2017年广西北海房地产市场行情分析月报行情调研分析0001

1、第1页共26页【最新资料,Word版，可自由编辑！】第2页共26页目录、宏观帀场环境 .3（一）宏观经济环境 . 3（二）宏观政策环境 . 4_ _、房地产行业环境.5（一）住宅市场.5（二）土地市场.9三、北海房地产市场.11四、月报综合分析.19第3页共26页宏观市场环境（一）宏观经济环境2012年2月中旬国家统计局公布了 1月份宏观经济数据，当前我国的经济面 出现以下几个特点：1、CPI稍有反弹，但总体基调不变，未来回落的可能性很大。根据国家统计局今日发布数据，2012年1月份，全国居民消费价格总水平同 比上涨4.5%。其中，城市上涨4.5%，农村上涨4.6%;食品价格上涨10.5%,

2、非食品价格上涨1.8%;消费品价格上涨5.5%，服务项目价格上涨2.2%。2012 年1月份CPI同比上升4.5%，远超此前市场4.0%的一致预期。图1: 10年12月一12年1月全国CPI走势图分析：从数据看，CPI几大分类数据无论同比和环比都出现了上涨。 可以说,食品价格贡献了新增涨价因素的绝大部分，其中基本是季节性食品的价格上涨所 贡献。同时，2012年春节在1月份，所以节日因素是这次 CPI同比数据出现反弹 的重要原因。此次CPI数据超出预期可以进一步确认我国经济未来软着陆的概率很大，因此我们依旧认为，短期内对于国家的调控政策的放松不要给予太高期望第4页共26页2、1月信贷回归金融危机

3、前水平 政策阀门难言松1月末，本外币贷款余额58.91万亿元，同比增长14.8 %。人民币贷款余额55.53万亿元，同比增长15.0 %，分别比上年末和上年同期低 0.8和3.5个百分点。 当月人民币贷款增加7381亿元，同比少增2882亿元。其中住户贷款增加1527 亿元，短期贷款增加367亿元，中长期贷款增加1160亿元。与此同时，1月末, 狭义货币（M1 ）同比增长3.1 %，比上年末低4.8个百分点；广义货币（M2 ）同 比增长12.4%，比上年末低1.2个百分点。图2: :2010年11月-12年1月新增人民币信贷从数据表可以看出2012年开年的1月新增贷款量远远低于去年同期的水平。

4、除季节性因素影响外，造成此现象的一个重要原因是银行体系资金流出，存贷比、 高存准率等限制了银行放贷能力。而此前市场预期，1月新增贷款1万亿以上；自去年10月预调微调”提出之后，政策放松的迹象频现。业内也普遍预期，相比于2011年，今年政策相对较松。但从1月的数据来看，无论是新增贷款还是货币供应量增速均低于2011年的同期水平。这表明，政策实际放松的力度与市场预期之间存在巨大鸿沟。（二）宏观政策环境本月政策重点：1、央行：货币政策基调不变，适时适度预调微调。第5页共26页2、1月31日，温家宝总理提出，在巩固房地产市场调控成果上，针对投机投资性需求进一步完善政策措施，预示着2012年对房地产市场

5、调控力度依旧强硬。本月具体重点政策如表1所示表1 :近期市场宏观政策环境要闻日期政策/出台部门主要内容影响1月6日央行继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微央行在合理的调，根据经济金融运行情况，综合运用多种政策工具，按货币政策下，预照总量适度、审慎灵活、定向支持的要求，调节好货币信调微调，年内或贷供给，保持社会融资规模的合理增长。着力优化信贷结许会继续下调构，更好地服务实地经济发展，落实好差别化住房信贷政存款准备金率，策，促进房地产市场健康平稳发展，加强对国家重点在建释放流动资金。续建项目和保障性住房建设。1月31日国务院温家宝总理对当前重点工作做了部署，其中房地产方这为未来几个面：巩固

6、房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善月有意放松洛抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采实调控政策的取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和地方政府打下管理工作。预防针”也在年初关键时刻第6页共26页11点打消了市 场对政策的想 象空间。（三）宏观市场环境对房地产市场的影响以上宏观经济及政策环境对房地产市场有以下影响：双节因素是影响CPI上涨的主因，但同时也显示，通过本轮楼市常态化调控，去投资化”的调控措施导致GDP对房地产的依赖程度逐渐降低，加上房地 产市场不景气的情况下，居民也不急于把手上的资金投入房地产市场来保值增值， 房地产市场依旧会持续低迷。（房地产市场原本

7、是保值增值的主要渠道）第7页共26页房地产行业环境（一）住宅市场1.1 一月楼市惨淡开局，逾八成城市成交环比下跌，平均跌幅38.14%中国指数研究院2012年2月1日发布2012年1月中国主要城市房地产市 场交易情报。报告显示，在40个主要城市逾八成城市成交环比下跌，平均跌幅 38.14%，13城市环比跌幅超过或接近50%。其中涨幅最大的是天津，下跌幅度 达78.78%。其次是青岛，跌幅为75.99%，北京、杭州、深圳、广州、南京、上 海等一、二线重点城市也有不同程度的下降。（北海成交面积下跌达44 %左右）（受春节及调控双重影响，多城市 1月成交达近年最低值。）成交量环比上涨的城市中，南昌位

8、居涨幅榜首，涨幅达61.80% （1月份，南昌楼市一反常态，在春节期间，大量新开楼盘赶在节日前集中上市，因价位适中， 吸引了不少刚性需求入市购买，也促成 1月份南昌楼市的“繁荣”假象）。其次 是三亚，涨幅高达45.52%。本月，只有少数城市成交价格变动。三亚商品住宅成交均价环比增长19.30%， 其次是包头其成交均价涨幅达18.66%。1.2本月全国百城住宅平均价格连续第五个月下跌第8页共26页根据中国房地产市场指数系统 百城价格指数”寸100个城市全样本数据，2012年1月，全国100个城市住宅价平均价格为8793元/川，环比下跌0.18 %。同比来看，全国百城住宅均价自2011年8月以来持

9、续缩小，2012年1月同 比上涨1.71 %，较上月缩小1.16个百分点。总体来看，1月百城的住宅平均价格 连续第五个月下跌。表2:2012年1月中国部分主要城市住宅市场交易情报表可售面积完成交易情况成交价格套数面积套数面积均价城市（套）（万 m2）（套）（万 m2）环比（元 / m2）环比北京1188191512447342.09-69.98%上海66416950.65658762.58-43.78%126134.55%深圳27473248.55137212.12-57.02%171056.45%广州62407793.24286232.38-47.22%1207311.96%杭州152116

10、.61-64.76%17383-26.89%青岛1108941177.93214519.78-75.99%10457南昌193920.8761.80 %第9页共26页包头6698.16-70.75%478218.66%海口105910.9-16.31%6688-10.00%一亚10601045.52%2505219.30%北海8898.08-32%南宁235422.83-18.81%15.吩：20. 00 IZ IlfAL H illl A ft.AJLA5. 00% br*T_ AI2wQ屯 iJ.刘 1 揉 * *11-30.0M1 JMi Uj JL O 州 上淄巡州，初 1 ! L-

11、t - VjftItfflAJ- - *-!卄 |LA55. 00/-lllL JjL恵州南恵州南LUT0*80, 00%l 60.9L圳.北京北京*;If - - V 飞Jr哈尔滨泸州l期鋪()图3:2012年1月主要城市成交面积环比变化图龙用龙用祁州祁州 m6 6. .北海北海. .广州杭大连杭大连60,91第10页共26页分析：从数据上看1月份，恰逢元旦和春节两个假期，房地产市场迎来传统淡季, 开发企业推盘热情降低，但由于库存不断攀升，宏观调控环境仍不放松，降价仍 是多数大型房企的理性选择。据1月调查数据显示，尽管百城价格环比跌幅略有 缩小，从区域来看，降价仍以供应量较大的大城市为主，如

12、北京杭州等一线城市，第11页共26页160140120100806040200本月价格都有较大降幅，此外，降价项目应该多以新开盘项目为主，为吸引更多 购房者，新项目趁开盘之际加大优惠力度或将成为趋势。1.3各大主要城市交易情况1.北京：成交量环比大幅下跌2012年1月北京商品房住宅销售4473套，成交面积42.09万平方米，环比下跌69.98%。同比下跌66.62 %。1600014000120001000080006000400020000图4:北京2012年1月商品住宅成交同比环比情况2.上海：价量均大幅下降1月上海市商品房住宅成交6587套，成交面积62.58万平方米，环比下跌43.78

13、%。同比下跌63.15%。均价12613元/平方米，环比上涨4.55 %。150612011 年1月2011 年 12月2012年1 月I 成交套数T成交面积（万平方米）第12页共26页10000900080007000600050004000300020001000120100806040200图5:海2012年1月商品住宅成交同比环比情况3.三亚：逆流而上，占据海南楼市半壁江上2012年1月份，三亚市商品住宅成交量达到 1060套，成交面积约10万图6 :亚2012年1月商品住宅成交同比环比情况88092011年1月2011年12月2012年1 月I I成交套数 *成交面积（万平方米）=成

14、交套数 *成交面积（万平方米）第13页共26页1200115011001050100095010.913.51312.51211.51110.5109.5分析：受全国楼市冷空气的影响，三亚楼市虽稍显乏力，但实力的强劲爆发力却不可阻挡，在春节期间成交突破千套，撑起了海南楼市的半壁江山。据业内 人士分析，目前政策的趋紧让一度火热的三亚楼市逐渐趋于理性，购买群体已大 浪淘沙，投资客逐渐退出舞台，留下了有居住需求的真正优质买家虽然一直为各种负面新闻所困扰，但是，作为全国仅有的热带滨海城市，三亚的旅游人气一直 呈现火爆态势，旅游市场也带动了三亚房地产，在全国房地市场整体萧条的情况 下，三亚房地产市场却逆

15、流而上。4、海口：量价齐跌与三亚形成鲜明对比2012年1月份，海口市商品住宅成交量达到1059套，成交面积约10.9万m2， 环比下跌16.31 %，成交均价：6688/ m,环比下跌10%。成交套数 T一成交面积（万平方米）图7 :海口 2012年1月商品住宅成交同比环比情况5、南宁：南宁1月份成交量环比下降20.5%1187第14页共26页8000700060005000400030002000100002011 年1月2011 年 12月2012年1 月成交套数 +成交面积（万平方米）南宁市1月份新建商品住房成交套数2354套，同比下降67.52%，环比下降20.5%，成交面积22.83

16、万平方米，同比下降69.79%，环比下降18.81% 。图8:南宁2012年1月商品住宅成交同比环比情况在重重楼市调控政策和地方的限价、限购政策下，从去年下半年起楼市进入了 寒冬，统计的70个城市中房价下降或是持平的城市也在逐渐增多， 1月份70个 城市全部滞涨，说明政策效力越来越明显。而南宁出现 0.4%的降幅，也是因为政 策的影响，以及未来政策走向不明朗造成的。对于销售量环比下降了 20.5%，限购令影响下，成交量一直都不是很大，也是 起伏的状态，11月份环比上涨，12月份又出现了下降。1月份之所以成交量出现 了 20.5%，是因为春节很多人都回家过年了，也不是传统的销售旺季，所以出现 了

17、比较大的降幅。第15页共26页（二）土地市场:1月土地市场呈下行趋势住宅用地市场尤为明显1.供应情况：2011年1据中国指数研究院数据统计显示，2012年1月，全 国300个城市共推出土地2735宗，环比减少39%，同比减少23% ;推出 土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21% ；2.成交情况：共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52% ;成交面 积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62% ；3.成交价格：成交楼面均价为751元/平方米，环比下跌22%，同比下跌29% ；300个城市土地平均溢价率2%，较上月下降2个百分点，较去年同期减 少29个百分点。其

18、中住宅土地市场冷清局面更为明显，据统计，住宅类用地市场（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）共计推出886宗，环比减少47%，同比减少37% ;推出土地面积3889万平方米，环比减少52%。分析：从数据上看出国家房地产政策的从严从紧，使地方政府面临更大资金压力。另外政府强调坚持房地产调控决心不动摇，2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向，限购、限价等行政性措施在近期都不会放松。4.土地政策：1月，并无土地新政推出，重拳出击的楼市调控效果显著，其 第16页共26页威力已波及至土地市场。一直处于低迷状态土地市场，如何回归到合理健康发展的道路，达到楼市与土地市场和谐发展，或将是今年政策调控的重点

19、走向。5.重点城市土地市场：根据中国指数研究院统计显示，在供应方面1月10重点城市除深圳、杭州 外均有住宅用地入市，武汉、重庆 2城市月供应量过百万，其中武汉、南京、 广州、重庆4城市住宅用地供应量超过去年同期，同比涨幅分别为194%、179%、37%、25% ;北京供应量持平，其余城市均低于去年同期。在成交方 面，10重点城市中，深圳、杭州、重庆、南京 4城市均无住宅用地成交，武 汉以206万平方米的成交量居10城市首位同时也是本月唯一成交量过百万的 城市，同比涨幅97%，其余城市成交量均低于去年同期。10重点城市住宅用 地多以底价成交，北京等一线城市成交量出现明显下滑。第17页共26页图9

20、:2012年1月10重点城市住宅用地供应情况題便：号甲冇輩图10: 2012年1月10重点城市住宅用地成交情况分析：综合上述，出于对资金链的担忧以及对利润的考虑，2012年开发商在一线城市拿地更加谨慎，更注重在二三线城市拿地。新年伊始，严格的调控政策 预期还将持续，住宅用地市场形势依然严峻，复苏尚待时日。三、北海房地产市场（一）住宅成交情况1.成交量：本月楼市成交量相对去年12月有大幅度下调，本月住宅成交量 为889套，与上月相比，相差379套，成交套数环比下跌29%，签约面 积8.08万平米，签约面积环比下跌32%。第18页共26页成交套数 *成交面积（万平方米）图11:数据由北海房地产交易

21、中心公布的北海近半年房产局成交量数据分析：从数据中看出成交量减少、成交面积减少是2012年1月北海楼市主旋律，在经历了一年严厉的调控后，北海楼市似乎已经出现疲态。当月全市仅 成交商品房889套，成交面积大幅度下降了近 32%。除了春节的惯例低迷外，而 目前，北海楼市相关政策的不明朗 ，也使得部分购房者望而却步。2.房价：1月北海房价环比跌1.13%中国指数研究院日前发布的百城价格指数显示，今年 1月，全国100个城市 住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌0.18%，住宅平均价格 连续第五个月环比下跌。其中北海1月份住宅均价为5058元/平方米，比上月的 5116元/平方米

22、下降了 58元/平方米，降幅达1.13%。第19页共26页0.40%0.20%0.00%-0.20%-0.40%-0.60%-0.80%-1.00% -1.13%-1.20% I J -1.40% -1.60%2011.82011.92011.12011.112011.122012.1均价f-环比图12:北海近半年房价变化分析：从数据可以看出，北海的房价在全国房价齐跌的情况下， 诸多政策的 抑制下不再淡定，也同步小幅度下跌。(二)商品房住宅市场动态1月份北海商品住宅成交面积大幅下降，环比下降 44%，1月份楼盘成交出现以下特点：第一：整体供应量增加，全都为老盘推新。表3: 2012年1月北海市

23、获得预售许可证情况楼盘名称栋套数预售面积()推售货量用途性质百丰花园2栋/104套住宅、10831.85 m2104套城镇混合住宅5250520051505100505050004950第20页共26页2间仓储用地桐洋家园2栋/72套住宅6244.08 m272套批发零售、城镇住宅用地强远春大化园1栋/210套住宅、1间商铺、22个车位10831.85 m210套商业、住宅同和泊湾3栋/90套住宅8407.85 m90套商业、住宅远弘花园3栋/3套住宅1463.01 m3套商业、住宅银滩万泉城二区7栋/54套住宅、28个车位8257.9 m54套商业、住宅合计52159.16 m533套表4:

24、 2012年1月北海市楼盘TOP10销售情况楼盘排位楼盘套数1领秀一方452恒大御景半岛273碧园海语城264同和泊湾22521公馆226爱琴海景197大山现代城17第21页共26页8东峰广场179中南明珠花园1610恒宇海岸华府14时间(2012.01.01 2012.01.30)第二：城市资源依旧占据北海主要市场分析：根据对本月楼盘成交情况的跟踪，本月购买群客户以购买城市资源型项目为主，主要靠近交通便利和配套成熟的北海大道与北部湾路附近，1月北海楼市市场占市场成交份额较大的主力楼盘为 领秀一方、碧园海语城、大山现代城 等 城市资源型楼盘，当然恒大御景半岛和21公馆等热销海景楼盘和主打价格

25、优势的同和柏湾依旧抢手。第三：1月，北海楼市相对较 冷”楼市无更大冲击力的促销政策，刺激购买 力较弱。（三）重点跟踪楼盘1、恒大御景半岛恒大御景半岛上月共销售27套，近两月来累计销售92套商品房，销售面积 10295平方米，恒大御景半岛目前的起步价已经从年前的 7700元/平米调整至第22页共26页8800元/平米，这个起步价也是特惠房的起步价，新年期间共推出20套。此外,该项目现在的均价为9000元/平米，主推的87-179川的2-4房户型均有在售表5:恒大御景半岛近期销售情况恒大御景半岛销售套数销售面积m2成交均价2012.1月份27暂缺9000 元/ m22011.12.12-2012.

26、02.1292102959000 元/ m2注：数据来源北海房产交易中心网站分析：恒大御景半岛在北海现有市场占有率上是唯一能与区段配套成熟的城 市资源型楼盘相抗衡的楼盘，恒大御景半岛目前代表了华宝第九湾、冠山海等同 品质海景楼盘的未来销售路线。在北海各大楼盘都下调起步价以及均价的同时， 恒大御景半岛却把起步价和均价提高，除了自身的品牌效应，也是对北海未来房 地产市场走向的一个乐观态度。2、昊海梧桐昊海梧桐新年的均价仍为7000元/平米、起步价为6200元/平米，68至186 平米的一至四房户型均有在售，现在购房仍可以享受全款 90折、按揭95折的优 惠。此外，据了解，该项目已推出1#、4#和5

27、#楼，分别是25层的高层和30层的 超高建筑。表6 :一期所推出三栋楼房源昊海梧面积（m?）可售套楼层次取小面积取大面积参考价格第23页共26页桐数(tf)(tf)1栋16816.312183067.3260.9570004栋16814.592193067.3162.6770005栋15283.31972531.29162.277000分析：昊海 梧桐还没正式开盘，均价7000加2000元/tf的精装修，正式入 市之后应该会吸引到一定的人气。3、21 公馆（金色海岸）21 公馆（金色海岸）目前主推1#楼精装酒店式公寓的第三至第七层和毛坯房2#楼的二单元，其中1#价格在7000-9000元/平方

28、米之间，购房可以享受签10年 租赁、每年返还业主10%房款的优惠，而2#毛坯房起步价仍为6380元/平米，购 房没有优惠。1月份21 公馆成交了 22套房，畅销的是1#楼精装酒店式公寓。一期楼栋入网套数可售套数草签套数签约套数备案套数备案面积参考均价（元 /tf ）备案比例1# （精装酒店式公寓）34327355310443.6279372.92 %2# （毛坯商住楼）1821281112302625.55675116.48 %第24页共26页2# （毛坯商住楼）1# （精装酒店式公寓）最小面积41.39 m2最大面积58.84 m224层最小面积86.85 m最大面积131.05 m 24层

29、分析：21公馆的1月份的销售的大部分酒店式公寓主要的客户还是春节期 间到北海旅游的外地游客，2000元每平米的精装修 每10 %的回报率 7000-9000元/平米极大吸引了外地投资客的眼球，虽然只有 10年租赁。4、恒宇海岸华府恒宇海岸华府一期销售率已经达到了 80%，现在是现房热销中，即买即入住，项目的起步价已经调整至6500元/平米，均价仍为7500元/平米，72-140平米的二房至四房户型均有在售，现在购房仍只有全款可以享受99折的优惠。记录时阿均价翩氐价枷格描述2012-02-0eTSOOJE/平方米元/平方米一期准觇房,72-140m!的二房至四房户型E012-01-05T500JE/平方米6400元F平方米一期准现房,