《经济地理学》第4章

1、第四章商业和服务业区位论第一节第一节 克里斯塔勒的中心地理论克里斯塔勒的中心地理论 第二节第二节 零售业区位论零售业区位论第三节第三节 服务业区位论服务业区位论一、理论背景理论背景l德国，Walter. Christaller，把区位论由古典学派转换为近代学派。1930，德国南部的中心地。l城市在整个社会中逐渐占据了主导地位；成为工业、商业、贸易和服务业的聚集点；l克里斯塔勒是探索决定城市的数量、规模以及分布的克里斯塔勒是探索决定城市的数量、规模以及分布的规律。规律。l在区位经济理论研究上，既要运用经济学原理，又要通过地理调查树立样板。l从研究地图上的聚落分布开始，通过调查研究，确立了中心地原

2、理。二、中心地理论的有关基本概念( (一一) )中心地、中心商品、中心地职能中心地、中心商品、中心地职能v中心商品（含服务）中心商品（含服务） 在少数的地点（中心地）生产、在少数的地点（中心地）生产、供给，而在多数的地点消费的商品。供给，而在多数的地点消费的商品。v中心地职能中心地职能供给中心商品的职能。供给中心商品的职能。v中心地中心地供给中心商品职能（中心地职能）的布局场所。供给中心商品职能（中心地职能）的布局场所。 l可以表述为向居住在它周围地域（尤指农村地域）的居民提供各种货物和服务的地方。（二） 中心性l概念：概念：中心地对周围地区的相对重要程度或发挥中心职中心地对周围地区的相对重要

3、程度或发挥中心职能的程度能的程度。C=B1-B2C：中心地的中心性B1:为中心地供给和提供商品和服务的总量B2：为中心地自身供给和提供商品的服务量l商品服务范围上限是由对中心商品的需求所限定的，为商品服务范围上限是由对中心商品的需求所限定的，为中心地的某种中心商品能够到达消费者手中的空间边界。中心地的某种中心商品能够到达消费者手中的空间边界。l商品服务范围下限是由中心商品的供给角度所规定的边商品服务范围下限是由中心商品的供给角度所规定的边界。界。l中心地为供给某种中心商品而必须达到的该商品的最小中心地为供给某种中心商品而必须达到的该商品的最小限度的需要量，叫做门槛值或最小必要需求量。限度的需要

4、量，叫做门槛值或最小必要需求量。 (三) 货物的供给范围商品服务的上限和下限l门槛：在此界线内的人口规模是维持商品或服务项目所要求的最少人口数量l上限：由于去中心的路过远，交通费用过高带来的不便使得到中心去购物或享受服务失去价值，而附近也许有一个中心对这里居民更方便一些。中心上限（范围）和下限（距离）的关系l如果门槛距离大于货物的最大销售（上限）距离，那么这种货物在该地区就不可能以正常的方式提供。l如果货物的最大销售（上限）距离和门槛距离相等，那么，经营该种货物正好能得到利润。l如果货物的最大销售（上限）距离大于门槛距离，那么，该项货物不仅可被提供，而且经营者还可从为居住在两个腹地间的人口服务

5、中得到超额利润。 (四) 中心商品与中心地职能根据中心商品服务范围的大小可分为高级中心商品和低级中心商品。l高级中心商品高级中心商品商品服务范围的上限和下限都大商品服务范围的上限和下限都大的中心商品。的中心商品。l低级中心商品低级中心商品商品服务范围的上限和下限都小商品服务范围的上限和下限都小的中心商品。的中心商品。l供给高级中心商品的中心地职能为高级中心地职能，供给高级中心商品的中心地职能为高级中心地职能，反之为低级中心地职能。反之为低级中心地职能。(五) 中心地的等级特征特征l中心地等级越高，它提供的中心职能越多，人口也越多；反之中心地的等级越低，提供的中心职能越少，人口也越少。l高级的中

6、心地不仅有低级中心地所具有的职能，而且具有低级中心地所没有的较高级的职能，这些新增加的职能有较高的门槛值和较大的服务范围。l中心地的级别越高，数量越少，彼此间距就越远，它的服务范围也就越大。反之，越是低级的中心地，数量越多，相互间隔越近，服务的地域也越小。（六） 经济距离l决定各级中心地商品和服务供给范围大小的重要因子是经决定各级中心地商品和服务供给范围大小的重要因子是经济距离。济距离。经济距离为用货币价值换算后的地理距离经济距离为用货币价值换算后的地理距离，是主，是主要由要由费用、时间、劳动力费用、时间、劳动力三要素所规定的距离，但消费者三要素所规定的距离，但消费者的行为也影响到经济距离的大

7、小。的行为也影响到经济距离的大小。l服务半径：服务半径： 生活的人们愿意去某一个中心地购买商品或生活的人们愿意去某一个中心地购买商品或享受服务的最大距离。享受服务的最大距离。中心地理论建立的步骤中心地理论建立的步骤l克里斯托勒中心地理论的概念建立分3个步骤：l（1）据已有区位理论，确定个别经济活动的市场半径。l（2）引进空间上组合概念，形成多中心商业网络。l（3）将各种经贸活动(工业区位、城市、交通线等)的集聚纳入一套多中心网络的等级序列中去。l在探讨市场中心和服务范围关系结构时，形成六边形市场区模型。三、中心地三原则与中心地系统的空间模型三、中心地三原则与中心地系统的空间模型（一）市场原则与

8、中心地系统（一）市场原则与中心地系统 （二）交通原则基础上的中心地系统（二）交通原则基础上的中心地系统 （三）行政原则基础上的中心地系统（三）行政原则基础上的中心地系统 （四）三原则适合的条件（四）三原则适合的条件 (一) 市场原则与中心地系统在市场原则基础上形成的中心地的空间均衡在市场原则基础上形成的中心地的空间均衡是中心地系统的基础。是中心地系统的基础。1 1基本前提基本前提l第一，均质平原；第一，均质平原；l第二，便捷交通；第二，便捷交通；l第三，最近中心；第三，最近中心； l第四，完全竞争；第四，完全竞争； l第五，充分服务；第五，充分服务； l第六，最大利润。第六，最大利润。 l中心

9、地在区域内的任何地方都可布局 l具有统一的交通系统，运费与距离成正比l就近购买，以减少交通费 l相同的商品和服务在任何一个中心地价格和质量都相同。 l满足供给所有的空间（所有居民）的配置形式，不存在未被服务的空白区市场原则下的中心地系统形成原理示意图市场原则下的中心地系统形成原理示意图15RTMRTMRRRTMRRTMRTMRTMRRRRTMRM尚有地区对同样商品与尚有地区对同样商品与服务的需求没有满足，服务的需求没有满足，结果怎么办呢？结果怎么办呢？ 16RTMRTMRTMRTMRTMRTMRTMRRTMRTMRTMRTMRTMRRTM那么，市场区相互重叠的情况下，市场区的边界是那么，市场区

10、相互重叠的情况下，市场区的边界是如何形成的呢如何形成的呢?重叠贸易区重叠贸易区未满足的需求现在得未满足的需求现在得到了服务到了服务市场之间存在竞争市场之间存在竞争17一个六边形的市场区域系统填满了这个均质平原地区：每个一个六边形的市场区域系统填满了这个均质平原地区：每个消费者都可就近消费，市场区也不存在重叠消费者都可就近消费，市场区也不存在重叠不存在重叠贸易区不存在重叠贸易区未满足的需求现在得未满足的需求现在得到了服务到了服务市场之间不存在竞争市场之间不存在竞争每个商品与服务提供每个商品与服务提供者获取者获取“平均利润平均利润”均质平原均质平原中心地的形成中心地的形成 销售不同等级的商品的中心

11、地的市场区的组合及区位 （1 1）一个中心地可提供不同级别的多种货物或服务；）一个中心地可提供不同级别的多种货物或服务；（2 2）低级货物或服务的人口门槛低，其要求的六边形市场）低级货物或服务的人口门槛低，其要求的六边形市场区也较小；高级货物或服务的门槛高。其要求的市场区区也较小；高级货物或服务的门槛高。其要求的市场区也较大；也较大；（3 3）因门槛限制，每个中心地不可能提供所有的货物或服）因门槛限制，每个中心地不可能提供所有的货物或服务；务；（4 4）某种货物供应点出现的频率，与该种货物的等级成反）某种货物供应点出现的频率，与该种货物的等级成反比；低级货物在很多中心地都可买到，而高级货物只有

12、比；低级货物在很多中心地都可买到，而高级货物只有在少数中心地才提供；在少数中心地才提供；（5 5）货物的提供点都能够排列成有规律的等级体系；）货物的提供点都能够排列成有规律的等级体系；销售不同等级的商品的中心地的市场区的组合及区位（6 6）一定等级的中心地不仅提供相应级别的货物或服务，）一定等级的中心地不仅提供相应级别的货物或服务，还提供所有低于这一级别的货物或服务；还提供所有低于这一级别的货物或服务；（7 7） 假设有假设有N N种货物在均质平原上销售，它们的人口门槛种货物在均质平原上销售，它们的人口门槛可从可从1 1排列到排列到N N；（8 8）第）第N N级货物有最大的人口要求，出现在级

13、货物有最大的人口要求，出现在A A级中心地，级中心地，A A级中心点出现的数量取决于对级中心点出现的数量取决于对A A级货物的需求量；级货物的需求量；（9 9）A A级中心地还提供所有低于级中心地还提供所有低于N N级的其它商品；级的其它商品；A A级中心级中心地的市场区会留下对地的市场区会留下对N-1N-1级货物未充分满足的的需求空间，级货物未充分满足的的需求空间，导致一系列新的货物提供点的出现。导致一系列新的货物提供点的出现。 2、中心地系统的构造规则 l三个上一级中心地构成的三角形的重心是次一级中心地布局的区位点。即每个次一级中心地的居民有三个邻近的高一级中心地可作为购物选择。这种系统的

14、商品行销效率最高。 3中心地市场区之间的关系各等级中心地的市场区域数具有如下关系，各等级中心地的市场区域数具有如下关系，即：即：1 1，3 3，9 9，2727，81,81,。从这一数字排列关。从这一数字排列关系可看出，是按系可看出，是按3 3的倍数在变化，因此在市场原的倍数在变化，因此在市场原则基础上形成的中心地系统也称为则基础上形成的中心地系统也称为K K=3=3的中心地的中心地系统。系统。23AAAAA克里斯泰勒的 k=3 (市场) 原则l问. 低一级别的B级中心应该在哪里呢?BBBBBBBBBBBBB24AAAAA克里斯泰勒的 k=3 (市场) 原则l问. 低一级别的B级中心应该在哪里

15、呢?l答. 在三个A级中心的重心点BBBBBBBBBBBBB市场原则下的中心地系统市场原则下的中心地系统 K=3K=3系列系列4中心地之间的数量关系各等级中心地的数量关系，为各等级中心地的数量关系，为1 1，2 2，6 6，1818，5454，。即从区域内次级中心地开始，中心地。即从区域内次级中心地开始，中心地的数量关系为低级中心地数量为其上一级中心的数量关系为低级中心地数量为其上一级中心地的地的3 3倍。倍。德国南部的中心地的数量和距离德国南部的中心地的数量和距离5市场原则中心地系统的特点l中心地具有等级性，且各级的中心地与中心职能中心地具有等级性，且各级的中心地与中心职能相对应。相对应。l

16、中心地按照一定的规则分布，一般是三个中心地中心地按照一定的规则分布，一般是三个中心地构成的三角形的重心是低一级中心地布局的区位构成的三角形的重心是低一级中心地布局的区位点。点。l各等级间的中心地数量、距离和市场区域面积呈各等级间的中心地数量、距离和市场区域面积呈几何数变化。几何数变化。中国江淮平原贸易中心分布表表4.14.1市场原理基础上的中心地及其服务范围市场原理基础上的中心地及其服务范围 中心中心地地等级等级中心中心地数地数服务服务区数区数服务服务半半径径/km服务范服务范围围/km2提供商提供商品的种品的种类数类数中心地中心地的人口的人口数数服务区服务区人口数人口数MAKBGPL4861

17、62541862172924381279314.06.912.020.736.062.1108.0441344001 2003 60010 80032 40040901803306001 0002 0001 0002 0004 00010 00030 000100 000500 0003 50011 00035 000100 000350 0001 000 0003 500 000合计合计729一级中心二级中心三级中心四级中心五级中心服务功能服务功能服务范围服务范围上海上海区域金融中心、航区域金融中心、航运中心、贸易中心、运中心、贸易中心、国际投资中心国际投资中心长江三角洲、长江三角洲、全国甚

18、至国外全国甚至国外南京南京杭州杭州省级经济中心、交通省级经济中心、交通中心中心本省及周边地区本省及周边地区苏州苏州无锡无锡常州常州宁波宁波制造业制造业主要在地市范主要在地市范围内围内城市等级城市等级城市城市镇江镇江扬州扬州南通南通小城镇小城镇市域内市域内本城镇和乡村本城镇和乡村33AAAAA克里斯泰勒的 k=3 (市场) 原则l难题难题: 低级别中心地 B, 不在两个高一级别A级中心地的直线连接线上BBBBBBBBBBBBB(二)交通原则上的中心地系统1 1特点特点l各个中心地布局在两个比自己高一级的中心地的交通线各个中心地布局在两个比自己高一级的中心地的交通线的中点。因此，如果同一级的中心地

19、间铺设一条交通线，的中点。因此，如果同一级的中心地间铺设一条交通线，那么在这条交通线上布局着比它等级低的所有中心地。那么在这条交通线上布局着比它等级低的所有中心地。2 2中心地市场区之间的关系中心地市场区之间的关系l各等级中心地的市场区域关系为：各等级中心地的市场区域关系为： 1 1，4 4，1616，6464，256256，。因此，在交通原则基础上形成的中心地系统。因此，在交通原则基础上形成的中心地系统也称为也称为K K=4=4的中心地系统。的中心地系统。 35克里斯泰勒克里斯泰勒 k=4 (交通交通) 原则原则l问. 低一级的B级中心地应该在哪里?l答. 连接两个A 道路线的中点！AAAA

20、ABBBBBBB交通联系 (连接性)如. 道路36克里斯泰勒克里斯泰勒 k=4 (交通交通) 原则原则AAAAABBBBBBB交通联系 (连接性)如. 道路37克里斯泰勒克里斯泰勒 k=4 (交通交通) 原则原则l问. 低一级的C级中心地应该在哪里?l答. 连接两个B道路线的中点！AAAAABBBBBBB交通联系 (连接性)如. 道路38克里斯泰勒克里斯泰勒 k=4 (交通交通) 原则原则AAAAABBBBBBB交通联系 (连接性)如. 道路39克里斯泰勒克里斯泰勒 k=4 (交通交通) 原则原则AAAAABBBBBBB交通联系 (连接性)如. 道路40克里斯泰勒克里斯泰勒 k=4 的中心地等

21、级的规则的中心地等级的规则l每一个高一级别的市场区相当于四个低一级每一个高一级别的市场区相当于四个低一级别的市场区，或者说别的市场区，或者说n每一个高一级别的市场区的面积是低一级别市场每一个高一级别的市场区的面积是低一级别市场区的四倍区的四倍l中心地的数量随级别的增加呈中心地的数量随级别的增加呈4的的n次方增加，次方增加，即即 4n （n=0,1,2中心级别）中心级别）l两个高一级别的中心地间的距离两个低一级两个高一级别的中心地间的距离两个低一级别中心低间的距离的别中心低间的距离的 4 (=2)倍41AAAAA克里斯泰勒的 k=3 (市场) 原则l难题: 低一级的B中心 及其市场区被高一级的A

22、中心所分割BBBBBBBBBBBBB42克里斯泰勒中克里斯泰勒中行政原则行政原则l在等级体系中每一低一等级的中心应该在在等级体系中每一低一等级的中心应该在高一级贸易区的边界以内高一级贸易区的边界以内l行政边界可能会禁止或阻碍穿越边界的贸行政边界可能会禁止或阻碍穿越边界的贸易易l政治边界的作用政治边界的作用n商店关门时间不同商店关门时间不同n星期天关门问题星期天关门问题43AAAAA克里斯泰勒的 K=7 (行政)原则正常贸易正常贸易有贸易障碍有贸易障碍(三)行政原则基础上的中心地系统1特点l在行政原则基础上形成的中心地系统中，低级中心地从在行政原则基础上形成的中心地系统中，低级中心地从属于一个高

23、级中心地。属于一个高级中心地。2.中心地市场区之间的关系l在行政原则基础上形成的中心地系统中，各等级的中心在行政原则基础上形成的中心地系统中，各等级的中心地的市场区域数为：地的市场区域数为：1 1，7 7，4949，343343，以，以7 7的倍数增的倍数增加。加。( (=7=7的中心地系统的中心地系统) )l原因:在行政区域划分时，尽量不把低级行政区域分割开，使它完整地属于一个高级行政区域。45克里斯泰勒的 K=7 (行政)原则Source: Sandra Lach Arlinghaus:/sarhaus/image/solstice/

24、sum04/sampler/每个绿色的六角形包含了七个蓝色六角形46克里斯泰勒克里斯泰勒 k=7 的中心地等级结构规则的中心地等级结构规则l每一个高一级别的市场区相当于七个低一级别的市每一个高一级别的市场区相当于七个低一级别的市场区，或者说场区，或者说n每一个高一级别的市场区的面积是低一级别市场每一个高一级别的市场区的面积是低一级别市场区的七倍区的七倍l中心地的数量随级别的增加呈中心地的数量随级别的增加呈7的的n次方增加，即次方增加，即 7n （n=0,1,2中心级别）中心级别） l两个高一级别的中心地间的距离两个低一级别中心两个高一级别的中心地间的距离两个低一级别中心低间的距离的低间的距离的

25、 7 (=2.65) 倍倍(四)三原则适合的条件l市场原则适用于由市场及其市场区域构成的中世纪的中市场原则适用于由市场及其市场区域构成的中世纪的中心地的商品供给。心地的商品供给。 l交通原则适用于如交通原则适用于如1919世纪交通大发展时期，以及新开拓世纪交通大发展时期，以及新开拓的殖民地国家、新开发区、交通过境地带或聚落呈线状的殖民地国家、新开发区、交通过境地带或聚落呈线状分布区域。分布区域。 (四)三原则适合的条件l在文化水平高、工业人口多（人口密度高）的区域，交在文化水平高、工业人口多（人口密度高）的区域，交通原则比市场原则的作用大。通原则比市场原则的作用大。l行政原则比较适用于具有强大

26、统治机构的绝对主义时代，行政原则比较适用于具有强大统治机构的绝对主义时代，另外，以一中心为核心的自给区域，行政原则相对强。另外，以一中心为核心的自给区域，行政原则相对强。l高级中心地按交通原则，中级中心地布局行政原则作用高级中心地按交通原则，中级中心地布局行政原则作用较大，低级中心地的布局用市场原则。较大，低级中心地的布局用市场原则。 四、中心地理论的启示l证明了不同规模的商业中心在空间上的分布不是杂乱无章的，而是按一定的规律呈等级分布；l大大小小的市场中心在空间地域上所形成的市场网络即商品流通网络是一个系统；l同级的中心具有大致相同的功能，商品和服务的类型、档次基本一致；l不同级别的中心作用

27、不同，彼此不能代替；l各中心之间的距离不取决于地域的面积，而取决于区内人口密度和人均购买力水平；l良好的区位条件是各级商业中心形成发展的重要条件。五、中心地理论的意义和存在的问题 （一）意义（一）意义 （二）存在的问题（二）存在的问题(一) 意义l引入演绎的思维方法，研究空间法则和原理，带引入演绎的思维方法，研究空间法则和原理，带来地理研究思维方法大革命。来地理研究思维方法大革命。l中心地理论是城市地理学和商业地理学的理论基中心地理论是城市地理学和商业地理学的理论基础。础。l中心地理论是区域经济学研究的理论基础之一。中心地理论是区域经济学研究的理论基础之一。 (二) 存在的问题l只重视商品供给

28、范围的上限分析，缺乏对供给下只重视商品供给范围的上限分析，缺乏对供给下限的详细分析。限的详细分析。lK K值在一个系统中固定不变。值在一个系统中固定不变。l把消费者看作把消费者看作 “ “经济人经济人”，认为其首先是利用，认为其首先是利用离自己最近的中心地。离自己最近的中心地。l忽视了集聚利益。忽视了集聚利益。l没有研究需求增加、交通发展和人口移动带来的没有研究需求增加、交通发展和人口移动带来的中心地系统的变化。中心地系统的变化。第二节 零售业区位论l零售业的发展n一种是营销学角度的定义：认为零售业是任何一个处于从事由生产者到消费者的产品营销活动的个人或公司，他们从批发商、中间商或者制造商处购

29、买商品，并直接销售给消费者。n从企业经营形态上看，目前国内的零售业态大致可分为8种：百货店、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、大型综合性超市和仓储式商场。n其中，专业店、大型综合性超市和仓储式商场，是近年来发展较快的零售新业态，目前正实现从传统百货向现代百货、从综合百货向主题百货、从单体经营向连锁经营的转变，呈现出多业态并存的局面。 第二节 零售业区位论一、影响零售业区位决策的基本因素l消费市场状况；n最大的特点：消费者指向。与人口规模，人口密度有关。n影响重要因子消费者收入；一、影响零售业区位决策的基本因素l空间距离和交通条件；n要付出的空间费用和时间费用是决定选择购物地点的重要因

30、子。QP（a）KF（b）P2（c）KQ（d）K空间需求曲线一、影响零售业区位决策的基本因素l零售业之间的竞争n对新开的企业要分析竞争者的数量，可能占有的市场比率和魅力度，在此基础上，进一步研究与竞争者间的区位空间关系。n区位空间竞争：u互相排斥趋于分散u竞争中产生联合（占主导地位）一、影响零售业区位决策的基本因素l地价的作用n地价：指用来购买土地的效用或预期经济收益所付出的代价。n影响因子u交通便捷性u空间关联度u周边环境的满意度n不同的经济活动对地价的支付能力也不同二、零售业空间模型从空间角度研究零售业分布的形态和职能1、空间类型的划分n普劳德福特（M.J.Proudfood）研究美国的零售

31、业u中心商业区、外围商业区、主要商业街、近邻商业街和孤立商店群；n贝利（于1963以芝加哥为例，运用多变量分析）研究零售业空间类型u第一：在中心部存在一个核心的商业设施，以此为中心商业职能呈同心圆分布，划分（CBD，区域中心地、社区中心地，近邻中心地）二、零售业空间模型l贝利类型n第二：沿道路和街道呈带状分布的零售业的空间第二：沿道路和街道呈带状分布的零售业的空间u根据其位置和规模的差异：传统的购物街，沿主要干线分布的零售业空间，在郊区形成的新的带状零售业空间（包括高速公路集聚空间）。n第三：追求类似零售业活动集聚利益和接触利益在某一点集中而形成的专业化空间。u如：汽车城、家具区、娱乐区等等。

32、n以上三种类型的划分具有相对性。2、中心商业区的内部结构l霍伍德和博伊斯提出的“中心-边缘模型”2、中心商业区的内部结构l1972年戴维斯提出了一般的中心商业区空间融合模型。三、商圈模型分析l商圈商圈定义n 商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店铺的地理区域。商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店铺的地理区域。l特征特征n商圈的大小不是固定不变的。商圈的大小不是固定不变的。n商圈的主体可以是一个或某区域的所有店铺。商圈的主体可以是一个或某区域的所有店铺。n商圈应针对零售和批发分别研究。商圈应针对零售和批发分别研究。A A 店铺选址的重要前提店铺选址的重要前提B B 有利于零售店铺制定竞争策略有利于零售店铺

33、制定竞争策略C C 有助利于零售店铺制定市场开发战略有助利于零售店铺制定市场开发战略D D 有助于零售加快资金周转有助于零售加快资金周转应根据商圈大小的变化进行经营规模的调整，应根据商圈大小的变化进行经营规模的调整，避免资金的积压。商圈分析是经常性的事情。避免资金的积压。商圈分析是经常性的事情。商圈分析意义商圈的层次商圈的层次核心商圈核心商圈次级商圈次级商圈边缘商圈边缘商圈可分析各层次商圈的大小、顾可分析各层次商圈的大小、顾客比例、销售比例等。客比例、销售比例等。以时间作为以时间作为指标指标商商圈圈的的影影响响因因素素A A 店铺的经营特色店铺的经营特色B B 店铺的经营规模店铺的经营规模C

34、C 经营商品的种类经营商品的种类D D 店铺的促销手段店铺的促销手段 E E 竞争者的位置和势力竞争者的位置和势力F F 顾客的流动性顾客的流动性G G 交通地理条件交通地理条件内在因素外在因素商圈的理论商圈的理论l零售引力法则（雷利法零售引力法则（雷利法则）（美国学者威廉则）（美国学者威廉.雷雷利利1929年提出）年提出）ababPPdD1城市的商圈边界。为城市的人口数；为城市的人口数；为城市的距离；城市与为ADBPAPBAdabbadPPdPPdDDbaabbaab11例：例：A A城市人口为城市人口为9000090000人，人，B B城市人口为城市人口为 1000010000人，人，A

35、A，B B两个城市的距离为两个城市的距离为2020 公里，求公里，求A A城市商圈的大小。城市商圈的大小。（公里）解：1590000100001201ababPPdD零售饱和理论零售饱和理论l通过计算零售饱和指数来测定商圈内单位面积上营业额的大小，通过计算零售饱和指数来测定商圈内单位面积上营业额的大小，进而确定某一地区零售店铺不足还是太多，以及是否开设店铺。进而确定某一地区零售店铺不足还是太多，以及是否开设店铺。l零售饱和指数指单位营业面积上所实现的购买额。零售饱和指数指单位营业面积上所实现的购买额。RFRECIRS饱和指数。为某地区某类商品零售总面积；的店铺营业为某地区经营同类商品购买额。为

36、某地区每一顾客平均的潜在顾客数。为某地区购买某类商品IRSRFREC例：例：A A、B B两城市潜在顾客数分别为两城市潜在顾客数分别为8000080000人、人、 6000060000人，每一顾客在电器方面的平均购人，每一顾客在电器方面的平均购 买额分别为买额分别为100100、120120元，经营电器商品元，经营电器商品 的店铺总面积分别为的店铺总面积分别为2500025000平方米。平方米。1 1）试比较）试比较A A、B B两城市的电器零售饱和指数。两城市的电器零售饱和指数。2 2）请问）请问A A与与B B谁是更理想的电器投资经营地？谁是更理想的电器投资经营地？ 数更大。城市的电器零售

37、饱和指即）平方米元（）平方米元（解：BRFRECIRSRFRECIRSBBABAAAA36020000120600003202500010080000sample延伸：lB城市的电器零售饱和指数更高，既可能意味城市的电器零售饱和指数更高，既可能意味着着B城市现有商圈更大，具有更大的成功可能城市现有商圈更大，具有更大的成功可能性；但也意味着其市场已经开发得更彻底，进性；但也意味着其市场已经开发得更彻底，进一步发展的空间因而更小。因此仅根据零售饱一步发展的空间因而更小。因此仅根据零售饱和指数无法判断和指数无法判断A与与B谁是更佳的电器投资经谁是更佳的电器投资经营地。营地。霍夫模型（美国学者戴维霍夫

38、模型（美国学者戴维.霍夫提出）霍夫提出）l用于测定一定商圈内某零售对顾客的吸引力，认为用于测定一定商圈内某零售对顾客的吸引力，认为该吸引力主要取决于店铺的规模和店铺与顾客距离该吸引力主要取决于店铺的规模和店铺与顾客距离这两个因素。进而可根据：这两个因素。进而可根据： 新新 开开 店店铺铺 在在 各各区区 域域 的的可可 能能 销销售售 额额 顾顾客客来来店店购购物物的的概概率率 潜潜 在在 顾顾客客人人数数 每每一一顾顾客客平平均均购购买买额额 确定新开店铺在各商圈（各顾客区域）可能的销售额，最确定新开店铺在各商圈（各顾客区域）可能的销售额，最终比较、决定店铺的开设位置或销售额。终比较、决定店

39、铺的开设位置或销售额。bijajijDSA)1(而某店铺对某一顾客的吸引力及该顾客到此店购而某店铺对某一顾客的吸引力及该顾客到此店购物可能性可用下面的公式来计算：物可能性可用下面的公式来计算：的时间的敏感性参数；为顾客对距离或所花费感性参数；为顾客对店铺规模的敏；的距离或所花费的时间到店铺为顾客的规模；为店铺的吸引力；对顾客为店铺bajiDjSijAijjij购物的概率。到店铺：顾客吸引力之和顾客该地区所有同类店铺对的吸引力对顾客店铺jiPiijPijij)2(小组讨论l如果你想开设一间店铺（可以从事经如果你想开设一间店铺（可以从事经营服装、饮食、娱乐等方面），将在营服装、饮食、娱乐等方面），

40、将在如何选址，考虑哪些影响因素？如何选址，考虑哪些影响因素？商业店铺区位选择如何选择店铺的优势区位l1、商圈的选择l2、具体位置的选择l店铺所在位置大环境的确定l门市在特定商圈的最终位置具体位置的确定选址是店铺经营成败的首要因素；选择一处好的店址，必须对可能选择的店址进行实地观察与调查；问题：为什么有的繁华地段的店铺生意红火，有的繁华地段生意较差？下述区位在店铺选择上相对优势同行密集的地方：同行密集客自来专业市场所在地人们购买频率不高，一次购买金额较大、选择性又人们购买频率不高，一次购买金额较大、选择性又较强的商品经营店铺。如：建材家具一条街等。较强的商品经营店铺。如：建材家具一条街等。商业活

41、动频繁的地区城市中较高等级的商业中心：上海的南京路、淮海路。城市中较高等级的商业中心：上海的南京路、淮海路。人口密度高的地区门店所在的地区的基础人口，是门店的固定顾客，门店所在的地区的基础人口，是门店的固定顾客，也是门店销售收入稳定的来源。也是门店销售收入稳定的来源。交通便利或流量大的地方人们聚集的场所流动中心：火车站、汽车站和码头等娱乐中心：公园、影剧院等（经营的时间性很强）办公中心：工厂、机关和写字楼学校附近：根据学生的消费特点城郊结合部l目前这样的地段商业价值正在上升，随着交通的发展，距离不再是主要考虑的因素下述区位在店铺选择上相对优势（续）（三）店铺点的选择注意拐角、交叉路口、车站旁、

42、旅客换乘必经之地等位置外，还要考虑：n店铺的面积：店铺的大小n形状：店铺的可进入程度n层高：店铺的便利度1、面积l面积的大小跟企业的实力有关l对于中小投资者：面积要依据具体的经营方向、地段、地区人口密度和购买力等条件而定。l对于有实力的商家，店铺面积越大，也不是一定就好，也要根据所在的环境。2、店铺形状差中好商业中路宽度深 度3、层高l由于店铺层高不同，消费者进入的便利程度就存在差异，从而导致营业额也存在差异。l一般一层店铺的营业额是二层店铺的两倍，二层营业额会是三层的两倍。所以，在计算各楼层租金时，也应按各楼层的价值来进行计算。1层2层3层124一个单位的价值二、国外店铺选址方法（一）塞拉模

43、式l为餐馆设计的，借助计算机来模拟餐饮经营，以预测可能达到的销售额。l下列五种餐馆设计的：一般餐馆，自助餐馆，路边餐馆，特种餐馆以及汉堡包餐馆。l模式设计的原理：n如果决定一家餐馆销售额的各种因素的重要性可以根据它们对销售额的影响而确定，那么就可以预测出那家餐馆所达到的销售额。 塞拉模式中影响因素l准备建设或已在经营的餐饮附近的居民情况以及他们的收入；l该地区竞争对手的数量；l该地区的交通流量；l餐饮经理的能力；l已进行的广告宣传；l餐饮建筑物的外观及其类型。（二）CKE店铺选址法l由卡尔卡彻恩廷为餐馆的选址设计的。这一模型是通过掌握充分的市场资料，运用多元回归分析来预测和评估某一店铺位置的优

44、劣。l需要的有关数据l要评某一餐馆的位置，必须获得有关本区域内的如下数据：获取有关本区域内如下数据：l附近街道上每天的车辆数；l某区域内所有餐馆的座位数；l本区域内蓝领工人所占比例；l10分钟内可到达餐馆的公司职员人数l周围10分钟内可到达的单身人数；l本区域内人口的平均年龄；l营业区连锁餐馆数；l10分钟内可以到达的所有人口。 2.计算方程XDXCXBXAY餐馆的预计销售额；本区域内所有餐饮座位数；本区域内蓝领工人所占比例；本区域内人口的平均年龄；10分钟内能够到达本餐馆的职员人数；a经验系数；用来衡量、因素的系数。（三）商圈分析法l商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，确定商圈先要确定商圈的轴心点，那就是店铺所在地；其次就是根据店铺的类型和规模来确定引力半径。商圈交通工具距离半径（米）时间（分钟）时速核心商圈徒步圈600104次级商圈自行车圈1300108边缘商圈汽车圈60001040l对于处在不同地区的餐馆来说，商圈的半径距离各不相同，要受当地人口密度，附近竞争餐馆，餐馆供应的菜肴差别，交通