不动产登记对税收的影响.doc

1、不动产登记对税收的影响摘要：我国自2013 年整合不动产登记部门以来，不动产统一登记工作已历经三年有余。本文基于不动产登记暂行条例及其实施细则和其他相关的法律法规、政策文件，并结合相关税收制度，从不动产统一登记的意义和沿革、不动产统一登记的内容、不动产税收政策概要和沿革以及统一登记前后税收政策的对比四个方面探求不动产统一登记对税收可能造成的影响。关键词：不动产统一登记；税收政策；影响一、不动产统一登记的意义和沿革不动产登记指的是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。在我们狭义的理解中， 很容易把 “不动产” 直接等同于 “房地产”，但事实上其范围远不止于此。

2、不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、 形状改变的财产， 包括建筑物、 构筑物等。根据不动产登记暂行条例 （以下简称 “条例”）的规定，不动产指“土地、海域以及房屋、林木等定着物” ，不动产登记暂行条例实施细则 （以下简称“细则” ）又进一步明确“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”。2007 年物权法第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定” 。在该规定出台之前，我国不动产物权实行分散登记模式，不动产登记法律法规主要由各不动产登记管理部门颁发，登记职责也是由各个机构分别履

3、行。分散登记的管理机制及工作方式可能导致不动产权属界线不明，甚至引发矛盾纠纷。从 2013 年我国整合不动产登记部门职责，再到 2015 年 3 月 1 日条例颁布，以及之后相配套的法律法规、政策文件的出台和相关的具体措施比如设立登记机构、建立信息平台落实到实处，我国不动产统一登记制度正式确立。这个过程充满了艰辛，其未来也还有很长的路要走。二、不动产统一登记的内容作为不动产统一登记最主要的文件之一，条例全文共六章 35 条，与其相配套的细则，全文共八章108 条，对统一登记范围、 类型、信息平台、 机构、程序，登记簿证，登记资料的查询、 保护和利用等作出了明确的规定。接下来，就登记涉及的主要对

4、税收产生潜在影响的内容进行详细论述。（一）统一登记范围国家实行不动产统一登记制度，明确不动产登记的范围是该制度的前提和基础。涉及下列不动产权利，将依照条例的规定办理统一登记， 包括：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、 构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产统一登记的范围继承了当前法律规定的不动产物权，最后的兜底条款还为日后扩大不动产权利登记范围留下了空间。比如，在采矿权和探矿权方面，目前条例里没有规定，但作为

5、物权法规定的用益物权，从长远看应纳入统一登记。统一登记范围的明确，也为征税提供便利条件。（二）统一登记类型明确不动产登记的业务类型是对不动产统一登记整个环节全方位的把控。这些类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、预告登记、查封登记等。细则对上述登记类型的适用情形和登记办理的程序有很清晰的规定，这将很大程度有利于指导不动产权利人根据具体情形申请相应的登记；与此同时，这也有助于不动产登记机构统一和规范其行政行为，并且更好地发挥机构的统一监管作用。（三）统一登记机构为了“简政” ，整合职责，条例明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门

6、为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。这将使得登记机构在登记过程中更加全面、准确获取不动产的交易现状及供求关系，从而更好预判市场走向，有利于在宏观调控中作出更明智的决策。（四）建立统一登记的信息平台条例明确了国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时

7、互通共享；国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也应加强彼此之间不动产登记有关信息的互通共享。统一登记信息平台的建立，促使多部门信息进行联网，这打破了以往单部门信息的局限性，消除了“信息孤岛” 。这将更好地实现不动产登记信息成果的共享和公开查询制度的建设。全国不动产统一登记信息平台建成后，权属人名下的不动产都可以被一并查询到， 例如甲在 A 市购买一套房，当其打算在 B 市炒房就能明确知晓其已有一套房，第二套房应按其标准纳税。但是，关于不动产的房产数据采集标准、统计口径如何统一，以及信息平台的使用规则如何制定，还需要有更明确的规定加以要求。三、不动产税收政策概要和沿革税

8、收是国家根据法律，依靠国家强制力，对居民或非居民的财产或特定的行为进行课税，从而实现国家财政收入最主要的一种形式。其职能作用主要表现在以下几方面：一是财政收入的主要来源；二是调控经济运行的重要手段；三是调节收入分配的重要工具。新中国成立以来，不动产税收政策几经变迁，特别是近些年来房地产不断吸引公众视线，价格猛涨，再加上营改增、资源税改革、 “费改税”等的实现，包括房产在内的不动产税收政策也出现了比较大的变化。但总体来说，对不动产持有环节和交易环节征税，能够有效地监督不动产经济活动，有利于不动产交易市场的稳定发展，是减少贫富差距与囤货倒卖的有效举措。 最早是在 1951 年 8 月 8 日，政务

9、院颁布了城市房地产税暂行条例 ，紧接着房产税暂行条例 、耕地占用税暂行条例 、城镇土地使用税暂行条例 、土地增值税暂行条例等相关法律法规相继发布。其中有的条例沿用至今，有的已经被新法所更替。早在 1993 年营业税税目注释 （试行稿）（现已失效）就对不动产销售征收营业税，征收的范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。然而这些年来，税收改革力度颇大， 2016 年起开始全面推行的“营改增”，不动产在其范围之内，也就意味着不动产持有环节和交易环节不再缴纳营业税，取而代之的是增值税。同时，对于矿产资源是否属于不动产，不管是在学术界还是实务界，都颇受争议。目前，从众多关于矿产资源和不动产的法

10、律法规和政策中了解到，该问题始终没有一个定论。当矿产资源深埋于地底或海底，个人认为应属于不动产，那么其也应受不动产统一登记约束。因而，对于开采销售矿产资源是按照增值税缴纳还是按照资源税缴纳，还有待探讨。2016 年 7 月 1 日正式实施的资源税改革也并没有给我们提供一个答案。四、统一登记前后不动产税收政策对比分析此前，不少专家、 不少新闻媒体预测不动产统一登记后，房价会马上回落，房产税的开征也指日可待。对此，小百姓真是喜忧参半，喜的是终于盼来房价要下降了，忧的是却要交不少房产税。但时至今日，还未有相关规定出台。不动产税收政策在统一登记前后或多或少都发生了一些变化，但不动产统一登记和这些税收政

11、策的出台并没有明确的直接联系。以下是关于不动产税收的规定以及不动产统一登记对其造成的可能性影响。（一）增值税增值税征税的范围包括有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产的经营活动。销售不动产（营改增前缴纳营业税），指的是转让不动产所有权的业务活动，包括转让建筑物（包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物）有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物（包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造不动产物）所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的。提供不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，增值税税率为11%。（二）房产税现行的房产税是第二步

12、利改税以后开征的，自1986 年10 月 1 日房产税暂行条例实施以来，几经改革，经历了“开征物业税”到“推进房产税改革”再到“加快房地产税立法”的改变。现在，房产税以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋为征税对象，按房产余值或租金收入为计税依据。其税率分两类：按房产余值计算应纳税额的，适用税率 1.2%；按照房产租金收入计算应纳税额的，适用税率为12%，但个人按市场价格出租的居民住房，减按4%征收。房产税按年征收、分期缴纳。（三）城镇土地使用税城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人

13、征收的一种资源税。其税额标准依大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6 元-30 元之间。城镇土地使用税按年计算、分期缴纳，具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地的实际情况确定。不动产统一登记前后，该税种并未发生任何变化。（四）土地增值税以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收。它实行4 级超率累进税率，税率分别为30%、 40%、50%、 60%。该税种与作为流转税的增值税理论基础完全不一样，其实质是国家要走了土地增值的价值。不动产统一登记实现后，一方面能够方便国家清算存在的国有土地，另一方面也有

14、助于减少国有资产的流失。（五）耕地占用税对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收。其税额标准在每平方米5 元-50 元之间。纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起 30 日内缴纳耕地占用税。（六）契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象。单位和个人出让、转让、买卖、赠与、交换土地、房屋，需要缴纳契税。 出让、转让、买卖土地、 房屋的税基为成交价格，赠与土地、房屋的税基由征收机关核定，交换土地、房屋的税基为交换价格的差额。税率为 3% 5%。纳税人应当自纳税义务发生之日起 10 日内办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。不动产所有权发生

15、变动需要经过登记才具备效力，契税以此为征收对象，其实是依据统一登记中的内容变动进行了征税。显而易见，契税的征收因为有统一登记而更容易把握。（七）印花税对在经济活动和经济交往中书立、领受税法规定的应税凭证的单位和个人征收。印花税根据应税凭证的性质，分别按合同金额依比例税率或者按件定额计算应纳税额。例如，对房屋产权证、土地使用证等凭证征税，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。五、结语从不动产统一登记以来，关于其可能产生的影响就有颇多猜想和预测，其作用甚至被过度地放大了。然而，在该制度历经一年多之后，笔者通过回顾不动产统一登记发展的经过，研究现行统一登记制度的内容， 探求了统一登记的意义。与此同时， 笔者又探究了不动产税收政策的沿革、 主要内容、现存问题以及登记前后税收差异，发现不动产统一登记并非对税收政策的改革起到决定性的作用，仅是存在一些潜在的影响。因而，对于该登记制度功能所在，我们不可否认，但也不能夸大其词。至于如何提升该制度对税收的影响力，笔者认为应先修其身，才能普度他人。（作者单位：北