第四章 布局海口——城市空间总体布局

1、发商的“鸡肋”。在空间上已经成为游离于中心市区 4）土地资源遭到一定破坏，生态环境有恶化趋势 表41 市域现状土地利用汇总表 擅自开山取石、海滩取沙、耕地取土的现象时有发生，土地利用类型 面积（公顷）比例（%） 直接破坏土地资源，建设占用了部分林地和防护林， 耕 地 78799.12 34.18 致使森林蓄积率下降等。 农业园 地 31390.81 13.62 用地 （二）城市建设用地现状分析 林 地 48512.11 21.04 1建成区规模 牧草地 11355.59 4.92 将上版规划的用地现状图和2001年底城市建设用地水 域 9666.69 4.19 进行比较，在14年的时间里，海口

2、城市建设主要集 居民点及 31675.66 13.74 中在海府地区。现有城市建设用地（不包括独立的小 建设工矿用地 城镇用地）约93.13平方公里。其中海府城区城市建 用地交通用地 4004.16 1.73 设用地76.58平方公里，长流组团建设用地3.51平 方公里，老城（澄迈）组团城市建设用地8.11平方水利设施 2274.91 0.98 公里。 第四章 布局海口 未利用土地 12804.95 5.60 另外，在原总体规划建设用地范围之外的城市建设用总 计 230484 100 城市空间总体布局 地约4.91平方公里。其中琼山新市区0.58平方公里， 桂林洋工业区1.09平方公里，桂林洋

3、旅游区0.60平 方公里，狮子岭工业区2.63平方公里。 一、城市用地现状分析 2空间布局特征 1987年海口市区的空间布局可以概括为“一个核心密（一）土地资源利用现状分析 集区、两条发展带”的空间布局。上版规划实施后， 城市道路系统的形成打破了原有的沿交通干道的带1市域土地资源概况 状发展形态，城市新区的建设主要在滨海大道、龙昆海口市域土地面积2304.84平方公里，其中海口市建路、工业大道和疏港路围合而成的矩形区域内展开，成区面积76.58平方公里，市区人口85万人。市域由沿路两侧向内部纵深发展，形成了新的密集建设区地势南高北低，呈由西南向东北倾斜的台阶式地形。域。 地貌以平原、阶地、台地

4、为主。北部临海，地貌类别 多属于三角洲平原、海积平原；中部多属于平顶低岗1）单组团的布局模式 台地；南部大多为岩溶岩台地。海岸线105公里，景海口市现状的城市布局除中心区规模较大以外，其他即将成为海口新中心区的原大英山机场地区 观资源丰富。 两个组团都是沿道路发展，城市建设用地稀松分布。 长流组团如果没有长流镇的支撑，实际上也是一片空 2 土地利用中存在的问题 白。已经投入运营的粤海铁路通道的工地与周边老旧 1）建设用地规模过大，土地闲置较多，土地资源浪的乡村住宅形成特别鲜明的反差，周围看不到其他与费现象严重 城市形象相关的东西。西海岸有相当一部分用地沿着由于经济过热时期开发建设量的增大，对于

5、建设用地海滨大道断断续续地分布，已经和中心区连接在一的盲目需求超过了实际开发能力，造成土地闲置浪起，可以算做中心区的一部分。 费。在19911996年出让的1783.96公顷土地中， 闲置土地达623.55公顷，占土地出让总量的34.95%。 老城（澄迈）组团，布局更加分散，只是在一条主要 道路两侧零零散散地分布着一些城市建设用地，近几2）土地利用结构不够合理，整体效益偏低 年来，澄迈的工业形势开始好转，老城组团凭借着马 开发区建设遍地开花，大量优质农田被占用； 村港口、海口电厂和靠近海口的优势，吸引了许多企金盘工业区 城市建设用地结构不合理，突出表现在城市绿地、业来澄迈落户，老城组团已经成为

6、澄迈经济的新的增 广场指标偏低，城市建成区开发强度过高； 长点。但由于行政区划的隔离，老城组团与海口之间 农业用地结构不合理表现在耕地中粮食作物种植的联系依然十分薄弱，在老城就业的许多职工住在海面积偏大，处于传统农业向现代城郊农业过渡的初始口，海口已经成为老城的宿城。 阶段。 2）游离于组团之外的城市“飞地” 3）村镇建设布局不尽合理，用地标准偏大 在海南房地产开发热潮的时候，海口和琼山成立了多农村居民点布局杂乱，形不成规模，宅基地宽打窄用，个开发区，部分靠近中心市区的开发区发展速度较环境卫生条件较差，有些地方农村居民点建设用地面快，规模也比较大，已经成为海口中心市区的组成部积达200平方米/

7、人；乡镇建设长期缺乏计划管理，分。其他开发区仅仅进行了少量的开发。在开发高潮随意性强。 退却之后，已是土地荒废，人去楼空，成了政府和开 海南第一大港秀英港 以外的相对独立的城市“飞地”。 3主要问题 表42 海口市区建成区用地增长统计表 1）空间发展的不平衡东重西轻 项目 1987年底现状 2001年底现状 增加 海口市区的空间布局明显体现了“东重西轻”的特征。城市建设由东向西表现出比较明显的用地开发梯度，面积 人均 面积 人均 总面积 人均 人口的聚集也表现出东、西分布的差异。由于西部和（平方公里）（平方米/（平方公里）（平方米/周边的基础设施水平较低，缺乏就业岗位，所以难以人） 人） 形成

8、产业和人口的聚集，造成了海口中心市区进一步居住用地 4.5 19.73 37.1 43.68 32.6 23.59 的拥挤，同时，秀英、长流分散发展的状态。 公共设施 4.5 19.73 11.42 13.44 6.92 -6.29 由于城市向西的拓展缺乏动力，导致城市空间结构的工业与仓储 6.77 29.68 7.82 9.2 1.05 -20.48 失衡：中心市区土地高强度开发，周边地带难以形成道路广场 1.2 5.26 8.69 10.22 7.49 4.96 规模。这种空间发展的不平衡也引发了城市区域交绿地 0.63 2.76 5.09 5.98 4.46 3.19 通、生活居住环境、

9、开发强度等一系列的问题。 城市建成区 24.23 106.27 76.58 90.05 52.35 -15.32 注：87年市区现状人口22.8万人，2001年市区人口85.0万人。 2）用地结构的低水平扩张质与量的背离 比较1987年和2001年现状用地指标，城市建成区面 积由24.23平方公里增加到76.58平方公里，城市人表43 海口市现状城市建设用地汇总表 口由22.8万人增加到85万人，建设用地和人口增长幅度分别为216%和272%。从数据的比较分析，可以用地面积 占建设用地人均建设用地 看出城市用地的增长和人口的增长幅度不协调，人均序号 用地代码 用地名称 （公顷） % （m2/人

10、） 建设用地指标2001年反而比1987年减少了15.32平方米。这种现象说明城市的扩大是一种简单的外延式r 居住用地 3713.4 48.49 43.68 的扩张，明显缺乏内涵的提升。 1 r2 一、二类居住用地 3146.9 其中 从城市建设的综合环境比较，城市空间是扩大了，但r3 三类居住用地 566.5 是城市反而更加拥挤了。某些用地的数据也从一个侧c 公共服务设施用地 1142.4 14.92 13.44 面反映了这种现象，例如：居住用地的规模过大，人c1 行政办公用地 117.4 均增长过高，而与居住密切相关、反映城市居民生活 c2 商业金融用地 545.2 质量的公共设施和公共绿

11、地增长的比例远远小于居 其 c3 文化娱乐用地 36.6 住的指标，这说明了居住的扩张是一种粗放的增长， c7 文物古迹用地 5.4 环境和配套设施严重滞后，居民综合生活质量较差； c4 体育用地 170.5 工业用地面积增长较小，人均指标反而低于87年。2 中 c5 医疗卫生用地 110.6 这也从侧面反映了海口的城市总体经济实力较弱，城c6 教育科研用地 156.7 市的用地空间扩张没有带动相关产业的发展和居民m 工业用地 640.1 8.37 7.53 生活质量的提升，是一种简单的外延式的扩张。 3 m1、2一类、二类工业 337.6 其中 m3 三类工业 302.5 3）空置、积压房地

12、产的沉重负担为过去埋单 4 w 仓储用地 142.1 1.85 1.67 1992、1993年海口市房地产业畸形发展，造成大量的5 u 市政设施用地 86.1 1.12 1 空置房产和半拉子工程，严重影响了海口经济的健康6 t 对外交通用地 245.4 3.20 2.88 发展；据统计1988年-1998年9月，全市商品房施工7 s 道路广场用地 869.3 11.36 10.22 面积1653.37万平方米，竣工面积818.7万平方米，占施工面积的49.4%，销售面积608.7万平方米，占g 绿地 509 6.64 5.98 竣工面积的74.3%；空、闲置面积210 万平方米，占8 g1 生

13、产防护绿地 36.3 其中 竣工面积的25.7%；1988年-1998年9月，全市各类g2 公共绿地 472.7 经济适用住房施工面积456.7万平方米，占商品房施9 d 特殊用地 310.6 4.05 3.65 工面积的27.6%。其中竣工面积261.3万平方米，占 合 计 现状建设用地 7658.4 100 90.05 施工面积的57.2%，销售面积241万平方米，占竣工10 停缓建用地 92.5 面积的92.2%；空闲置面积20.3万椒矫祝伎婊?1 e 水域及其他用地 1881.7 7.8%。大量的空置和积压房地产项目成了海口市发展的沉重负担。 总 计 建成区范围 9632.6 注：按市

14、区人口85.0万人。 近年新开住宅楼盘长信海景花园 4现状用地情况基本判断 1）用地结构 当前海口建设用地结构中，比例最高和增加最快的是居住用地，其原因有本身人口大幅增长的因素，还有相当部分是受房地产泡沫的影响。 工业类用地增长速度最慢，主要原因是海口常规型工业产业发展条件较差，导致大型入驻企业不多。 2）人均建设用地降低的主要原因 原有城市用地结构比较松散，城市功能很弱，在海口钟楼富于特色的景观节点 经历大规模投资的作用下，填空补齐，见缝插针式的房地产泡沫的后遗症 建设极为普遍，城市内聚型发展成为主导形式。 由于城市整体经济发展水平较低，投资能力有限，不能够支持在中心组团进行低密度开发建设；

15、 常住人口经济收入较低，大量传统的工作模式继续存在，缺少交通工具，同样也无法支付低密度的良好环境成本； 当前海口部分地段表现出空间过分拥挤，城市形象较差，这些不尽人意的地方并非完全由集中建设所造成的，主要原因是城市建设密度失去控制，属于管 理上的问题。 房地产高潮过后的海甸岛 城中村握手楼 主城区建设用地现状 用地布局结构分析框图 二、城市用地发展方向选择 （一）工程地质评价 1地基质量 海口市自西边的马村到东边的东营，从地基利用角度出发可以分为四大单元。按自西向东排列，单元的界线大致以断裂为界，界线为：长流仙沟断裂（其西简称马村地基单元，其东至下一界线间简称长流地基 单元），长流、秀英中间的

16、北北西向琼华永庄断裂地质稳定性区划 （其东至下一界线间简称秀英与府城地基单元），以及南渡江西岸美舍河、龙歧洋一线的陡坎（其东简称东营地基单元）。 总的来说，浅部地层的强度和地基稳定性以马村地基单元、长流地基单元最好，秀英和府城地基单元次之，东营地基单元最差。 2稳定性区划 海口大部分地区是地震基本烈度8度设防区，影响城市工程建设稳定性的突出因素是强烈地震作用下可能产生的一系列地震灾害，例如地震断裂导致的地面运动及破坏，大规模的震陷和地震液化。在琼北地区，自1605年7月13日琼山7.5级强震后，地震发震的 趋势和能量有所减弱，尤其是隶属于火山地震的震地震灾害分布 中，地震震级将较小。 海口市地

17、震断裂主要有三条，一是近东西向的铺前马袅断裂，对海口而言，受影响最严重的是府城以东至东营一带地区，主要受铺前马袅断裂琼山铺前段的断裂的较强的地震效应影响。二是北北西向长流仙沟断裂，该断裂的南段石山附近为未来的66.75级强震危险震中区。1605年琼山的7.5级地震曾使本断裂的老城、荣山一带地形破坏严重，西北滨海滩地产生大规模震陷、砂土液化，断裂带附近的地震破坏效应极为明显。三是北北西向海口云龙断裂，该断裂虽在未来地震危险分析中为小于6级的中等强度发震震中，但由于其北段延伸进海口市中心区的形迹不 清，证据不足，1605年琼山地震，也未发现此断裂带土地工程开发费用比率的地震烈度异常，故该断裂带的地

18、震效应不显著。 海口市内次要的断裂有三条，一是长流、秀英之间的生大规模地形破坏的可能性极大，且工程开发中的费北北西向的小规模的琼华永庄断裂，另两条是金牛用高。诸多不利因素决定了必须严格控制该地区的开岭一带的弧形小断层，这些小断层在历史地震中均无发建设，做好相应的防范体系。 异常反应。 建议在该区域内不做大规模、高强度的开发，已建或东营一带及老城、荣山之间的地震断裂在历史地震中确须建设的工程项目应严格保障各项抗震标准的实地震效应最为显著，东营地区主要灾害为大规模震陷施和建设质量。 和地震液化，原因在于东营一带浅层为第四纪最新的 未固结松软沉积。老城荣山之间的震陷及地震液化不（二）生态因子综合叠加

19、评析 及东营，但地形破坏很严重。因此，东营一带和老城规划对海口所处的区域进行了生态敏感度评价，具体至荣山之间，是城市应重点设防的不稳定地段。 山水系统因子分析 采用的方法为生态因子叠加法。评价选取了包括地 质、地貌、工程造价、坡度、山水格局和历史文化等 6大关键因子，把每个因子分为三个等级，将它们分3工程地质评价对建设用地选择的影响 别叠加分析后得到生态敏感度综合评价图。 根据对规划区内工程地质条件的综合测评，对三个重 点地区提出用地选择建议： 规划区域内的一级敏感地带有两个部分。一部分为沿 海、滨江带，具体而言包括盈滨岛滨海岸线、假日海1）适度控制建设区 滩、秀英港、海甸岛、新埠岛、南渡江入

20、海口东部地主要是老城至荣山之间的大片区域，该区域为未来的区等，这一区域呈带状集中分布，这一地区主要受到强震危险震中区，稳定性差，是重要的地震滑坡危险地质、工程开发费用、山水格局、地形地貌等因子的带，西北滨海滩地属于严重地震液化区，地震灾害时影响；另一部分一级敏感区分布比较分散，主要分布 的地形破坏严重，历史地震中的地震效应明显。但该地域坡度因子分析 在规划区域南部的台地山林区域，包括道兴水库、玉区域因多期火山喷发作用，形成大片裸露或浅埋的玄风水库、美亭水库、大美水库、永庄水库、沙坡水库、武岩和凝灰岩，是建筑地基良好的高承载力区，工程火山地质森林公园、红城湖、所城保护区、府城保护开发中所需的地基

21、处理费用较低，有利于城市建设。 区和红树林自然保护区等区域，影响它们的生态因子建议该地区应对地震灾害威胁比较严重的滑坡区、滨主要有山水体系、植被地貌、历史文化等因子。 海滩地和断裂带周边重点设防，尽可能弱化该区域的 建设强度。 二级生态敏感区呈组团状分布。这些组团主要有美亭 水库和太阳湾之间的区域、秀英滨海区、火山口公园2）中度控制建设区 周边区、沙坡水库周边区、海口城区老机场周边区域、主要是海甸和新埠二岛范围内的危险区域。该区域接红树林自然保护区西部区域等，主要影响这些区域的近未来的潜在震源区，浅部地层主要为滨海相软土，有植被地貌、地质稳定性、山水体系等生态敏感因子。在地震作用下易形成震陷及

22、场地地面变形，属于稳定 生态相对不敏感的地区有澄迈老城工业园及周边地工程造价因子分析 性分区中的很不稳定区、地震液化和震陷比较严重的区、南渡江在该区域内的中上游西岸地区和东寨港南区域以及工程开发高费用区。该地区的土质对于中高部地区。 层建筑无法选择费用低的处理方法，加之地下水高水 位因素，开挖施工过程比较困难，此外，软土长周期 的场地特征对同为长周期的高层建筑有易于诱发共（三）跨南渡江发展研究 振作用的不利影响。 由于海甸岛和新埠岛临近海口中心区，生态环境适 宜，居住人口较多，历来为城市的重点开发区域，加1海口市跨江发展的条件与契机 之处于生态环境的敏感区域，因此更须加强对地质灾南渡江是海南省

23、境内的第一大河，“海口”的得名也 害的防范和对生态环境的保护措施，尤其是岛屿北端正是因为它地当南渡江的出海之口，可见南渡江在海滨海地带的防范与保护。除了加强建筑施工过程中的口具有重要的意义。由于受到行政区划和各种条件的地域地貌因子分析 防范措施以外，建议不作高密度开发，相应降低开发限制，海口长期以来都在南渡江以西发展，在上版总强度并提高建设质量。 规中未将江东地区列入城市建设用地中。从国内外滨 水大城市的发展情况来看，跨江河发展是普遍的发展3）严格控制建设区 模式，而从海口目前城市发展和城市用地调整的需要主要指东营地区和主要地震断裂带周边地区。 来看，有必要选择跨江发展的道路。同时，十几年来，

24、东营地区邻近7级以上的潜在强震危险震中区，50年海口城市的经济实力有了明显提高，行政区划的调整超越概率为0.1的水平加速度峰值在200伽以上，是为海口跨江发展提供了良好的机遇和广阔的腹地，铺未来防范地震灾害的重点区域，同时在历史地震中的前湾的优越景观条件和丰富的旅游资源，美兰机场的地震效应也最为显著，曾经发生整个村落沉陷海底的地理位置所产生的发展带动作用，琼州大桥和海文高重大灾情。东营一带浅层为第四纪最新的未固结松软速公路的建成通车等，都为江东地区的发展提供了有 沉积，属于严重地震液化区和重度震陷区，地震时产利条件。 地质稳定性因子分析 1）目前城市人均建设用地水平偏低，需要拓展城市3） 南渡

25、江以东地区具有优越的自然景观条件，旅游发展空间 资源丰富 目前海口人均城市建设用地水平偏低，考虑到海南热南渡江以东沿铺前湾岸线和南渡江东岸的滨水地区带气候的特点，南渡江以东地区紧邻海府城区，在城自然景观条件优越，旅游资源丰富。 市发展中具有地缘优势，同时拥有较长的滨江、滨海东营港水系位于南渡江入海口东岸冲击平原，这一带岸线，地势平坦，从区位的角度来看，是一个较为适水系发达，形成网络状，且和南渡江有一定联系，又宜发展的地区，可以利用滨海、滨江的条件构筑沿江因为临近海边，具有较典型的热带田园风光和滨海临发展的城市跨江，有利于突出海口市的城市特色。 河景观资源，是建设海口滨海水城的理想位置。 在东营

26、港、北创港和铺前湾之间的海底有被陷村庄废2）行政区划的调整，为海口跨江发展提供了良好的墟遗址。这是中国迄今为止历史上唯一的海底地震废机遇和广阔的腹地 墟，可开发成国内独一无二的“海底村庄”奇特景观。 海口市原行政辖区面积较小，完全处于南渡江以西地在铺前湾东南部琼山和文昌的交界处，有国家一级自历史文化因子分析 区，由于行政区划的限制，海口市区的发展不可能跨然保护区东寨港红树林自然保护区。这里是典型 越南渡江。2002年，海口与琼山两市合并，江东地区的湿地风光，水系发达，滩涂随着潮涨潮落而隐现。 也一起并入海口市域，拓展了海口市的发展空间，丰 富了海口市的各类资源，改善了城市发展环境。海口此外，还

27、有南渡江入海口处的壮丽景观和已开发建设 市得以在更大的用地空间范围内筹划产业布局、环境的桂林洋旅游度假区和高级酒店等设施。这些都为南 保护和城市基础设施建设，进一步优化资源配置，增渡江以东地区的旅游产业发展描画了美好的前景，成 强城市集聚力、辐射力和牵引力。同时，也为海口城为未来带动江东地区经济发展的有利因素。 市跨江发展提供了良好的机遇和广阔的腹地。 在琼山设市后因其发展需要已提出在江东建设琼山4） 美兰机场是有力的发展带动要素 新市区，1994年海南省政府主持编制了琼北沿海地区美兰国际机场旅客吞吐量目前居全国机场第八位，位 城镇群发展规划，也提出琼北沿海七组团的发展设于南渡江以东，占地58

28、3公顷，飞行区等级按国际民 想，其中江东地区被列为七组团之一，并为1996年航组织制定的4e级标准修建，2003年8月，经国家完成的海南省国土综合规划所认可。几年来，琼民航总局批复，海口美兰机场已正式更名为海口美兰山一直致力于江东地区的发展，目前已有部分项目在国际机场，国际航班将直航海口。 江东地区布局，为跨江发展团奠定了一定基础。 生态因子综合叠加分析图 美兰机场已成为海口市和海南省对外交通的重要门灾害和人类活动的破坏。 户，同时，机场的建设和投入使用密切了江东地区与根据地貌条件、地质条件、水系和植被条件、地震洪城市中心组团的联系，也带来了大量的跨江交通，有水等灾害发生可能性等方面的数据，将

29、各种因子叠加利于增强城市的辐射网络，将成为带动江东地区发展进行生态敏感度评价，从分析结果来看，江东地区生的重要驱动力。 态敏感度普遍较高，而在南渡江下游地带更是生态高 度敏感区域。 5） 跨江交通条件 优良的生态环境是海口城市发展的基础和优势所在，南渡江在市区范围内的江段宽度从300米至1000米江东地区的高度生态敏感性对跨江建设的提出了更不等，对跨江交通来说并不构成严重的阻碍。目前，高的生态保护要求，因而也增加了建设的难度。 北起中心组团南至文昌市的海文高速公路和连接东 线高速公路与美兰机场的美兰机场出口路，已分别修3） 江东地区村落密集，人口密度高 建了跨江公路桥琼州大桥和南渡江大桥。其中

30、琼州大南渡江以东地区村庄密度大，耕地多为良田，集聚的桥在2003年4月竣工并举行通车典礼，这是目前海农业人口多，东营镇现有人口1.26万人，人口密度 南省在江河上投资最多、规模最大的一座跨江大桥，898人/平方公里，是原琼山市除府城外人口密度最高海口市行政区划范围变化示意图 全长近1400米，总投资亿千万元人民币。琼州的镇。灵山镇现有人口4.89万人，人口密度495人/大桥位于海口国兴大道到海口琼山新市区南渡江下平方公里，也达到了相当高的水平。这将增加开发建游，是连接行政区划调整后的海口东部地区的重要交设动迁人口的工作量和所需的补偿费用，也是一项不嗯彩呛？诘轿牟咚俟妨酉叩墓丶诔鞘薪璧囊蛩亍?程

31、。琼州大桥设双向四车道，设计时速为公里。 这两座大桥成为重要的跨江交通通道，为开发江东地3海口市跨江发展需重视的几个问题 区提供了良好的交通条件。 1）选择适宜的跨江发展时机，建立有效的资金供应2海口市跨江发展的制约因素 体系 就海口的情况来说，目前海口建成区面积76.6平方 尽管海口市有跨江发展的现实需要和有利的契机与公里，非农业人口63. 84万人，2001年gdp为191.2南渡江江东地区景观资源分布示意图 条件，但同时也存在着一些制约因素，如江东地区工亿元，人均gdp为1.267万元/人。与1990年代以来程地质条件不理想、生态敏感度高，同时目前该地区国内跨江发展的省会城市在经济实力方

32、面还存在一基础设施落后，跨江投资门槛高等。 定差距（表32）。而且中心组团目前的城市建设用 地尚未达到上版总体规划制定的发展目标，加之在建1） 江东地区地质条件不理想 成区内还有大量半拉子工程和空置房可供利用，因从海口市建设用地的整体情况来看，江东地区的地质此，海府中心组团作为海口市城市建设条件最好的城条件并不理想。首先，浅部地层的强度和地基稳定性区，自身还有很大继续发展的空间和潜力。 以南渡江以东的东营地基单元最差。其次，江东的东 营地区邻近7级以上的潜在强震危险震中区，50年超南渡江在中心组团区段的宽度大致在3001000米之越概率为0.1的水平加速度峰值在200伽以上，是未间，与重庆、宁

33、波、长沙等城市的情况比较相近，同来防范地震灾害的重点区域。东营一带浅层为第四纪时河运对城市发展的促进作用极小，这样的状况说明最新的未固结松软沉积，属于严重地震液化区和重度为了获取未来跨江交通上的便利和土地开发的门槛震陷区，地震时产生大规模地形破坏的可能性极大。效益，需要付出较大的成本，跨江战略的实施首先需 此外，江东地区地势较低，相当一部分用地在洪水威要建立起一套有效的资金供应体系。另一方面，南渡南渡江以东地区生态敏感度评价图 胁范围以内。 江东岸较差的地质条件和地震灾害隐患必然成为重地质条件是对海口城市跨江发展的重要制约因素，但要的制约因素之一，在大规模开发之前，我们必须冷这并不等于绝对不能

34、进行工程建设。一方面，从历史静而谨慎地研究新区建设安全问题，提出科学合理的数据来看，海口地震的强度和造成的灾害呈现出逐渐措施，以期将可能造成的灾难防患于未然。 减弱的趋势。如在琼北地区，自1605年7月13日琼 山7.5级强震后，地震发震的趋势和能量有所减弱，因此，在海口中心城区辐射能力比较弱，东岸自身产尤其是隶属于火山地震的震中，地震震级将较小。另业基础尚未稳固的前提下实行大规模的跨江建设计一方面，随着城市经济实力的增强，通过严密的自然划的机会尚未成熟，因为目前海口的泡沫经济还未完灾害防范体系，并严格控制江东地区的开发建设强全消除，中心区土地价格并不很高，尽管目前的越江度，还是可以保障对江东

35、地区开发的可行性和安全性交通条件为跨江发展提供了一定的基础，但期望在东的。 岸通过土地经营获得较大收益的时机也未到来。 2） 江东地区生态敏感度高 南渡江以东地区水系众多，植被丰富，同时工程地质跨江建设，需要制定缜密的发展策略与发展时序，并 条件较差，使当地生态环境较为脆弱，容易遭到自然等待恰当的时机。前期可在基础设施建设的同时，通 江东地区现状村庄分布 过旅游业，特别是生态旅游业的发展来作为江东地区4） 严格规划开发控制管理，坚持高品质、低强度的开发的带动点。同时，需要建立多元化的资金供应体开发原则 系，应采用积极有效的方式利用资本市场，包括：tod根据工程地质条件，规划确定江东地区为严格控

36、制建与sod的开发方式、土地批租收入、土地置换的收入、设区，建议在该区域内不做大规模、高强度的开发。吸引外资、bot招商方式等，以此保障跨江发展所需在此区域内，必须严格规划开发控制管理，进行高品投入的大量资金。 质、低强度的开发。 海口的建设历史已经表明，低水平的操作只会导致重2） 保护与开发并重，强化旅游功能，建设生态型新复建设与分散式开发的盛行。前事不忘，后事之师，z 城区 我们必须警惕在跨江发展旗帜下又一次圈地风和炒依据海南省提出的“建设两地一省”和“建设生态省”作热潮的来临，加强项目规划、立项和审批管理，防江东用地现状 的战略目标。 2002年海口在此基础上又进一步提出止可能产生的投入

37、资金困难和环境恶化问题。 “做大、做强、做精、做美”的城市发展战略，更加在开发建设中对可能出现的自然地质灾害要防患于明确了海口今后的城市发展目标。这也为海口市跨江未然，必须加强对工程建设质量的监控，依照相关技发展提供了良好的契机。 术要求和规范严格对道路、桥梁、堤防、基础设施和由于江东地区目前基本没有进行规模化的城市建设，建筑质量的管理，确保江东地区建设的安全性和防灾发展余地大，可塑性很强，但同时生态敏感度高，因能力。 此必须在发展过程中坚持保护与开发并重的原则，按同时，考虑到热带气候特点、工程地质条件和生态城照建设生态示范市的目标要求，使江东组团成为生态市建设要求，在江东地区限制高层建筑建设

38、，严格容 型新区。在这方面，国内外滨水大城市在发展过程中积率、绿化率、建筑高度、建筑密度等方面的规划要取得了很多宝贵的经验，可以成为海口市未来建设的求，鼓励采取低层、低密度的建设方式，并结合气候曾经辉煌的桂林洋旅游度假区 借鉴。如莱茵河在治理环境污染方面采取了建立完整与地方特点精心进行建筑单体设计，提升开发品质，的供水系统和污水净化系统，并开展大规模植树造林形成能够体现热带滨海城市风貌特色的花园城市景活动，美化环境，提高生活质量，同时吸引了更多的观。 国际游客，使旅游业得到很大发展。 在海口空间发展的过程中，应借鉴国内外的先进经 验，严格控制新建项目的环保指标，保证生态环境不（四）用地发展方向

39、判断 受污染，重视滨海、滨江景观带的规划建设，依托自然，建立起兼有景观价值、休闲旅游功能和生态屏障 作用的滨水绿带，构建生态廊道。凭借江东地区优越1现状建设用地发展的形态特征 世界湿地保护区东寨港红树林保护区 的自然和人文景观条件以及丰富的旅游资源，强化有通过对海口十余年的建设用地发展形态研究和公共绿色产业之称的旅游经济功能，力求实现经济、人口、设施的分布叠加分析可以发现，中心城区80平方公资源、环境相互协调，坚持经济建设、城市建设、环里的建成区内存在大量的空置地和空置房，仍能反映境建设同步规划，同步实施，同步发展，增强城市的出1990年代初期土地投放过量和建设过度超前的状可持续发展能力。 态

40、。十余年来，新增的城市用地基本集中在海口和府城周边，人均建设用地指标并未因上版总规制定的高 目标而取得高增长，反而持续下降，表明社会经济要3） 重视工程地质评价工作，确保江东地区开发建设的安全性和防灾能力 素向这一地区聚集生长的动力仍很强劲，相对于其他地质条件不理想是海口跨江发展所面临的重要制约建成区域来说，海府中心组团的成长体现了较高的规因素，确保工程建设安全和建成后人民生命财产的安模效益，加之本身可建设的用地仍然较多，人口和用 全，是在江东地区开发建设中必须要高度重视的首要地继续增长的潜力仍然很大，因此预计未来的较长时里昂市区南向鸟瞰市中心位于罗纳河与 问题。 期内围绕中心组团外延生长的趋

41、势仍然是用地拓展索恩河之间，1990年以来无车和步行优先街 在开发建设开始之前，必须对江东地区的地质状况进的主流。海口地区围绕中心区域向西与南方向缓慢展道与广场网络的建立营造出富有韵味和人性 化的城市空间。 行仔细的勘查和评价，根据相关技术要求和规范来确开，府城则以旧城为中心向北缓慢发展，二者未能形定各处用地的基质情况和建设要求。切忌单纯重视经成一个共同的核心区域除了原先行政区划的影响还济效益，工程盲目上马，这有可能导致重大事故的出在于二者之间的老机场地区一直没有得到有效的开现。在不可建设和不适宜建设用地上，严格控制建设发。 活动，除生态保护、绿化用地与临时性建设项目以外 不做建设用地布置，

42、基于资源型的开发需求，海口建设发展过程中沿岸线同时，需要加强对自然灾害的预警和防范措施。在房带形发展的趋向一直十分明显。发展的方向主要是以屋抗震方面，要按照地震基本烈度8度以上的标准设海口中心区为基础向西以及向北面的海甸岛、新埠岛防，在建筑组群内部及之间保证开放空间的布置，做拓展。 好应急疏散和救助的各项准备工作。在防洪方面，要 按照百年一遇的标准建设南渡江防洪堤，同时保证江 随着各组团和基础设施的建设，城市形态出现跳跃式东地区现有水系的疏浚和保护工作，增强泄洪能力。 海府中心城区新增建设用地分布（含已批未建 扩展的特征，沿交通线分布的长流、马村，以及东部 用地） 的桂林洋、狮子岭、东营、美兰

43、机场等，都出现了点状分布并具一定规模的建设用地。 根据现状的发展状况可以判定，海口的城市空间拓展动力有三种： 1）集中性发展动力基于城市中心组团的规模与集约效应需求； 2）线性发展动力基于沿岸线资源型开发需求； 3）分散性发展动力基于岸线、景点、机场、火车站等特殊功能的自组织性发展需求。 2建设用地拓展与地貌和生态环境的关联 由于海口的用地资源比较丰富，用地选择的余地较海府中心城区房地产现状分析 海府中心城区烂尾楼现状分析 大，尤其是南渡江以西的地区，在工程地址条件差不 多的情况下，除去岸线资源的影响，海口的建设开发呈现了较强的低成本拓展倾向。1996年之后新增的城市土地中，76主要由旱地转化

44、而来，20由近海水域和海滩转化，3由农村及工矿建设用地转化，而林地和草地则几乎没有发生向城市用地的转化；在高程方面，在035m之间的用地占了95以上。也就是说，新增的建设用地普遍选择了地貌植被比较稀少、高程较低、坡度较小，又贴近海岸线的地方拓展。这样的发展趋势也使得近些年的建设对南部地区植被资源的破坏不大，间接保护了生态环境。 根据生态因子的叠加分析，约50%的最高生态敏感区 的土地开发价值非常高，这部分区域主要集中在了滨公共设施空间现状分布党政机关分布 公共设施空间现状分布商业金融设施分布 海地带和南渡江入海口周边，恰恰是用地空间拓展无 法回避的重点地区。这部分区域的开发对于城市的整体发展将

45、是机遇与风险并存，需要在具体的开发模式上做进一步的深入研究。 3发展需求及产业布局导向 在未来海口相当一段时期内，中心城继续连续外延和其周边分散组团的持续生长将会同时存在。但在主要的发展方向上的需求存在差异。 1）中心组团的外延生长：综合性不断完善，扩充余地仍然较大，仍是城市主要的扩展动力。 2）跨江向江东地区发展：市场化发展的主要方向， 但不确定因素较多，工程地质和防灾方面的问题较公共设施空间现状分布文体卫设施分布 公共设施空间现状分布省会职能分布 多，门槛投资较大。 3）向西的带状与点状拓展：现状拓展的主要方向， 粤海铁路的建成使得西部地区的战略地位愈发重要，但长流组团发展的缓慢有其必然原

46、因，需要对其进行表44 海口市市区建成区用地增长统计表 重新定位，预计规划期内距离中心组团较远的区域仍项目 1987年底现状 2001年底现状 增加 以点状增长为主。 面积 人均 面积 人均 总面积 人均 4）向南部纵深方向推进：不存在太多障碍，但也没（平方公里）（平方米/人）（平方公里）（平方米/人） 有十分明显的拉动因素，交通区位相对较弱，植被资居住用地 4.5 19.73 37.1 43.68 32.6 23.59 源丰富，建议根据实际条件适度开发。 公共设施 4.5 19.73 11.42 13.44 6.92 -6.29 工业与仓储 6.77 29.68 7.82 9.2 1.05

47、-20.48 经过20多年的改革开放，市场已经取代计划成为配道路广场 1.2 5.26 8.69 10.22 7.49 4.96 置资源的主要手段，城市从单一的发展目标转变为多绿地 0.63 2.76 5.09 5.98 4.46 3.19 种发展可能，对城市发展方向进行完全准确的判断也城市建成区 24.23 106.27 76.58 90.05 52.35 -15.32 变得异常困难。因此在以上宏观判断的前提下，需要 注：87年市区现状人口22.8万人，2001年市区人口85万人 在可能的发展方向上留出必要的余地，以应对未来可能的发展。 4主要发展方向的优先程度与开发模式判断 带状组团式的空

48、间结构是海口用地布局的良好选择，在此基础之上应当注重各主要发展方向上的开发模式选择。 1）强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境。 2）选择恰当时机，有选择性的开发江东组团，突出 开发品质和强度上的控制，注重空港组团建设。 公共设施空间现状分布写字楼分布 公共设施空间现状分布大专院校分布 3）鼓励中心组团建设用地的西向拓展，注重粤海组 团、老城（澄迈）组团的专业性开发和规模积聚，积 极培育长流组团的产业增长点。 4）适度向南部纵深腹地推进，注重保护优良的植被生态环境。 公共设施空间现状分布叠加分布 海府中心城区基准地价分析 现状空间发展动力分析 有利于解决城市

49、建设遗留问题 （二）城市空间发展模式的选择 2）特色组团的做精、做美基于岛外职能的资源 1组团式发展的必然选择 导向性分散发展要求 沿海滨的带状组团式发展布局符合海口的地理环境对于一个具有外向型专业化职能的城市，它的专业化 特点。 职能的体现取决于能提供专业化资源的多少和分布。 海口面向岛外的特色职能有：热带滨海旅游城市、适 1）从地形地貌环境分析，海口地区相对平坦的地貌宜居住的特色城市、国家历史文化名城和国家开发南 主要分布在由海岸线向南纵深的带状区域内，城市发海海洋资源主要基地，整合这些资源是规划问题的关 展空间处于由西向东不等宽的长条形区域内，东、西键。 长度约有50公里左右，而南北平均

50、距离不到10公里； 由于面向岛外的特色职能具有一定的独特性和对资 2）从城市大型基础设施的分布来看，对于城市布局源空间的依赖性和相关性，因此在空间选择上需要根有重要影响的对外交通设施和城市支撑设施在空间三、城市用地总体布局 据资源分布的具体位置和发展条件进行相对分散的上已经形成为分散局面，为组团的由点到面发展提供 布局，这些分散特色职能空间是构成海口的组团式布了可能； 局的重要组成部分。 未来海口总体布局在结构上应具有可生长与可持续 旅游资源空间的发散分布是特色组团发展的动力 3）从环境优势资源的配置和利用角度分析，组团式发展能力，应该具有从大范围内保护生态环境的主要 与岛外联系的大型交通设施

51、是特色组团成长的基的发展更容易根据资源的发展条件和市场的需求进功能，应该充分满足海口岛内外职能的发挥，应该与础 行有效配置，启动成本较小，形成相对比较独立的发原布局结构存在连贯性，应该满足布局的可操作性、 生态环保的发展要求是形成特色组团式发展的有展区域，旅游、休闲度假功能的建设符合这一特征。可组织性和市场导向性。 效途径 海口拥有众多的旅游资源和休闲设施的建设资源条 件，因此利用优良的自然条件建设旅游、休闲项目从 二元复合结构的城市职能特点为海口的城市布局提而带动城市组团发展是一种有效的途径。 供了理论上的依据。根据这一结论，可以很好的将海 口众多职能在城市发展空间布局结构中进行一一对2海口

52、城市职能特征对空间布局的要求 应的选择和有效的配置，而且在以后的城市建设用地海口未来空间布局形成存在着两种不同性质的动力。（一）规划原则 空间布局之中，这一理论也应成为指导组团用地布局一种是以规模效益和集约效益为基础的集中外延式 的主线。 发展动力；另一种是以发挥“环境是第一生产力”的1提升全体居民的居住环境质量 带动作用，以旅游、现代服务业、区域房地等行业的提升全体居民的居住环境质量应当成为城市规划的 市场需求动力。 第一大目标，应当让本地的居民感觉到，他们的居住海口具有比较明显的城市职能二元化特征，即“岛内（三）空间布局结构 环境质量在提高，而不是在恶化，如果这个宗旨不能中心城市职能、岛外

53、专业化城市职能”。基于复合职 得到保障，其他的努力都是本末倒置。 能的发展要求，海口市的空间布局需要考虑以下因充分解读滨海城市带状发展规律，突出沿南渡江城市 素： 景观特色，根据海口城市客观存在的集中、线性和分2引导城市健康有序的发展 散三种发展动力，提出海口城市空间布局“3+1”带城市的发展不可能过快，也不可能毫无秩序，规划管1）核心组团的做大、做强基于岛内中心城市的状组团式布局结构。 理必须遵从城市发展的规律，保障城市有秩序、有条积聚发展动力要求 理的综合发展。 利用市场推动力和城市结构生长规律，扩大海口市区海口市是一个独特的海滨城市，前拥大海，后倚森林 建设范围，强化核心组团的集约是城市

54、空间发展战略和山地，中有自然河道穿越。从空中俯瞰城市，象是3创造特色鲜明的城市形象 的重要环节。海口依然处于生长时期，城市结构的基围合在一片绿色的海洋之中。根据海口市城市发展的应当通过规划的手法融合当地的文化，滨海、滨江地本雏形才刚刚形成，许多城市功能依然比较薄弱，尚空间特点以及城市二元职能的要求，规划海口区域城理特色，气候条件以及民情，把城市的形象充分展现未需要对于城市核心职能的发展空间进行选择。 市发展空间布局采取“3+1”的布局结构。“3+1”是出来，使城市形象具有独特的个性。 目前海口市的主要城市职能空间是海口和府城地区，指沿海岸线的三条横向发展轴线和一条沿南渡江的 除了部分工业、港口

55、、粤海铁路通道、海口航空港等纵向发展轴线。其中沿海岸线的三条轴线由北到南分4保持合理稳定的城市用地价格与价值的有设施在海府中心区以外，其他的大部分职能如城市居别为滨海旅游发展轴线、城市发展轴线和生态保护轴住、商业、交易市场、城市商务酒店、文化、体育设线。 效机制 施集中在70多平方公里的建成区范围内。 土地是宝贵的国家资源，土地在城市经营和长远的发对于具有二元化城市职能的海口市，做大、做强海口具有“阳光、沙滩”景观特色的滨海旅游发展轴线充展中始终发挥着极其重要的作用。不合理的用地价值经济，成为区域中心城市，离不开海府中心区的发展分利用了海口区域丰富的海岸线资源，通过“低密度、与价格将会影响城市

56、及其周边区域的竞争力。保持合壮大，具体有以下几点： 低容积、低层数”的开发原则，将最富有滨海特色的理稳定的城市用地价格与价值是非常重要的指导思 有利于发挥海口中心城市职能 地区开发成最具有吸引力的黄金海岸线，以旅游度假想。 有利于带动琼北区域城市化进程 和面向全国第二居住地作为主导项目，以小组团式的 开发和环境有机融合，体现环境为本的开发理念。 具有“浪漫风情”内涵特色的城市发展轴线是海口城 市最具活力的魅力单元，是丰富海滨旅游、度假内涵，提升都市生产和生活的区域。根据城市的发展目标和 定位，海口的未来城市个性是中国最具有魅力的热带 海岛都市。为了实现这一目标，将热带都市所应该具 有的城市风貌

57、特色与所发挥的职能在空间上进行一一对应，以地域文化特色的建筑、街区、道路等城市总体景观和办公楼、商场、演出中心、娱乐城、美食街、市场等城市产业设施的合理配置，体现海口作为省域经济中心充满现代活力的一面，又充分展示海南历史文化的底蕴，让游客体验热带旅游天堂的温馨与浪漫。 具有“绿色、生态”特色的城市生态保护轴线和沿南渡江的纵向发展轴线是保持海口区域可持续发展的生态保障。背靠森林河流、面向大海是海口独特的环境特点，也是城市保持持续发展的活力，横向和纵向的生态轴线的保护和开发即可以成为海口旅游业发展的亮点，也是海口城市综合竞争力的体现。 “三横一纵的3+1”空间布局结构，突出城市空间沿 海、沿江和生

58、态的特点，形成了以太阳城旅游组团（澄“3+1”带状组团布局结构三条沿岸线横向发展轴线，一条沿江纵向发展轴线 迈）、老城组团（澄迈）、海口主城区、东寨港旅游组 团等开发区域。 1主城区布局结构 根据组团式城市布局对用地和环境空间的要求，海口主城区用地空间布局上，形成了“一个中心、四个组团”的用地布局结构。其中“一个中心”为具有岛内中心职能的海府中心组团；“四个组团”为具有岛外职能发展要求的特色组团，分别为：粤海组团、长流组团、江东组团和空港组团。 中心组团和四个功能组团在空间上由西向东沿海岸线一字排开，根据具体所担负的发展职能在规划空间布局和规模结构上各有不同，组团与组团之间是以河流水系、旅游风景区等自然和人工的绿化进行隔离，绿化隔离带是一种“通透绿化廊道”概念的开敞性空间，城市的原始自然绿化与到组团绿化以及