A477.9042.60519.902.65北至富泰路、支三路，南至周山东路，西至泰高路，东至鼓楼南路。B13

21、79.25177.453.61北至永定路、向阳河，南至周山东路，西至引凤路、莲花路，东至春兰南路。#以南C1436.1083.2568.103.96北至庆丰路、南至香椿路，西至泰高路，东至海陵南路D1247.1094.2057.303.49北至庆丰路、南至香椿路，西至鼓楼路西，东至春风南路E1571.4083.403.84北至庆丰路、南至香椿路，西至东风南路，东至春兰南路合计6111.75480.90645.30总计7237.95亩17.553.10 #街区详规划留下的问题泰州市已委托江苏省城市规划设计研究院，进行#街区的控制性详细规划。但对如何用科学的发展观又好又快实施#街区的开发整理、#街

22、区的产业如何发展、如何提升街区的承载力、实施开发时序、人口就业如何解决等问题，则要进一步研究。如泰州主城区人口少，急需增加城市常住人口，但十年来增加幅度不明显。按控制性详细规划，#街区净增16.39万人，按50%的就业率算，要有近8万人就业。而海陵区204平方公里、总人口35.6万人，城镇人口24.42万人，乡村人口11.18万人；全区从业人员只有13万，而且50%在服务业。泰州几大企业安排就业人员只有2万多人，其中，春兰集团公司有员工1万多人，扬子江药业集团有员工5000余人，江苏泰州陵光石化集团有职工1660人，江苏锋陵集团员工1190人。分析#街区双河村，现有耕地82.67万平方米，总人

23、口1851人,人均耕地446.7平方米，现有农村劳动力1224人，占全村总人数66.1%。其中男性农村劳动力594人，占总农村劳动力的48.5%；女性农村劳动力630人，占总劳动力的51.5%。现在泰州城市发展，刚刚到该村附近，原来土地就少，今后人口就业问题更突出。所以#街区土地如何开发、产业如何规划、就业如何解决，土地转让市场如何都要深入研究。尽管问题很多，但2007年2月泰州市政府工作报告“启动#街区一期建设，进一步拉开框架、扩大规模”、“启动绿博园规划和建设”。开发整理#街区已实施启动工程。拟建设通往#街区的海陵南路、鼓楼南路、东风南路道路，到年底完成#街区道路、绿化、管网等工程建设，使

24、城区建成区面积扩大到#街区以南。到“十一五”期末，主城区建成区要达到60平方公里。第四章 参与开发#街区政策研究泰州市政府希望尽快进行#街区道路建设、转让用地、有收入、初见成效，但是现在急于出让用地，价格是否如政府之意。所以，#街区开发整理既要有泰州市政府好的政策，和（集团）有限公司双方要选择好的策略，这样才能确保#街区开发整理改造能否成功。4.1 土地成片开发整理土地成片开发，简单的讲就是指对农地或比较原始的建设用地进行基础设施建设和生产生活配套建设，以获取土地出让（转让）收益或自留经营收益的一种经济行为。4.2 一级土地成片开发整理政策研究一级土地成片开发整理是指在土地出让前，对土地进行整

25、理和投资开发的过程。具体来说，就是按照土地利用总体规划、城市规划功能、地表标高及控制性详细规划和年度土地开发整理计划，市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)，市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。开发的主体有政府组建、有授权委托或以招标方式确定土地开发整理企业。4.3 一级土地成片开发整理模式基于不同的开发主体，土地一级开发整理主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土

26、地开发整理；企业主导模式，即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地开发整理。以重庆和北京两个城市的土地开发整理模式为例，分析比较政府主导型模式和企业主导型模式各自的优缺点。4.3.1 重庆政府主导型模式 重庆的土地开发整理模式属于典型的政府主导型模式。土地开发整理的主体是市政府，代表市政府实行开发整理的机构是九个国有控股集团公司(城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富)。土地开发整理与土地储备紧密联系在一起，九个集团拥有土地储备和土地开发整理的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行开发整理，“生地”变“熟地”后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让。出

27、让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配：剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。九大集团在具体分工上有所不同，总结为三种方式：自主土地储备开发方式、带项目土地储备开发方式和与国企改革联动土地储备方式。 4.3.2 北京政府主导型模式与企业主导型模式并存 北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地开发整理模式并存，属于由政府主导型向企业主导型转型的过渡时期。 北京土地开发整理的企业主导型模式是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不

28、高于预计成本的8。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地开发整理委托协议。该模式要求政府面向市场招投标，所有的企业都享有平等的投标、中标权利。然而，北京的土地开发整理市场是不完全竞争市场，招标虽然是在全市范围内进行，但有很多企业已经做了很多前期工作，存在围标的现象。驱动企业使出浑身解数，竞相追捧利润只有8的土地开发整理的原因，在于企业通过土地开发整理，对地块的盈亏平衡点等状况了解得更清楚，比其他企业更有信息优势，容易在土地市场进行“招、拍、挂”出让土地时顺利竞得土地，从而接着进行二级开发。在业内，通过介入土地开发整理而成功竞得土地的方式被称为“曲线拿地”。4.4 （集团

29、）有限公司参与开发整理#街区模式研究深圳控股有限公司与泰州市政府合作，通过（集团）有限公司实施该项目，方式比较接近重庆模式。政府企业各自的角色泰州市政府角色，泰州市政府垄断土地一级市场，对于土地具有唯一的开发权，控制国有土地使用权的出让，负责开发整理的招投标工作。土地开发整理具体委托企业开展前期工作。 企业角色，（集团）有限公司和泰州城投公司双方负责筹措资金，组建的泰州市深业投资发展有限公司，进行#街区土地的开发整理，土地的开发主要由企业完成。泰州市深业投资有限公司，负责办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。泰州市政府和泰州市深业投资有限公司，将主导#街区开发整理。泰州市深

30、业投资有限公司在城市规划的指引下，采用市场化手段运作土地开发整理，企业进行开发整理的利润也通过市场行为来实现。政府则负责组织土地开发整理企业的招标工作，制定征地、拆迁安置补偿条件和标准，并进行严格的监督与审计工作，不从降低和压低补偿安置条件中获取利润。4.5 #街区土地一级开发策略土地成片开发与宗地开发相比，土地成片开发具有面积大、容纳建设项目多和整体连片、时间长等特征，虽然这种开发因周期长、资金占用量大以及风险高等原因一般多为政府行为，但因利润空间无限、开发机会众多而受到各类投资主体的青睐。我国近几年的经济特区、经济技术开发区、高新技术开发区、旅游区、保税区以及新城区建设的开发经验成熟，对（

31、集团）有限公司开发整理#街区的土地策略、土地增值策略以及土地开发步骤等借鉴意义。（集团）有限公司参与#街区开发策略。土地为泰州市政府所有，因此土地成片开发就要紧紧依靠泰州市政府。（集团）有限公司作为参与方进行成片开发，则需在以下几个方面争取泰州市政府的大力支持：1、高起点的引智决策。泰州市政府应尽量在最大范围内集思广益，在研究泰州区位、经济发展、产业选择发展方向、模式和方案上采用科学的决策程序。既要有高度、前瞻性，又要追求务实的效果，来提升区域发展的承载力；2、再充分利用“规划也是生产力”这一原理，以规划带动土地升值，对规划结果进行广泛的宣传。表达泰州市政府建设片区的信心和决心，将城市发展的战

32、略方向深植民心，争取得到社会广泛认同；3、控制海陵旧区的开发面积，保证新片区有足够的建设指标，以行政手段控制总供应量，以保证最初进入的投资者有土地升值空间；4、保证片区发展的其它手段与措施。4.6 希望泰州市政府出台的引导措施除以上要泰州市政府倾斜的政策和策略以外，在#街区土地开发还希望泰州市政府出台引导措施：1、要进行#街区多方面的规划#街区各界都较陌生，投资者很难看好土地增值概念，对房地产开发的市场前景多持观望态度。一般对新片区居住和工作人群的形成有所怀疑，这是每一个新片区发展的关键性问题。没有产业支撑，人口的空间位移也很困难；没有人气更难以带动#街区的发展。因此要开发#街区土地，先要进行

33、产业、空间、交通等规划、论证并组织实施，使投资者从新片区的发展中能够发现蕴藏的巨大商机，而不仅仅是买地开发获利。2、保证先期投资者的利益由于泰州是发展中城市，主城区规模小、人口少、经济幅射力有限，一时难以被各界“追捧”，这就增加了（集团）有限公司等企业先期进入的风险。如果泰州市深业投资有限公司未能获得预期利润甚至出现亏损，则（集团）有限公司后续投资、其他开发商会产生较大萎缩，土地升值的想象空间也就消失殆尽。因此希望泰州市政府要采取措施，保证（集团）有限公司的获利性，降低开发的前期风险。3、严格控制市区物业供应量，保证#街区优先发展希望泰州市政府为保证#街区开发，要对旧区的房地产供应量进行一定限

34、制。但对这种控制能否切实落实，鉴于开发商与政府之间合作的关系，海陵区对自己发展业绩的追求，这一问题往往成为影响#街区未来发展的关键因素。因此必须得到泰州市政府的切实支持，使控制老城区发展的承诺能够兑现，同时也要控制新城区的物业开发量，以保证#街区物业开发的投资者不受无序供应的伤害。4、对#街区的规划建设以政策法规的形式确立起来，增加投资者的信心无论是哪个市、区政府对新片区开发都有“政绩工程”意义，有可能因为领导换届而改变新片区开发政策。因此通过政策和法规来保证新片区的可持续发展非常必要，否则面对数年的开发周期，投资者心里不确定性因素还有很多。所以（集团）有限公司在合作初期就要有多方面的准备。5

35、、争取更优惠的政策支持#街区的开发建设成功，特别是土地转让要有人气，人都有趋众心理、爱热闹。在人气不足、商业不繁荣、交通不便、又没有什么优惠条件的情况下，房地产公司短期内大多没有买地开发#街区的理由。所以要泰州市政府更多的措施支持，2000年前后，泰州市规划打造两个商业中心，一个是坡子街，另一个是济川路，形成市区商业“两翼齐飞”的格局。现如今，坡子街是红火起来了，大型超市、商场一个接一个地落户，成为泰州市的商业主要集中地，形成的已具规模的综合性商业中心。但济川路却仍然只有联华超市一个真正的商业网点，但由于诸多因素根本没有形成商业中心，要深入研究。泰州城市总体规划、分区控制性详细规划中明确，在#

36、街区建设了一个新城区的现代化的综合性商业中心，设置一定规模的商业、商务办公和公共配套服务设施。泰州市政府，要将#街区建成为商业中心，列入政府重点工作。6、泰州市政府相关部门的职责泰州市国土局：负责项目用地的征收、拆迁和出让；负责拆迁过程中的管理工作；泰州市规划局：提供项目用地的控规，负责详细的审批；泰州市建设局：负责拆迁安置，负责开发建设过程的管理，负责安置区的建设。4.7 #街区开发整理土地增值策略#街区以滚动开发为主要模式，而滚动开发对（集团）有限公司和泰州市城市投资集团公司资金良性循环的压力较大。#街区的土地开发整理要想方设法提高每块土地的收益，即使不是利益最大，也有利益较大化的要求。1

37、、提升概念让各界认同通过提升#街区概念的创新，借助泰州行政中心、文化中心、体育中心、商业中心、客运总站等建筑、设施，来带动城市扩张、新区的开发建设，这在深圳、青岛、长沙都有实施，而且取得了较好的效果。这会在几个方面提升#街区的概念，首先，体现了政府进行新片区建设的信心和决心，使持观望态度的投资者减少犹豫，对意向地块的购买由消极转为积极，同一地块会吸引更多的投资者参与竞价；其次，买地预期提高，使投资者对未来的办公、居住、生活房地产建设等方面产生预期；其三是具较高消费能力人群的进入，会调高投资者对土地开发整理回报率的判断，并进行积极的投资买地，这样可进一步带动地价的提升。要推介#街区拟建设的行政中

38、心、文化中心、体育中心、商业中心等，使买地更踊跃。2、经济房用地先开发在#街区内选择一处或两处不被看好的足够大的地块，如D1、D2、D3、E1、E2、E3地块，进行经济适用房、安置房建设。通过在新片区中建设低价郊区大盘的方法来集聚人气，展示#街区开发为民的形象并带熟周围片区。如深圳益田村、桃源村等住宅区，带动区域土地升值开发，大批开发商争相购买附近的土地等。3、控制各地块的出让顺序，保证最为成熟的地块拥有优先出让权对#街区最成熟A、B、C地块优先出让，以此保证每次出让都能实现收益较大化。同时在出让过程中考虑不同地块和不同用途对后续地块开发的影响，力争出让一块带熟一块，以此实现长期土地收益的最大

39、化。4、保证教、科、文、卫、体的优先发展#街区是不以工业为主，强调集居住、文化、商务、体育为一体的城市综合功能区，必须注重各种公益性或配套性单位的入区，对医院、学校、邮政、银行等要提供较多的优惠，以尽早完善和丰富城市功能，从而加快招商引资力度，提高后续土地出让价格。有些项目建设对新片区的开发具有深远的影响，不仅会使周边土地价值翻倍，使稍远地区地价涨半；而且会使新片区的开发建设成为铁一般的事实，增强投资者资金入区的信心和决心。对这些项目的投资建设，应在其它地块开发之前。否则重点项目对片区发展的带动作用不能体现，反而使得这些重点项目的资金来源成为问题，失去了重点项目建设的本来意义。 第五章 泰州市

40、区土地市场研究土地是区域发展的基础, 由于土地的需求是一种引致需求，主要是由于城市发展、房地产开发的需求而引起。所以土地市场会在一定程度上影响城市、区域、房地产发展，#街区开发要深入研究泰州的土地市场。5.1 泰州市土地市场研究泰州市自1999年开始实施土地招拍挂制度，2000年成立土地储备中心。其后，泰州土地基本以招标、拍卖和挂牌方式出让。泰州市完善政府管理与市场运作相结合的土地优化配置新机制，使政府对土地一级市场垄断的调控作用加强。土地储备机构正常运行，对城市土地实行集约、有序和有节奏的出让。泰州市纪检、监察、审计、财政等部门对土地市场建设积极参与并监督，保障了土地市场秩序的正常有序运转。

41、泰州主城区的发展在加快新区土地开发的同时，加大老城区土地整理力度。大力推进新区商贸中心用地建设，完善行政中心区土地使用，推动南部住宅区土地开发；加快经济开发区的土地开发，发展以科技为核心的综合型经济开发区；基本完成老城区环城河内的重点街区土地整理，初步形成坡子街商业中心，完善城中古民居保护区，启动下坝地区旧城土地整理和环城河风景区建设。新区土地完成府南街区一期开发建设，基本完成凤凰河景区建设，完成人民广场建设。高港区完善行政中心区，基本完成府后居住区土地开发，启动长江岸线土地开发建设。5.2 泰州市近几年土地市场供应量研究5.2.1 2003年泰州土地市场出让减少和收益上升2003年，泰州市区

42、对房地产开发等经营性用地全部实行招标、拍卖和挂牌方式出让。与2002年相比，在土地出让面积减少的情况下，获取的土地收益呈上升趋势，土地资源的资产价值进一步显化。市区商业中心坡子街核心区地块挂牌出让以3.425亿元成交，创全市土地公开竞价出让成交价最高、超出底价增加额最高、挂牌出让单价最高三项记录。2003年，泰州市市区通过公开竞价方式共出让土地126.5万平方米，获取土地收益约10亿元。5.2.2 2004年泰州土地市场挂牌和商住为主2004年，泰州市政府相对放宽政策，大量土地上市。新开土地和更新改造土地在1000亩以上，土地市场价格一时难以上涨。其中主要的原因，还是泰州市政府实施旧城改造和新

43、区建设协调发展，缺乏实施只拆不建、推地还绿、更新交通设施的政策，使土地市场价格处于萧条局面。2004年，泰州市市区共出让土地80.81万平方米，共获得土地收益9.90亿元。其中挂牌土地13宗，总出让面积为64.31万平方米（约964.62亩），占总出让面积的79.58%。其余地块以招标、拍卖的形式出让。挂牌中，海陵区东进东路北侧地块（出让面积约152.16亩）挂牌出让以2.83亿元成交，为当年挂牌出让的最高价。5.2.3 2005年泰州完全市场化的土地市场2005年泰州市区土地市场供地共20宗，合计可出让面积为2641亩，出让金近10亿元。其中1000多亩为农转用，1500多亩为旧城改造。旧城

44、改造，较为分散，多数地块较小，海陵中心地段土地价格平均在166万元/亩左右。面积超过200亩的较大地块包括：东风南路西侧、328国道北侧地块，出让面积约585亩；海陵区塘湾镇永兴花园中心服务区地块，出让面积约450亩，这两个地块属于新城的开发，因而面积较大。另外，新纪元商业广场地块，出让面积约344亩；东风路北延综合改造地块，出让面积约234亩，此两个地块属于城市大型地块的改造。5.2.4 2006年泰州市土地市场2006年，泰州新区完成府南街区土地的综合开发，基本完成328国道以南地区东风路至泰高路之间的商住土地开发。加快高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区的土地开发建设，基本完成#以北用

45、地的项目布点，适时开发#以南泰高路以西区域。高港区的刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展的过渡，加快长江岸线的综合开发。2006年泰州市区总供地面积为13186.34亩，其中新增用地8726.84亩（以省下达面积为准），存量用地4459.50亩。在总计划供地面积中，商服用地为831.75亩，工矿仓储用地为9272.45亩，公共设施用地为110.25亩，公共建筑用地为49.95亩，住宅用地为269.73亩，特殊用地为222.20亩，等等。在住宅用地中，经济适用房用地为118.28亩，普通商品房用地为2178.71亩，其他住房用地为402.75亩。 5.3 2007年泰州土地市场2007年泰州市

46、区土地市场供地面积3790亩，见表5-1，这不包括泰州碧桂园开发的3400亩中80亩。表5-1 2007年泰州市区土地上市出让计划（单位：亩）序号 地块名称 开发性质面积 市直 3火车站街区 商住 1007原泰州裕泰纺织有限公司 商住 609原农科所(五里河东侧)住宅 3013原车辆厂及周边 商住 2021原泰州日报社及周边 商住 6023东风南路西侧 商住 25025#街区（含原豪斯威尔家居广场） 商住 300小计820海陵区 1渔场地块 商住 5002西郊乡森北村拆迁安置空余地 商住 304九龙商住城北侧 住宅 1505原苏北电机厂 商住 1406草河西侧 商住 508林海塑料厂及周边 商

47、住 4010海陵区民兴中学西侧 商住 11011美通制药有限公司地块 商住 7012唐仁集团及周边地块 商住 10014东南园地块 商住 7017南马商住地块 商住 20022锋陵集团公司（青年南路东侧） 商住 30小计1490开发区 18鑫泰花园北侧 商住 1019济川西路北侧 商住 2020南官河西侧 商住 10026滨江实验学校西侧门面房 商住 3027医药城安置区东侧 商住 5028寺巷花园 商住 5029大酒店地块 商业 7030汽车城地块 商业 70小计400高教15东风路东侧、宫涵河西侧 商住 130园区 16济川路北侧、春晖路东侧 商住 10024盛唐花园三号 商住 150小计

48、380农业31站北路南侧 商住 180开发区 32站东路西侧 商住 120小计300高港区 33金港南路两侧（旧城改造） 商住 6034港城路北侧、扬子江路东侧 商住 8535向阳路西侧 商住 10036乡镇及零星土地 商住 155小计400合计3790表5-2 2007年8、9月泰州城区土地成交价量表（出让方式：挂牌）地块编号地块位置面积(平米、亩)用途成交价时间农业开发区农业开发区兴泰公路东侧站前一路南侧东至海陵区京泰路街道双墩村农田、西至海陵区京泰路街道双墩村农田、南至规划站前路北侧20米城市公共绿地、北至站前一路66,599.099.9亩商业总价2,680万元402元/平米26.83万

49、元/亩07-09-12海陵区规划站前路南侧（规划兴森路西侧）东至规划兴森路、西至空地、南至森北住宅新区、北至规划站前路南侧10米18,173.027.26亩商住总价1,130万元622元/平米41.45万元/亩07-09-12海陵区东进小区23幢营业房17轴东至营业房、西至东进小区区间道路、北至东进小区区间道路78.00.12亩商业总价47万元6026元/平米401.71万元亩07-09-12海陵区兴泰公路西侧（项目三）东至海陵区规划泰渔公路及河流、西至环圩河、南至环圩河、北至空地50,323.775.49亩商业总价2,590万元515元/平米34.31万元/亩07-09-12海陵区兴泰公路西

50、侧（项目二）东至海陵区兴泰公路西侧空地、西至空地、南至空地、北至空地79,741.2119.61亩商业总价3,420万元429元/平米28.59万元/亩07-09-12高港区金港南路西侧、人民路北侧东至金港南路、西至口岸街道口岸社区居民点巷道及口岸镇中心小学、南至人民路、北至口岸镇中心小学8,631.012.95亩商住总价3,610万元4183元/平米278.84万元/亩07-08-15高港区向阳北路西侧、二井中沟北侧东至向阳北路、西至口岸街道蔡滩社区农田、南至二井中沟北侧道路、北至口岸街道蔡滩社区农田6,961.010.44亩商住总价1,090万元1566元/平米104.39万元/亩07-0

51、8-15高港区金港南路东侧、宣南中沟南侧东至口岸街道口岸社区居民点巷到、西至金港南路、南至口岸农贸市场、北至宣南中沟南侧道路5,031.07.55亩商业总价2,000万元3975元/平米265.02万元/亩07-08-155.4 泰州主城区商业住宅用地基准地价研究出让土地与城市基准地价之间的变幅情况表5-3 泰州主城区商业用地级别基准地价单位：元/平方米土地级别基准地价地价变幅容积率一32002200-42002.0二22501650-28501.9三1400950-18501.7四820520-11201.4五620470-7701.2六400300-5001.0表5-4 泰州主城区住宅用地

52、级别基准地价单位：元/平方米土地级别基准地价地价变幅容积率一1000800-12001.3二830680-9801.2三650500-8001.1四450350-5501.0五350290-4101.05.4.1 泰州碧桂园用地研究泰州碧桂园土地权属原是泰州水产养殖场，习称渔场，后来亏损严重。泰州凤凰集团，在引进日本技术国内率先开发成功空调用内螺纹铜管，效益好，后来企业改制。在政府指导下，凤凰集团接收渔场员工，负责为其买保险、就业工作安排，同时接收所有闲置养鱼池。随着海陵区建设的渣泥余土收纳，填土造成3300亩土地。泰州碧桂园房地产公司计划用5-7年时间开发完成，规划建筑面积为250万平方米，

53、核定居住人口为3.95万人。“碧桂园”在海陵区东北部泰州火车站附近，对周边房地产有较大的带动作用，而且有火车站地利。碧桂园在全国的单位土地，成本占平均售价的百分比始终低于10%。碧桂园的万亩大盘如增城凤凰城及清远的碧桂园假日半岛首期地价只有3万元/亩左右，目前在售的华南碧桂园地价约6万元/亩。泰州凤凰集团给碧桂园价格约20万元一亩。5.4.2 泰州“地王”土地转让研究鹏欣房地产开发有限公司是泰州最有实力的本地房地产开发公司，2007年2月4日，泰州市拍卖位于鼓楼路、济川路、青年路三路围合处，规划中的城河风光带南侧，总面积28339亩的宗地。泰州市鹏欣房地产开发有限公司在投标会上一步到位将价格报

54、至5.12亿元，产生泰州地王。该小区建筑面积达到50万平方米，融多层、高层、小高住宅于一体。折算180.67万一亩，楼板价1024元，估计房价4500元一平方米。但比8月15日高港的成交价还是低。5.4.3 香港世茂土地转让研究2007年10月11日，香港世茂房地产以3.18亿元人民币，成功取得泰州经济开发区优势地块。地块位于经济开发区西湖翠苑南边，北至向阳河以南，南至#，西接南官河，东邻泰高路，三面环水，环境优美。地块面积逾28万平方米，总规划建设面积约40万平方米，项目将建成一座五星级酒店和大型高尚滨水社区。泰州经济开发区已成为泰州市及江苏省内经济最活跃，发展速度最快的区域之一。香港世茂(上市编号0813)，全称香港世茂房地产控股有限公司，该公司成功入选美国商业周刊杂志评选的亚洲50家表现最好的企业，位列第十五位。同时，公司更在最近12个月总回报单项指标中