住宅项目定价方法(科学、详尽)

1、住宅项目定价方法 （ 科学、详尽） 住宅项目定价方法探讨 在住宅项目定价实践中， 其定价方法较多， 其中主要有成本加成定价法， 它指的是在项 目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为 P=CX （1+ n ）1，但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞 争状况，其结果是住宅要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。竞争定价法，它指的 是以竞争对手的价格作为基础的定价方法， 这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况， 在房 地产竞争激烈的今天， 其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价 格的平衡， 这是一种较常采用的定价方法，

2、但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行 考虑， 这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、 住宅物业形态等因素进行市场细分， 故在 项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，以及差别定价法。在本文中， 主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一 种深化和延伸。在这里，称之为类比量化定价法。 该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并 对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值， 然后选择与本项目类似的项目进行类比 后分别一一赋予分值， 其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分， 再次通过所得出 的各项目的

3、总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价， 最后根据位置、 楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。该方法其优 越性在于将其定价影响因素进行了量化， 而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出， 而不是 采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大， 而且充分考虑了市场需求和行业竞争 状况。 一、影响因素、指标及其分值的确定 笔者共列出了 12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边 环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、 广告，其分值分别为 1 、 2、 3、 4、 5。分值越大，表示等次越

4、高，详见下表1 。 表 1 住宅项目影响因素、指标与分值 2 定级因素 指标 分值 位置 距所在片区中心区的远近. As最差（远）1沮、很差 （远）2 ； C、一般 3 ； D、 很好（近）4； E.毎好（近: 5 少格 A、百元以上为等级划分基B、价格是否 具有忧势。 A :!高 1 ； Bs 很高 2 ； Cs 一般？；D很低4； E最低 5 配套 A、城链基础设施：供水、书E水、供气、供 电。B、社合服务设施：文化斂育、医疗卫生、 文娱体育、邮电、公园绿地。 As最不完善1 ； B、不完善 2： C、一般3； Ds很完善 4； Es最完善5 交通 A、大中小巴士路线数星.B.距公交站远近

5、. C、站点数量。D、大中小巴舒服程度。 As杲少（远1 ；B、很少 （远）2 ； C、一般3 ；以 很多（近）4；E最务（近: 5 物业管理 A、保安。B、涪洁卫生。C、机电。D绿化 率及养护状况。Es物业管理费（元/月X F、 是否人车分流。G、物业管理商贵质。 A、最差1 ； B、很差2 ； C、 一般3；D、很好4； E.最 好5 周边环境 A、是否有良好的景观贵源如山景、江景、 视野等.B、是否有空气、噪音、废物、废水 污染。 A、星差1；B、很差2；C、 一般3；D、很好 4； E. B 好5 城市规划 A、规划期限（远中近期人B、规划完善程 度。C规划所在区域重要性程度。D规划现

6、 状. A、星不完善1: B、不完善 2； C、一般3； D、很完善 4； E.最完善5 楼盘规模 A、总建说面积（在建及未逹人B、总占地 面积。Cs户数. As壘小1: Bs很小2 ； Cs 一般3；D、很大4； &最 大5 建筑风格及立 面 A、是否醒目。B、是否新颖。C、是否高档。 D、感官舒适程度. As棗差1 ； Bs很差2 ； Cs 一般3；以很好4； Es最 好5 戶型 A、客厅和卧室的结构关系.B、厨房和厕 所的结构关系.C、是否有暗房.D、实用 草大小. A、最差1；B很差2；G 一般3；IX彳瞬4；E星 好5 发展侖品S 及实业 A、資产B、开发糕盘少.C、鞭 盘d品誨.

7、A、最蜃1；氏很差2：G 一般3：D、狠好4：E ft 好5 广骨 A、版面大办.BrwmC.广吿创意. A、斤蜃（小）丨；&很 l（h）2；C 一般 3；D、 很好（大量好（大） 5 二、权重的确定 笔者运用价值工程中的 0-9 评分法来确定权重。 表2 住宅项目影响因素权重计算表（ 0？ 9评分法） 3 F 位 置 价格 配 套 交 通 物业管理 周边环境 城市规划 楼盘规複 p 型 开发商品牌 广告 得分 权 重 X 4 5 5 6 6 6 6 7 n 00 9 9 74.5 0.125 4 5 X 5 6 6 6 6 7 00 9 9 74.5 0.125 己 fin 4 4 X 5

8、5 5 5 6 7 8 8 64.0 0.108 3 3 4 X 5 4 5 4 5 U 6 7 7 54.5 0 2 O 9 3 3 4 4 5 X 5 4 5 6 7 7 54.5 0 2 O 9 3 3 4 4 5 5 4 X 4 5 6 7 7 54.5 O. 2 O 9 3 3 4 4 5 5 4 X 5 6 7 7 54.5 0 2 O 9 2 2 3 4 4 4 4 X 5 6 6 45.0 0.076 鳩面 副及 1A 1A 2 3 3 3 3 4 r 4 5 KJ 34.5 0.058 型 P 1A 11 2 3 3 3 3 4 * X 5 5 34.5 0.0咒 O O 1

9、1 2 2 2 2 3 Ld 4 X 4 5 M 5 O 1 0.4 O O 1A 2 2 2 2 3 n 4 5 4S X M 5 O 1 0.4 594卫 11 三、项目均价的确定 通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值，由公式得出各 项目的总分，其中n表示项目影响因素的项数，Wi表示权重，Fi表示分值，其计算如表 3。 表3类比量化定价法计算表 影响因素 权重 C肮) 拟售项目分值 叽) 类比项目1分值 CFil) 类比项目2分值 (F 0.125 0.125 配套 Q. 1OB 交通 Q.U 物业管理 0.092 周边环境 0.092 城市规划 0.092 楼盘

10、规複 0.076 逹英凤格及立面 0.050 尸型 Q.O50 开发商品牌 0.041 广告 0.041 合计 1 1 1 bii 然后根据表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P=a+bS4，其中P为项 目均价，S为项目得分，确定参数a和b后，代入拟售项目的得分， 即可得拟售项目的均价。 四、住宅项目各单元定价 上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体的某一单元而言，由 于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来说，就有着不同的效用。所 以需将各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。 1、项目位置价格调整系数 坐向、临街状况、楼 如南北朝向、较大

11、的 项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、 间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。 楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表4所示。 表4项目位置价格调整系数表 楼栋号 A B C D IB Il 楼宇位置 价格丟救 +k -k -m 注：其中m k 一般在5%以内，如果位置差异特别大，可取更大的系数，但一般不超 过 15%。 2、项目楼层价格调整系数 视野等 项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、 差异来调整的楼宇价格。在我国，如果是六层多层住宅，一般是一、六层较便宜，二、五楼 层居中，三、四层最

12、贵；而对高层住宅，一般是越高越贵。针对不同楼层其价格调整系数见 表5。 表5项目楼层价格调整系数表 5 、 住宅形式 展數H 楼层数、 二层 楼 三层 楼 四层 楼 五层 貞层 楼 七层 楼 高层樱 LF -lx -3X -2z 2F 0 +2x +1K +1X cv/2-n m 3F 0 +3z +3x +3： -(N22 ) m 4F 3z +4z +4z -C N/2-3 ) m 5F -4x 0 -(N/2-4 ) m 6F 2 乂 -(N/2) m 7F -(N/2-6 ) m C NQ-1 ) F -m (Nfi) F 0 (NQ+IJF +m V 1 V (N-2)F + ( N

13、22) m (N-l)F + ( N /2-1 J m NF +NQhl 10% -15 %。 注：m=k/N其中k为不同楼层系数之最大值，一般取 跃。 如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下, 本楼的楼层系数会有一个较大的跳 根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数, 利用公式类比量化法的楼宇均价 x( 1+项目位置价格调整系数)x(1+项目楼层价格调整系数)得出各栋楼各层的均价，笔 者将此价格称之为楼层均价。 3、项目水平价格调整系数 (1)项目区位价格调整系数 区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而此位置单元 不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整

14、系数, 般此价格调整系数上下不要超过1 %。 (2) 户型价格调整系数 户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理, 采光通风如何，是否有暗房，是否有 恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。其价格调整系数一般不要超过 (3) 单元朝向价格调整系数 单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、 采光、平面布局、消费习惯等而进行的价 6。 格调整系数。朝向通常是指客厅的朝向，根据朝向的不同，其价格调整系数见表 表6单兀朝向价格调整系数表 单朝向单元 朝向 朝向南 朝向北 朝向东 朝向函 单元朝向价 调整系数 -4X +2 乂 -2X 双朝向单元 朝向 南北向 东西向 单元朝商怵 格 调整罢数 3

15、x 直杂朝向单 元 朝向 东南 西南 西北 单元朝向价 调整系数 +2乂 % -4 (4) 景观价格调整系数 景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力, 对那种能够临望公园、水景、山景、 自然或人造的景观单元， 通常相对没有景观的单元而言, 价格要高出许多。故景观价格调整 系数就是指由于不同单元的景观差异所造成的价格调整系数。 其价格调整系数一般不要超过 15%，对多面景观也最多不要超过 20%。 综合项目的区位价格调整系数、 户型价格调整系数、 单元朝向价格调整系数、景观价格 然后用每栋楼的各层楼的楼层均价X 调整系数得出项目水平价格调整系数。 (1+项目水平价格调整系数)，即得各单元的初步价格。 五、各单元价格的微调 用总价除以总面 我们可以 上述各单元的初步价格X相应各单元的面积之和得出整个项目的总价, 积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。 用以下方法进行微