【推荐】无合同卖地下车位,不能确认收入

1、无合同卖地下车位，不能确认收入不久前，一房地产公司遇上一个少见的稽查难题 ，其中一个细节有点意思，蓝敏说税来说一说.公司前年销售了一批有产权的地下车库，但因种种原因，并没有与客户签定房地产销售合 同、客户也没有过户产权当然,公司依然确认了主营业务收入，并计缴了企业所得税 税务稽查查账时，发现该公司的会计核算中，上述车库并没有留成本公司将地下车库作为 公共配套设施，其成本全部结转进了幵发产品成本之中，并已销售结转完毕稽查认为，此地下车库有产权，可以独立对外销售，所以不应该属于公共配套设施，应该像商 品房一样保有成本，不应该把其成本计入商品房之中于是,稽查重新计算了其已销房产的成本，按建筑面积法，

2、把车库应分摊的成本转回了车库 之中，于是商品房成本下降嘿嘿,这就要补企业所得了税，关键是还有滞纳金和罚款呢 企业觉得很冤，地下车库的成本，本就应该作为公共配套处理，税务总局国税发【2009】31 号文也明确这样写的，为什么就必须要保留成本呢？稽查出具了本地一份文件，要求有产权的地车库必须保留成本该文件认为国税发【2009】 31号文特指的是没有产权的地下车库才是公共配套设施 .稽查有理有据地说:你有产权、卖 都卖给个人了 ，凭什么还认为是小区的公共配套设施呢 ？好像有道理关于是否应列公共配套这一点争议，说来话长，今天暂不讨论.说说后面的事.幵发商争议不过，就说:”留成本也行，这样一来，虽然我商

3、品房销售利润增加了 ，但我车库就卖亏了，盈亏一抵，不也一样吗？”慢来、慢来稽查说，你销售地下车库，因为没有签定正式的房地产销售合同，所以不能认为实现了销售,这是国税发【2009】31号文明确规定的.这样,就不能形成亏损.至于你自 己将其作为收入纳税，是你自己犯的错误国税发【2009】31号第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认没有签订房地产销售合同导致在税务上 ，销售没有实现，所以车库的成本应该继续在成 本中挂着.没有实现收入，当然不能结转成本.对于这块没有确认的亏损，补税、滞纳金就铁 定了 车库也卖了、钱也收了 ，仅仅是因

4、为没有签订房地产销售合同，就不能确认为实现了销售，从而不确认销售亏损，这话怎么听也觉得怪怪的税务稽查堵着不让确认收入的情况，现 实中的确很少见，所以觉得有意思.问题出在哪里呢？企业所得税法及其实施条例规定了一般情况下，该于何时确认收入，即:销售时确认收入 同时结转成本就车库来说，只要完工、并移交给了客户，就应该确认收入国税发【2009】31号文第六条并没有否定税法的上述原则规定,它只是规定了新的确认收入的情况:”正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入”，也要确认为收入的实现.至于其它的情况，按税法，该怎么确认收入，还是必须怎么确认收入. 比如,极端点说，小产权房销售，不能因为没有正式签订 房地产销售合同就不确认收入交 企业所得税换言之，企业收款后，就算实际上还没有交房给客户，但签订了房地产销售合同，按31号 文第六条，就应该确认为收入的实现同时,完工并销售了不动产，达到了一般的收入确认条 件,就算没有签订房地产销售合同，也还是要确认收入.31号文并没有对一般的收入确 认规则进行否定（也无权否定）.所以，厘清了 31号文的特殊要求与税法的一般规定后，31号文第六条的意义和表述也就清楚了 这位稽查不承认车库实现了销售是没有依据的幵发商在与稽查争议时，需要证明车库