正确区分业主与买受人的权利范本.doc

1、【案例】小姐与某开发企业签订商品房买卖合同，购买开发企业预售的某套房屋。为购房支付了自己所有积蓄的小姐与其他购房者一样，非常关注该在建房屋的进展和质量，他们在网上设立了自己的“业主论坛”，一部分热心人士经常在上面发表帖子，公告楼房施工进程、发现的问题等等，为了证实这些问题，小姐自己也想在空余时间跑去施工现场看看。但当小姐和其他两个购房人去施工现场察看时，却遭到了施工单位的拒绝。她们为此很气愤，认为自己是楼房的业主，有权对房屋的施工质量等进行监督。小姐说，一些购房者已经在起草给开发企业的监督意见书、给施工单位的整改意见书，正在征集签名者，出于慎重，她向律师咨询，作为业主，他们有权利这样做吗?【律

2、师说法】听完小姐的以上述，笔者表示能够理解他们的想法，但从法律角度分析，认为该做法没有依据。其中有两个重要概念需要区分，即业主和买受人。买受人是合同法上的概念，是相对于合同另一方出卖人而存在的，可以是自然人，也可以是法人。小姐是依据与某开发企业签订的商品房买卖合同成为房屋买受人的，在履行合同的过程中，小姐应按照该商品房买卖合同的约定、法律法规的规定享有权利和承担义务。业主是物权法中的一个法律概念 ( 我国现在正在探讨、制定物权法 ) ，这一概念在我国现行法律法规中，首次出现在国务院 2003 年颁布的物业管理条例第六条规定，即：“房屋的所有权人为业主”。结合我国现有法律对所有权的规定，所有权的

3、合法取得有两种方式，即原始取得和继受取得。原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权，如劳动生产、收益、没收等属于原始取得的根据。本案中的房屋所有权，是房产投资人通过投资、建设房屋，原始取得对房屋建设工程的所有权 ; 继受取得，是指通过某种法律行为从原所有人那里取得某项财产的所有权，如小姐等买受人通过与开发企业签订买卖合同，支付相应对价、得到房屋后而合法取得房屋所有权的，就属于继受取得。从现有法律规定我们不难看出业主的概念要区分情况，对于在建工程而言，项目的业主就是项目建设投资者，而小姐通过买卖合同，接受房屋后才成为房屋的业主。当然，买受人和业主

4、既是相互区别，又是相互联系的两个概念。本案中，对于房屋这个标的物而言，小姐成为业主，前提是成为房屋买受人。小姐先要基于商品房买卖合同的约定，作为合同一方的买受人，然后通过与出卖人履行合同，取得房屋的所有权后转换成为业主。那么，买受人何时成为业主，即取得房屋的所有权呢 ?我国民法通则规定“按照合同或其他合法方式取得的财产，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外” ; 合同法规定，“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当

5、事人另有约定的除外。”从以上法律和规定看，买受人在接受了商品房买卖合同约定的房屋后，即发生标的物的转移占有，身份由买受人变成为业主。以上分析可知，小姐对于目前的在建工程而言还不是业主，只是买卖合同的买受人。对在建工程的监督、管理义务，应交给它的现有业主开发企业去履行，建设符合合同约定和法律规定的质量和标准的房屋，将其交付给买受人，是作为出卖人和现业主的开发企业义不容辞的义务和责任 ; 而小姐等买受人，尽管有提醒开发企业和施工单位建造合格商品房的权利，但毕竟不是专业人士，对建筑知识的了解难免挂一漏万，对建筑现场的情况也很难把握，又没有强制管理的权利，如果提出的意见与实际不符，再损害自己与出卖人之间本应建立的良好合作关系，可谓得不偿失。建议小姐作为合同相对方的买受人，明确自己在买卖合同中享有的权利