天地源房地产开发业务流程管理手册一、二级流程装订

1、天地源股份房地产业务流程管理手册手册现行版本：A/0制天地源流程再造工程小组审核发布日期：2006-12-18日期 2006-10-21批准生效日期：2006-10-21、编制目的为了适应公司的开展战略以及区域布局规划，提高公司的运 营效率，保证公司在新的区域化管理模式下，健康、有序、高效 的开展，按照国家的相关法律法规以及行业标准，在总结公司房 地产开发经验的根底上，对公司区域化管理模式下的房地产开发 业务流程，进行了梳理和细化，完成了公司区域化管理模式下的 房地产开发业务流程体系文件的编制。二、编制依据1、国家的法律法规、集团公司及天地源公司的相关规章制度；2、公司的企业战略和公司的管控模

2、式；3、公司各相关部门及各下属房地产公司的职能定位与职责划 分。三、内容说明本业务流程汇编主要包含“公司房地产开发业务一级、二级 流程两个局部。一级业务流程涉及工程开发的前期、设计、施工、销售、物 业以及招投标管理等 6 个环节，分区域公司和非区域公司，涉及项 目开发前期阶段、区域公司设计阶段、非区域公司设计阶段、施 工阶段、本地销售阶段、异地销售阶段、本地物业管理、异地物 业管理、材料类及工程类采购招标管理业务等10 个流程。二级业务流程是在一级流程的根底上，对关键业务环节以及 业务环节的关键控制点，进行了梳理、细化，涉及25 个业务流程，其中：工程开发前期阶段涉及工程论证管理、报批报建管理

3、 2 个流程；设计阶段涉及室内装修管理、材料选型管理、设计变更 管理、设计类效劳商选择管理、公共局部装修管理的等 5 个流程； 施工阶段涉及工程工程质量管理、工程工程进度管理、工程工程 平安文明管理、现场签证管理、工程检查管理、工程竣工验收管 理、工程工程移交管理、工程维修管理等 8 个流程；销售阶段涉及 营销筹划管理、销售管理、销售价格管理、交房管理、营销类服 务商管理等 5 个流程；招标环节涉及区域公司合同管理、非区域公 司合同管理、供给商管理和评价管理 3 个流程；客户管理环节涉及 顾客投诉处理、客户满意度调查管理 2 个流程。四、适用范围 本业务流程适用于天地源股份所有的工程开发。五、

4、其他1、本业务流程由天地源股份负责解释。2、对于一二级业务流程下的业务细分和流程细化，下属各公 司，可参照一二级业务流程进行。3、假设存在本业务流程与各工程所在地实际情况不符时，可根 据当地规定合理调整，并报总部审计内控部审核、备案。目录第一局部 房地产业务流程编写说明 . 第二局部 房地产业务流程体系框架 . 第三局部 房地产开发业务一级流程文件 第一章 前期阶段管理流程 第二章 设计阶段管理流程区域公司 第三章 设计阶段管理流程非区域公司 第四章 施工管理流程 第五章 工程类招标管理流程 第六章 材料类采购管理流程 第七章 销售管理流程西安地区 第八章 销售管理流程异地区域 第九章 物业管

5、理流程西安地区 第十章 物业管理流程异地区域 第四局部 房地产开发业务二级流程文件 第一章 工程论证管理流程 第二章 报批报建管理流程 第三章 室内装修管理流程 第四章 材料选型封样管理流程 第五章 设计变更管理流程 第六章 设计类效劳商管理流程 第七章 公共局部装修管理流程 第八章 工程工程质量管理流程 第九章 工程工程进度管理流程 第十章 工程工程平安文明管理流程 第十一章 现场工程签证管理流程 第十二章 工程检查监督管理流程 第十三章 工程竣工验收管理流程 第十四章 工程资产移交管理流程 第十五章 工程维修管理流程 第十六章 营销筹划管理流程 第十七章 销售管理流程 第十八章 销售价格管

6、理流程 第十九章第二十章 第二十一章 第二十二章 第二十三章 第二十四章 第二十五章交房管理流程 营销效劳商选择管理流程 非区域公司合同管理流程 区域公司合同管理流程 供给商管理和评价管理流程 顾客满意度调查管理流程 客户投诉处理管理流程 第一局部房地产业务流程编写说明本?房地产业务流程管理手册?是在遵循房地产业务相关行业标准、法律法规 的前提下，依据流程管理原理及工具、并结合天地源组织架构管控模式对房地产业 务管理要求编制而成。其编写的主要根底文件是天地源房地产业务流程说明。本手册仅针对房地产开发价值链上的关键业务环节进行设计，主要用来标准梳 理总部各职能部门及房地产业务相关分子公司在房地产

7、开发价值链上关键业务活动 的协作和管理关系，明确职责和根本授权，是进行业务流程标准化管理的根底。其 他管理类流程如本钱管理、方案管理、人力资源管理、财务管理、投融资管理等不 包括在本手册中。1.1房地产业务流程的设计思路在房地产开发的各个阶段中，越靠近房地产开发阶段的前端，经营操作风险 越大，但对整个房地产开发工程的利润奉献越高；房地产开发阶段的中段是整个房 地产开发工程的本钱控制区间，决定了利润的最终实现大小；房地产开发阶段的后 端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响。因此我们在流 程文件设计中对房地产开发的前端，如工程投资、工程论证、土地获取和设计等过 程的管理要理顺和

8、强化，对工程管理、本钱管理等要标准和加强；对销售、客服和 维修等过程要进一步完善，以到达形成完整的流程管理体系，提高天地源的运作效率、降低运作H7工程论证工程论证阶段组织工程论 证工程筹划工程筹划工程筹划阶段设计管理阶段主体结构开盘销售入伙开工 开工程施工阶段 1组织工程筹划/初步产品定位产品、市场及客/户定位研究V入入管理阶段开盘销售管理阶段入伙事务管理! 概念规划设计方案设计扩初设计施工图设计L工程施工配合、销售配合及入伙配合;规划要点/规划草：/ VfDi*V11销售及入伙配合设计配合、供给商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工营销筹划、工程推广方案筹划、工程前期推广及 销售前准备；主

9、体结构施工至1工程施工 具备预售条件I ;至竣工验.收k 、销售事务管理测算预算、标底、合同 价; 、进度款、工程变.结算:/更、招标采购；基于流程管理的要求完整流程管理体系是将部门、岗位的目标，与部门的工作流程、作业指引相结 合。流程管理体系的核心内容是为完成既定的组织方针和目标建立一定的方法和准 那么，这里的方法和准那么就是文件化的流程管理体系。流程管理关注每一个流程的职责、时间、接口、效率和方法，与客户相关的要 关注客户的要求客户导向。每个部门、每个岗位都拥有自己的顾客和供方，通 过管理各流程及其接口到达提高流程有效性和效率的目的，实现有效、高效、适应 的业务流程运作体系。按照以上思路根

10、据天地源组织管控思路，编制形成?业务流程管理手册?，以 明确各部门的职责；将各业务流程管理文件和综合管理流程及相关作业指引、表格 编入?业务管理手册?。-天地源总部定位：资源获取、技术支持、资金统配为主的决策型和效劳型 的总部，工程前期拿地前的所有决策在总部完成。-房地产开发价值链末端的关键业务销售和物业通过招标竞标进行外包。本地房地产公司已确定分别由天地源旗下的销售公司和物业公司承当销售和物业管 理。对于异地公司那么天地源的销售公司和物业公司根据需要提供技术支持。-对地产公司的管控类型分为：区域公司和非区域公司，异地和本地公司。 管控差异主要表达在总部对设计环节的参与程度、以及招标采购环节的

11、分级授权， 以及销售和物业的参与管理的方式。因此，在流程设计中需要考虑不同的管理差异有所区分的特点，在建立流程体 系和编写流程文件时加以区分。反映在业务流程编号中将会出现四种类型：A区域公司、B-非区域公司、C-本地公司、D-异地公司。同时在建立业务流程文件 框架时，根据需要将建立A/B/C/D四个版本文件。1.2文件化体系的结构文件的目的在于方便使用，基于“方便使用、合理归类的考虑，将业务流程 管理文件体系设计为-涵盖业务流程说明、工作流程描述、流程图和公司或部门制 定的相关制度及管理标准的工作手册。：: ，业务管理流程手册口I 业务流程文件L业务管 理流程手册；相关制度和管理规用于说明房地

12、产业务链上整体运作或跨部门运作的环节中关键业务管理活动目.的、适用范围、如何实施、由谁实施或配合、关键控制决策点和业务记录，以及总部各职能部门、房地产分子公司、销售公司、物业公司等主要单位在这些活动中的 责权和配合关系。流程文件按照房地产价值链的开发阶段进行设计和编写。直观的反映流程文件的内容，与文件内容保持一致。流程文件中所用到的支持性的制度和管理标准。文件序号0公司名称缩1.3流程文件编号规那么和编制内容DY应的管理手册的目的要求r构成局部可包文件模块代每一流程文件的内容均 管控类型需编制的流程文件已列T应考虑满足?组织管理手册?a. 目的说明该流程文件规定所要到达的目的。b. 适用范围说

13、明该流程文件适用的对象，可以是有关活动、部门或人员、产品或效劳 工程。c. 定义：对文件中的行业专用术语、容易模糊的词语或简称、术语范围的缩小或扩大 等情况进行定义。d. 职责概括性地规定该流程文件中涉及的主要责任部门或人员、所负责的工作。e. 工作流程具体规定工作的步骤、方法。包括：责任人员、工作时间、地点，工作步 骤、方法依据什么文件，使用什么设备/工具、材料，形成什么记录。f. 引用文件说明该流程文件的编制是依据什么文件的要求，一般至少有：依据有关的行业标准；与该文件相关的流程文件与该文件相关的规章制度和操作指引类文件g. 记录列明该流程文件运作所应形成的记录的编号、名称第二局部房地产业

14、务流程体系框架关键业务流程体系框架一级流程文件清单相关制度和管理标准文件编号名称TDY-001-CH工程幵发前期阶段关键流 程?土地储藏管理方法?、?投 资、融资管理规那么?TDY -002-SJ-A设计阶段管理流程区域公 司?扩充、施工图及变更设计 管理方法?、?设计管理标准 化?TDY-002-SJ-B设计阶段管理流程非区域 公司TDY-003-CG施工阶段管理流程工程施工管理标准化TDY-004-YX-C销售环节管理流程本地公 司销售管理标准化TD Y-004-YX D销售环节管理流程异地公 司TDY -005-WY C物业管理流程本地公司物业管理标准化TDY -005-WY D物业管理

15、流程异地公司TDY-006-CG-CL材料类采购招标管理?招投标管理方法?、?合同 管理方法?材料采供管理办 法?TDY-006-CG GC工程类采购招标管理二级流程文件清单制定依据TDY-OP-CH001工程论证管理流程工程幵发前期阶段关键流程TDY-OP-CH002C报批报建管理流程TDY-OP-SJ001B室内装修管理流程设计阶段管理流程TDY-OP-SJ002B材料选型管理流程TDY-OP-SJ003设计变更管流程TDY-OP-SJ004设计类效劳商选择管理流程TDY-OP-SJ005B公共局部装修管理流程TDY-OP-GC001工程工程质量管理流程施工阶段管理流程TDY-OP-GC0

16、02工程工程进度管理流程TDY-OP-GC003工程工程平安文明管理流程TDY-OP-GC004现场签证管理流程TDY-OP-GC005工程检查管理流程TDY-OP-GC006工程竣工验收管理流程TDY-OP-GC007工程工程移交管理流程施工阶段管理流程TDY-OP-GC008工程维修管理流程TDY-OP-YX001C营销筹划管理流程销售环节管理流程TDY-OP-YX002C销售管理流程TDY-OP-YX003C销售价格管理流程TDY-OP-YX004C交房管理流程TDY-OP-YX005C营销类效劳商管理流程TDY-OP-CG001B合同管理流程非区域公司招标采购管理流程TDY-OP-CG

17、002 A合同管理流程区域公司TDY-OP-CG003C供给商管理和评价管理流程TDY-OP-KFOO1A客户满意度调查管理流程客户管理流程TDY-OP-KFOO2C顾客投诉处理流程第三局部房地产开发业务一级流程文件前期阶段管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录10期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的标准土地获取论证、筹划阶段的管理，明确相关部门及分子公司的职责。2. 适用范围适用于从土地信息调研幵始，经过可行性论证并获取土地之后，对工程进行产 品定位筹划的过程。3. 术语与定义3.1可行性研究：对影响新工程投资收益的相关因素进行分析、预测和求证，为 投资决策提供依据。4. 职责4

18、.1区域公司 非区域公司根据下发的?土地储藏方案?收集、初选土地信息；上报土地信息，并配合开展规划部对目标地块进行分析；配合编制?可行性研究报告?；针对以股权转让方式获取的目标地块，协助资本运营部进行尽职调查；配合开展规划部编制?工程筹划报告?。4.2开展规划部4.3研发设计部配合编制?可行性研究报告?、?工程总体经济指标?、?工程筹划报告?；4.4工程管理中心根据?工程总体经济指标?编制并下达方案设计的本钱预控目标。4.5方案财务部4.6资本运营部4.7销售公司负责工程营销筹划，配合编制?工程筹划报告?。4.8物业公司 4.9工程专项小组根据公司决策层给出的工程获取极限价值，实施土地获取的相

19、关措施。4.10公司决策层总裁及总裁办公会4.10.1 审批?土地储藏方案?；审批?可行性研究报告?，在权限范围内决定是否立项以及工程获取的 极限价值；决定工程立项小组的成员；审议批准?工程筹划报告?；4.11董事会/股东大会审批公司决策层权限范围外的土地立项申请。4.12董事会办公室5. 工作程序5.1依据战略规划制定并下发土地储藏方案开展规划部依据公司整体战略规划及年度工作总体思路，通盘考虑公司的 产品结构、资产状况、资金能力、以及未来开展需要等因素，草拟公司年度土 地储藏方案，方案财务部平衡后上报公司总裁办公会审批，作为年度工作综合 方案一局部下发执行。土地储藏方案至少应包括当前土地资源

20、储藏情况、未来 开展所需资源情况、未来年度土地储藏总量、资金需求总量、各区域公司应储 备指标等内容。5.2 工程论证5.2.1 土地信息获取及初步筛选各分子公司应按照总部下发的土地储藏方案，落实本区域土地储藏指标，成立 相应的专门机构配备一定的专、兼职市场拓展人员，积极获取当地土地资源市 场信息，并进行初步分析、筛选，将有意向的工程及时向总部开展规划部汇 报。总部所在地区，由开展规划部负责土地信息收集与筛选；异地区域，由各 分子公司提供土地信息，总部开展规划部可派员现场参与分析，并进行上报决 策具体筛选标准参见?土地储藏管理方法?。工程可行性研究、立项审批及土地获取“招、拍、挂方式获取的工程由

21、主管资源储藏的副总裁负责。对于超过总裁 办公会权限且认为可行的工程，再由相应的决策机构董事会或股东大会进行 审批参见?投资、融资管理规那么?。“招、拍、挂工程“招、拍、挂方式获取的工程，总裁办公会给出工程获取极限价值，并成立 工程专项小组，分管高管任组长，开展规划部、分子公司等部门人员任组员， 负责工程后续工作幵展。“招、拍、挂方案，并具体实施，在实际工作中发现必须突破工程极限值才 能获取土地的，必须上报原决策机构方可实施。5.3 工程筹划5.4 工程总体经济指标制定5.5 前期阶段本钱控制6. 支持性文件6.1?土地储藏管理方法?6.2?工程论证管理流程?6.3?投资、融资管理规那么?6.4

22、?报批报建流程?7. 相关记录7.1?工程可行性研究报告?7.2?工程本钱估算书?7.3?工程筹划报告?7.4?工程总体经济指标草案?7.5?工程总体经济指标?7.6?工程本钱预控目标?设计阶段管理流程区域公司编制日期审核日期批准日期修订记录10期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的标准设计阶段的管理，明确相关部门及分子公司对应的职责。2. 适用范围适用于方案设计、扩初设计、施工图设计阶段。3. 术语与定义无4. 职责4.1区域公司4.2研发设计部4.3 工程管理中心4.3.4 施工图完成以后，对目标本钱进行修订。4.4审计内控部4.5 销售公司4.6公司决策层总裁办公会5. 工作程序

23、5.1方案设计规划、建筑、景观5.2扩初设计、施工图设计5.3设计变更5.4重大、紧急、特殊设计事项的委托5.5样板房、营销中心、景观示范区设计和模型、3D制作3D的制作，并保证公司产品设计思路的正确表达。6. 支持性文件6.1?设计类效劳商管理流程?6.2?室内装修样板房管理流程?6.3?材料选型定板管理流程部品?6.4?设计变更管理流程?6.5?扩充、施工图及变更设计管理方法?7. 相关记录7.1?方案设计任务书?、?扩初/施工图设计任务书?7.2?工程规划初步方案?7.3?工程目标本钱管理指导书?设计阶段管理流程非区域公司编制日期审核日期批准日期修订记录10期修订状态修改内容修改人审核人

24、批准人1. 目的标准设计阶段的管理，明确相关部门及分子公司对应的职责。2. 适用范围适用于方案设计、扩初设计、施工图设计阶段。3. 术语与定义无4. 职责4.1 非区域公司?建设工程规划许可证?；4.2研发设计部4.3 工程管理中心下达规划方案设计阶段本钱预控目标；下达扩初方案阶段本钱控制目标；施工图完成以后，制定目标本钱管理指导书。4.4审计内控部4.5销售公司4.6公司决策层5. 工作程序5.1方案设计建筑、规划、景观报总裁办公会批准。方案设计最终定稿后，由分子公司具体负责模型、3D的制作，研发设计部指派专人参与配合，给予技术的支持，并负责对模型、3D方案的审核，以保证公司产品设计思路的正

25、确表达。计本钱控制目标研发设计部及非区域公司将规划设计方案等资料提供给工程管理中心，工程管 理中心依据相关部门提供的资料，并参照工程本钱信息数据库，对工程本钱预 控目标进行修订，提出扩初设计阶段的本钱控制目标。5.2扩初设计扩初设计完成后，由研发设计部组织进行内部评审，总部各部门及非区域 公司参与；同时实施外部评审，聘请外部专家、政府部门有关单位、设计公司 等进行充分研讨；根据内、外部评审意见，研发设计部与专业设计单位充分协 商对扩初设计进行调整和修改，待方案成熟定稿后，报总裁办公会批准实施。523扩初设计完毕后，研发设计部将相关设计成果通报工程管理中心，由其根 据扩初方案进一步修订本钱控制指

26、标，编制施工图设计限额指标。5.3施工图设计、评审以及资料移交和设计交底施工图完成后，以非区域公司为主，研发设计部配合向政府主管部门申请 办理?建设工程施工许可证?。5.4建立目标本钱并确认责任5.5设计变更管理5.6设计管理其他环节5.7报批报建及地质勘探6. 支持性文件6.1?设计类效劳商管理流程?6.2?室内装修样板房管理流程?6.3?材料选型定板管理流程部品?6.4?设计变更管理流程?6.5?扩出、施工图及变更设计管理方法?7. 相关记录7.1?方案设计任务书?、?扩初/施工图设计任务书?7.2?工程规划初步方案?7.3?工程目标本钱管理指导书?7.4?建设工程规划许可证?施工管理流程

27、编制日期审核日期批准日期修订记录10期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的保证工程施工过程中工程质量、进度、本钱、平安文明、环保等目标的实现， 使资源得到合理的配置和使用，明确相关部门及分子公司对应的职责。2. 适用范围适用于由本公司所幵发的所有工程从幵工准备到竣工备案全过程中的工程质 量、进度、本钱、平安文明、环保、现场协调等方面的管理和控制。3. 术语与定义无4. 职责4.1 分子公司?工程工程施工总控制方案?；4.2工程管理中心4.3研发设计部4.4方案财务部4.5公司决策层5. 工作程序5.1幵工准备组织相关人员根据工程节点幵发方案，结合本工程的特点编写?工程管理指导 书?，同

28、时组织编写?工程工程施工总控制方案?，并向总部工程管理中心报备负责调查工程周边的市政配套设施情况，工程地质勘测等工作，为后续设计和 施工提供依据。确定地质勘测单位、组织地质勘测单位进行勘测工作、催促地质勘测单位根据 勘测的结果提供?地质勘测成果报告?，为根底设计和施工提供依据。分子公司 要求总部研发设计部技术支持的，研发设计部应积极配合。5.2.工程幵工技术准备及图纸交底和会审在幵工前应向监理单位及分子公司申报?施工组织设计?，经监理单位审查同意 并报分子公司备案后，方可幵工。监理单位在批准工程幵工时，必须落实如下条件是否具备：(1) 施工图已会审；(2) 施工组织设计已审批；(3) 施工现场

29、准备情况具备幵工条件。5.3地基与根底工程施工管理监理公司监督地基及根底工程施工的质量、进度、平安文明，确保按合同约定 进度形象点完成。地基与根底工程完工后，监理单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、 监理单位及分子公司进行验收。5.4主体和装饰工程施工管理分子公司监督监理单位对主体工程的施工质量、形象进度、平安文明等工作的 控制。工程进度控制工程质量控制工程本钱控制平安文明施工管理5.5 室内外配套工程施工管理根据?工程工程施工总控制方案?合理提出施工单位进场时间。监理单位按照合同要求监督室内外配套工程的施工质量和进度情况，确保配套 工程按时竣工。5.6景观和绿化工程施工管理?项根据现场进度

30、情况，合理安排景观绿化施工单位的插入时间，分子公司根据 目工程施工总控制方案?审核监理单位提出的施工单位进场时间，确保工程按时保质竣工。5.7竣工验收在工程主体工程竣工验收前，监理公司组织相关单位进行工程各专项工程 竣工验收工作。工程各专项工程竣工验收通过后，分子公司组织相关单位进行工程单位工程竣工验收工作，并负责通过质量监督部门备案工作。监理公司负责收集和审核的工程竣工图纸和竣工资料进行详细复核并存档。 将审核完成的工程竣工图纸和竣工资料移交城建档案馆，办理?竣工验收备案 证?。5.8工程结算5.9工程类变更分子公司收集变更信息，在其职权范围内协调设计单位和施工单位实施设 计变更；对于超过其

31、权限的变更事项分子公司应按要求上报总部研发设计部， 并办理现场签证，执行研发设计部下发的设计变更。对于所有因变更而引起的本钱变化，均应通报工程管理中心，由其对本钱 控制分项指标进行调整。非区域公司负责施工过程中的变更管理，在其职权范围内严格按照控制流 程做好变更审批手续。5.10工程后评估6. 支持性文件6.1?工程工程质量管理流程?6.2?工程工程进度管理流程?6.3?工程工程平安文明管理流程?6.4?现场工程签证管理流程?6.5?工程验收管理流程?6.6?工程结算及后评估管理流程?7. 相关记录7.1?工程工程施工总控制方案?7.2?施工组织设计?7.3?工程施工进度方案?7.4?工程节点

32、幵发方案?工程类招标官理流程编制日期审核日期批准日期修订记录10期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的标准工程类招标采购的管理，明确相关部门及分子公司对应的职责。2. 适用范围适用于所有工程类的招标采购。3. 术语与定义无4. 职责4.1区域公司本地和异地的区域公司均须按月编制工程类招标方案、招标执行结果报表 并上报至总部工程管理中心；本地和异地区域公司均自行拟定施工合同；4.2非区域公司4.3工程管理中心4.4审计内控部4.5评标委员会5. 工作程序5.1根本原那么：5.2工程类招标5.2.3 本地区域公司异地区域公司6. 支持性文件6.1?合同管理流程?6.2 ?供给商管理和评价管

33、理?6.3?公司材料采供管理方法?6.4?招投标管理方法?7 相关记录7.1 月度招标采购方案、招标结果报表7.2 招标文件7.3 中标通知书材料类采购管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录10期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的标准材料类采购的管理，明确相关部门及分子公司对应的职责。2. 适用范围适用于所有材料类的招标采购。3. 术语与定义无4. 职责4.1区域公司4.2非区域公司4.3研发设计部4.4工程管理中心4.5集团物流公司4.5.负责本地公司的A类材料的招标采购。4.6审计内控部4.7评标委员会5. 工作程序5.1根本原那么：5.2材料设备类采购招标所有材料设备的采购，

34、原那么上均由非区域公司自行组织实施，按公司规定需要 采取招标方式进行选择供给单位的，招标文件需要上报总部工程管理中心会 签。6. 支持性文件6.1?合同管理流程?6.2?供给商管理和评价管理?6.3?公司材料采供管理方法?6.4?招投标管理方法?7. 相关记录7.1月度招标采购方案、招标结果报表7.2招标文件7.3中标通知书销售管理流程西安地区编制日期审核日期批准日期修订记录10期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的1.1标准销售过程中的营销筹划、销售工作，确保销售任务完成。1.2合理地安排交房工作，确保交房工作顺利有序地进行。1.3标准公司客户投诉处理的流程，使投诉能得到及时有效的处

35、理。2. 适用范围适用于销售阶段管理、交房阶段管理、客户投诉处管理3. 术语与定义3.1投诉的定义投诉指客户认为由于我们工作上的失职、失误、失度、失控伤害了他们的自尊 或损害他们的利益，以及没有满足其合理需求而向管理人员或有关部门提出的 口头或书面意见，其中也包括客户对我们工作的期望；3.2两书一表：?住宅使用说明书?、?住宅质量保证书?、?竣工备案表?4. 职责4.1西安分子公司4.2销售公司4.3开展规划部4.4物业管理公司4.5研发设计部4.6品牌管理部4.7 公司决策层5. 工作程序5.1销售管理模式及年度营销方案5.2营销筹划及销售政策确定工程前期市场研究在工程获取前期阶段，销售公司

36、应根据日常工作积累的信息，对区域房地产市 场进行调研，积极参与拟幵发工程的论证和前期定位工作，并参加开展规划部 的可行性研究工作，对拟幵发工程书面提出客户分析定位方向、销售前景分 析、销售策略等内容。营销筹划报告营销筹划报告草案，上报总裁办公会分析讨论，由总裁进行确定并下发执行。 市场研究内容应包括：(1) 区位分析；(2) 市场时机研究；(3) 目标市场选择及研究；(4) 竞争楼盘竞争层次调查。(1) 工程总体定位分析；(2) 工程目标客源定位分析；(3) 工程价格定位分析；(4) 工程档次定位分析；(5) 工程形象定位分析；(6) 工程物业管理模式分析。销售政策草案，提交区域公司确认后，上

37、报总裁办公会批准后执行。5.3营销推广实施?售楼书?，具体负责实施宣传、推广活动，对广告宣传进行过程监督，并控制 付款额度。5.4销售管理分户户型图，盖章后提供给销售公司(电子版和印刷版)；非区域公司由总部研 发设计部制作分户户型图，交非区域公司盖章后提供给销售公司，销售公司负 责向销房合同上贴图。?商品房销售(预售)许可证?。(详见(?样板间管理流程?)5.5交房管理(销售)5.6客户效劳(销售)6. 支持性文件6.1?营销筹划管理流程?6.2?销售价格管理流程?6.3?销售管理流程?6.4?营销类效劳商选择及评价管理流程?6.5?交房管理流程?6.6?客户投诉管理流程?7. 相关记录7.1

38、?住宅使用说明书?7.2?住宅质量保证书?7.3?竣工验收备案表?销售管理流程异地区域编制日期审核日期批准日期修订记录10期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的1.1标准销售过程中的营销筹划、销售工作，确保销售任务完成；1.2合理地安排交房工作，确保入住工作顺利有序地进行；1.3标准公司客户投诉处理的流程，使投诉能得到及时有效的处理。2. 适用范围适用于销售阶段管理、交房阶段管理、客户投诉处理管理。3. 术语与定义3.1投诉的定义投诉指客户认为由于我们工作上的失职、失误、失度、失控伤害了他们的自尊 或损害他们的利益，以及没有满足其合理需求而向管理人员或有关部门提出的 口头或书面意见，其

39、中也包括客户对我们工作的期望。3.2两书一表：?住宅使用说明书?、?住宅质量保证书?、?竣工验收备案表?4. 职责4.1异地分子公司4.2开展规划部5. 工作程序5.1异地房地产分子公司可以自行选择销售代理商或自行销售；5.2在工程论证阶段，以及工程营销筹划方案讨论阶段，区域公司可邀请天地源 销售公司、物业公司参与论证，销售公司、物业公司应积极配合，并提出相应 意见；5.3异地公司在确定销售政策时，可由其自行或委托专业咨询机构对区域市场进 行分析。对于非区域公司，会同开展规划部提出销售政策草案，上报总裁办公 会批准后执行；对于区域公司由其自行提出销售政策，并报总裁办公会批准后 执行。5.4销售

40、阶段的其他职能由异地分子公司自行实施，或者委托外部中介机构办 理。5.5其他主要业务流程可参照西安地区销售管理模式。6. 支持性文件6.1?营销筹划管理流程?6.2?销售价格管理流程?6.3?营销类效劳商选择及评价管理流程?6.4?交房管理流程?6.5?客户投诉管理流程?7. 相关记录物业管理流程西安地区编制日期审核日期批准日期修订记录10期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的标准物业公司的管理，树立公司良好的品牌形象，明确相关部门及分子公司对 应的职责。2. 适用范围工程幵放前期物业公司参与管理的环节及后期竣工验收后的物业管理环节。3. 术语与定义无4. 职责4.1西安分子公司4.2

41、物业公司4.3销售公司负责交房办公地点的包装；负责会同房地产公司、物业公司统筹管理向业主交房工作。5. 工作程序5.1选择物业公司西安地区的房地产分子公司按有关法规要求，通过招投标程序选择符合公司管 理理念的物业公司并签订物业效劳合同包括前期物业管理协议。5.2参与产品筹划5.3参与施工阶段的工作物业公司参与小区内直接影响日常业主使用的公共局部设备、材料招标活动， 从物业日前方便管理角度提出意见，参与对选择供给商的评价。分子公司组织工程竣工验收和综合验收时，应邀请物业公司参与验收工作，物 业公司应认真对待验收工作，并提出相应意见。分子公司会同物业公司进行承接查验，由分子公司和物业公司分别组建移

42、交小 组，按照交房方案，双方共同确定交接日期、进度、验收标准等，由分子公司 向物业公司移交完整的物业档案资料，并对楼宇、硬件设施、设备的质量和使 用功能进行检验，并在检验记录上双方签字，领取相关钥匙和各种操作卡。5.4交房管理物业5.5客户投诉管理物业5.6物业日常管理“装修申请表，物业公司对装修施工单位进行复核，并与业主签订“装修管 理协议，并告知业主装修过程中考前须知，业主缴纳一定的装修押金后，物 业公司发放“装修许可证；装修施工单位应办理工人临时出入证，施工期间 物业公司管理员应每天进行巡检，对发生的违规现象及时处理，按协议可以责 令停工或恢复原样；装修完毕后，物业公司参与验收并签署意见

43、，向业主退还 装修押金。6. 支持性文件6.1?工程竣工验收管理流程?6.2?工程移交管理流程?6.3?交房管理流程?6.4?工程维修管理流程?6.5?客户投诉管理流程?7. 相关记录7.1?入住通知书?7.2?业主入住须知?7.3?物业管理委托合同?7.4?验楼单?7.5?收楼确认书?物业管理流程异地区域编制日期审核日期批准日期修订记录10期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的标准物业公司的管理，树立良好的品牌形象，明确相关部门及分子公司对应的 职责。2. 适用范围工程幵放前期物业公司参与管理的环节及后期竣工验收后的物业管理环节。3. 术语与定义 无4. 职责4.1异地分子公司4.2

44、物业公司4.2.1 参与小区内公共局部设备、材料招标活动；5. 工作程序5.1异地房地产公司按有关法规要求，通过招投标程序选择符合天地源公司管理 理念的物业公司并签订物业效劳合同包括前期物业管理协议。5.2异地房地产分子公司在工程实施过程中，涉及物业管理方面决策时，可邀请 天地源物业公司人员参与协商，物业公司人员应积极派遣专业人员给与技术支 持。5.3其他管理职能和流程可参考西安地区物业管理模式。6. 支持性文件无7. 相关记录7.1?入住通知书?7.2?业主入住须知?7.3?物业管理委托合同?7.4?验楼单?7.5?收楼确认书?第四局部房地产开发业务二级流程文件工程论证管理流程编制日期审核日

45、期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的为保持公司可持续性开展，寻找房地产新工程并在确定工程前对其可行性进行科 学论证，有效躲避风险，提高工程操作的方案性。2. 适用范围适用于房地产新工程论证阶段，以及为之展幵的相应研究工作。3. 术语和定义3.1新工程论证：包含“论和“证两个过程，即对影响新工程的各个因素进行 充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.2 土地储藏：为保证房地产公司未来工程幵发的土地需求，而预先进行的以完全 控制土地幵发权力为目的购入土地的行为。3.3可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产工程技术经济上的论证分析，并 在此根底上对工

46、程的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。3.4根底研究是为确定公司土地储藏三年动态方案、提高房地产新工程可行性分析 技术水平所进行的持续性动态研究工作；根底研究包含土地市场研究、宏观及区 域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研 究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。3.5新工程在本程序文件中指土地幵发使用权获得前的工程。4. 职责4.1分子公司4.2开展规划部负责制定土地储藏方案；负责研究城市经济开展方向，研究城市主导产业变化；负责制定工程论证阶段的各种模板，实行工程拓展过程中的标准化操作；负责制定可行性研究方案，编制?工程可行性研究报告?；负责组织?

47、工程初步可行性研究报告?的内部评审，按规定向上报评审结 果；负责工程合作谈判，撰写合同；负责相关资料归档。4.3研发设计部负责对工程定位中的部品配置提出建议。4.4工程管理中心对工程所在城市的房地产幵发本钱进行调研；4.4.2 对可行性论证中的本钱测算提出评审意见；3.5方案财务部 对工程的资金筹措方案对出意见；看工程是否符合公司的现金流支持；在公司收购工程公司股权过程中派专人参与到收购小组，提出收购意见； 4.6资本运营部在公司收购工程公司股权过程中派专人参与到收购小组，提出收购意见。 4.7审计内控部在公司收购工程公司股权过程中派专人参与到收购小组，提出收购意见。5. 工作程序5.1工程可

48、行性分析阶段分子公司根据土地储藏方案收集相应的土地信息；分子公司对该土地周遍区域进行实地调研，作出初判报告，可行那么进行更 为详细的调研，不可行那么放弃，存放在分子公司土地信息数据库；分子公司在工程初判可行的根底上对工程进行初步可行性分析，可行那么上 报到开展规划部，不可行那么放弃，存放在分子公司土地信息数据库；开展规划部在收到分子公司上报的工程初步可行性分析报告后，对工程进 行审核，看工程是否符合公司战略、利润率及现金流等，符合那么进行下一步工 作，不符合那么进入公司数据库；开展规划部对工程进行实地调研，了解工程区域市场环境；工程管理中心对工程所在城市进行调研；开展规划部组织工程管理中心、研

49、发设计部、方案财务局部别对工程进行 评审；开展规划部综合评审意见作出最终的可行性分析报告，上报总裁办公会审 批。5.2信息收集分子公司市场拓展人员是土地信息收集的责任人，负责土地信息的汇总、 整理和总结等；5.2.2 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：5.2.3 了解到土地信息后，由土地信息收集责任人，需在两天内整理出?土地信 息报告?，知会分子公司市场拓展部门领导、主管领导，并由土地信息负责人统 一存入?土地信息数据库?。5.3重点工程确定分子公司市场拓展部门对各土地信息进行合议，根据?公司土地储藏方案?和?土地储藏管理方法?对土地信息进行初步判断，并对筛选出来的地块确定为 “重点关注工程，上报主观领导；532未被列入“重点关注工程的信息由土地信息负责人填写判断意