养老社区投资分析剖析汇编

1、一、我国养老产业发展潜力分析一、我国养老产业发展潜力分析 1. 我国养老产业发展的现状 2. 养老产业发展空间大 3. 我国养老产业的发展模式分析二、我国养老社区发展前景分析二、我国养老社区发展前景分析我国养老社区发展的现状我国养老社区发展方向探悉我国养老社区投资收益情况我国养老社区发展潜力分析三、保险资金投资养老社区的方式研究三、保险资金投资养老社区的方式研究从政策的角度来看投资的可行性投资方式探悉投资面临的挑战四、保险资金投资养老社区的重要意义四、保险资金投资养老社区的重要意义投资养老社区可以缓解保险资金“长短错配”压力1.投资养老社区可以完善保险公司运营的产业链一、我国养老产业发展潜力分

2、析一、我国养老产业发展潜力分析n“养老产业养老产业”是以老年人为对象是以老年人为对象,以满足高层次生活、文化需求为目标以满足高层次生活、文化需求为目标,向老年向老年人提供商品和服务的民间营利事业活动的总称人提供商品和服务的民间营利事业活动的总称,亦称老人福利产业、老龄产业亦称老人福利产业、老龄产业、银色产业等。、银色产业等。n日本养老产业发展较快的主要原因是：日益增多的老年人口、较高的经济日本养老产业发展较快的主要原因是：日益增多的老年人口、较高的经济 发展水平和较为完善的社会保障体系。发展水平和较为完善的社会保障体系。1. 我国养老产业发展的现状我国养老产业发展的现状n1.1我国老年人口规模

3、大、老龄化速度快我国老年人口规模大、老龄化速度快 人口老龄化是指一定社会中老龄人口比重相对较高的一种人口结构状况。目前国际上广泛认同的一种定量标准是：如果一个社会中，65 岁及以上人口占该社会总人口比重超过7，或者60岁及以上人口占该社会总人口的比重超过10%，那么该社会就已进入老龄化社会。2009 年，全国人口达到13.35 亿人；65 岁及以上人口占比为8.5%，而而60岁及以上岁及以上人口占比达人口占比达12.5%，1.67亿人。亿人。按照国际通行标准，中国从2000 年起就已经进入老龄化社会了。1）快速老龄化阶段）快速老龄化阶段(2001年到年到2020 年年) 中国将平均每年增加59

4、6 万老年人口，年均增长速度达到3.28%，大大超过 总人口年均0.66%的增长速度，人口老龄化进程明显加快。到2020 年，老年人 口将达到2.48 亿，老龄化程度将达到17.17%，其中，80 岁以上老年人口将达到 3067 万人，占老年人口的12.37%。2）加速老龄化阶段）加速老龄化阶段(2021年到年到2050 年年) 中国老年人口数量开始迅速增长，到2023 年，老年人口数量将增加到2.7亿，与O-14 岁少儿人口数量相等。到2050 年，老年人口总量将超过4 亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80 岁及以上老年人口将达到9448 万，占老年人口的 21.78%。3）重度老龄化

5、阶段）重度老龄化阶段(2051年到年到2100年年) 2051 年，中国老年人口规模将达到峰值4.37 亿，约为少年人口数量的2 倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4 亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老年人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化的平台期。数据来源：国家统计局根据全国老龄工作委员会办公室发布的中国人口老龄化发展趋势预测研告，可以将我国的人口老龄化发展趋势从2001 年至2100 年期间划分为三段：1.2 经济发展水平低，未富先老经济发展水平低，未富先老 60岁以上人口占比岁以上人口占比 人均人均GDP（美元）（美元） 日本（日本（198

6、0 年）年） 13.0% 8682 中国（中国（2009 年）年） 12.5% 3684 在国外，通常是社会发展到一定程度，人均收入水平达到一定标准以后才逐渐进入到老龄化社会阶段。发达国家进入老龄化时，人均GDP 一般在5000-10000美元，具备一定的经济实力，有能力解决老龄化带来的一系列社会问题。而中国目前人均GDP 不到 4000 美元，仍属于中等偏低收入国家行列。 可以说，发达国家是“先富后老”，而中国则是“未富先老”。这种这种“未富先老未富先老”的状况给中国养老产业带来严峻的挑战。的状况给中国养老产业带来严峻的挑战。1.3 当前我国养老产业发展的主要特点当前我国养老产业发展的主要特

7、点n1）养老产业开始社会化）养老产业开始社会化 养老机构正由单纯的事业型福利型向事业型与产业型互相结合、福利型与效益型互为补充的方向转变。n2）养老产业逐步受到重视，管理逐步规范）养老产业逐步受到重视，管理逐步规范 从1994 年以来，中国政府先后颁布实施中国老龄工作七年发展纲要（19942000 年）、中国老龄事业发展“十五”计划纲要（20012005年）和中国老龄事业发展“十一五”规划。n3）投资渠道日益多元化）投资渠道日益多元化 基本上形成了国家、集体和个人等多种形式共同发展的格局。1.4 我国养老产业发展存在的主要问题我国养老产业发展存在的主要问题n1）缺乏政府有力的产业政策支持与引导

8、）缺乏政府有力的产业政策支持与引导 我国目前的养老产业没有实现真正意义上的产业化，养老产业（养老事业可能更确切）带有特殊的福利性和微利性，甚至出现不盈利或亏损的情况。n2）缺乏行业标准和市场规范）缺乏行业标准和市场规范 我国养老产业起步晚，发展时间短，整个市场的规范性有待提高，缺乏统一的市场规范和行业标准，缺乏有力的行业监管机构影响了养老产业的健康持续发展。n3）社会投资的力度有限）社会投资的力度有限 我国养老产业兼有社会福利性质，属于微利行业，利润微薄，难以广泛吸引社会资本投资养老产业，融资渠道不畅通。n4）基础设施不足，服务水平低，供需失衡）基础设施不足，服务水平低，供需失衡 我国现有的养

9、老服务机构硬件设施比较陈旧，服务方式比较单一，大部分只能提供吃、穿、住等基本的生活服务，缺少专门的医疗护理设备，缺少增进老年人相互交往的服务、文化体育设施。n5）老年人收入较低，消费观念较为传统）老年人收入较低，消费观念较为传统 与其他年龄群体比较，我国老年人群体的经济收入相对较低，特别是占我国老年人比重过大的低收入农村老年群体，在很大程度上抑制了消费能力。1.5 发展养老产业是解决我国发展养老产业是解决我国“未富先老未富先老”的人的人口老龄化现状的必然选择口老龄化现状的必然选择 我国是在经济不发达的情况下提前进入了老龄化社会，加之社会养老保障制度的不完善，养老服务体系不健全，庞大的老年群体和

10、较快的增长速度，使养老成为当前我国面临的一个非常紧要的社会问题。家庭养老负担加重，生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。 因此，政府必然通过加强政策支持，出台行业标准和社会规范，积因此，政府必然通过加强政策支持，出台行业标准和社会规范，积极引导社会资金投资养老产业来完善我国的养老服务体系，这也是我国极引导社会资金投资养老产业来完善我国的养老服务体系，这也是我国养老产业之路的现实选择。养老产业之路的现实选择。2. 养老产业发展空间大养老产业发展空间大n2.1 养老产业的产业链长养老产业的产业链长 养老产业是一个与众多行业相关联的“朝阳产业”。这些产业不仅包

11、括为老年人提供日常生活用品，还包括养老金融产品、老年文娱产业、老年医疗保健、养老生活照料、养老机构等多个方面。养老产业是一项营利性事业,内容可以划分为六个方面：n老年住宅产业：老年住宅产业： 收费型老人公寓、老人集体住宅、昼夜看护服务旅馆、三世同堂住宅、老人住宅的改建和整修；由于老年人较多地逗留在家中，所以晚年生活的质量在很大程度上决定住的是否舒适。另外，老年人现有住宅的改造也是老年房地产领域的一个重要方面，其业务内容主要包括取消阶梯、加宽过道、设置扶手等。n老年金融产业：老年金融产业： 终身保险、看护保险、特殊医疗保险、年金资产代管等；老年金融产业主要包括老年人资产（金融资产和房地产）的运用

12、和管理以及各种老年险种等业务。老年资产运用和管理方面，除了养老金担保贷款、养老金管理、投资顾问等主要业务之外，逆抵押贷款业务也发展不错。逆抵押贷款在美国、法国和英国等已有较长的发展史，如美国自1961年开始开办了住房逆抵押贷款业务。2. 养老产业发展空间大养老产业发展空间大n老年服务业：老年服务业：家务服务、保健护理、登门洗澡服务等； 老年服务业领域可分为两大块市场，即机构养老服务业和居家老年人生活照料护理服务业。n福利器械用品：福利器械用品： 销售世界各国最先进的疗养床、轮椅、拐杖、多功能便池等福利器械；n文化生活服务：文化生活服务： 组织老年人旅行、老年人文化大学、各种体育健身活动；n其他

13、相关产业：其他相关产业： 老年人生活用品开发、销售。2.2 养老产业发展空间大养老产业发展空间大 根据推算，日本老龄产业规模将以4-5%的年率稳定的增长，到2025 年成为拥有1 兆美元左右规模的支柱产业；与曾是日本支柱产业之一的土木建筑业相比较，市场规模将是后者的1.5-2.5 倍。3. 我国养老产业的发展模式分析我国养老产业的发展模式分析n3.1 国外常见的养老模式国外常见的养老模式 目前，世界上主要的养老方式有三种：机构养老、社区养老和家庭养老机构养老、社区养老和家庭养老。 随着老年人家庭照顾功能的弱化，西方建立“福利国家”制度的国家政府投资建造了大型的老年福利机构，为独居和需要照顾的老

14、年人提供“集中式”的养老服务。数据来源：OECD（1996年）3.2 国内养老模式趋势分析国内养老模式趋势分析 目前我国已基本形成了以家庭养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充的养老服务体系。n1）家庭养老仍将是主要的养老方式）家庭养老仍将是主要的养老方式 据调查，在我国有95的老年人不愿住养老机构，而我国大多数老年人集中在农村，除了东部沿海发达地区享有养老金以外，大多数地区的老年人只能依靠家庭养老，据民政部统计数据，上个世纪末，我国农村976的老人靠家庭赡养，只有2.4的老人依靠退休金生活、集体供养以及入住养老院养老。n2）社区养老服务方式的地位和作用日益显现）社区养老服务方式的地位

15、和作用日益显现 社区养老服务是一个有多种服务项目的、能够进行持续照料的服务体系，可以给不同需求的老年人提供服务的机会。社区老人照顾服务分为“由社区照顾”和“社区内照顾”两种模式。相对纯粹的家庭养老和机构养老来说，社区养老的优点十分明显：有利于满足老年人多种情感需求；有利于充分利用社区资源，减轻政府负担；有利于利用家庭资源，减少不必要的开支。3）机构养老服务方式将快速发展）机构养老服务方式将快速发展n家庭养老功能不得不弱化家庭养老功能不得不弱化 一直以来，家庭养老是我国最基本、最主要的养老方式，90年代以来，我国社会家庭结构逐步小型化，家庭养老的功能日渐弱化。造成这一趋势的主要原因有以下三个：

16、一是长期以来推行的独生子女政策是长期以来推行的独生子女政策， 二是城市化、工业化、现代化的发展二是城市化、工业化、现代化的发展， 大量剩余劳动力向城市转移，造成我国“空巢家庭”越来越多。子女不在老人身 边，使老人的生活照料、生病护理等问题变得日益突出； 三是随着家庭结构变动，年轻人赡养观念发生了变化三是随着家庭结构变动，年轻人赡养观念发生了变化，n社会养老服务需求的迅速膨胀社会养老服务需求的迅速膨胀 一是生理需求：一是生理需求： 据调查统计，目前我国60岁以上老年人口的余寿平均有14时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料、护理。照此推算，我国约有4175万老年人需要不同形式的长期护理；

17、二是心理需求：二是心理需求： 随着社会的进步、生活水平的提高，一些老年人的养老观念也发生了很大的变化，他们不再满足于生活的温饱，而是越来越注重生活质量和生命的质量，他们迫切需要发展老年教育、文化、体育、娱乐等活动来丰富他们的老年生活，体现他们的生命价值和意义，3）机构养老服务方式将快速发展）机构养老服务方式将快速发展n社会养老服务发展明显滞后社会养老服务发展明显滞后 据民政部统计,目前全国目前全国60岁以上的老人达岁以上的老人达1.67亿，养老床位亿，养老床位250万万张张,仅占老年人口的仅占老年人口的1.5%，较之于国际社会通行的，较之于国际社会通行的5%-7%的比率相差甚的比率相差甚远。若

18、根据国际通行比例，同时考虑到我国受儒家文化影响的实际，按远。若根据国际通行比例，同时考虑到我国受儒家文化影响的实际，按照照3%进行测算，到进行测算，到2050年我国养老床位需求达年我国养老床位需求达1290万张，仍有万张，仍有1040万万张需求，年均增长需求约张需求，年均增长需求约26万张。万张。二、我国养老社区发展前景分析二、我国养老社区发展前景分析n1. 我国养老社区发展的现状我国养老社区发展的现状 我国养老社区供求矛盾突出，没有形成良性循环。养老社区供求矛盾突出，没有形成良性循环。主要表现在以下两个方面：n1）需求方面：表现为潜在需求很旺，有效需求不足）需求方面：表现为潜在需求很旺，有效

19、需求不足 由于老年人消费能力有限老年人消费能力有限，而且多数老年人没有退休金保障，导致很多老年人目前尚不能完全享用商业化的社会服务和中高档产品；老龄产品和服务尚不能充分满足老年人的需求。n2）供给方面：表现为供给不足及相对过剩）供给方面：表现为供给不足及相对过剩 一边是养老机构的入住率不高入住率不高,一边是许多老人找不到地方养老。许多老人找不到地方养老。 2. 我国养老社区发展方向探悉我国养老社区发展方向探悉 2.1 养老社区的产品开发更加契合市场需求养老社区的产品开发更加契合市场需求 1）养老社区的设计更加人性化）养老社区的设计更加人性化 养老社区的建设在选址、户型设计、小区环境选址、户型设

20、计、小区环境方面应充分考虑到“绿色”概念，以人为本。老年住宅居住空间的设计居住空间的设计更多体现安全方便和无障碍设施的功能需求2）养老社区的产品更契合老年人的需求）养老社区的产品更契合老年人的需求数据来源：东北老年群体调查问卷在各项服务中，老年人需求程度最高的服务分别是医疗护理服务，其次是生活服务、精神慰藉、应急求助等；在我国，老年护理市场十分庞大。老年护理市场十分庞大。2.2 养老社区的运营模式更趋成熟养老社区的运营模式更趋成熟 目前国内开发商在养老社区的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”。n1) 产品出售的经营模式产品出售的经营模式市场空间小收益实现方

21、式：收益实现方式：产品出售收益水平收益水平：理论上投资收益水平接近目前房地产业的投资收益水平，但由于前期投入较大、有相当面积的设施不能销售，投资收益应该小于商品住宅的投资收益水平；由于面向的客户类型为老年人，购买后用于养老的需求不普遍，市场空间较小。n2）产品出租经营模式）产品出租经营模式国外常用的方式、国内缺少 收益实现方式：收益实现方式：产品出租收益水平收益水平：收益水平因产品的定位不同而不同，以产品出租的长期收益为主，以配套产品经营收益为辅。n3）产品出售与出租相结合的经营模式）产品出售与出租相结合的经营模式目前国内常用方式收益实现方式：收益实现方式：出售收益和长期出租收益相结合收益水平

22、收益水平：投资收益介于前两者之间；一般通过部分销售来缓解出租经营的资金压力随着产业化的快速发展，养老社区运营模式将呈现多样化发展，运营模式将日趋成熟！随着产业化的快速发展，养老社区运营模式将呈现多样化发展，运营模式将日趋成熟！n2.3 养老社区的运营管理更加专业化养老社区的运营管理更加专业化n专业化的运营团队是养老社区的成功关键。专业化的运营团队是养老社区的成功关键。 目前在我国还不够成熟，需要引入国际水准的老年服务运营团队和管理理念。例如中国人寿拟与美国的专业运营管理团队合作。3. 我国养老社区投资收益情况我国养老社区投资收益情况n3.1 其他国家和地区的养老社区投资收益率情况其他国家和地区

23、的养老社区投资收益率情况n1）美国）美国来源：Cushman从美国2002 年-2009 年养老住宅市场投资回报来看较为稳定，IRR大约在大约在10%-16%，其中以，其中以护理中心盈利能力最强。护理中心盈利能力最强。数据来源：数据来源：the online investor如下图，如下图，Senior Housing Prop.是从事老年住宅开发运营的公司，是从事老年住宅开发运营的公司，公司发行的公司发行的REITS收益率在收益率在09年为年为8.73%。n2）台湾）台湾 项目：淡水润福生活新象 作为位于市区的老年公寓项目市区的老年公寓项目，医疗、交通、商业配套社会化，自身完善健康老人乐家生

24、活服务，定位市区高端老年人养生会所市区高端老年人养生会所，前期通过收取押金收回成本，经过多年的经营形成品牌效应，目前经营情况略有盈余。目前经营情况略有盈余。n淡水润福生活新象淡水润福生活新象 运营时间 1996年10月 入住率 100% 投资商 润泰创新国际 管理服务 润福生活事业 技术顾问 日本中银建株式会社 出租房间 270 间 建筑类型 17 层高层 押金 120-150 万 租金 4000-6000元 对象 年满 50 岁，目前入住老人平均年龄80 岁 备注 住满两年，无息退还租押金；提前节约10作违约金 租约 20 年 投资回收期 15 年 IRR 6.4% 备注：IRR是我根据房地

25、产开发经验的初步估算是我根据房地产开发经验的初步估算（由于没有土地建安成本、运营成本等数据，需要进一步调研确定）n美国养老社区的投资收益率之所以高于台湾，与其养老社区产业链较为成熟有很大关系。3.2 我国养老社区投资收益率情况我国养老社区投资收益率情况n 我国目前养老设区刚刚起步，相关产业链还不完善，新型金融产品发行还受限制，养老社区的投资收益率将与台湾地区接近，n4. 我国养老社区发展潜力分析我国养老社区发展潜力分析 按照上海、长春等地大力推行的“9073”养老格局，即90%的老人家庭养老，7%的老人居家养老（在社区建立社会化的养老服务体系，为居住在家中的老年人开展社会化服务），3%的老人机

26、构养老；到2050年我国养老床位需求达1290万张，仍有1040万张需求，年均增长需求约26万张。 养老社区市场容量估算如下 表： 养老社区市场规模估算表 2010年 2020年 2050年 老人数（亿人） 1.67 2.48 4.3 进入养老机构的老人数（亿人） 0.0501 0.0744 0.129 每月平均租金（元/人） 1500 2016 4893 每年收入（元/人） 18000 24190 58717 每年总收入（亿元） 902 1800 7574 养老社区市场规模（亿元） 9018 17998 75745 备注：市场容量估算 截至目前，我国养老社区的市场刚刚起步，建设规模还较小；随

27、着人口快速老龄化的到来，到截至目前，我国养老社区的市场刚刚起步，建设规模还较小；随着人口快速老龄化的到来，到2020年市场规模达到年市场规模达到1.8 万亿元，万亿元，2050年近年近7.6 万亿元规模，养老社区市场将迎来重大发展机遇！万亿元规模，养老社区市场将迎来重大发展机遇！三、保险资金投资养老社区的方式研究三、保险资金投资养老社区的方式研究n1. 从政策的角度来看投资的可行性从政策的角度来看投资的可行性 1.1 政策相关规定政策相关规定 在国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见（金融30 条）中第十六条规定：“积极发展个人、团体养老等保险业务，鼓励和支持有条件企业通过商业保险建立

28、多层次养老保障计划，研究对养老保险投保人给予延迟纳税等税收优惠。推动健康保险发展，支持相支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。关保险机构投资医疗机构和养老实体。提高保险业参与新型农村合作医疗水平，发展适合农民需求的健康保险和意外伤害保险。”国务院办公国务院办公厅于厅于2008 年下发的年下发的“金融金融30 条条”为保险公司介入养老社区市场开了绿为保险公司介入养老社区市场开了绿灯，给保险公司明确提供了一个进入养老社区市场的机会。灯，给保险公司明确提供了一个进入养老社区市场的机会。1.2 保险公司投资案例保险公司投资案例n1）泰康人寿）泰康人寿 “泰康之家”目前已与北京昌平小汤山政府签署了合作

29、协议，购置了位于小汤山温泉乡的2000 亩“试验地”，投资40 亿元兴建养老社区。同时还计划在上海、三亚等地拿地。初步规划，泰康之家先打高端市场，等成熟后再收购100 所中小养老院。n2）中国人寿）中国人寿 中国人寿计划打造“一南一北”的养老社区格局，拟在河北廊坊拿地1 万亩，首期投资约100 亿元，南部则有考虑落户海南。n3）合众人寿）合众人寿 合众人寿则计划在武汉拿地建设“健康谷”养老院。2. 投资方式探悉投资方式探悉n2.1 全资模式全资模式如泰康人寿如泰康人寿 该模式为：投资商、运营商为一个主体。这种模式具有较强的可控性，保险公司能按照自己的目标制定投资计划并实施，避免与合资方出现管理

30、矛盾；但缺点可能在于保险公司没有投入养老市场的相关经验，缺乏专业的管理技能；同时资金占用规模大、回收周期长！ 例子：例子： “泰康之家”专业从事养老社区建设与投资运营。首期，泰康人寿投资40亿元兴建养老社区，目前已与北京昌平小汤山政府签署了合作协议，购置位于小汤山温泉乡的2000亩地，第一家“泰康之家”养老社区将于2013年至2014年建成。对于养老社区，泰康人寿的规划是先打高端市场，等成熟后再收购100所中小养老院。n2.2 股权合作模式股权合作模式如中国人寿如中国人寿 该模式为：投资商、运营商、开发商为合作体，共担风险、共享利润。即保险公司与开发商联合成立股份公司，保险公司提供资金支持和风

31、险控制咨询，开发商提供技术和市场开发，投资收益按股权比例进行分配。该模式有利于充分挖掘开发商和保险公司各自的长处，能有效规避保险公司盲目投资带来的风险；同时，与地产商的合作，能学习社区管理经验。该模式有望成为国内保险公司进军养老地产的主要模式。该模式有望成为国内保险公司进军养老地产的主要模式。 例子：例子： 中国人寿旗下的国寿投资与中冶置业国寿投资与中冶置业签署合作协议，共同开发廊坊一块养老用地。2.3 股权投资模式股权投资模式 该模式为：战略性入股已运营较为成熟的养老地产企业，有分红回报。该模式优势为：保险公司可在人力资源投入较少的情况下充分享受养老地产行业的高速发展带来的回报；劣势为：面临不能及时退出的风险。 2.4 购买房地产投资信托基金购买房地产投资信托基金REITs模式模式 2.5 发行类不动产投资基金产品的投资计划模式发行类不动产投资基金产品的投资计划模式 综上所述，较为理想的投资模式为：综上所述，较为理想的投资模式为： 1）股权合作模式 2）股权投资运营较为成熟的养老地产企业：如乐成养老、亲和源 3）发行类REITS的投资计划模式附：国内养老地产开发商情况附：国内养老地产开发商情况 目前国内地产开发商大都感兴趣养老地产，如已经在从事养老地产开发的有：乐成养老事业公司乐成养