综合性商业地产项目可行性报告范本.doc

1、综合性商业地产项目可行性报告范本（ 试行版 ）中国保利集团公司二OO八年六月目录第一部分 项目概况 .6.一、 基 本情况 6.二、 宗 地现状 6.三、 项 目综合定位 6.四、 规 划技术指标 7.五、 项 目周边配套 8.六、 项 目周边环境 9.七、 大 市政配套 .1.0.第二部分 项目出让条件 （项目取得方式 ） .1. 0一、 招 拍挂项目取得方式 1.0二、 合 作项目取得方式 1.1第三部分 市场分析 .1.3.A、商业物业市场分析 .13一、 商业物业市场研究 1.31、整体市场分析 .1.3.2、供需情况分析 .1.4.3、租金、出租率分析 .1.44、周边商业地块成交情

2、况 .1.85、结论 .1.8.二、竞争项目分析 .1.9.三、商业部分 SWOT 分析 .2.2四、商业部分定位 .2.3.1、客户定位 .2.3.2、产品定位 .2.4.3、项目租售价格、出租率定位 .2.4B、写字楼市场分析 .26一、写字楼市场研究 .2.6.1、整体市场分析 .2.6.2、供需情况分析 .2.8.3、租金、空置率分析 .3.04、周边办公地块成交情况 .3.35、结论 .3.3.二、竞争项目分析 .3.3.三、写字楼部分 SWOT分析.36四、写字楼部分定位 .3.71、客户定位 .3.7.2、产品定位 .3.7.3、项目租售价格、出租率定位 .3.8C、酒店市场分析

3、 .40一、高星级酒店市场分析 .4.01、整体市场分析 .4.0.2、供需情况分析 .4.1.3、房价、入住率分析 .4.44、周边酒店地块成交情况 .4.55、.结论 4.6.二、竞争项目分析 .4.6.三、酒店部分 SWOT 分析 .4.8四、酒店部分定位 .4.9.1、客户定位 .4.9.2、产品定位 .4.9.3、项目房价及入住率定位 .5.04、经营模式建议 .5.1.第四部分 规划设计初步分析 .5.3一、规划设计的可行性分析 .5.3二、规划设计的初步概念 .5.4第五部分 工程开发计划及项目租售计划 .5.5一、 工 程开发计划 .5.5.二、 工 程开发计划节点 .5.5三

4、、项目租售收入测算 .5.6四、资金回款计划 .5.8.第六部分 项目投资估算和资金筹措计划 .5.9一、投资估算 .5.9.二、资金筹措计划 .6.1.1、资金投入计划及资金需求 .6.12、贷款回款计划 .6.3.3、贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划 .63第七部分 项目财务分析 .6.4一、成本利润分析 .6.4.二、现金流量分析 .6.4.第八部分 风险分析 .7.0.一、定性分析 .7.0.二、定量分析 .7.0.1、敏感性分析 .7.0.2、销售型项目盈亏平衡点分析 .7.1第九部分 SWOT 分析 .7.3一、优势和机会 .7.3.二、劣势和威胁 .7.4.第十部分

5、结论与建议 .7.5.附件 .7.7.第一部分 项目概况一、 基本情况本项目西靠浦东南路小陆家嘴金融贸易区、北临黄浦江北外滩、 东面是东方路末段、南侧是主交通干道浦东大道，地块原为 XX 造船厂。（地块位置图 ）二、 宗地现状本地块一大优势是沿江岸线长度约为 1,000 米。地块其余部分基 本都是多层旧式住宅， 整体来看， 除了东西两侧保留的高层建筑对总 体布局有一定影响之外，地块还是较为规整的。（地块现状照片 ）三、 项目综合定位由于本地块紧靠浦东小陆家嘴， 对办公、 商业及餐饮娱乐都有一 定潜在需求。 而住宅作为目前上海市地产的主体增长力量， 也必定是 本项目开发的重要组成部分。 从本地块

6、的开发规模来看， 综合性开发也有助于分散风险。因此建议本地块的市场定位应为“综合性国际滨 水商业区”拟发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业_万m2、国际甲级写字楼群 _万m2、五星级酒店_万m2、高档及顶级住宅社区_万m2。各类别物业的总体布局如下图所示：(本项目地块规划平面图或红线图) )四、规划技术指标本地块总占地 顷，综合容积率 ，总建面约 万 平方米，地上建筑面积 ，地下建筑面积 _，绿化率 。本项目分 _期开发，各期规划指标如下表所示：规划指标汇总表项目合计一期二期二期占地面积(m2)亩(亩)容积率地上建筑面积(m2)商业面积(m2)办公面积(m2)酒店面积(m2)公建

7、面积(m2)其他面积(m2)地下建筑面积(m2)总建筑面积（m2）总车位数（个）地下车位数（个）五、项目周边配套本项目地块靠近小陆家嘴区域， 公共交通便捷、车行交通状况也 非常良好。地块南部浦东大道、浦东南路附近区域是一个公共交通线路的集 中区域，开往浦东新区各个方向的公交车有相当多的部分会在此汇 集，包括81、82、85、773、776、797等；而经由延安东路隧道过江 的则有隧三至隧六、隧八、隧九以及 783等线路，不仅方便地连接了 本地块和浦东其他区域、也包括了人民广场和淮海路等重要的交通、 商业集中区域。隧道、轨道交通方面，现有的地铁二号线和延安东路隧道，由本 地块步行10分钟左右即可

8、到达东昌路站、车行 5分钟之内即可至陆 家嘴站及延安东路隧道入口；而四号线和大连路隧道更是近在咫尺。世纪大道、浦东大道、浦东南路等主要交通干道以及延安东路隧 道和复兴路、大连路隧道也使得本地快的车行交通非常便利。总体来说，就现状及未来规划来看，本地块的公共、车行交通条件都处于一个非常优越的位置（交通状况示意图 ）从商业设施情况来看， 由于地块周边区域还是以旧式居民小区为 主，因此银行、便利店、洗衣店、小型餐饮等基本的生活配套条件尚 可。而具有一定规模和档次的餐饮、 商场等设施则集中在与本地块尚 有一定距离的小陆家嘴银城路区域以及浦东南路张杨路的第一八佰 伴区域。因此，本地块缺乏高档餐饮娱乐设施

9、，在配套设施设置上应 当重视这一点。临近的东方医院、昌邑路小学、东昌中学等将使得本 项目客户在就医、求学方面没有后顾之忧。六、 项目周边环境本项目地块西侧是陆家嘴金融贸易区， 是上海高档写字楼最集中 的区域之一。 项目建成后将可和小陆家嘴商务区连成一片， 大幅提高 区域形象。地块北临黄浦江、 远眺北外滩是本项目区域的又一个特点。 在浦 江两岸规划出台以后， 北外滩改造也已经提上了议事日程， 本项目发 展重点也就是同北外滩的景观互相呼应， 形成上海沿江一个重要建筑 景观风貌区。七、 大市政配套根据实际情况编写。第二部分 项目出让条件 （项目取得方式 ）一、 招拍挂项目取得方式1、出让方式及报名条

10、件招标/拍卖 /挂牌时间竞买/投标人资格报名条件2、出让程序招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标 准等。拍卖 / 挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不 一样的，要另做说明。3、出让底价及付款方式4、竞争对手分析合作项目取得方式1、合作方基本情况合作方名称， 主要股东投资情况， 注册资本，成立时间、特殊背景等。2、合作方式一次性买断：土地转让、公司转让。 合资合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房（面 积）、建后分销售收入、建后分利润等。3、主要合作条件 土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分 配比例等。4、风险评估 通过其他相关

11、渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾 经或正在洽谈的公司土地使用年限，闲置收回风险 溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税 对分房、分收入承担营业税风险 土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷 土地方的信用付款进度及与土地手续的配合其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规第三部分 市场分析A、商业物业市场分析一、 商业物业市场研究1、整体市场分析 本文所指商业物业包括：零售、餐饮及服务类业态，一般为建筑 面积在 5000 米以上的商业裙房、独立商业建筑以及主题性的商业广 场。区域限定于五大商业街区：即淮海中路、徐家汇、南京东路、南 京西路、浦东陆家嘴。随着 24 万平方米正大广场的竣工，陆家嘴区域内的商业物业供 应量已一举超过了浦西的其它四个主要商业区，上海现有的三个 10 万平方米以上的商业物业中， 陆家嘴区域内就有两个正大广场和 第一八佰伴。不同于浦西传统商业中心以街的形式成带状分布， 陆家嘴的商业 物业以块状分布。目前，基本上呈南北互映之势，即正大广场为主的 小陆家嘴地区和以第一八佰伴商厦为主的新上海商业城两大商业板 块。2、供需情况分析700000600000500000400000300000200000100000628500淮海路徐家汇南京东路南京西路陆家嘴各主要区域商业物业供应量比较平方米由于历史上的