房地产造价管理经验总结

1、20152015年年1212月月北京钧涵基业企业管理顾问有限公司2内容内容淡市下房地产造价管理新挑战淡市下房地产造价管理新挑战淡市下房地产企业造价管理新思维淡市下房地产企业造价管理新思维如何从管理角度有效控制造价如何从管理角度有效控制造价北京钧涵基业企业管理顾问有限公司3毋庸置疑，中国房地产行业已经走向下行空间毋庸置疑，中国房地产行业已经走向下行空间一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度商品房预售面积景气指数商品房预售面积景气指数6689.767.492.6商品房销售价格景气指数商品房销售价格景气指数111.1111.29577.3北京钧涵基业企业管理顾问有限公司4虽然第一季度各地市

2、场走出了小阳春的态势，但如果就此断言中国房地产行业触底虽然第一季度各地市场走出了小阳春的态势，但如果就此断言中国房地产行业触底还言之尚早还言之尚早宏观环境需求供给宏观环境虽然有所好转，但还谈不上经济复苏，国际环境仍然不乐观 ？房价仍然偏高，消费者信心仍未恢复，观望情绪仍然很浓，投资性被压抑07年高价拿地项目今年集中入市，08年各公司大量存货未售，各公司今年资金压力将出现前所未有的压力，也会构成很大的供给压力北京钧涵基业企业管理顾问有限公司5降价销售成为不可阻挡的市场潮流降价销售成为不可阻挡的市场潮流客户与产品造价控制进度质量造价的平衡房地产已经从卖方市场转化为买方市场，客户有了更多的选择，市场

3、不能再依靠单纯的策划，如何精准的把握需求并转化为产品语言 ？消费者的观望必将导致价格的下跌，造价的因素将变得更加敏感，造价控制将变得前所未有的重要再卖方市场下，三要素的平衡往往让位于速度，在买方市场下，三者的平衡将更为挑战开发商感言：降价还是硬道理开发商感言：降价还是硬道理北京钧涵基业企业管理顾问有限公司6房地产行业的竞争已经从资源的竞争转向客户的竞争与运营能力的竞争房地产行业的竞争已经从资源的竞争转向客户的竞争与运营能力的竞争资源的竞争资源的竞争产品和客户的竞争产品和客户的竞争运营能力的竞争运营能力的竞争产品实现过程产品实现过程设计管设计管理理采购管采购管理理工程管工程管理理营销管营销管理理

4、客户服客户服务务土地获取土地获取和项目论和项目论证证项目策项目策划管理划管理成成 本本 管管 理理资源资源客户客户运营运营北京钧涵基业企业管理顾问有限公司7快速扩张的模式需要转向精细化运营的模式，当行业利润从暴利转向平均利润的快速扩张的模式需要转向精细化运营的模式，当行业利润从暴利转向平均利润的时候，造价控制将具有战略意义时候，造价控制将具有战略意义北京钧涵基业企业管理顾问有限公司8内容内容淡市下房地产造价管理新挑战淡市下房地产造价管理新挑战淡市下房地产企业造价管理新思维淡市下房地产企业造价管理新思维如何从管理角度有效控制造价如何从管理角度有效控制造价北京钧涵基业企业管理顾问有限公司9造价管理

5、新思维造价管理新思维-三大转变三大转变从乙方挖潜到从乙方挖潜到客户挖潜客户挖潜从后端控制到从后端控制到前端控制前端控制从造价核算到从造价核算到造价控制造价控制房地产行业习惯通过招投标低价中标进行造价控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行造价控制，在新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制在传统的管理模式下，造价部门更多是做的预算工作，承担的是造价核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制北京钧涵基业企业管理顾问有限公司10从客户价值到造价控制从客户价值到造价控制不同需求的客户

6、其关注点是不一样不同需求的客户其关注点是不一样北京钧涵基业企业管理顾问有限公司11从客户价值到造价控制从客户价值到造价控制企图满足所有客户的需求是一种没有战略的且造价极企图满足所有客户的需求是一种没有战略的且造价极高的表现高的表现置业次数与购房动机置业次数与购房动机北京钧涵基业企业管理顾问有限公司12从客户价值到造价控制从客户价值到造价控制客户的需求是可以排序，在一定的造价约束下，你只客户的需求是可以排序，在一定的造价约束下，你只能满足关键的需求，并尽量满足次要的需要能满足关键的需求，并尽量满足次要的需要绿色标出是最重要的因素, 黄色标出次重要的因素, 购房预算不同的人, 对因素的重要性排序略

7、有不同. 在购房预算较高的人群中, “造园形式”, “教育配套”和”高尔夫球场”相对重要. 而”物业管理模式”相对重要较低北京钧涵基业企业管理顾问有限公司13从客户价值到造价控制从客户价值到造价控制将需求转化为产品语言将需求转化为产品语言标准化标准化产品体系产品体系空间尺度空间尺度功能组织功能组织部品性能部品性能物理指标物理指标设备要求设备要求居住要求使用标准使用标准性能标准性能标准技术标准部品模块化部品模块化功能模块化功能模块化户型模块化户型模块化组团模块化组团模块化设计模块客户行为自我实现自我实现尊重尊重归属归属安全安全生理需求生理需求北京钧涵基业企业管理顾问有限公司14从后端控制到前端控

8、制从后端控制到前端控制预算预算合同造价控制合同造价控制认价认价变更控制变更控制定位控制定位控制结构选型结构选型材料设备选型材料设备选型规范要求范围内的变通规范要求范围内的变通设计质量控制设计质量控制北京钧涵基业企业管理顾问有限公司15从造价核算到造价控制从造价核算到造价控制造价控制造价控制倾向于建立总量级的造价控制体系倾向于建立总量级的造价控制体系;按照按照“合同分类合同分类”的思路重构的思路重构“造价控制树造价控制树”;避免跨项目、科目签订合同避免跨项目、科目签订合同;前置合同控制环节（签约、变更）前置合同控制环节（签约、变更）造价核算造价核算基于工程造价思想建立核算（测算）体系；基于工程造

9、价思想建立核算（测算）体系；通过造价测算（合同分类）形成目标造价；通过造价测算（合同分类）形成目标造价；项目结算后进行造价核算，定量分析；项目结算后进行造价核算，定量分析；沉淀造价经济技术指标库，为新项目测算提供参考依据沉淀造价经济技术指标库，为新项目测算提供参考依据；北京钧涵基业企业管理顾问有限公司16内容内容淡市下房地产造价管理新挑战淡市下房地产造价管理新挑战淡市下房地产企业造价管理新思维淡市下房地产企业造价管理新思维如何从管理角度有效控制造价如何从管理角度有效控制造价北京钧涵基业企业管理顾问有限公司17造价管理体系主要控制点造价管理体系主要控制点全面的造价控制体系主要包括对土地造价、项目

10、前期费用、工程建安造价、营销造价、管全面的造价控制体系主要包括对土地造价、项目前期费用、工程建安造价、营销造价、管理造价和财务造价等六大分项造价的控制理造价和财务造价等六大分项造价的控制分项造价压缩空间占总造价比例主要控制手段说明土地造价较小较小30-35 %30-35 %n尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠争取优惠n认真开展尽职调查，减少操作风险认真开展尽职调查，减少操作风险n加强项目可行性研究和项目论证加强项目可行性研究和项目论证土地造价项目初期大部分可以确定，土地造价项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小可压缩空间

11、较小前期费用大大2-3 %2-3 %n搞好政府关系，争取报批报建费用减免搞好政府关系，争取报批报建费用减免工程造价大大50-55 %50-55 %n设计单位争取最优性价比设计单位争取最优性价比n开展设计阶段的造价控制和限额设计开展设计阶段的造价控制和限额设计n严格设计变更和工程签证审批严格设计变更和工程签证审批n建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系伴关系n规范采购管理，严格资质预审和评标、定标规范采购管理，严格资质预审和评标、定标n加强新材料、新工艺、新设备的研究运用加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并

12、不多，但虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的设计方案决定了工程造价的70708080左右，因此设计管理是造价控左右，因此设计管理是造价控制的重中之重；工程造价涉及影响制的重中之重；工程造价涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大因素多而且复杂，故可压缩空间大营销造价大大5-8 %5-8 %n实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式n加强广告、策划公司的采购管理加强广告、策划公司的采购管理营销造价涉及影响因素多而且复杂，营销造价涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大故可压缩空间大管理造价 小小2-3 %2-3 %n建立合理的

13、造价费用支出标准建立合理的造价费用支出标准n加大部门费用支出考核力度加大部门费用支出考核力度管理费用项目初期大部分可以确定，管理费用项目初期大部分可以确定，可压缩空间小可压缩空间小财务造价小小6-8 %6-8 %n合理筹措和运用资金合理筹措和运用资金n实行资金集中管理，减少资金沉淀实行资金集中管理，减少资金沉淀n实行税收筹划，减少税务造价实行税收筹划，减少税务造价财务造价项目初期大部分可以确定，财务造价项目初期大部分可以确定，可压缩空间小可压缩空间小注：此处的造价比例仅供参考北京钧涵基业企业管理顾问有限公司18造价管理体系造价管理体系目标造价体系目标造价体系动态造价控制体系动态造价控制体系后评

14、估体系后评估体系造价责任和考核体系造价责任和考核体系造价业务流程造价业务流程管理控制体系管理控制体系数据库和知识管理数据库和知识管理北京钧涵基业企业管理顾问有限公司19如何通过目标造价体系使我们从设计到招标到施工的每一个环节都能进行造价的如何通过目标造价体系使我们从设计到招标到施工的每一个环节都能进行造价的控制和优化？控制和优化？项目拓展阶段项目拓展阶段方案设计阶段方案设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费建筑安装工程费施工阶段施工阶段建筑工程费建筑工程费安装工程安装工程费费装修工程装修工程费费地基基础工地基基础工程程主体工程主体工程给排水工给排水工程程数据调整数据调整造价匡算造价

15、匡算造价估算造价估算造价预算造价预算动态调整动态调整 举例扩初设计阶段扩初设计阶段造价概算造价概算北京钧涵基业企业管理顾问有限公司20例：通过事前算账控制造价例：通过事前算账控制造价-造价前置模型之单一产品假定法造价前置模型之单一产品假定法分解造价指标为分解造价指标为“固定固定”和和“可变可变”类，反复测算类，反复测算开发前期准备费开发前期准备费社区管网工程费社区管网工程费园林环境费园林环境费配套设施费配套设施费开发间接费开发间接费期间费用期间费用固定造价固定造价土地价款土地价款主体建筑主体建筑主体安装主体安装可变造价可变造价容积率建筑面积单位固定造价R1S1A1R2S2A2R3S3A3容积率

16、建筑面积单位可变造价R1S1A1R2S2A2R3S3A3容积率建筑面积单位造价判断R1S1A1R2S2A2R3S3A3北京钧涵基业企业管理顾问有限公司21例：通过事前算账控制造价例：通过事前算账控制造价-通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案方案北京钧涵基业企业管理顾问有限公司22 以北京某项目为例以北京某项目为例项 目单位原指标一、规划建设用地一、规划建设用地 ha ha3.84843.8484二、总建筑面积 130240130240 地上总建筑面积地上总建筑面积 9621096210 地下总建筑面积 34030 住宅总建筑面积住宅总建筑面积 8

17、771087710 公建总建筑面积 4253042530 地上公建地上公建 85008500 地下公建及配套设施 3403034030十一、机动车停车位十一、机动车停车位 辆辆600600 地面停车地面停车 辆辆7575 架空层停车 辆辆0 0 地下停车 辆辆525525两层地下车库方案两层地下车库方案例：通过事前算账控制造价例：通过事前算账控制造价-通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案方案北京钧涵基业企业管理顾问有限公司23 以北京某项目为例以北京某项目为例项 目单位新指标一、规划建设用地一、规划建设用地 ha ha3.84843.8484二、

18、总建筑面积 114512114512 地上总建筑面积地上总建筑面积 9621096210 地下总建筑面积 18302 住宅总建筑面积住宅总建筑面积 8796787967 公建总建筑面积 2654526545 地上公建地上公建 82438243 地下公建及配套设施 1830218302十一、机动车停车位十一、机动车停车位 辆辆584584 地面停车地面停车 辆辆5454 架空层停车 辆辆137137 地下停车 辆辆393393一层地下车库一层地下车库+ +架空层方案架空层方案例：通过事前算账控制造价例：通过事前算账控制造价-通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决通过事前算账影响前期定位决策和产

19、品的解决方案方案北京钧涵基业企业管理顾问有限公司24一层地下车库一层地下车库+ +架空层方案架空层方案收益对比：收益对比：两层地下车库方案两层地下车库方案净利率净利率6.186.18，内部收益率，内部收益率13.513.5；一层车库一层车库+架空层与两层车库的重要区别是在于调减了架空层与两层车库的重要区别是在于调减了低效资产的比低效资产的比例例，具有较高的实际意义。，具有较高的实际意义。净利率净利率7.547.54，内部收益率约，内部收益率约14.514.5。例：通过事前算账控制造价例：通过事前算账控制造价-通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案方

20、案北京钧涵基业企业管理顾问有限公司25目标造价体系的基础是建立科学的造价科目体系目标造价体系的基础是建立科学的造价科目体系北京钧涵基业企业管理顾问有限公司26如何通过动态造价控制体系确保造价的全过程处于有效管理中？如何通过动态造价控制体系确保造价的全过程处于有效管理中？每一个阶段的造价发生的情况应及时掌握，包括已发生和即将发生或预计将发生的每一个阶段的造价发生的情况应及时掌握，包括已发生和即将发生或预计将发生的北京钧涵基业企业管理顾问有限公司27如何通过责任造价体系造价责任分解到每一个员工？如何通过责任造价体系造价责任分解到每一个员工？部门目标造价责任事项目标造价责任指标指标说明及计算公式备注

21、合同造价部合同造价部1 1、工程总造、工程总造价的预算精价的预算精度度工程造价的预工程造价的预算精确性算精确性（总结算价总预算（总结算价总预算值）值） / /总预算值总预算值5 5以分期为单位，某项一级造价科目超目标，但在本期以分期为单位，某项一级造价科目超目标，但在本期内总的工程类一级造价科目结算造价品叠后未超标，内总的工程类一级造价科目结算造价品叠后未超标，认定为基本达标。若每个一级造价科目及总的工程类认定为基本达标。若每个一级造价科目及总的工程类结算造价均未超标，可认定为创优达标。该指标为辅结算造价均未超标，可认定为创优达标。该指标为辅考指标，主要意在指导预算的准确性，该指标为辅考考指标

22、，主要意在指导预算的准确性，该指标为辅考指标之一。指标之一。2 2、对工程类、对工程类合同价格谈合同价格谈判控制。判控制。所签工程合同所签工程合同总价款总价款1 1、合同总价款、合同总价款预算预算价价2 2、某份合同总价款必、某份合同总价款必须超预算价时应专项须超预算价时应专项报告，并获领导层批报告，并获领导层批准。准。1 1、合同总价款、合同总价款预算值的认定方法：预算值的认定方法：（1 1）包干合同（或合同中包干部分）直接进行比较认）包干合同（或合同中包干部分）直接进行比较认定。定。（2 2）按实结算合同（或合同中按实结算部分）以合同）按实结算合同（或合同中按实结算部分）以合同的结算价在扣

23、出合同签定以后，由于各种变更引起的的结算价在扣出合同签定以后，由于各种变更引起的增减因素后（含设计变更及甲供、乙供甲核价导致的增减因素后（含设计变更及甲供、乙供甲核价导致的合同结算值的变动以及合同以外的签证发生的变动）合同结算值的变动以及合同以外的签证发生的变动）预算值比较。预算值比较。（3 3）某份合同总价超预算，但在本期项目的同一级造）某份合同总价超预算，但在本期项目的同一级造价科目下，与其它未超预算的合同总款品叠后，其品价科目下，与其它未超预算的合同总款品叠后，其品叠总额未超预算，可认定为基本达标，若每份合同额叠总额未超预算，可认定为基本达标，若每份合同额及总的合同额品叠后，同时均未超预

24、算，可认定为创及总的合同额品叠后，同时均未超预算，可认定为创优达标。优达标。（4 4）领导层批准某项合同价超预算，不影响该项目在）领导层批准某项合同价超预算，不影响该项目在同一级造价科目下，对总合同价同一级造价科目下，对总合同价总预算价的要求，总预算价的要求，但可以不作为该份合同额超出预算值的认定。但可以不作为该份合同额超出预算值的认定。2 2、该指标为主考指标之一。、该指标为主考指标之一。按责任原则将造价目标根据各部门对造价的作用分解到各个部门，确立考核标准按责任原则将造价目标根据各部门对造价的作用分解到各个部门，确立考核标准北京钧涵基业企业管理顾问有限公司28如何通过后评估体系使我们不再犯

25、重复的错误？如何通过后评估体系使我们不再犯重复的错误？项 目 后 评 估 管 理 流 程工 程 部其 他 部 门领 导 层支 持 性 文 件综 合 部组 织 项 目 工 作 总 结参 与 项 目 工 作 总 结汇 总 项 目 工 作 总 结撰 写 项 目 后 评 估 报告工 程 部 组 织 项 目 总 结 会 议， 各 部 门 参 与评 审， 审 批N备 案备 案Y组 织 项 目 经 验 推 广落 实 项 目 经 验 推 广后评估的要点不在于后评估的要点不在于总结，而在于如何落总结，而在于如何落实和推广！实和推广！主体工程：主体工程：在条件允许的情况下，地下室外防水改为内防水，可以有效的节约造

26、价（JS一期节约35万元左右，JYLW一期取消底板防水，改做碎石加无仿布滤水层节约10万元）；进度款按施工阶段进行付款有利于提高施工单位的积极性，加快进度；无粘结预应力钢筋不宜用于住宅楼，会给安装及家庭装修时带来隐患。销售部门尽早介入工地现场之中，多与现场工程师沟通，避免出现销售卖场与施工布置总平面图的矛盾；设计变更要考虑与预售查丈相符，以免日后给公司造成损失（JS一期曾出现，幸好及时更改补救）；女儿墙的高度必须满足规范要求，否则无法通过验收，造成日后补救；厨卫间的平面布置图（特别是穿墙，板套管）应在结构施工前确定好，以免日后打凿；因销售需要，裙房涂料需先做好，为避免涂料污染，可在以上部位加做

27、一道悬挑板；阳台降板应保证有8厘米左右，以免门开启困难和房间渗水（JS幼儿园阳台地面装修后，门无法开启，也渗水）。装修工程装修工程加强总包、分包单位的现场管理，提高对部分分包单位的成品保护意识，如铝合金门窗、木门、阳台栏板等；加强图纸审查，发现错漏，及时向设计院反馈，避免后期处理造成费用的增加；地下室墙面、天棚乳胶漆采用只刷两遍油漆，不刮腻子，可节省约一倍的造价（JS一期地下室就节约13万元左右）；选用异地消防产品（如进户木门）要特别注意其有否施工地的消防许可证（JS一期木门为此几乎影响总体验收）；空调百叶的设计在考虑外观效果的同时，还必须特别注意空调的安装方便性（JS一期就接到投诉）；公共电梯厅的设计尽量从消防验收角度考虑不要选用木材面板，以免造成修改变更而增加费用（JS二期电梯厅就曾修改而增加费用）；采用加气砼砌块主要需解决墙面开裂和抹灰的问题。虽然增加了造价，但减少外墙渗水的可能，还能收回墙改金；广场大理石地面不宜采用光面，以免铺贴后在重新进行毛面处理，而增加造价（JS一期南广场地面就发生过）；对环境、园建要从全局设计考虑，避免施工完成后感觉效果不满意而浪费造价（JS一期泛会所天棚喷涂出现施工后修改）；北京钧涵基业企业管理顾问有限公司29如何优化造价的管理流程尽量减少我们无效的造价？如何优化造价的管理流程尽量减少我们无效的造价？-案例案例一一. .场地