五星酒店投资、筹建、设计、施工概要

1、筹建高层建筑类五星级酒店的客房设计细节在北京看的几家五星级酒店，如金融街的威斯汀酒店（美国喜达 屋）、丽思卡尔顿酒店（美国万豪集团）、万达索菲特酒店（法国雅高 集团），其服务、管理方面是一流的，无愧是世界顶级品牌，但是， 就单独从平面功能布局、设计方面来看，其许多细节地方也多有改进 之处！当然，这其中有很大程度的中西方文化理念、消费方式差异等 原因。结合目前国高星级酒店投资特点，尤其是二、三类城市，从投资 者投资目的、目前酒店市场需求、发展、酒店投资筹建过程中常出现 的问题、如何较好地控制投资成本等等方面，个人认为，设计五星级 酒店，尤其是客房部分，设计必须做到以下几点：1、符合五星级硬件要求

2、；2、实用、方便、舒适、耐用、符合国人消费心理；3、装修上没必要铺金堆银处处闪金光，细节上控制装修成本；现在小结了一下有关五星级酒店客房方面从各位前辈那里学习 到的精髓以及自己几年的心血，以供同行共同探讨。一、客房结构柱网设计：1、客房柱网设计尺寸是：长 9.9mx宽4.2m（轴线），建筑层高做到 3.94.2米，客房装修后净高2.9 3.1m,长方形；面积最少不要小 于36 ，能增加到42川就更好，将卫生间的使用面积做到8川以上， 以满足星级评定的硬件要求，同时提高舒适感；2、客房的整体结构最好设计成长方体型，很多的酒店为追求建筑整 体艺术效果而将酒店设计成弧形、圆形、椭圆等异型，客房也基本

3、是 扇形平面，由此而带来以下的巨大弊端： 土建成本增加：土建时因为要制作弧形模板、加工带弧度钢筋而增 加费用； 装修成本增加：装修时铺设地毯不得不使用边角料填补而造成日后 因地毯洗涤缩水而出现的接缝处开裂、 因卫生间异型洗面台及过廊区 地面异型的石材而带来增加的加工费用和施工难度、顶棚处弧形的阴 角线条带来增加人工及材料费用； 增加监控成本，同时带来安全隐患：弧形建筑不可避免地造成客房 过道也成了弧形，这样，除了按常规在客房楼层的出入口处安装监控 探头外，另外在楼层的中间位置还要增设 23个监控探头，增加成 本，在过道上行走也会出现“只闻其声不见其人”；3、建筑结构柱尽量不要设计在客房室，否则

4、，在减少了室使用面积 的同时还给室设计与功能划分带来麻烦；二、客房在酒店功能区域布置中的位置：1、最好将客房考虑在主楼体的上部，餐饮、娱乐、休闲等功能区考 虑放在裙楼部分，尤其是易带来巨大振动源的夜总会、迪吧，必须与 客房区域严格分离，不得放置在客房所处的主楼围；如无法避免，应 做好相应的楼板、墙体的隔音处理；2、餐饮厨房的排烟管道的位置在设计时要考虑风向的关系，避免油 烟排出后飘向客房；3、从风水的角度讲，客房所在楼层中及屋顶最好不考虑放置游泳池；三、客房交通流线的考虑：1、电梯的位置： 客梯：应集中放置在楼梯的中间位置，减少客人到达最远处房间的 距离 观光电梯：根据楼梯结构考虑放置在楼体的

5、端侧； 员工电梯（兼货梯）：尽可能考虑放置在方便员工使用的位置，不 与客人流线交叉，远离客梯；2、电梯的数量： 主要承载客梯：电梯数量与客房总数之比为 1 : 70； 观光电梯：千万不能作为主要承载的客梯！在高层建筑的酒店中， 必须要有足够的主要承载封闭式客梯！观光电梯只能作为附加的客梯 出现，数量也可以控制在12部。本人在筹建一家五星级酒店就遇 到了这个问题：建筑设计院设计的客房区域主要承载客梯为 3部观光 电梯！客房最高是23层，高层建筑配制电梯要求是高速的，但又因为是观光电梯，电梯速度快了会造成客人因视觉而带来的眩晕！ 于是 就只能配置中速的了，但又因只有 3部，数量远远不够（原设计客房

6、 为330间，后被我调整到266间），势必又增加了客人等待电梯的时 间！ 员工电梯：可考虑为23部；四、客房过道的设计：1、过道宽度要求：单面过道1.55米以上，双面过道在1.8米以上，建议做到1.891.98米；2、过道吊顶后层高为2.5米2.6米，顶棚尽量不要做得太复杂，中国移动及中国联通的信号增强设备不要采用吸顶外露式，考虑放置在顶棚部，过道的监控探头也尽量做成隐蔽式；3、客房过道要考虑设置中央空调风口；4、过道灯光要柔和并且没有眩光，亮度适中但必须要保证监控画面 清晰。建议采用壁光或墙边光反射照明，在门的上方最好设计一个开 门灯，方便客人；5、过道尽量不要选用浅色的地毯，要考虑耐脏耐用

7、；6、 过道墙边的踢脚线可以适当地做高一些，20 cm高度左右，以免行 推车的边撞到墙纸；7、过道转角处墙壁阳角装饰时考虑嵌铝合金防撞条或外贴木质防撞条;&过道每隔10米在墙壁上距地35cm处考虑设计一不间断电源插座， 供员工做卫生用；9、过道管道井： 最好设计成纵向形式，以便卫生间的分区布置； 管道井门考虑装修成可活动的壁嵌式，顶部设置两只射灯，面上贴装饰品或画，将管道井门装饰成一艺术品； 若管道井为贯通式，则管井门应采用防火门；10、设计中尽可能做到过道两侧的客房门不要正对；11、 过道装修可贴墙纸或刷漆或考虑其他材料，尽量不采用局部镜面及玻璃；12、客房门入口处墙壁上需考虑设置请勿打扰、

8、门铃、请稍候、请即 打扫、插电显示（以方便服务员知道房间有无人）等功能五、客房门的设计：1、客房走道的门可以凹入墙面，凹入的地方可以使客人开门驻留时而不影响其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在450 cm左右；2、客房门尺寸为：880900m（宽）X 21102190m（高），此处是综合考虑到客人个子较高以及鲁班尺中较为吉祥的数字；3、客房门不能中空，门与门框之间须有防撞胶条，保证隔音良好；4、门上安装猫眼，距地1.5m；5、门锁为感应门锁（不采用插卡感应）；6、闭门器、防盗链、消防疏散图（用荧光涂料处理）等皆按星级评 定要求进行安装；六、客房室过廊设计：1、过廊宽度最好做到1.21.4米，

9、过廊顶棚层高不少于2.4米；2、过廊地面采用石材；3、过廊靠近床的一面墙上要考虑留有足够的位置可以安装全身镜；以免全身镜安装在过廊斜对床的一面墙壁上时，人站在门口就能通过全身镜反射而看到卧室里床上场景；4、衣柜若考虑在过廊位置时，门上建议不要安装整扇的镜面，有的 酒店竟然接连安装了三面！其弊端是： 容易晕头； 造成卧室床上走光； 做成平开门时因增加门扇重量而造成损坏；5、衣柜: 进深不低于550mm宽度不低于1200mm净高度1800mm 部保证至少1000mr的勺吊挂空间； 保险箱及其电源插座位置考虑在 1330mm高度处，以方便客人使用； 客房的强弱电控制箱设置在衣柜上层，方便维修； （以

10、前经常采用 的是放置在过廊顶棚检修口附近，易弄脏检修口且不方便维修） 。但 须满足以下要求：A、电箱箱体接地必须做好；B、箱体与衣柜的木质结构必须用防火垫或防火岩棉隔离；C箱体最好选用带安全操作窗的塑料箱门的箱体；D箱体最好采用暗装箱体；E、 箱体安装高度最好不低于1.80米（客人不会轻易触及）；F、箱体安装必须留有可维修的空间；G箱体有通气孔；6、过廊与卧室之间的墙壁转角，安装木质防撞线条或嵌式铝合金防 撞条；7、过廊顶灯设置为感应式照明灯；&将夜灯设置在过廊墙面距地 300mn处，不要设计在卧室墙面上；9、过廊墙壁距地300mm处考虑设置一不间断电源，主要供员工做卫 生时用；七、客房卫生间

11、设计:1、至少考虑50%勺豪华客房卫生间干、湿区分开，且使用面积不少于8 m2,其他楼层普通客房卫生间使用面积至少 6 m2,至少淋浴与浴 缸必须分开单独设置；2、高档豪华的卫生间可设计为 3个分隔独立的空间：盥洗间为一独 立空间，靠近入口，恭桶及妇洁器单独放置在一独立空间，淋浴及浴 缸单独设置在一空间；3、卫生间与卧室之间的一面墙，可采用“钢化玻璃 +窗纱或卷帘”， 新颖、增加情调，同时可节约卫生间照明电耗；4、卫生间天花板建议选用铝板或其它表面防水防锈的金属材料，建议不要使用暗龙骨铝板天花，拆装维修时易变形。如做防火板材吊顶， 应与墙面保留10mm勺缝隙；5、选用抽水力大的静音的恭桶，恭桶

12、翻盖口圈净长要在300mm以上, 妇洁器旁要放置使用说明；6、淋浴设施应简洁、实用，建议采用“固定大花洒 +手持喷头”，给 水管道做成入墙式，做好相应的防陋、保温处理；7、洗面盘水龙头要选用轻柔出水、出水面较宽的类型；&卫生间需使用防雾镜；9、卫生间防滑地砖及墙面砖均应选用浅色调，地砖与墙砖的收边处 应打上白色防水胶。高档客房的卫生间均采用花岗石及石分别做地面 和墙面；10、洗面盆上方考虑选用防眩光的镜前灯或采用日光灯槽加灯箱片，浴缸正上方及恭桶上方设置防雾筒灯；卫生间的门套离地 200mm位置设计为石材或砂钢饰面以防止门套浸 蚀发霉，顶部做封漆处理；12、淋浴房的地面要做防滑设计，浴缸也要选

13、择有防滑型；13、浴缸区域考虑增加壁挂液晶电视；14、卫生间设置自动喷香机；15、卫生间采用管井集中排风方式，降低噪音。若仍采用各卫生间单 独安装排气扇的形式，则分别在浴缸区域及恭桶区域各安装一排气扇，且选用排风面罩与机身分离安装的方式 （面板在吊顶上，机身在 墙体上），可大大减少噪音；16、卫生间门下沿距地保持20mm距离，取消门下部安装透气百叶栅 格的形式；17、座便区考虑烟灰缸和书报架；18、在浴缸区域考虑设置一紧急呼救按钮，另一终端设置在客房中心；19、在浴缸旁墙面及淋浴墙面分别安装不锈钢（304）拉手及扶手；20、 洗面盆墙面上设置：带放大效果的化装镜、110220v转换电源 插座（

14、带防水罩）、干发器、干发器电源插座（带防水罩）；21、恭桶及洗浴区域分别在墙面上设置“请稍候”按钮，另一端在门 外显示给仿客；22、恭桶区域墙面上设置副机；23、恭桶背靠墙面上挂一幅小装饰画；八、客房卧室区、休闲区等等的设计：1、空间:设计柱网尺寸时就要考虑客房卧室的面积，最少不得低于24 m2,装修后的层高不得低于2.8米，否则实难谈什么舒适感。以标准双人间为例：客房若是采用长9.8mx宽4.2m（轴线）的建筑柱网，卫生间按8 m、过廊宽度按1.4米来算，则客房除开卫生间和 过廊的面积为长6.2mx宽4m=24.8 m。从星评得分要求及舒适感方 面来说，最好选用1.35米宽的卧床，按照两床中

15、间放一床头柜、床 与卫生间玻璃墙面距离300mm床与床头柜距离50mm床头柜宽600mm 来计算，则卧室区域（行柜、电视柜等）所占面积为：（长 =0.3m+1.35m+0.05m+0.6m+0.05m+1.35m=3.7）m长3.7mx宽4m=14.8 m2,余下的休闲区域面积为长（6.2-3.7）m x宽4m=10m。这样，休闲区域就较为宽敞了，可以放置 1个休闲躺椅沙 发+1个方型沙发凳+1个三人沙发+1个长方茶几+1组办公桌椅，这样 就可以谈得上真正有舒适度了。客房在相邻分隔时，会造成客房一端的结构梁悬露过多，装修时或 采用全吊顶，或采用局部吊顶来遮住该梁。若采取全吊顶，那什么都 解决了

16、：烟感、喷淋、照明、美观等，但造价上去了。若想降低该处 成本，就得采用局部吊顶：在该梁下做局部吊顶，或在吊顶上装筒灯， 或做成灯槽形式。烟感、吸顶灯的管线埋设较麻烦，喷淋可采用侧喷 形式。床头一侧设计在未吊顶的另一侧，以减少头顶的压迫感；2、照明：增加整个客房的照度，除常规的台灯、落地灯、床头灯、廊灯、夜灯、吧台灯外，另外再增加吸顶灯，分组控制，客人可随其喜好和要 求进行控制；吧台处使用射灯，房间除床头上方，其他位置的墙面挂画上方顶棚 均要考虑设置一可旋转45度角的射灯，直射挂画；床头上方顶棚坚决杜绝使用射灯：第一，不安全，射灯爆炸时易伤 害客人；第二，无多大实际用处，设想，你住店时会半躺在床

17、上开着 头上的射灯看书？仅仅是外观效果好点而已。 一些设计师往往只重 视视觉效果而忽视实际使用及影响。 若换成普通筒灯，又体现不出所 谓的效果了。床头灯采取固定在墙面或用床头台灯形式， 摇臂式床头灯因易损坏 而已经被淘汰；客房除卫生间的镜前灯外，都应采用暖光源；4、强弱电端口：（以标准间为例）不间断电源插座考虑设置 3处：小冰箱位置后一处，距地 300mm 过廊墙面一处，距地300mn（供员工做卫生用）；床头柜（高450mr）i 上方一处，高出柜面100mm距地550mm（供客 人手机充电用）。过 廊及床头柜处的不间断电源插座需带异型插孔或另配异型转换插座； 写字桌面上50m（距地810mm处

18、并排齐布4个面板：电源插座（1 个）、网络端口（ 1个）、端口（2个，+传真机，设置为不同的两个号）； 电视柜位置距地810mm处（电视可遮挡住），并排齐布5个面板： 电视光纤端口（ 1个）、电源插座（2个，一用一备）、音频输出插座（1个，连到卫生间）、RJ45数据端口（ 1个，作为备用）；床头柜背后距地300mn处设置端口（ 1个，与写字桌上同号）；计划放置落地灯的位置（一般在靠近休闲沙发处）距地300mm处设 置电源插座（1个）；吧台位置距台面100mn处设置电源插座（1个）；另在靠窗合适位置的墙面距地 300mm处设置电源插座（1个），以 备用；床头柜上方齐布四个面板：床头灯调光开关（1

19、个，两只按键分别 控制两只床头灯）、总控开关（1个）、吸顶灯及夜灯开关（1个，两 按键，分别控制吸顶灯和夜灯）、不间断电源插座（1个）。过廊靠近进户门的墙面距地13001330mn处，并排齐布三个面板： 插卡取电开关（1个）、房灯总控开关（1个）、请勿打扰开关（1个）;过廊卫生间门口，距地 13001330mm处，布卫生间照明及排气扇 开关（1个，三极按键），空调调速开关（1个）；5、家具:考虑到投资成本上的控制，一般现代派酒店客房较少采用全实木家 具，建议使用表面为天然材质的人造板结合实木制作或人造板结合金 属、石材、玻璃等材料。写字台、电视柜、行柜、床头柜、茶几等平 整的台板和立面部分的表

20、层主要使用人造板，收边和脚、腿等支撑或独立部分使用实木；切忌再在卧室中使用化妆镜，试问：按以往设计的昏暗的客房里， 有哪位女士会坐在卧室的化妆镜前化妆而不到明亮的卫生间里的大 面镜子跟前？另外，从风水的角度说，中国人是最忌讳镜子对着床的；全身镜也不要设计在卧室中；有相当数量的五星级酒店，其客房床头一面的墙壁上也对称型地设 计了局部镜面，有的是靠近顶棚的一块长方型，有的是分立两床头柜 上方。本人建议不可取，第一：按风水讲，卧室有镜面不利；第二： 容易让人产生幻觉受惊吓；第三：容易损坏不方便维修；第四：可能 会对客人造成人身伤害；所有家具的角都应做成钝角或倒成圆角；床靠背不做成固定软靠式，否则不易

21、清洗；6、饰品：（以标准间为例）一般酒店客房的装饰品基本是以挂画为主， 而且为数不少的酒店客 房的挂画是抽象派的，入住客人极少有能弄懂是要表达什么意思的， 建议不要采用。挂画容可采用自然、植物、人物、书法等题材；建议不要将挂画挂在床头正上方，那样总让客人感觉画会脱落掉在 头上之嫌；挂画最好选用原创的国画、油画或书法作品，相比印刷品类挂画更有档次些；九、客房用电负荷的考虑：1、标准客房：不超过1.8kw ；2、带简易厨房的套房：不超过 3kw；十、客房隔音的处理：1、楼板:隔音效果与其质量成正比，建议采用厚度为120mm的混凝土楼板（表面为水泥砂浆垫层）；客房过廊处：在石材下加上10mm厚的软垫

22、物做避震处理，以减少撞击噪声；2、相邻客房间墙：建议采用四层石膏板做间墙，实践证明效果较好。切忌：千万不能 采用150mn厚的加气混凝土砌块或加气石膏砌块！其隔音效果是一塌 糊涂！若已经采用了该材料做隔墙，无论是正在施工中还是已经投入使用中，都建议进行改造：依顺序在加气混凝土砌块表面层+ 层隔音毡+ 吸音棉及龙骨+ 第一层石膏板+第二层石膏板。这样达到的效果是：隔 壁电视开到最大音量时（8090分贝），勉强能听到但无法完全听清 楚；相邻房间相同位置埋装强弱电线盒时， 一定要错开位置，避免将墙 体凿穿而影响隔音效果；间墙上，所有板与板间，地台及吊顶接口之间都应该加上连续性的 填缝胶。所有电线管道

23、、线槽等等通过间墙及电力插座边缘，都应该 加上隔声填缝胶以及挤满在所有形成之空隙里。如果是多层式石膏板墙，所有石膏板之间应为交错连接。石膏板墙 上的检修口位必须以发泡胶密封。因穿孔造成的缝隙，在 25mm以下 的，可使用玻璃棉或防火涂料密封。3、电梯竖井与客房之间墙：在客房增加独立的100厚轻钢龙骨双层15mm石膏板隔墙，填充吸音棉。五星级酒店筹建的要点目前，全国各地的高星级酒店兴建热一直持续， 同房地产住宅相比，受到的金融危机的影响也小得多， 一些投资人想投资兴建高星级 酒店，但自己又不专业，请人来做，自己也应该对高星级酒店进行一 些了解，愿我这篇文章能给出一点点帮助， 有疑惑之处愿与大家共

24、同 探讨。一、建立五星级酒店的目的：1、平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、 经济平台，是与政 界、商界及其他领域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高 难度”的动作。2、树立企业的品牌：国较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店， 通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、 形象、实力、企业文化。尤其现在众多的房地产开发商都认识到了： 房地产本身很难形成 品牌，哪怕是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌，但高星级酒店在市场上很容易形成品牌，所以，考虑到建立企业的品牌，考虑到 提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值， 在开发建设住宅小区

25、的 同时建设高星级酒店。3、投资新建高星级酒店还有其他的益处：首先是投资的稳定性比较强，相应来说风险相对不大；其次是成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来 看成长性比较好；最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流，从企业经营的角度来说，现金流比利润还重要！正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营。二、酒店的投资成本及回报分析：1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：900010000元/m2,（四星级酒店一般为：7000 9000 元/m2；2、按照客房总数计算：五星级总造价 二房间数X 150万元/间3、以酒店总建筑

26、面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为 120m2- 180m2 （四星为 90m2- 110m24、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%机电成本占30% 装修成本占40%5、中国的五星级酒店投资回报率能达到 8%或 9蹴不错了，一般投资 回报周期为15-20年。三、选择建立五星级的类别：是商务酒店兼带一般会议功能酒店？纯 度假型酒店？度假兼会议型酒店？酒店类别各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐饮娱乐休闲会议会展住宿商务酒店度假酒店商务会议酒店商务会展酒店四、选址一一可行性调查报告（自己做，同时请酒店专业人士做，然 后对比）一一酒店建造成本的大致分析五、组建自己的

27、一个酒店专业筹建团队一一请酒店专业装饰设计公司 出设计方案：在这个过程中，要详细分析：1、酒店档次、类别的确定；2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例；3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最 大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地创造利润、最 科学地控制能耗等五大项要求；4、第3项的具体实施方案；5、预期未来510年的发展需求，做好各种管线的预留、预埋；六、形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院按照此酒店初步设 计方案做酒店建筑设计方案（水、暖、电、土建、结构图纸）会 审 酒店专业装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案 会审一 将装饰深化设计方案递交

28、建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图 纸（各专业蓝图）一一开始施工，同时酒店专业装饰设计师及各专业 工程师跟踪现场，及时解决问题。七、具体的操作：施工总体计划的制定：土建，5万平方建筑面积的施工期一般为13-15个月（在北方，要 考虑冬天冻土期、春节放假的影响）；封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工，前面几项可以部分交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是装，装一般为 13个月左右；土建施工队伍的选择：资格预审一一具备甲级资质，修建过酒店类建筑等等，当然，这些都是可以挂靠的，最关键的是要考察其是否有经济实力， 若自己公司 一点现金都没有，纯粹靠甲方按

29、进度拨款，那将会严重影响施工进度 的；甲方在与乙方（土建施工承包单位）签订合同时，一定要注明：甲 方在向乙方拨付施工进度款的同时，在乙方所聘用的建筑工人工资支 付问题上，乙方必须按与建筑包工方所签订合同中约定的工资支付方 式执行，甲方有责任进行监督，否则甲方有权利暂时中止向乙方划拨 施工进度款。建筑工人因工资不能得到及时支付而停工或堵政府大门 的事例在全国都有发生，我所在筹建的五星级酒店工程上就发生过一 次，作为甲方，我公司按合同约定，根据实际施工进度向乙方划拨了 工程进度款，但不知道是乙方战线太长了而东挪西用了呢还是补其他 的窟窿，反正就没有及时给建筑工人发放工资，于是就引发了停工、 堵市政

30、府大门的事件。一时间，舆论的矛头都指向了我公司，其他的 房地产公司看着笑话，不明真相的还以为是我公司经济实力有问题或 是老板心太黑，着实把老板给气得够呛！目前，国家有相关规定，建设方和承建方都必须按一定比例向政 府有关部门预交民工工资保证金，就是担心出现民工干了活拿不到 钱，甲方推乙方，乙方推他方的事件发生。在这个问题上，我所在的 房地产公司也遇到过问题：按规定公司向政府有关部门足额交纳了相 应的保证金，但承建方却拿不出钱来交，催一次二次，答应了就是没 有钱交，于是，甲方的开工证就没法办，没开工证，在银行办理贷款 的手续就进行不下去。由此可见签订合同前考察土建承包方的真实经济实力是多么关键！土

31、建施工的进度、质量的监督和管理：要求乙方做出切实可行的施工组织设计；甲方的现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地的实际施工人数，是否按照计划实施，能否完成进度要求，发现问题及时反馈；甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度：完成则奖，延后就罚；甲方现场工程师还应该针对监理公司制定奖惩制度：认真履行职责的则奖，若我方发现问题而监理方置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只 眼的则坚决处罚或更换监理公司。 这样，通过一些较硬的手段使监理 方产生危机感，别让工程监理形同虚设。公司总部要防止公司现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方 人员坑瀣一气，做好对自身人员的督察工作。建立合理的严密的工作 制度、职责，划

32、分各级权限，一旦制定，坚决执行。土建建造成本分析：近一年钢材价格的大起大落，使建筑成本必定受到影响，但目前酒 店高层建筑的土建均价也基本在 14001800左右了；确定建筑设计院的时候就要特别注意： 其主结构设计师的资质、实 践水平、务实的态度，若遇到学究类的，没有实践经验，一味只强调 规，一丁点的责任都怕承担的那种，设计出来的结构钢含量会大得让 你瞠舌！尤其地下几层那钢筋啊，编织得密密麻麻，穿钢筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少钱！土建的建造成本也和最初的酒店专业装饰设计有关系： 酒店主体设计尽可能地不采用圆弧类或异型类造型， 否则将增加建 筑模板及人工成本，同时也增加了后期

33、装修的材料及人工成本；装饰成本分析，控制：一般五星级酒店的装饰成本占总投资成本的 40%酒店的装饰设计和装饰施工必须分别由专业的酒店装饰设计公司 和有能力的装修施工公司来完成，反对由装修承包方免费进行装饰设 计的做法： 专业的酒店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时作好自己公司 的口碑，与其所采用的何种价位装饰材料， 最终的装饰总成本无直接 经济利益联系。在能体现设计效果的前提下，成本控制得越到位，越 能真正体现其设计能力。 装修施工公司：其强项在于施工，在保证进度的前提下，装修质量 高、稳定、细节处理完美，能达到这点就已经很不错了。现在的很多 大型装修施工单位都下设了设计部门或设计室。 但其

34、接的单，大多是 写字楼、住宅、商场、学校、机关、酒楼一类的。接到高星级酒店设 计的单子了，多是临时再聘请专业的酒店设计师来进行设计， 出的产 品的质量、稳定性，就不好说了。 由装修承包方免费进行装饰设计的后果：表面上看，由装修承包方免费进行装饰设计，投资方省了笔不小 的设计费。但投资方要考虑这个问题：装修承包方在进行装饰设计时， 他能尽心尽力地将成本控制到了最为合适的一个点了吗？本来这 个点就是不容易量化的，即使业主方招聘专业酒店筹建人员全程跟踪 设计，收效也是甚微。“羊毛”终究是出在“羊”身上的：一个好的酒店设计方案，无 论是自己做或者另外花钱请专业酒店设计人员做， 都是要花费设计费 用的。

35、现在五星级酒店的国设计单价是 150元/川一200元/川，设计 费用都是好几百万。这个费用全部由装饰施工单位自己去消化， 吞下 去是滋味吗？于是，设计中本可以省的材料用上了，可以用替代材料 的地方也全采用高档材料（材料费增加了），可以简洁的地方出现了 很多的曲线或异型设计（人工费增加了），另外，在施工中还会不断 地、“合理地”多出现本可以避免的施工变更，表面上看是没有什么 问题，但今天牵两笔、明天牵两笔，不知不觉中，设计费的本钱又收 回来了。反对一昧地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”的装饰设计手法：五星级酒店的确是用钱堆砌出来的，但不计成本般的处处使用高 档装饰材料及饰品的设计手法，相信是大多数投资

36、方所不愿意看到 的。酒店装饰效果的体现，最主要是靠装饰材料的选型、合理搭配、 细节处理，同时还要巧妙地体现出酒店的主题文化，再配以灯光，效 果自然就出来的，这样，就能节省一大笔装饰费用。试想，客人一迈进酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空间高 度、面积、装饰材料的颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等的综合效果，细看才能体会到体现出的装饰风格、主题文化，而不会就立刻就 走到墙前看贴的什么石材，是意大利的还是西班牙、美国的。客人走进客房，首先体会到的也是房间的空间、面积、家具、窗 帘、布草及整个房间的色彩基调等综合气氛。 有谁会马上端详这墙上 贴的墙纸、卫生间洗面台的石材是进口的还是国产的？在酒店大堂

37、、餐厅及娱乐场所通道、豪华的餐厅及娱乐包间、总统 套房等等重要区域，适当使用进口材料能更好地体现装饰效果是很必 要的，总之：好钢要用在刀刃上！酒店在一些非重要区域，如消防楼梯通道、各员工工作间、技师房、 储藏间、厨房、附属楼、酒店管理人员办公区域等地，采用成本极低 的颜色相仿的仿制品也未尝不可。主要装饰材料进行把控：一般采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派专人对本 地及周边装饰材料市场进行询价，部分材料，如石材，很有必要到国 几个主要的石材产地（如、广西、等）进行市场调查。专业酒店装饰设计公司的选择：首先主设计师必须是要懂酒店的经营方式、构架、经营流程、酒店 管理者的管理需求、酒店星级

38、评定规；设计之前对酒店当地市场的调查了解， 必须要明白调查些什么，有 哪些项目？至少要做到以下方面： 当地的各星级酒店及街边社会酒楼、咖啡馆、0K厅、洗浴中心、洗脚房的调查：餐饮、娱乐、休闲、会议等项目的地理位置、规模、装饰特色、主题文化、销售价格、客源分类、顾客口碑、上客率、停 车场、其他附加服务、服务质量等等细项； 本地市场餐饮、娱乐、休闲、会议、会展、精品购物等的市场饱和 度或欠缺程度； 准确了解当地城市未来5-10的规划，预测酒店未来5-10的发展状 况，做出的设计方案必须是具有前瞻性的； 对主要装饰材料的市场价格必须熟悉以及新型装饰材料的选择利 用能力（较好地把控成本、提高效率、保证

39、品质）； 能够提供切实可行的装饰成本控制方案； 各服务场点尽可能地考虑是多功能性的， 将“最大限度的获取经营 利润”这一思路贯穿在整个设计中； 设计中必须满足少数的贵宾服务需求：第一，必须保证“私密性”：从停车、乘电梯、进入餐饮或娱乐或会 议的通道、包房的位置、结帐方式地点等等细节都必须充分地考虑周 全。试想，一个政府要员想要到你的酒店洗个桑拿放松一下，若像普 通客人那样非得从大门进来，经过大厅乘坐电梯，再到桑拿楼层，还 得经过桑拿服务台，再进入包间，这么多的环节中，不知道有多少人 看见了你的面孔，还可能遇到你的部下或不想见到的其他人， 如果是 这样，你说这官员下次还敢来吗？这口碑一带出去，

40、别的重要人物还 敢来吗？真正的重要人物，你若能倒贴钱把他给请过来了，一次、 两次，消费愉快了，可能你就能办成一些大事了。酒店作为一个平台， 在这一方面的作用举足轻重。这一点，能做到、做好的设计师极少！ 第二，要充分显示出地位、身份：接待贵宾的场所硬件的豪华程度充 分表现出来，这一点一般设计师都容易做到；第三，充分的人性化的体现：要让客人使用方便。如开会，贵宾休息 室要紧靠主会议室，而且有通道直接到主席台上，除常规通道外，还 有专用的撤离会场的通道；因为人员流动的原因，在看其成功案例的同时，必须落实该主设计 师是否还在其设计公司；酒店主要设备的选型、成本控制以及其他注意事项：1、酒店的设备投资成

41、本一般占总投资的 30%主要分为配发电系统、 中央空调系统、给排水系统、消防及自动报警系统、锅炉系统、电梯 系统、弱电系统设备以及游泳池设备、桑拿设备、洗衣房设备；2、配发电系统：施工一般由当地电力公司所垄断。需要注意的是酒 店的电力容量的考虑，一定要充分考虑到酒店以后经营围的扩大所需 要的电力增容问题，修建的时候一定要保证有 15%-20%勺余量。发电 机本已经是在救命的时候启用的，其不能有丝毫散失。建议买进口品 牌，从实际了解到的情况，国产货的确比不上进口机，比较好的有瑞 典的沃尔沃，美国的康明斯（不是国组装的康明斯）等品牌。3、中央空调系统： 主机现在各种品牌有30多个，建议选择时先分个

42、档次，若拿国产 货和美国品牌对比，的确是不合适的。建议分成三个档次：进口品牌 的，如美国的开利、约克，日本的大金等，纯国产的海尔、格力、清 华同方、的格瑞德、贝莱特等等，合资的台佳、上海瀚艺等。 不同档次品牌价格是不同的，各有所取舍：业主若是选择纯国产货， 短期一两年之绝对是不会有什么问题的，但要想 5年、6年以后仍然 如初，就不现实，但是降低了初期投资成本，要想这头也占、那头也占，是极不现实的。 若酒店采用了水源热泵或地源热泵， 要注意，不是所有品牌的主机 此方面都有成熟技术的； 对于进口品牌，要千万防备是否是贴牌的！这种情况，从外表上粗 略是看不出来的，但其核心的压缩机是能确认出来的，另外

43、，别幻想 着买原装进口的机子，现在都是在国组装的；4、给排水系统： 一般是交给土建完成。要注意选择好管材的类型，目前市场上出现 的新产品较多，要多对比一下价格、材质、寿命、健康、维护方便性 等综合指标；5、消防及自动报警系统： 施工普遍是由当地消防部门垄断。 要注意在签订合同时，仔细划分 需由消防施工单位完成的工作围，哪些是由消防施工方带为上报而实 际由甲方负责的工作，与装饰、弱电施工需要配合的工作等等。 仍然要采取招标（邀标）的方式来压消防安装成本。6、锅炉系统： 要注意锅炉的燃烧机一定要用进口的！选择品牌时要考虑以后维修 件要方便购买； 从能耗角度，最好是采用燃气锅炉，但购买时要有一台燃油

44、燃气两用的锅炉，以应急；7、电梯系统： 在建筑设计阶段就应该先确定所选电梯的品牌、规格，便于土建施工时做好井道、轿坑的预留预埋工作； 高层建筑类酒店，切忌将观光电梯作为运送客人的主电梯！ 观光电梯因为视觉的原因速度都受到了限制， 一般不超过1.75米/秒，太快 了则会感觉头晕。但高层建筑的主客梯速度若达不到2.5-3米/秒的话，那绝对会经常出现一大群客人等候电梯的场面。 我所在筹建的的 万峰国际酒店（五星级）就出现了这个问题，当时因为桩基都已打好， 没法改了。应该做到：以封闭式高速电梯为主+以少量观光电梯为辅。 考察过许多的五星级酒店，大多电梯里没有空调，夏天乘坐该电梯 是没有五星级酒店感觉的

45、； 对于厨房里用的传菜电梯，因为只传菜，不能乘人，许多酒店都是 用的一般电梯厂制作出非标类的“黑户”电梯：没有铭牌标示，也没 有检验证明。这种“省钱”的做法不可取。8弱电系统：需要上的系统项目的选择：按投资成本可分成以下三个档次：首先，最底限是：建筑规里要求必须有的、国家强制性要求必须有的、 酒店五星级星评要求必须要有的；其次，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度；最后，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度+利于酒店管理（能耗控 制）+品牌宣传 最为关键的是酒店客房智能控制系统及会议系统，这两部分是客人 直接感官面对的，这方面的钱是不能省的； 需要注意：目前弱电设计安装市场还不是很透明化， 弱电公

46、司在介 绍需要上的各系统时也是比较夸化。甲方要仔细对市场价格进行了解 对比。9、游泳池设备： 全部投资不超过50多万，五星级酒店应该上的各项系统都应该考 虑：如臭氧消毒系统，主要设备如砂缸、泵建议采用原装进口产品； 要充分考虑维修的方便性，维修配件的可替代性；10、桑拿设备： 要考虑采用部分舒适性、娱乐性较强的桑拿设备； 还要考虑安全、机房设置合理，维修易操作、维修配件易购；11、洗衣房设备： 首先要按照酒店饱和的布草洗涤量来考虑洗衣设备的配置，其实是考虑是否外接布草洗涤业务？ 选购洗衣房设备者自己必须熟悉酒店各洗衣设备的性能，不同类型设备操作的难易，布草破损率的大致情况，如全自动立式洗衣机在

47、操 作便捷、布草破损率等方面就要优于卧式半自动洗衣机，双滚3米的平烫机工作效率就远比单滚2.8米平烫机高得多； 要明确高压蒸汽的供给来源，所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉的位置,输送管道方式； 考虑维修配件的通用性或可替代性；目前可利用的国家政策（节能，太阳能，地源热泵，利U用低谷电价, 投资返金的政策） 对于采用地源热泵、水源热泵的蓄能空调系统，国家都有一定的补 贴政策，如省，对于该项目的补贴额度为相关投资费用的 15%-25% 对于使用太阳能也有相应的补贴，如市 2007年出台了政策：按照 审核后的太阳能热水（开水）系统总造价的10%合予补贴；节能降耗：1、建筑节能：外墙隔热： 尽量不米

48、用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差； 采用外墙加隔热材料方式；门窗隔热：窗户采用中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音；墙全部采用轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料替代了黏土砖；屋面采用加厚挤塑泡沫板保温技术；2、采用太阳能：3、采用中水系统：注意：采用太阳能及中水系统，相对于收效来说，初期投资较大，实 际的目的是获得良好的社会效应，经济效益次之。4、弱电系统中考虑楼宇控制进行节能：建筑设备监控系统该系统充分体现酒店的舒适和豪华性，依据暖通空调、给排水、电气等专业要求，对酒店的机电设备（供配电、照明、柴油发电机、 电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水）进行集中监视、控制和管 理，使机电设备

49、安全、可靠、高效地运行，同时节约能源、减少维护 人员、提高工作效率。5、给排水、供电干路、支路安装计量器：6、经营管理上的节能措施： 用节水型的坐便器，可以节水一半以上。在水箱安装节水芯，每只 马桶一年可节水30吨左右。员工浴室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男员工8分钟，女员工12分钟，控制用水量。公共卫生间 安装感应节水龙头。房间卫生间可安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3。对饭店的各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据根据使用率额定合理的用水量。酒店中央空调的冷却塔会形成大量的水雾， 一年就要飘掉近5000吨水。可以安装收水器，大大降低水雾损耗。 采用新型节能光源。至少可

50、节电 70%以上。采用智能节电调压开关。根据日照条件和需要营造的氛围调节电 压和照射度。可节电20%左右。提倡采用LED半导体灯，可以节约75%勺用电量。 将夏天空调的温度设定在28 C。少用机械通风，多用自然通风。 不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、台布。节约纸。采用无纸化办公。 不鼓励客人过度消费。倡导适度消费，鼓励打包。 用蒸汽洗车取代传统高压水枪洗车，可节水节电达90% 单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，可阻隔 70%-80喲太阳能。 外墙可因地制宜采用浅色涂料，提高阳光反射率减少能耗。酒店建筑墙窗面积比增加10%能耗增加近30%玻璃幕墙比普通墙 体多耗能2-3倍。酒店的玻璃天顶可采用天幕

51、智能控制。 根据气温和光线变化自动 调节。用反射窗帘可反射50%勺热量。多采用屋顶绿化，可以挡掉50%勺太阳辐射。室一棵树一天可蒸 发40公升的水。 洗衣房如能将脏棉织品浸泡 20分钟再洗，既容易洗净又节水省电。 餐厅厨房冰箱的存放容积以80%为宜。 采用锅炉排烟废气余热利用技术。一般可提供十几吨约70C的热水。装饰的目的、手法：如何能真正地吸引顾客、为酒店获取最大额的 利润？下面分别从餐饮、娱乐、会议等三方面来说明。餐饮：第一，设计上必须保证私密性：现在一般请客吃饭都愿意坐包房， 豪华包房的饭桌一般是不正对包间门的， 要设置单独的传菜窗口供服 务员使用，避免房门频开让楼道路过的客人看见里面。

52、 更要设计一些4-6人的小包房，装修设计突出细腻、品位、舒适度和私密性，专门 接待一些吃燕鲍翅的高档客人，这一类请客或赴宴的一般都是人物， 消费较高，不愿熟人见到，所以一定要保证私密性，进出通道最好与 其他包房相分隔。第二，针对不同的客源群，装饰上对每个包房要赋予寓意：比如为满足升官晋级这类客人的需求，将一间餐厅包房取名为得举 轩，取进中举之意。墙面设计为宫廷贺喜的粉红大花软包造型，壁 灯造型为一枝刚刚破土的嫩芽，预示前途无量。职位升迁了的客人举 办宴席就特别喜爱这类包房。再比如接待贵宾的豪华包房，部分采用纯中式装修，墙面木作造型， 采用汉代名人书法壁布，天花为皇家房檐硫璃瓦造型及宫廷实木窗隔

53、 造型，吊灯为宫廷古典式，尽显五千年的中国古典文化。采用目的性 照明，直射餐桌，使菜品与配用的金餐具色彩斑斓，气氛浓烈。主人 坐的龙椅由红木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。休息区的主题 背景墙嵌入等离子电视，包房单设豪华卫生间。该类包房常常是设了 8800元的起订费还爆满。娱乐（OK厅包房和桑拿包房）：第一，最重要的还是私密性的问题，这对于政府要员及其他重要 人物来说，名誉及人身的安全是至关重要的。要考虑几个豪华包房， 其进出通道另外专设，不需要经过服务台，引领、结帐等工作由酒店 派专人直接负责； 第二，一定要设计考虑一个隔音良好、较为清静的小场所专供客人放心接打。很多酒店的0K厅包房隔音较

54、差，走在过道上或是在一空房 间里也躲不开此起彼伏的噪音，想在里说自己不在0K厅都不可能；第三，一定要考虑设计歌手及按摩技师的紧急疏散通道，从容应对各种紧急情况；第四，音响效果、通新风、隔音等问题是不用说都必须考虑的。 会议：第一，要考虑高科技设备的使用，如同声传译（至少四声道）、自动升降液晶电脑桌、电子签到系统、电视会议系统、会议的摄录象 系统、中央控制系统、手拉手会议系统、自动升降会标杆（包括室外 的门牌位置）、投影显示系统（自动升降投影屏幕）、监控视频系统、 DCN（数据通信网）系统、移动音响车、多媒体投影、宽带、电视光 纤、电铃等等。许多的政府会议及高等级专业会议，要的就是高性 能的会议

55、硬件设施来体现酒店档次，以此争光添彩。第二，平面功能布局方面要充分考虑接待贵宾的设计： 贵宾间的位置、 贵宾间部的设计、贵宾间进入主席台的通道、从主席台撤离会场的专 用通道；第三，目前会议室都是按照多功能设计，既可开会、表演，也可举办 大型宴会、小型商务展示，提高利用率。设计时就必须考虑相应足够 的储藏间、工作间、化妆间及相关通道。第四，现在会展的市场越来越大，若有条件，可以考虑一些大型网架 式层高较高的会议室，设计时充分考虑会议室的面积、地处位置、门 前广场面积、进出通道、电力负荷、各种视频、网络、等综合布线的设计、相关停车场面积等等因素。4、客房门：客房进户门至少使用厚度为 45mmB勺实心木门，并装有门框和底门 隔声门条。客房与客房之间的连接门：建议双层实心木门。尽量增加门与门之 间的空气层，并挂上软性吸声隔声帘。5、幕墙结构目前的玻璃幕墙结构为 6mn玻璃+9mn空气层+6mn玻 璃，客房受交通噪声影响约为 35dB幕墙与楼板之间幕墙与楼板连接处均加填30mm厚保温隔音棉。幕墙竖框一一必须在竖框填充吸声物料， 竖框两面则以石膏板遮盖 并以密封剂密封。凡是轻钢龙骨与梁、柱、地垄、幕墙接口的地方均填充一层 8mn厚 橡塑隔音软垫，缓解对接口处的震动以及对缝隙进行隔音。6、卫生间恭桶的冲水噪音：选用静音恭桶；7、空调的风机盘管：选择低静压的风机盘管；在长度不少于1.5m的送