规范市场行为促进行业健康发展

1、规范市场行为促进行业健康发展关于越秀区房地产中介行业发展情况分析1999 年，福利分房制度的终止与货币分房制度的启动，使商品 房市场的潜在需求得到释放，房地产市场逐渐活跃。 2004 年以来， 全国房价持续走高，特别是广州、南京、杭州等城市，楼价飙升百 分之三十以上。为此，今年上半年，国务院先后推出了“国六条” “国十五条”对房地产市场进行降温。综观调控措施，主要针对房 地产开发商和“炒房族” ，而忽略了另一根源房地产中介。在上 海，甚至出现几家中介联合起来，在开发商刚刚开盘后，即悉数吃 下所余房子，再抬高房价推向二手房市场牟取暴利。因此，切实落 实国务院稳定房价的精神，加强对房地产中介服务业

2、的规范管理， 理应成为“组合拳”的一项重要举措。本文利用 2004 年第一次全国 经济普查资料， 结合 2005 年有关数据， 对越秀区房地产中介行业发 展现状进行分析，为今后进一步规范及发展我区房地产中介行业提 供一些参考依据。一、 房地产中介在房地产市场中的活动 房地产中介不仅填平了产权人与置业者之间的“地点性间隔” “时间性间隔”和“社会性（所有权）间隔” ，而且还形成了不动产 市场的扩散效应和波及效应，是房屋商品形态变化运动过程中各种 关系的集合。由于房地产自身的高成本、不可移动性、融资的需要 和市场信息不对称等一系列特征，使得房地产与其他商品比较起来番禺区，5.25%花都区，7%天河

3、区，18.68%更需要借助中介来实现价值。房地产市场运作过程中大致可分为四 个阶段（见图1）从图中的运作过程中可以看出，房地产中介服务，包括咨询、金融中介、经纪代理、评估、物业管理等始终渗透于市 场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市 场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。二、我区房地产中介概况（一）各项指标均位居市属各区首位根据第一次全国经济普查资料（以下简称经普）显示，我区房 地产中介的各项指标均位居市属各区首位。从房地产中介法人单位 数看，我区排名第一，共有 473家，几乎占了广州市房地产中介法 人单位数的四成（见图2）;从主营业务收入情况看， 我区排名首位，

4、 达亿元，远远高于其他市属各区（见图3）；从从业人员人数来看，我区的从业人数达万人，占据了广州市房地产中介人数的大半壁江 山（见图4）。房地产中介密集分布在越秀的主要原因是我区属于典 型的老城区，又是中心城区，人口密集，拆迁成本高，地少新房少。2004年各区房地产中介企业法人单位比重图南沙区，0.25%从化市,0.17%黄埔区,1.75%白云区，6.01%荔湾区，8.09%萝岗区，0.83%增城市,1.58%海珠区，16.76%越秀区，39.45%图3图4（二）房地产中介总量不断扩大 我区房地产中介行业数量在房地产行业恢复发展的十几年中迅 速增加。 1996 年我区房地产中介企业仅有 131

5、家，根据经普数据显 示， 2004 年我区房地产中介企业达 473家，下属分支机构 264家。 我区房地产中介企业的数量平均每年以 %的速度递增（见图 5）。 图5（三）内资投资独占鳌头 按登记注册类型分，我区房地产中介行业由内资、港澳台商投 资、外商投资三类企业组成。根据经普资料统计，越秀 473 家房地 产中介企业中，内资企业有 449 家，占行业机构比重高达 %，从业人 员人数为 4441 人，占整个行业比重的 %。其中，私营有限责任公司 有 318 家，占行业机构比重的 %，从业人员人数为 3381 人，占整个 行业比重的 %；港澳台商投资公司有 9 家，占行业机构比重的 %，从 业人

6、员人数为 1898 人，占行业机构比重的 %；外商投资企业 15 家 , 占行业机构比重的 %，从业人员人数为 1207 人，占行业机构比重的 16%（见图 6）。从企业数量和从业人员数量两项指标来看，内资投 资企业均排首位，从数量上独占鳌头。但从所占比重分析，港澳台 商及外商投资企业的规模明显优于内资企业。图6（四）呈现中小规模企业为主的行业格局 目前，我区房地产中介明显呈现以中小规模企业为主的行业格 局。根据经普有关数据显示，我区房地产中介行业格局中，中小规 模企业数量多、比重大，其中房地产中介行业营业收入 1 百万以下 的企业比重高达 81%（见图 7），营业收入 1 千万 -2 千万的

7、企业及 2 千万以上的企业比重总共才 4%。整个行业尚处于初级发展和不成熟 的阶段，需要进一步加大扶持和引导力度。图7（五）二手房交易稳步发展我区具有优越的地域优势， 成熟的生活氛围、 繁华的商业环境、 优越的名校资源对投资者和置业者都具有极大的吸引力，但因为我 区一直属于市中心城区，人口密集，拆迁成本高，又受土地规划限 制，使得一手楼供应非常有限。 导致我区的新房价格一路走高， 2004 年我区新房每平米的均价已经突破万元。而二手房因为楼龄偏长， 又是单体楼居多，价格逐年下降。整个区域新房、二手房交易价格 呈现出逐年拉开差距的态势（见图8）。受上述种种因素影响，众多投资者和置业者选择在我区购

8、买二手房。近几年来，我区二手房交 易呈现稳步发展的态势。 （见图 9）。图8图9三、存在问题（一）品牌企业相对较少由于投资成本低，市场准入门槛低，致使素质不高的企业相对 过多，品牌企业相对较少，一些品牌大规模经营的企业，其单个的 门店也常常被同一区域内更多无品牌且不规范执业的小店所包围， 经常可以看到我区某地段房地产中介多过“米铺”的现象，冲淡了 规范经营企业的品牌优势。不规范企业利用低成本的低价服务，凸 现规范经营企业的高成本劣势，抢夺招揽顾客，使得市场存在“优 不胜、劣不汰”的无序竞争现象。（二）法律法规体系不完善1、 现有的城市房地产管理法1是仅有的一部具有严格意义的法律法规。之后相继出

9、台的经纪人管理办法2城市房地产中介服务管理规定3、关于整顿和规范房地产市场秩序的通知4虽然对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定，对中介违规行为进行了部分列举 ，在罚则中对中介服务机构和 人员分别进行了规范，但都还不是严格意义上的法律法规。2、在房地产中介设立方面， 房地产主管部门的审查和工商部门在登记方面的规定并不一致。 城市房地产中介服务管理办法 要求 设立中介机构先到房地产主管部门审查，才能到工商部门登记，而 依据经纪人管理办法工商部门对中介机构登记不需要主管部门 的审查。这造成房地产中介机构中，绝大多数未经过房地产主管部 门审查而直接到工商部门登记领取营业执照，这

10、在一定程度上造成 了房地产中介服务人员素质差，专业水平低的现状。3、 房地产中介市场的国门已经打开，目前涉及房地产中介咨询业对外开放管理的涉外服务贸易类法规只有对外贸易法、指导外商投资方向暂行规定限制及外商投资产业指导目录。而这个领域其他的涉外法规管理法规条例则几乎是空白。11994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过2国家工商行政管理局1995年第36号，1998年12月3日修订3建设部令1996年第50号,2001年8月15日修订42002年5月23日,建设部、国家发展计划委员会、财政部等七部委联合下发4、现有的制度滞后。现有的佣金收取都是根据计价格1995971 号文

11、国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通 知的有关内容，即房屋买卖代理收费的，按成交价格总额的%计收，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商， 可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。此规定至今已经 10 年有余了，与日益增长的经济不相适应，且没有明确最高限额3%是单方还是双方。导致房屋中介大打“擦边球” ，通常做法是房地产中介 对买方收取 3%，卖方收取 2%。经不完全统计，这一做法高达 90%。 从区物价部门相关人员处了解，大部分房地产中介价格投诉都集中 在佣金收取纠纷上。（三）违规行为时有发生1、过度炒作“楼花” 。“楼花”的过度炒作主要是一些中介代理 企业的员工，在开发

12、商预售许可证下来前，利用各种关系订下多套 房子，然后等到价格上涨后，签正式商品房预售合同前再抛出。 向接盘的购房者收取认购协议书上约定的价格与双方达成一致的价 格之间的差价。炒“楼花” ，扭曲了市场的价格信号，扰乱了市场正 常的供需秩序，助长了价格的过度上涨。2、利用职业便利欺诈。中介经纪人素质良莠不齐，部分有意隐 瞒重要信息。诸如对于房屋质量、房屋产权及其他权利设定等影响 房地产交易的重要信息，房地产经纪人为促成交易而故意隐瞒这些 信息，从而引起很多纠纷。（四）监管有待加强 目前，房地产中介行业处于一个管理松散、缺乏约束的阶段。据区物价检查所价格举报中心有关负责人介绍，凡消费者举报经查 实后

13、，基本以退款为主，作出处罚的比例相当少，这主要是由于物 价、房管和工商三个行政部门在纠纷发生时往往不能联合执法造成 的。正因为违规操作成本低，市场中不少中介公司敢于乱收费、违 规交易。同时，行业协会也缺乏自律性监管，没有充分发挥自身的 作用。（五）网络房地产市场开发有待加强 目前我区绝大部分房地产中介没有网络交易平台， 只有为数极少 的房地产中介（如中原、满堂红等）有网络经营理念，但系统及配 套功能不够强大，只是处于上传信息的初级阶段，尚未发展成电子 商务。如没有引入 SIS （集成系统）、MLS（多重上市系统）、MMQ中 央帐户管理和信贷管理中心）等网络系统。从侧面反映出房地产中 介市场发展

14、还不成熟，还有很大的发展空间。四、 发展趋势分析国家陆续推出的宏观调控政策对于房地产中介公司影响较大， 房地产中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变 化及买方的观望状态， 还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。 根据有关数据显示，今年“六一”以来，二手房成交量萎缩了20%至 30%。这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实 力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局。同时，中介公司 的拓展受到影响，预期增速会放缓。根据其他国家和地区的经验，在成熟的房屋市场中，二手房的 交易量往往大幅超过新房的交易量。粗略估计，美国的房屋市场交易中，二手房交易与新房交易之比是3： 1,

15、香港则高达5 : 1, 一些西欧的房地产市场，二手房交易更是占了交易总量的95%以上。目前, 广州市还处在大众继续改善居住条件, 城市化快速发展的时期, 新房在一定程度上解决了长期以来福利住房制度和目前高速城市化 所导致的住房严重紧缺问题。由于我区是典型的老城区,受地域限 制,未开发的土地少,各项配套设施完善。可以预见,在整个广州 市属各区中,我区将率先成为二手房交易量大幅超过新房交易量的 区域,房地产中介在我区房地产行业中扮演的角色将越来越重要。根据美国房地产经纪协会公布的一份调查报告显示,全美房地 产经纪协会的 70 多万名成员中, 60%的经纪人使用电子邮件与顾客 联系, 60%的房地产

16、公司在因特网上建有网址,72%的房地产公司通过因特网做成生意。 根据最新的第 15 次中国互联网发展状况统计报 告显示, 我国的上网计算机总数达到了 4160万台, 是 1997年 10月 第一次调查结果万台的倍； 我国的上网用户总人数为 9400 万人, 是 1997 年 10 月第一次调查结果 62 万上网用户人数的倍,两者的增长 速度均位于世界前列。近年来,广州颇具规模的房地产中介开始有 网络经营理念,网络平台、网络经纪人应运而生,发展非常快。专 家预测,“鼠标 +水泥式”的新型主体占据房地产中介服务市场将是 未来的发展趋势。从长远来看,房屋二级市场的发展是不可避免的趋势,并且其 市场主

17、导能力和市场空间将日趋庞大。但是,中介还远远没有达到 它应该发挥的作用。有鉴于此,有必要对房地产中介的功能定位进 行重新整理提升,积极借鉴和引进国际中介的先进经验和做法,促 进整个房地产中介市场的成熟与发展。下面提出进一步促进房屋二 级市场持续健康发展的若干建议，以供参考。五、几点建议（一）完善法律法规体系西方国家之所以有较为发达的中介行业 , 就是法制比较健全。 美 国是世界上房地产业发达的国家 , 其中介服务业十分发达 , 形成了较 为完善的房地产中介服务体系。 战后的日本积极学习美国经验 , 根据 本国实际情况及时制定了自己的房地产中介法规, 如房地产交易业法, 使得日本中介业得以规范发

18、展。有鉴于此，我区应加大调研力 度，进一步了解掌握区内房地产中介的第一手材料，针对房地产中 介市场经营活动的各类业务、各个环节，积极向上级部门建议，制 订一整套规范管理、可操作性强的法规和制度，进一步规范房地产 中介行业的准入制度和资质审核 , 规范房地产中介的管理， 使房地产 中介市场真正实现“有法可依” 。（二）加大监管力度1、建议房地产管理部门建立企业房地产中介信用档案。房地产中介信用档案的内容包括：记录企业的基本情况、业绩、良好 行为及不良行为等，记录企业以及个人受到国家或者各级政府的奖 励和授予的荣誉称号，以及企业和个人在经营过程中的违反房地产 法律法规及其他法律法规、标准规范的行为

19、。定期将这些信息向公 众公布， 以达到提高房地产中介诚信度， 增加房地产中介违规成本， 进一步规范房地产中介市场的目的。2、建议房地产管理部门、 物价部门和工商行政管理部门在各司 其职的基础上，加强行政沟通和执法合作，如建立联席会议制度， 完善对房地产中介违法行为的执法协调机制，消除房地产中介监管 中的盲点，从根本上保障房地产中介市场的规范有序发展。3、强化行业自律监管。发挥房地产行业协会或商会的作用，制 定行业规则，强化行业管理，建议在现有注册制度的基础上，建立 房地产经纪执业人员的年检制度。 加大对房地产经纪人的监管力度。 对违反相关法律法规、达不到从业标准的房地产经纪人员，注销其 职业资

20、格。打击各种违法经营和不正当竞争行为，维护公平、公正 的市场秩序，提高房地产中介市场的诚信度和美誉度。同时充分发 挥商会和行业协会的作用，加强同行业之间的沟通与协作，充分整 合资源，为区域楼宇经济服务。进一步加强其在政府与市场之间的 桥梁纽带作用，可以采取联席会议的形式，由商会和行业协会定期 或不定期地向政府及有关部门反映市场动态，提出政策建议，协调 行业经济活动，加强行业监督管理。（三）培育和发展品牌企业 如何依托现有的规模企业和引进知名品牌，形成优势产业群将 是我区房地产中介行业不断发展壮大的一个重要途径。1、大力培育规模品牌企业， 建议房地产中介的管理部门制订相 关奖罚制度，按年度评选越

21、秀区“信得过”房地产中介、 “零投诉” 房地产中介， 对于评选出来的企业给予一定的奖励， 提升其知名度， 逐步树立优质品牌效应。2、鼓励支持房地产二手市场中实力较强、 条件成熟的商家转变经营模式，积极发展连锁经营、特许经营。国内许多房地产中介公 司发展到一定阶段后会遇到 “瓶颈”，面临资金、 资源和人才的约束， 难以迅速扩大规模，抢占市场份额。从长远看，房地产中介公司要 想突破这个“瓶颈” ，就必须导入成熟先进的连锁经营、特许经营理 念，品牌将成为投资者和置业者选择房地产中介的首要因素。3、加大招商引资力度， 围绕我区发展总部经济和民营经济的策略， 积极引进市场前景好、发展潜力大、税收效益高的优质房地产中介 企业，如引入 21 世纪不动产等知名企业入驻我区。（四）营造优质的服务环境信息不对称现象的存在，客观上给中介公司和中介从业人员的 违规行为提供了较大的操作空间。建议房地产管理部门应加大信息 公开的力度，一是增大信息发布量，不仅公开宏观信息，也应适当 公开有针对性的微观层