优质物业公司成立流程

1、成立物业管理有限公司物业管理公司获得批准才一、确定公司的资质条件 物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。 的组建和其他企业一样， 必须符合工商行政管理等部门的有关规定， 能成立。一般的资质条件主要包括：(1) 物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。(2) 一定数量的注册资金。 (50W)(3) 有符合规定的公司名称和公司章程。(4) 有固定的办公场地和设施。(5) 有必要的管理机构和人员。(6) 有符合国家法规政策的经营范围。(7) 能够独立承担民事责任。二、物业管理公司的申报资料内资企业 (含国有、集体、股份合作 )一般应提供下列资质资料：(1) 主管单位对申请物

2、业管理公司的经营资质进行审批的报告。(2) 设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。 (3)管理章程。(4)公司法人代表任命书或聘任书。(5)验资证明。(6)注册及经营地点证明。(7)拥有或受托管理物业的证明材料。(8) 具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件(9) 其他有关资料。三、物业管理公司申请成立的程序一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：(1) 根据上述成立条件，准备材料和文件。(2) 向所在地房地产主管部门提出申请。(3) 向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业

3、登记。到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。物业服务有限责任公司成立于 _年_月，注册资金50万元，是一家民营独资企业，暂定国家三级资质。物业管理有限公司章程依据中华人民共和国公司法(以下简称公司法)及中华人民共和国公司 登记管理条例的有关规定， 与物业管理有限公司(以下简称“公司”于年 月_日制订并签署本章程。本章程如与国家法律、法规相抵触的，以国家法律、法规为准。第一章公司名称和住所第一条公司名称：旭峰物业管理有限公司(以下简称“公司”)第二条公司住所：烟台市滨海中路191号第二章公司经营范围第三条公司经营范围：世纪华府；房地产经纪与代理。第三章公司注册资

4、本与实收资本第五条 公司注册资本：人民币 50万元。股东以货币出资的，应当将货币出资 足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，该出资需未设定任何担保、质押或抵押，已依法办理其财产权的转移手续，并经评估作价。股 东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。第六条 公司实收资本：人民币50万元。公司注册资本人民币50万元于公司设 立登记前一次性全部到资。营业执照注册号： 第四章公司类型第七条公司类型：有限公司（法人独资）。第五章公司法定代表人第八条 公司法定代表人由执行董事担任。第六章财务、会计、利润分配及劳动用工制度第九条 公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的

5、规定建立本公司的财务、会计制度。公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第十条公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积 金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金 之前，应当先用当年利润弥补亏损。第十一条 公司必须保护职工的合法权益，依法与职工签订劳动合同，参加社会 保险，加强劳动保护，实现安全生产。公司应当采用多种形式，加强公司职工的 职业教育和岗位培训，提高职工素质。第七章 公司的经营期限第十二条 公司的营业期限为 20 年，从企业法人营业执

6、照签发之日起计算公司的经营计划1. 物业管理的目标和任务1）创造安居乐业的生产、生活环境2）对实现物业的保值和增值。2. 物业管理的主要内容l ）维护物业管理区域内的规划不受破坏2）房屋装修监督管理3）房屋的维护与修缮4）设备、设施的管理及维修养护5）安全保卫与消防6）保洁、消毒、防疫管理7）环境保护8）绿化管理9）车辆管理10）综合经营服务3、物业管理的基本原则1）产权、经营权分离原则；2）业主至上原则；3）统一管理原则；4）专业高效原则；5）权、责分明原则；6）经济合理原则；7）公平竞争原则；8）依法行事原则。4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置公司设有经理室、办公室、财务部、业务

7、部四大部门。经理室设经理一名，秘书一名，副经理 2 名，令有会计师、经济师、工程师一名。经理对公司运作 全面负责， 是公司一切重大问题的决策者， 负责布置和协调各副经理的工作 . 副经理是经理的助手，在经理 的领导下全面处理分管工作 . 重大问题报请经理处理，及时汇报分管工作， 提出重大问题的处理意见， 完成 经理交办的各项工作。办公室是公司的综合管理部门，负责人事劳资、文书处理、生活福利、公关接待、 内务管理等。 财务部在公司经理领导下，参与企业的经营管理，负责制定财务收支计划、会计出纳、经 济核算、作好会计报表，并对各项经费的使用实施核查和监督，并根据企业需要搞清资金运用。 业务部 主要负

8、责公司的总体运作，协调下列各职能部门的各项工作 . 下面一般可设：1. 房屋管理维修部负责产业管理与房屋维修包括：租赁管理和委托管理，房产的接管、撤管和 调配换，房产档案管理，房屋的修缮计划，日常养护和小修服务 .2. 经营开发部 开拓经营项目，通过竞争去接收新产业，制定物业管理公司的经营计划 .3. 保安部 负责管辖区内的治安保卫、交通安全和消防管理，参与社会联防，维护管理区内的 人身和财务安全，保证正常的工作、生活和交通秩序 .4. 环境管理部 负责管辖区内的清洁卫生、绿化养护和环境营造，组织清洁工和绿化工实施与 物业管理相配套的专业操作，包括：楼宇清洗，过道、门厅、街坊、道路的日常清洁打

9、扫和保洁，除害灭 病、杀虫、喷洒药水和绿化、草坪、花草的养护 .5. 设备工程部 设备工程部是物业管理公司的一个重要的技术部门，负责住宅区或高层楼房的 各类设备的管理、维修和养护，对业主入住后进行装修和改造. 设备工程部要按照国家及省市有关的政策、法规对各项有关工程和设备的质量等进行监督和检查，对管理部门提出的各项修缮计划和经费进行审核， 并积极开拓、承接各项力所能及的工程项目 .各部门设主管一名，负责部门日常事务，领导部门员工做好职责内工作。各部门有相关从业人员若 干。公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以住户至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负 盈亏、依法管理、自主经营、自我发

10、展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、 依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营 造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐 共存， “真诚、善意、精致、完美 ”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精 神支撑。目前，公司正积极开拓物业管理市场，寻求管理范围内的服务项目。旭峰物业服务有限公司组织架构 ：公司人员安排 ：郭琦 股东尹祥贻 执行董事，经理，郭鹏辉 监事，宋永强 副经理，负责业务部李梁 副经理，负责办公室和财务部工作徐淑贤 经理秘书黄锦辉

11、工程师苏文 会计师李馨宁 经济师赵丽娜 财务主任，向尹祥贻报告徐丽丽 办公室主任，向尹祥贻报告邱智玉 业务部主任，向宋永强报告程同贵 房屋管理维修部主管，向邱智玉报告刘梦 经营开发部主管，向邱智玉报告王庆斌 保安部主管，向邱智玉报告李慧云 环境管理部主管，向邱智玉报告朱庆 设备工程部主管，向邱智玉报告刘圆圆 办公室文员任艳杰办公室文员张娟 开发部人员尚玉慧财务人员张良芝业务员张宝伦工程技术人员代腾腾保安部职员杜尊明工程技术人员李福 环境部职员张西栋维修专业人员陈凯环境部职员5. 物业管理公司的前期工作 设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市

12、 场； 物业管理对物业的基本要求 , 物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、 管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对 物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业 发挥最大的使用价值和经济效益。按照以下步骤进行开展工作。1）人员准备与资料准备；2）设备、器材准备；3）资金准备；4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查； 通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。 项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。 项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面

13、积。 项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。 配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。 消防、安保、清洁等设施状况 项目性质及特色 政府的支持、扶持与介入程度 开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。 周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等6. 制订物业管理方案的其他准备工作 l ）组建制订物业管理方案的工作班子：2）对方案制订人员进行必要的业务培训：3）准备经费；4）准备设备；5）准备相关资料。7. 制订物业管理方案 l ）物业管理方案的内容 物业管理档次 物业管理服务的标准 物业管理财务收支预算2）物业管理方案的基

14、本架构 项目管理的整体设想与策划 管理模式 公司人力资源管理 规章制度建设 经营管理指标 社区文化建设与服务 财务管理及经费收入测算 日常管理 物业维修养护计划和实施3）制订物业管理方案的主要步骤 第一步：成立制订方案的工作机构 第二步：培训工作人员 第三步：经费、设备、资料准备 第四步：项目、使用人、竞争调查 第五步：研究分析调查资料 第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目 第七步：经费预算 第八步：草拟方案文本 第九步：向专家顾问征询第十步：送公司领导审阅 第十一步：修改、研讨、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：实施、反馈8. 介入物业管理工作1）物业

15、的接管验收与撤管2）物业的撤管3）签订物业委托管理合同4）物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系l ）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系3）物业管理企业与房地产开发企业的关系4）物业管理企业与业主委员会的关系 业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主 和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管 理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。5）物业管理企业与专业性服务机构的关系6）物业管理企业与街

16、道办事处和居委会的关系7）物业管理区域建设与社区建设的关系 设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。一、物业管理费用的管理1物业管理费用构成l ）物业管理费用分类 一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支 出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这 部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转 交其他应收部门的费用。2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成 管理、服务人员的工资和按规提取的福利费； 公共设施、设备日常运行、维修及保养费； 绿化

17、管理费； 清洁卫生费 保安费； 办公费； 物业管理单位固定资产折旧费； 法定税费。3）住宅小区物业管理经费的来源 定期收取物业管理服务费； 小区维修养护专项基金； 以业养业，一业为主，多种经营的收入； 靠政府多方面的支持； 开发建设单位给予一定的支持。4）物业管理对物业的基本要求是： 物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。 建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。 配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。 环境优美、安全、舒适。 为物业管理提供必要的设施。二、物业管理企业管理制度的建设1物业管理制度体系的内容l ）物业管理企业内部制度 物业管理公司员工管理条例 物业管

18、理企业各部门的职责范围 物业管理企业员工岗位责任制 2）物业管理企业外部制度 物业接管验收规定 楼宇入住规定物业管理公约 住户须知手册 住宅区房屋及有关设施接代管制度 房屋管理服务制度 住宅区管理制度 业主公约 业主委员会章程三、管理制度示例1. 消防制度和规定1）消防中心值班制度；2）防火档案制度； 3）防火岗位责任制度；4）其他消防规定。5）消防设备管理制度2. 车辆管理制度1）门卫管理制度2）物业区域大门门卫的职责3）停车场（库）门卫的职责3. 车辆保管规定1）汽车管理规定 2）自行车、摩托车管理规定4. 住宅区内车辆交通管理规定5. 物业环境的绿化管理 1）绿化管理机构的设置及岗位职责2） 绿化养护与管理的考核指标四、综合经营服务 综合经营服务的内容 l ）综合服务的内容 为物业自身服务 清扫保洁服务 绿化养护服务 治安保卫服务 家庭居民生活服务 2）经营性综合服务的内容 衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务 家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 教育方面：可合作开办幼儿园、托儿