[房地产估价师考试密押题库与答案解析](A)物业资产管理(二)

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析(A)物业资产管理(二)房地产估价师考试密押题库与答案解析(A)物业资产管理(二)(A)物业资产管理(二)一、单项选择题问题:1. 物业管理的核心工作是_。A.根据物业服务企业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境答案:B问题:2. 根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，这是_的工作内容。A.物业管理B.设施管理C.

2、房地产资产管理D.房地产组合投资管理答案:C问题:3. 国际上物业管理行业的专业资格，是_。A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师答案:B问题:4. 制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于_的工作内容。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.组合投资管理答案:C问题:5. 房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是_。A.物业管理和设施管理B.资产管理和投资组合管理C.物业管理和资产管理D.设施管理和投资组合管理答案:A问题:6. 制定物业管理计划的基础是_的目标。A.政府B.物业管理机构C.业主D.租户答案:C

3、问题:7. 市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_。A.业主希望的投资回报率B.承租人愿意承担的费用C.承租人的承受能力D.同类型物业的市场供求关系答案:D问题:8. 某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%则该写字楼出租单元内建筑面积是_万m2。A.5.2B.5.4C.6.8D.7.6答案:A解析 可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积，出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊的公用面积=总建筑面积可出租面积系数-总建筑面积公用建筑面积系数=8(80%-15%)=5.2(万m2)。此题的典型错误做法是：880%(1-15%)=5.44(万

4、m2)。问题:9. 在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由_支付。A.业主B.承租人C.物业服务企业D.业主、承租人和物业服务企业共同答案:A问题:10. 下列关于写字楼租金的表述中正确的是_。A.基础租金是租户能接受的最低租金B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C.写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置而有一定差异答案:D问题:11. 随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强

5、的吸引力。这主要是考虑了写字楼的_因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式答案:C问题:12. 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为_m2。A.33B.40C.43D.47答案:B解析 根据房产测量规范(GB/T 179862000)，“成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共

6、建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积”。套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，其中套内墙体面积=各套之间的分隔墙水平投影面积的一半+套与公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半+外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。对此题而言，套内建筑面积=30+6/2+8/2=37(m2)，可出租面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积=37+3=40(m2)。问题:13. 下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是_。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知

7、名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高答案:D解析 营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较低。问题:14. 零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的_为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积答案:B解析 零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。问题:15. 物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是_。A.零售商的财务能力

8、B.零售商需要的服务C.零售商组合与位置分配D.零售商的声誉答案:D解析 声誉是选择零售商作为零售商业物业的租户时首先要考虑的因素。问题:16. 关于收益性物业的说法，正确的是_。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到100%时，收益性物业获得的净经营收入最高答案:C解析 A选项，在租约中必须对租金调整做出明确的规定，以便使租约有效地发撺作用；B选项，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入；D选项，若物业租金低于市场租金，虽然出租率达到100%

9、，其获得的净经营收入并非一定理想。问题:17. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，准备金和所得税共计120万元，则2006年的净经营收入为_万元。A.330B.450C.650D.700答案:C解析 有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，净收入=有效毛收入-经营费用=1000(1-5%-30%)=650(万元)。二、多项选择题问题:1. 物业资产管理的职能包括_。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.运营管理E.组合投资管理 A B C D E答案:ABCE问题:2. 房地产

10、组合投资管理的主要工作包括_。A.制定并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制定物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 A B C D E答案:ABE问题:3. 根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为_。A.居住物业管理B.公共物业管理C.收益性物业管理D.特殊物业管理E.工业物业管理 A B C D E答案:ABC问题:4. 写字楼分类过程中要考虑的因素包括_。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型 A B C D E答案:ACE问题:5. 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注

11、重考察租户的_。A.商业信誉和财务状况B.面积需求大小C.租金支付方式D.物业服务需求E.与写字楼业主的关系 A B C D E答案:ABD问题:6. 下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有_。A.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B.基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用C.基础租金低于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用D.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金 A B C D E答案:ABD问题:7. 专业人员主要依照写字楼_对其进行分类。A.所处的位置B.交通便利

12、条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力 A B C D E答案:ACE问题:8. 关于写字楼基础租金的说法，正确的有_。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金 A B C D E答案:ACE解析 B选项市场租金一般高于基础租金；D选项在许多城市的写字楼市场上，楼层高、视野或景观好的写字楼，出租单元租金也较高。物业管理人员在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元的超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的

13、租金收入，使整栋写字楼建筑的平均租金保持在稍高于基础租金的水平上。问题:9. 业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到_的目的。A.资本保值B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀 A B C D E答案:ABC解析 业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望通过该项投资，达到资本保值、增值和获取周期性收益的目的。问题:10. 对零售商业物业进行分类的主要依据有_。A.建筑规模B.经营商品的特点C.服务人口的收入水平D.周围环境E.商业辐射区域的范围 A B C D E答案:ABCE问题:11. 下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有_。A

14、.公用设施的维修费B.人员的工资C.抵押贷款还本付息额D.房产税E.保险费 A B C D E答案:ABDE解析 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租户提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。问题:12. 收益性物业的经营费用包括_等。A.人员工资B.办公费用C.抵押贷款还本付息D.保险费、房产税E.租金 A B C D E答案:ABD问题:13. 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效工具

15、，现金流量图中的时间点“0”是_。A.资金运动的时间始点B.日历年度的年初C.某一基准时刻D.既不能现金流出也不能现金流入的时间点E.计息周期的期初 A B C D E答案:AC解析 这是绘制现金流量图的基本规则之一，即：横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可以表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。问题:14. 下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有_。A.当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率B.实际利率真实地反映了资金的时间价值C.名义利率真实地反映了资金的时间价值D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E.计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实

16、际利率的差值就越大 A B C D E答案:ABD解析 易混淆点辨析：要注意区别计息周期与计息周期数是两个不同的概念。计息周期短于一年指按季、月、天计息，计息周期数是指一年计息次数，在计息周期短于一年时，实际利率大于名义利率。问题:15. “可贷资金利率理论”认为_。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成C.利率不是由可贷资金的供求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数 A B C D E答案:ABE解析 可贷资金利率理论认为，利率由可贷资金的供求决定，可贷资金的供

17、给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三要素构成。可贷资金的需求函数是利率的递减函数，可贷资金的供给函数是利率的递增函数，可贷资金供求均衡决定均衡利率。三、判断题问题:1. 在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。答案:B解析 物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。问题:2. 资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。答案:B解析 房地产资产管理所涉及的范围比物业管理大，也比设施管理范围大。问题:3. 对于居住物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。答案:A问题:4. 物业管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。答案:B解析 设施管理