产业园经典模板产业地产市场调研报告

1、 “知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”孙子兵法谋攻篇无论是产业地产、办公地产、还是商业、住宅地产，市调的目的无非是想了解市场、竞争者的策略。知己知彼、百战不殆市调的过程和大的内容无非也主要是如下三块：是，产业地产的开发商与住宅、商业等地产开发商关注点不同，相对来说，他们更加关注：关注因素关注因素解决：园区应该承担的功能园区定位的格调产业是园区利润的主要来源和依托。解决功能模块功能配比方案规划等解决启动次序体量如何启动等问题产业园市调重点产业园市调重点关注因素关注因素产业产业功能分类功能分类企业入驻状况企业入驻状况产品特征产品特征规划特征规划特征功能布局及配

2、比功能布局及配比优惠政策优惠政策园区背景等园区背景等u因此我们市调的主要对象不是住宅，也很少是市区的办公楼，而是往往位于郊区的产业园。u当然，产业园一般体量规模都比较大，往往涉及到多种物业形态，住宅、办公、商业等是涉及频率较高的物业，有时候也会涉及到酒店或者酒店式公寓等其他物业形态。u这时根据我们项目的服务阶段不同，将有不同侧重的涉及到其他区域的相应物业。u无论是何种项目的市调均需要制定详细的市调计划，特别是在需要几个人或者多个人进行合作市调的时候，便于市调资料的统一、详实。u市调计划通常需要包含以下内容：u通常情况下，针对市调的对象和市调内容，都会先通过网络、电话等方式，收集相关的基础信息，

3、比如楼盘地址、占地、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑风格、物业类型、开发商、物业管理费等。然后再针对查询不到的信息实地调研，如推盘节奏、立面风格、社区景观、景观节点、装修成本、装修器具、客户来源等。n去实地市调之前，我们首先需要划定市调范围或者区域。n在做这项工作之前，我们需要首先确定城市产业的主要集中区域，一般是集中在不同的几个区域。最好能画出一张产业分布图，这样比较一目了然。郑东新区经济技术开发区马寨食品工业园科技物流园海马汽车工业园医药物流产业园电子信息产业园日产汽车工业园装备制造工业园河南科技园大河工业园郑州包装印刷产业园郑州信息创意产业园生态创意园国家动漫产业基地（河南基地）

4、威科姆国际生态软件园国家大学科技园东区国家大学科技园西区光伏产业园新材料产业园固态照明产业园中部软件园生物医药产业园光机电产业园保税物流产业园n其次再查郑州高新区和郑东新区的产业定位是什么？里面又分那些小的园区？分别的产业定位是什么？n除非是开发商真的对这块地没有一点看法，一般情况下，开发商都会有一些大的产业发展方向，比如说要做物流园、高科技园、软件园等等。n而我们要做的就是将这些大的产业方向进一步细化，这样园区在招商的时候才知道应该重点面向哪些产业进行招商。n在做园区市调之前必须要做园区区位分析n其次介绍园区的经济指标：占地建筑面积容积率绿化率建筑密度开盘时间去化率售价/租金等n项目地址：广

5、富林路4855弄近鼎源路n项目四至：东临东升港 南到文翔路西至鼎源路 北到广富临路n交通配套： A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、A30同三国道、轨道9号线n周边环境：毗邻台积电和上海金陵工业园，临近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。A30A30大业领地大业领地大学城站大学城站松江新城站松江新城站n 项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩n 建筑面积：60余万M2， 一期总建20万M2 n 面积段：一期13004000M2n 总套数：57栋，88个单元

6、n 容积率：1.3n 绿化率：40% 广富林路鼎盛路文翔路主要入口一期一期次要入口n来到一个园区，首先看到的就是园区的入口，那么入口的图片是必不可少的。最好要有园区全称的图片n由于规划方案及的分割是重要的服务内容之一，市调时要重点关注目标园区的办公楼单体的：外立面建筑风格单体体量标准层面积分割大小标准层高大堂层高大堂设计大堂设计空调种类（集中式中空调种类（集中式中央空调、央空调、VRVVRV空调、空调、独立分体式空调等）独立分体式空调等）有无装修、装修成本有无装修、装修成本装修部位装修部位单体的平面图单体的平面图租赁价格租赁价格售价售价n办公楼外立面示意图：n立面风格：大多数产业办公楼的建筑风

7、格都是面砖面砖+ +真石漆真石漆涂料涂料+ +玻璃幕墙玻璃幕墙面砖面砖+ +玻璃幕墙玻璃幕墙面砖面砖+ +玻璃幕墙玻璃幕墙+ +铝板铝板石材石材+ +玻璃幕墙玻璃幕墙+ +涂料涂料总部楼总部楼A A楼型楼型B B楼型楼型B B、CC楼型楼型A1/A2A1/A2：建筑面积：建筑面积1250-15501250-1550平方米，平方米，4-54-5层层大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈 的虚实对比。细节丰富的石材墙面和入口处形似中国古建花窗的 金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单

8、而精美的审美取向。建筑面积1250-1550平方米，4-5层。顶部局部退层，留出足够 的屋顶花园平台，为企业高层创造了私 秘又风景绝佳的视觉空间。B1/B2B1/B2：建筑面积：建筑面积1500-20001500-2000平方米，平方米，6-76-7层层B3/B4B3/B4：建筑面积：建筑面积1450-17501450-1750平方米，平方米，6-76-7层层B1/B2:建筑面积1500-2000平方米，6-7层。大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满 足办公空间对采光的要求;而局部半透 的磨砂玻璃和金属框的运用，改善了玻 璃单一的质感和立面的长宽比例，增加 了建筑的多样性。B3/B4:建筑面积

9、1450-1750平方米，6-7层。大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室 内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。 入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。 整体建筑风格简约明丽。C1/C2C1/C2：建筑面积：建筑面积2000-22002000-2200平方米平方米, 8-, 8-9 9层层C1/C2:建筑面积2000-2200平方米，8-9层。大楼左右两个办公单元用对比的墙面进行 处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。从组团拼接组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏 味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。无论是以玻璃凸窗户为主，还是以竖立向条

10、窗为主，是突显一种简 洁果断的立面风格.D:建筑面积4200平方米，9层。大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野面。在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。屋 顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。立面上运 用材质的大胆对比，体现富有个性的企 业形象。C1/C2C1/C2：建筑面积：建筑面积2000-22002000-2200平方平方米米, 8-9, 8-9层层六大类产品，形态丰富六大类产品，形态丰富独栋型独栋型13004F双拼型双拼型650+6504F围合型（三户）围合型（三户）1800- 45004F风车型风车型65044F展示型展示型280

11、0- 50004F弧线型弧线型3600-65004F产产 品品 类类 型型1 12 23 34 45 56 6立面外观采用多样化的几何体块形体立面外观采用多样化的几何体块形体外立面采用面砖与外墙漆组合，颜色是灰色与砖红外立面采用面砖与外墙漆组合，颜色是灰色与砖红搭配搭配弧线型弧线型3600-65004F独栋型独栋型13004F双拼型双拼型650+6504F围合型（三户）围合型（三户）1800- 45004F风车型风车型65044F展示型展示型2800- 50004F项目名称项目名称产品形产品形态态单体建筑面单体建筑面积积层数层数底层面底层面积积标准层面标准层面积积底层层底层层高高标准层层标准层

12、层高高车位配比车位配比财富兴园 双拼型64641621621621624.53.23.51个/220方风车型6504163163163163围合型8504213213213213展示型400600411016110160 09514595145弧线型6464162162162162独栋型13294332332332332必须有的信息必须有的信息n对于园区的，我们关注的对象和普通的商业项目市调并无差异，我们需要关注以下内容商业业态商业体量商业在园区的位置商业布局特征商业面宽商业进深商业售价商业租赁价格商业的其他特征卖新公路主入口次入口商务配套区商务配套区高尔夫练习场、网球场及篮球场高尔夫练习场、

13、网球场及篮球场泗砖南路n对于园区的我们关注的对象和普通的住宅项目市调差异也不大，我们需要关注以下内容住宅的体量住宅的位置住宅的布局特征住宅类型（多层、小高层、别墅、花园洋房等）住宅的售价等住宅的定位n另外，园区的也是我们关注的重点之一，因为园区要根据企业的入驻数量及规模，规划相应的车位数量。对于车位，我们需要关注以下信息：车位的位置车位的数量车库的入口车库内有无景观资源车库的其他特征泖亭路都会路嘉金高速路主入口次入口地下车库出入口地下车库出入口n 车位共400多个，其中地下70多个n 车位价格：8万/个n 每户保证3个车位中国庭院与西方开放式街区结合中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合

14、，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与单元式总部楼与公建区商务楼围合布局公建区商务楼围合布局。总体绿化率50%，容积率1.59。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化结合。总部基地绿化景观效果图总部基地绿化景观实景图n对于，市调园区的规划方案平面图是如果有立面效果图更好。产品排布方式（兵营式，围合式、组团式等）栋距商业布局住宅布局各种物业之间的区隔园区入口特征景观特征景观节点停车位的设计车库特征等能贴出一张园区的规划方案图，标明住宅、商业、办公等物业的位置及体量。n 面向海内外成长型企业，提供研发办公、产品展示、联络接待等功能的园林式现代商务企业集聚区，项目建成后可入驻200余户企业。n

15、 总体规划采用花园式办公理念，建筑的排布呈半围合形式，在中心勾勒出一个集中绿地。n 建筑形态：风车型、围合型、弧线型、展示型、双拼型、独栋型等。n 功能分区：企业研发区、商务配套区、仓储物流区、员工生活区n 园区配套：国际会展中心、酒店、酒店式公寓、员工餐厅、咖啡厅、便利超市以及休闲馆所。生活配套区生活配套区 员工中心员工中心仓储物流区仓储物流区办公研发区办公研发区商务配套区商务配套区 写字楼酒店、国际会展中心写字楼酒店、国际会展中心中心景观区中心景观区组团景观组团景观入口景观区入口景观区岛形环状半围合布局，功能分区清晰岛形环状半围合布局，功能分区清晰商务管理中心商务管理中心CC区区 9F8F

16、9F8FA A区区 5F4F5F4FB B区区 7F6F7F6F写字楼写字楼中心绿地中心绿地天然水系天然水系n产品定位“中小企业总部”，以研发、贸易为主。n没有进行明确的产业分类。n一期88栋双拼和独栋建筑。n 政府配套：工业区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新申报机构、行业管理协会、企业服务绿色通道等。 n 服务配套：餐厅、食堂、综合服务楼、酒店、银行、超市、咖啡厅、茶室。用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。n园区的及相关体量也是我们关注的重点之一。对于这方面的市调，我们需要了解市调对象的以下内容：园区名称

17、园区概况园区发展产业发展区位占地/建筑面积已建面积约年开发体量园区产值园区目前从业人口园区从业人口学历构成园区从业人口职位构成园区形象定位园区产业定位园区发展规划开发计划等入驻企业数量主要从事行业各行业比例企业入驻率n市调时我们需要重点了解以下内容，（以园区涉及物业是住宅、办公及商业为例）园区名称办公产品商业部分配套住宅或公寓总规划建筑面积租或售及比例租金或价格物业费用入驻比例目前的建面总体规划建面租或售及比例租金或价格物业费用入驻比例目前的建筑面积建筑面积租或售及比例租金或价格物业费用入驻比例目前的建筑面积n项目地址：广富林路4855弄近鼎源路n项目四至：东临东升港 南到文翔路 西至鼎源路

18、北到广富临路n交通配套： A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、A30同三国道、轨道9号线n周边环境：毗邻台积电和上海金陵工业园，临近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。大业领地大业领地区位交通区位交通A30A30大业领地大业领地大学城站大学城站松江新城站松江新城站开发政开发政策策销售情销售情况况要点小要点小结结产品特产品特点点项目概项目概况况个案详解个案详解技术指标技术指标n 项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩n 建筑面积：60余万M2， 一期总建20万

19、M2 n 面积段：一期13004000M2n 总套数：57栋，88个单元 n 容积率：1.3n 绿化率：40% 广富林路鼎盛路文翔路主要入口一期一期次要入口大业领地大业领地开发政开发政策策销售情销售情况况要点小要点小结结产品特产品特点点项目概项目概况况个案详解个案详解规划布局规划布局商务管理中心商务管理中心CC区区 9F8F9F8FA A区区 5F4F5F4FB B区区 7F6F7F6F写字楼写字楼中心绿地中心绿地天然水系天然水系n产品定位“中小企业总部”，以研发、贸易为主。n没有进行明确的产业分类。n一期88栋双拼和独栋建筑。n 政府配套：工业区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新申报机构、

20、行业管理协会、企业服务绿色通道等。 n 服务配套：餐厅、食堂、综合服务楼、酒店、银行、超市、咖啡厅、茶室。用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。开发政开发政策策销售情销售情况况要点小要点小结结项目概项目概况况产品特产品特点点大业领地大业领地个案详解个案详解产品细节产品细节首期户型首期户型& &参数参数户型类别户型类别建筑层数建筑层数单体单体建筑面积建筑面积户型类别户型类别建筑层数建筑层数单体单体建筑面积建筑面积A141346B361680A251459B471896B161673C182192B272079C29

21、2511nD型：9层独栋，建筑面积3886M2，每层453M2。n首层层高3.9；标准层层高3.3。户型面积基本在户型面积基本在1000M1000M2 2以上，首层层高相对偏低，不利展示企业形象。以上，首层层高相对偏低，不利展示企业形象。开发政开发政策策销售情销售情况况要点小要点小结结项目概项目概况况产品特产品特点点大业领地大业领地个案详解个案详解A1/A2A1/A2：建筑面积：建筑面积1250-15501250-1550平方米，平方米，4-54-5层层大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈 的

22、虚实对比。细节丰富的石材墙面和入口处形似中国古建花窗的 金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单而精美的审美取向。建筑面积1250-1550平方米，4-5层。顶部局部退层，留出足够 的屋顶花园平台，为企业高层创造了私 秘又风景绝佳的视觉空间。开发政开发政策策销售情销售情况况要点小要点小结结项目概项目概况况产品特产品特点点大业领地大业领地个案详解个案详解B1/B2B1/B2：建筑面积：建筑面积1500-20001500-2000平方米，平方米，6-76-7层层B3/B4B3/B4：建筑面积：建筑面积1450-17501450-1750平方米，平方米，6-76-7层层B1/B2:建筑

23、面积1500-2000平方米，6-7层。大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满 足办公空间对采光的要求;而局部半透 的磨砂玻璃和金属框的运用，改善了玻 璃单一的质感和立面的长宽比例，增加 了建筑的多样性。B3/B4:建筑面积1450-1750平方米，6-7层。大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室 内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。 入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。 整体建筑风格简约明丽。开发政开发政策策销售情销售情况况要点小要点小结结项目概项目概况况产品特产品特点点大业领地大业领地个案详解个案详解C1/C2C1/C2：建筑面积：建筑面积2000-2200200

24、0-2200平方米平方米, 8-, 8-9 9层层C1/C2:建筑面积2000-2200平方米，8-9层。大楼左右两个办公单元用对比的墙面进行 处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。从组团拼接组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏 味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。无论是以玻璃凸窗户为主，还是以竖立向条窗为主，是突显一种简 洁果断的立面风格.开发政开发政策策销售情销售情况况要点小要点小结结项目概项目概况况产品特产品特点点大业领地大业领地个案详解个案详解D:建筑面积4200平方米，9层。大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野面。在造型上采用不同的材质分离

25、体块，优化了立面的高宽比例。屋 顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。立面上运 用材质的大胆对比，体现富有个性的企 业形象。C1/C2C1/C2：建筑面积：建筑面积2000-22002000-2200平方平方米米, 8-9, 8-9层层开发政开发政策策销售情销售情况况要点小要点小结结项目概项目概况况产品特产品特点点大业领地大业领地个案详解个案详解总部楼总部楼A A楼型楼型B B楼型楼型B B、CC楼型楼型开发政开发政策策销售情销售情况况要点小要点小结结项目概项目概况况产品特产品特点点大业领地大业领地个案详解个案详解中国庭院与西方开放式街区结合中国庭院与西方开放式街区结合，

26、公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与单元式总部楼与公建区商务楼围合布局公建区商务楼围合布局。总体绿化率50%，容积率1.59。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化结合。总部基地绿化景观效果图总部基地绿化景观实景图开发政开发政策策销售情销售情况况要点小要点小结结项目概项目概况况产品特产品特点点大业领地大业领地个案详解个案详解产品细节产品细节配套车位配套车位n车位配比：约1个/140160M2，相当于1：10nA区每栋地下有4个私家车位，车位售价：10万/个；部分地上停车位产品细节产品细节绿化绿化n注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性。n中央绿地，组团绿化，景观小品。开发

27、政开发政策策销售情销售情况况要点小要点小结结项目概项目概况况产品特产品特点点大业领地大业领地个案详解个案详解开发商背景开发商背景名称名称企业性质企业性质注册资金注册资金背景背景资质等资质等级级经营范围经营范围上海星月建设发展有限公司民营5,000.0万星月集团与松江工业园区共同打造本项目，赢得了很多政府资源，松江工业区管委会等政府部门的入驻三级房地产开发经营，企业管理咨询，物业管理。政府优惠政策政府优惠政策n入驻企业的优惠政策与松江工业区的政策相同。n为入驻企业提供一站式服务，松江区政府还给予一系列优惠措施，在地税方面根据企业的行业性质有50%-75%优惠。 销售情销售情况况要点小要点小结结项

28、目概项目概况况产品特产品特点点开发政开发政策策大业领地大业领地个案详解个案详解销售方式销售方式n双拼采取整栋销售方式，9层的独栋建筑可以进行分层销售；作为存量房网上交易，承诺20天内到交易中心办理完产证。销售价格销售价格n双拼：57005900元/平米n独栋：略高于5000元/平米n物业管理费：3.8元/平米月去化情况去化情况n一期去化率70%开发政开发政策策要点小要点小结结项目概项目概况况产品特产品特点点销售情销售情况况大业领地大业领地个案详解个案详解主要客户主要客户开发政开发政策策要点小要点小结结项目概项目概况况产品特产品特点点销售情销售情况况大业领地大业领地个案详解个案详解主要客户主要客户开发政开发政策策要点小要点小结结项目概项目概况况产品特产品特点点销售情销售情况况大业领地大业领地个案详解个案