龙湖沈阳辉山项目启动路书营销策略

1、1部门 文件名 龙湖沈阳龙湖辉山项目启动路书龙湖沈阳龙湖辉山项目启动路书 沈阳龙湖 2部门 文件名 版权声明 2008 龙湖地产有限公司 主要内容：主要内容： 一、成功标尺 二、产品研发 三、工程管控点 四、景观管控点 五、体验区 六、成本管控点 七、营销策略 八、税筹 3部门 文件名 一、成功标尺一、成功标尺 4部门 文件名 版权声明 2008 龙湖地产有限公司 项目成功标尺项目成功标尺 项目项目销售净利润率项目项目销售净利润率20%20% 内部收益率内部收益率IRR100%IRR100% 项目融资额项目融资额22亿亿 项目集中交付率项目集中交付率70%(70%(别墅别墅) ) 项目关键计划

2、达成率项目关键计划达成率95%95% 通过该项目实现品牌落地销售期客户忠诚度通过该项目实现品牌落地销售期客户忠诚度50%50% 为后期项目培养项目总监和项目工程经理各为后期项目培养项目总监和项目工程经理各1 1名名 Notes: 5部门 文件名 二、产品研发二、产品研发 6部门 文件名 沈阳龙湖辉山项目沈阳龙湖辉山项目 20分钟车程分钟车程 7部门 文件名 第一期（第一期（2010- 2011） 第二期（第二期（2011- 2013） 第三期（第三期（2013- 2014） 第四期（第四期（2014- 2015） 总体规划示意图总体规划示意图总货值：总货值：87.37亿亿 8部门 文件名 业态

3、业态预计面积预计面积预计单价预计单价预计货值预计货值 SOHOSOHO16632016632050005000831600000831600000 商业商业778907789060006000467340000467340000 高层高层4780804780804500450021513600002151360000 洋房洋房2995202995206000600017971200001797120000 别墅别墅268450268450130001300034898500003489850000 合计合计12902601290260 预计总货值预计总货值 分期分期类独栋类独栋洋房洋房商业商业

4、公寓公寓合计合计 二期二期6510065100224642246417700177001600016000121264121264 三期三期93600936009360093600 四期四期4170041700549125491217700177003200032000146312146312 总计总计2004020040773767737635400354004800048000361176361176 各分期面积各分期面积 9部门 文件名 一期地块规划条件一期地块规划条件 项目建设用地面积：项目建设用地面积：8408684086平方米平方米 容积率：容积率：1.21.2 绿化率：绿化率：3

5、0% 建筑高度：建筑高度： 3636米米 建筑密度：建筑密度： 40%0% 商业比例：商业比例： 10%10% 10部门 文件名 总体规划设计原则总体规划设计原则 复制成熟产品复制成熟产品 复制香醍漫步项目的成熟户型设计以及艳澜山的景观设计 货值最大化货值最大化 最大密度摆放住宅产品，达到项目货值最大化 利用坡地地形减少挡墙和土石方的工程量利用坡地地形减少挡墙和土石方的工程量 场地东高西低，南高北低，做好土方平衡，减少场地内挡墙及土石方 的工程量，最大限度节约成本 11部门 文件名 总图中的溢价点总图中的溢价点 沿街商业及多层公寓 可以阻挡公路沿线噪 音，起到围墙屏蔽的 作用 强化入口景观感受

6、 纵向景观带提升更多 边户型溢价 适度集中的中央景观 带充分展现小区品质 的同时提升周边户型 溢价 最大化私家庭院 最大化类独栋的布局 尽量减少挡墙数量 及高度 12部门 文件名 总图调整总图调整 调整后调整后调整前调整前 13部门 文件名 总图调整总图调整 调整后指标调整后指标 项目名称项目名称沈阳辉山项目沈阳辉山项目 项目区位项目区位 项目总用地面积项目总用地面积 项目建设用地面积项目建设用地面积 综合容积率综合容积率( (含托幼和集中绿地含托幼和集中绿地) ) 车位数车位数个 地上车位个 地下车位个 项目总建筑面积项目总建筑面积 地上建筑面积地上建筑面积 普通商品住宅普通商品住宅 类独栋

7、 公寓 配套设施配套设施 商业金融建筑面积商业金融建筑面积 地下建筑面积地下建筑面积 地下设备用房 居住户数居住户数户 居住人口人 居住总户数（类独栋）户 居住总户数（多层住宅）户 14部门 文件名 商业：商业：7070 m27070 m2 业态分布业态分布 设备用房：地下设备用房：地下15501550平米平米 类独栋：类独栋：215215栋栋 小公寓：小公寓：2 2栋，栋，8400m28400m2 15部门 文件名 市政设计市政设计 垃圾站垃圾站 化粪池化粪池 燃气调压站燃气调压站 水泵房水泵房 换热站换热站 开闭站开闭站 箱变箱变2 箱变箱变3 项目市政外线均来自于西侧市项目市政外线均来自

8、于西侧市 政道路，目前尚未修建，预计政道路，目前尚未修建，预计 交房前建成。交房前建成。 消防控制室消防控制室/弱电机房弱电机房/物业接待物业接待 箱变箱变1 箱变箱变4 16部门 文件名 市政设计电力市政设计电力 17部门 文件名 用电容量计算用电容量计算 整个地块设一个开闭站（约20000KVA） 住宅指标：76351m2，其中：别墅68331m2，多层8020m2 商业公建：7930m2 计算用电负荷： 别墅按80VA/m2，多层住宅按60VA/m2，商业按80VA/m2计算， 平均计算到每户别墅用电量约22KW、多层3KW/户。 供电性质分别按住宅和商业考虑。 计算方式如下： 住宅部分

9、：80VA/m2*68331m2+60VA/m2*8020m2=5947.68KVA 同时使用系数取0.3，所以总用电量为： S总=5947KVA*0.3=1784KVA， 考虑箱式变压器的低压出线回路较少（一般是6-8回路），整个住 宅部分选择3台630KVA的箱变，商业一台630KVA的箱变。 18部门 文件名 市政设计市政设计- -热力热力 换热站，辐射二期换热站，辐射二期 换热站面积：换热站面积：230 换热站设备考虑可扩容式，辐换热站设备考虑可扩容式，辐 射二期住宅射二期住宅 19部门 文件名 市政设计市政设计- -给水给水 生活水池及生活水池及 消防水池消防水池 生活水箱容积：生活

10、水箱容积：150m 消防水池容积：消防水池容积：350m 水泵房面积共水泵房面积共370 无生活热水设计无生活热水设计 20部门 文件名 市政设计市政设计- -污水污水 化粪池处理能力：化粪池处理能力：150m/天天 中水处理能力：中水处理能力：35%（投资约（投资约 20万）万） 重力排放，不做提排重力排放，不做提排 化粪池化粪池 中水处理设备中水处理设备 21部门 文件名 市政设计市政设计- -雨水雨水 雨水管分布及排雨水管分布及排 水方向示意水方向示意 重力排放，不做提排重力排放，不做提排 22部门 文件名 市政设计市政设计- -煤气煤气 煤气调压箱煤气调压箱 23部门 文件名 竖向设计

11、竖向设计 +75.60 +90.00 +83.50 +83.90 +77.00 24部门 文件名 竖向设计竖向设计 +77.10 +77.64 +78.36 +79.23 +78.00 +78.25+78.10 +77.45 +77.60 +75.60 +78.50 +77.70 +78.60 +77.90 +79.35 +79.35 +90.00 +75.60 +90.60 +83.50 +78.2 +77.80 +78.00 +78.50 +78.90+79.50 +78.00 +78.20 +78.60+78.90 +78.50 +78.20 +78.30 +78.70 +78.90 +

12、77.10 +79.23 +78.66 +78.36 +77.94 +78.24 +77.94 +78.66 周界挡墙周界挡墙 3% 0.8% 4% 0.5% 5% 0.5% +77.64 +78.96 +77.0 +76.5 +75.6 25部门 文件名 园区挡墙位置园区挡墙位置 外围外围7.2米挡墙米挡墙 宅间宅间2米挡墙米挡墙 长约长约200米米 长约长约3100米米 26部门 文件名 园区围护范围园区围护范围 正式外围墙正式外围墙 交房临时围挡交房临时围挡 南侧排水沟南侧排水沟 冲沟排水冲沟排水 方向方向 山坡排水方向山坡排水方向 园区排水沟园区排水沟 排入市政排入市政 管网管网 27

13、部门 文件名 园区安防系统范围园区安防系统范围 正式安防系统正式安防系统 临时安防系统临时安防系统 28部门 文件名 场地边缘处理场地边缘处理- -南侧边缘南侧边缘 南侧无需做挡墙，内南侧无需做挡墙，内 外高度一致外高度一致 29部门 文件名 石油管线挡墙关系石油管线挡墙关系 30部门 文件名 竖向设计竖向设计 东西高差约东西高差约 300mm +77.64 +77.94 +78.24 -0.45-0.40-0.20 -0.15 车库地面按标高情况降低，满足入库坡车库地面按标高情况降低，满足入库坡 道的坡度符合规范使用要求道的坡度符合规范使用要求 31部门 文件名 交通组织交通组织 32部门

14、文件名 产品的复制优化产品的复制优化- -组团设计组团设计 车行道 人行道 挡墙位置，2 米高 33部门 文件名 产品的复制优化产品的复制优化- -组团设计组团设计 330033003000 2000 灰空间 34部门 文件名 产品的复制优化产品的复制优化- -组团设计组团设计 车行入户处宅间剖面 5M5M4.3M 5M4.3M5M 2.5M2.5M 0.00 3.30 6.60 35部门 文件名 产品的复制优化产品的复制优化- -组团设计组团设计 牛一沈阳项目 有车行道别墅间距15.5米16.3米米 无车行道别墅间距14米12米米 南入户别墅与车道 边距离 4.4米4.3米米 北入户别墅与车

15、道 边距离 5.7米5米米 南入户地下一层家 庭厅处下沉庭院进 深 3.6米6.9米米 南入户地下一层南 卧室处下沉庭院进 深 1米5米米 车行道宽5米5米米 36部门 文件名 产品的复制优化产品的复制优化- -组团设计组团设计 牛一滟澜山沈阳项目 东西向路两侧绿化3米米2.5米米 人行路两侧绿化2米米23米米 纵向路两侧绿化1米米2米米 37部门 文件名 户型分布户型分布 南入户：南入户：53栋栋 北入户：北入户：67栋栋 南边入户：南边入户：24栋栋 北边入户：北边入户：30栋栋 尽可能多的增加优势户型尽可能多的增加优势户型 人车北入户：人车北入户：41栋栋 38部门 文件名 产品的复制优

16、化产品的复制优化- -户型调整户型调整北入户北入户 310 与牛一户型比较：与牛一户型比较： l增加室内车库增加室内车库 l取消设备房增加房间取消设备房增加房间 l一层增加阳光房一层增加阳光房 l取消二层室内高差取消二层室内高差 l改善入户增加玄关柜空间改善入户增加玄关柜空间 l二层南向增加露台二层南向增加露台 l三层马桶坑距调整三层马桶坑距调整 l三层扩大露台三层扩大露台 空调主机空调主机 l降板区域降板区域 降板降板70 降板降板300 39部门 文件名 产品的复制优化产品的复制优化- -立面效果立面效果 40部门 文件名 产品的复制优化产品的复制优化- -立面效果立面效果 41部门 文件

17、名 产品的复制优化产品的复制优化- -立面效果立面效果 42部门 文件名 屋面瓦西班牙小筒瓦 外墙涂料丙烯酸涂料仿STUCCO 外墙石材文化石 外墙门窗塑钢型材+3层中空玻璃，表面共挤 花架防腐木 铁艺参考牛一样式 装饰线条聚苯板 遮窗板聚苯板，参考牛一样式 取消西班牙风格，减少平立面组合形式，减少由于立面变化引起的相同平面开窗变化，文化 石比例控制在30%以下。 立面选材立面选材 43部门 文件名 三、工程管控三、工程管控 44部门 文件名 分期情况类型面积节点时间 样板区样板区 别墅别墅5352.7平米平米 开工开工 开盘开盘 交房交房 20092009年年9 9月月3030日 日 201

18、02010年年7 7月月3131日日 20112011年年1010月月1 1日 日 商业（兼售楼商业（兼售楼 处）处） 2000平米平米 一期别墅一期别墅别墅别墅62978.22平米平米 开工开工 销售销售 交房交房 20102010年年4 4月月1 1日 日 20102010年年7 7月月3131日日 20112011年年1010月月1 1日日 后期住宅及商后期住宅及商 业业 商业商业7900平米平米 开工开工 销售销售 交房交房 20112011年年4 4月月1 1日 日 20112011年年8 8月月2727日日 20122012年年9 9月月1 1日日 住宅住宅8020平米平米 项目分

19、期及计划项目分期及计划 45部门 文件名 一期计划关键节点一期计划关键节点 事项完成时间 项目启动会成果提交 项目启动会成果提交 20092009年 年9 9月月30 30日 日 取得工程规划许可证 取得工程规划许可证 20102010年 年1 1月月5 5日日 取得施工许可证 取得施工许可证 20102010年 年3 3月月1 1日日 样板区开工 样板区开工 20092009年 年10 10月 月1 1日日 项目基础开工 项目基础开工 20102010年 年4 4月月1 1日日 项目首次开盘 项目首次开盘 20102010年 年7 7月月31 31日 日 项目现金流为正 项目现金流为正 20

20、102010年 年10 10月 月1 1日日 竣工备案 竣工备案 20112011年 年9 9月月10 10日 日 交房 交房 20112011年 年10 10月 月1 1日日 46部门 文件名 施工总平面分析标段划分 示范区：示范区： 进场09-10-01 封顶09-11-30 开放10-07-16 开盘10-07-31 一期：一期： 开工10-04-01 封顶10-07-15 景观进场 11-05-31 交房11-10-01 二期：二期： 开工11-04-01 封顶11-08-15 交房12-09-01 47部门 文件名 施工总平面分析施工道路 一期施工主入口一期施工主入口 2010年年4

21、月开启月开启 示范区施工入口示范区施工入口 2009年年10月开启月开启 一标段一标段 二标段二标段 示范区示范区 一期施工次入口一期施工次入口 （2011年年4月开启）月开启） 48部门 文件名 质量控制要点1 1-1： 檐口做法 质量通病：檐口漏水 1-4： 门窗收口做法 质量通病：窗口漏水、冷桥 1-3 墙面和屋面节点 质量通病：漏水、冷桥 1-2： 天窗安装节点 质量通病：天窗漏水 49部门 文件名 1-1：檐口做法 C15 50部门 文件名 1-2：天窗安装节点 天窗漏水质量通病分析：天窗漏水质量通病分析： 天窗漏水的主要原因是屋面天窗批水板与屋面瓦没有完全搭接，导致天窗下口存水，渗

22、入室内。 51部门 文件名 天窗安装节点天窗安装节点 屋面反台高度增加至310， 确保天窗批水与屋面瓦 顺搭 52部门 文件名 1-3：墙面和屋面交界处节点 53部门 文件名 1-4：门窗收口做法 30宽1.5厚单组分聚氨脂 （I型）防水 窗框防水措施：窗框防水措施： （1）副框外侧做聚氨脂防水 （2）内外密封胶 （3）窗台保温向外找坡 54部门 文件名 四、景观管控四、景观管控 55部门 文件名 1. 1. 景观设计原则景观设计原则 3. 3. 景观建造标准景观建造标准 4. 4. 景观资源规划景观资源规划 2. 2. 景观构成景观构成 目目 录录 5. 5. 景观建造成本景观建造成本 56

23、部门 文件名 景观设计原则：从龙湖沈阳景观过渡到沈阳龙湖景观 基于景观“三大纪律十项注意” 复制复制成熟通用景观模块为主，借鉴借鉴优化异地特色设计为辅， 并结合本土特色动植物与地形进行局部创新！创新！ 总图部位总图部位实现方法实现方法参考目标参考目标原因原因(效果效果+成本成本+工法工法+配置配置+资源资源) 园区入口复制北京滟澜山简洁大气 尊贵礼仪感 园区车行道复制北京滟澜山、西苑群落种植 层次丰富 林荫浓密 见树不见墅 步行系统复制北京滟澜山、牛山公共绿地最大私家化 公共节点复制北京滟澜山、牛山小而精致，造价适中，便于维护 私家花园复制北京滟澜山、牛山种植溜边 私家花园草坪最大化 商铺街景

24、借鉴重庆睿城吸引停车 提升人气 景观溢价 社区围界创新秋色红景 丰富的彩叶植物 渲染秋色情怀 (北美鹿角槭火炬树) 57部门 文件名 景观构成 景观亮点区域：景观亮点区域：景观标准配置区域：景观标准配置区域： 主入口蓝带核心区主入口蓝带核心区 商业前场人文区商业前场人文区 宅间绿地宅间绿地 社区南北车道景观社区南北车道景观 车型入户范围车型入户范围 外围红带秋景区外围红带秋景区 景观记忆点：主入口蓝带水景、外围红带秋景、绿带社区南北车道景观景观记忆点：主入口蓝带水景、外围红带秋景、绿带社区南北车道景观 景观控制点：商业前场人文区、宅间绿地区景观控制点：商业前场人文区、宅间绿地区 58部门 文件

25、名 景观建造标准-主入口核心区 景观景观 分区分区 景观景观 面积面积 配置配置分解分解单方造价单方造价 复制目复制目 标标 总造总造 价价 主入口主入口 及主线及主线 景观景观 5900 1.200人行道铺装 2.40颗30cm银杏入口 两侧15颗高大蒙古栎 3.人行道两侧林荫夹 道及花径 4. 疏林大草坪1500 5.300溪流 6.LOGO墙 花岗岩铺地300元/ 银杏总价60万 其他苗木花卉150万 LOGO墙8万 水体单价1200元/ (含膨润土防水毯) 北京滟澜山 重庆江与城 样板区 413413万万 大门大门铁艺大门建筑及装饰2020万万 银杏大道银杏大道北京滟澜山水系北京滟澜山

26、水系 59部门 文件名 景观建造标准-围界绿地景观 景观景观 分区分区 景观景观 面积面积 配置配置分解分解 单方造单方造 价价 参考参考 项目项目 总造价总造价 围界绿 带 14500 363363万万 围网 700m 长 3232万万 东侧围界及外围绿带断面图东侧围界及外围绿带断面图南侧围界及外围绿带断面图南侧围界及外围绿带断面图围网图片围网图片 围网结合刺篱：黄刺玫、藤本月季 60部门 文件名 辉山一期景观工程成本测算表 090929-2 别墅区景别墅区景 观观 区域区域数量数量配置标准配置标准单方造价（单方造价（M2M2） 总价总价 （万元）（万元） 主入口与主 轴线景观 59001.

27、200人行道铺装 2.40颗30cm银杏入口两侧15颗高大蒙古栎,人行道两侧林荫夹道及花径 3.开放式上疏林大草坪1500平方 4.300平方溪流 5.LOGO墙 园区内南北 向主车行道 景观 12501.车行道两边绿化采用四个层次 2.乔木：蒙古栎元宝枫7-8米高 3.灌木：2.5-3.5中层油松、八棱海棠丛生乔灌木等 4.球：丁香球、云杉球、龙柏球等下层 车行入户道 路景观 108501.217户绿岛配置2-3株大乔木和5株小乔木或花乔木及三分之二的草坪三分之一花灌木等 2.217入户门墩 人行入户及 宅间景观 91701.每户10平方木平台 2.公区1米宽人行道1600平方米 3.217

28、户入户门柱及小铁艺门，入户栏杆3255米 4.8230 平方米软景 下沉花园7854下沉花园木平台，木格栅分户，涂料墙装饰面层及红砖压顶 私家花园15876草坪占85%,灌木占15%,乔木按100平方米8株配置 导示及环境 设施等 48800导示系统、信报箱、小品、游乐设施、垃圾桶，桌椅等 景观水电48800景观给排水及景观电气 小区围栏700芳树晴川围栏样式 小区大门暂估 园区内小园区内小 计计 5090050900以上全部内容以上全部内容 园区外景园区外景 观观 周界绿化带14500绿化带14500平方米 商业景观47501.硬铺及商铺台阶花池1250平方米(450元/平方) 2.80 棵

29、25-30CM大银杏(3万元/株) 3.3500平方米软景15%面积的花灌木，85%草坪. 园区内外园区内外 合计合计 7015070150 61部门 文件名 五、体验区五、体验区 62部门 文件名 1. 样板区选址规划 3. 样板区体验点布置方案 4. 售楼处方案 6 样板区筹建成本、运营成本测算 5. 样板房方案 2. 体验动线 目 录 7 样板区实施计划 63部门 文件名 1.1 样板区选址 分析沈阳项目辐射主要分析沈阳项目辐射主要 区域的客户的来访路线区域的客户的来访路线 道路两侧较好的市政绿地道路两侧较好的市政绿地 结合二期用地结合二期用地 结论结论: 样板区设计在项目地样板区设计在

30、项目地 块的西北更有优势块的西北更有优势 大部分来自沈阳市区大部分来自沈阳市区 从南面进入项目地块从南面进入项目地块 另一部分来自周边城市另一部分来自周边城市 从北面进入项目地块从北面进入项目地块 临时苗圃 沈阳市区 沈哈高速 64部门 文件名 售楼处位置售楼处位置 施工通道 景观苗圃 P 1.2 样板区规划 体验区体验区 面积：20000 景观面积景观面积14500 物业维护面积 整改区整改区 面积：20002000 施工单位维护施工单位维护 苗木公园区苗木公园区 面积：30003000 施工单位维护施工单位维护 65部门 文件名 2. 体验动线分区 从大门入口至样板房内路线长从大门入口至样

31、板房内路线长180m P P 售楼处位置售楼处位置 样板房样板房 样板房样板房 样板房样板房 样板房样板房 样板房样板房 66部门 文件名 景观苗圃 整改区整改区 面积：20002000 施工单位维护施工单位维护 苗木区苗木区 面积：30003000 施工单位维护施工单位维护 3.13.1市政及苗圃绿地整治市政及苗圃绿地整治 l1 1进入边界，市政路东侧进入边界，市政路东侧20002000，每，每500500元，共计元，共计100100万万 l2 2市政路市政路西侧西侧300300米，米，5 5米米/ /棵，共棵，共2 2排，排，120120棵云杉棵云杉 用云杉代替雪松形成的大坡地绿化带，云杉

32、尖塔型的树形和枝条舒展成层，冬季依用云杉代替雪松形成的大坡地绿化带，云杉尖塔型的树形和枝条舒展成层，冬季依 旧绿树环绕，结合下层花卉形成区别于市政的独特风景。旧绿树环绕，结合下层花卉形成区别于市政的独特风景。 1 1 东北云杉 67部门 文件名 市政车行道 15米宽绿带 草坪灌木 停车位 车道 商铺前铺装 内廊 商铺 1315米 5米 5米 3米 2米 3.23.2商业楼前场商业楼前场 硬铺及商铺台阶花池硬铺及商铺台阶花池600600(450(450元元/ / ) )计计2727万；万；沥青路面沥青路面16501650 (100 (100元元/ / ) )计计16.516.5万万, , 杏花灌

33、草坡杏花灌草坡22502250 共计共计190190万，单方造价万，单方造价400400元元/ / 。 1 1 68部门 文件名 3.53.5疏林草坪与水景疏林草坪与水景 l1 1草坪复制花盛草坪复制花盛, ,先收住视线再徐徐放开先收住视线再徐徐放开 l2 2复制花盛草坪里几何形小休息平台与点状陶罐水景复制花盛草坪里几何形小休息平台与点状陶罐水景 1 2 1 2 69部门 文件名 3.63.6水景水景 l1 1复制滟澜山水系，共计复制滟澜山水系，共计300300 ，单价，单价12001200元元/ / l2 2端头面状水景，中间溪流状均宽端头面状水景，中间溪流状均宽2m-3m2m-3m 1 2

34、 1 2 70部门 文件名 3.73.7南北主车道南北主车道 大乔大乔:元宝枫元宝枫+栾树栾树+蒙古栎；灌木蒙古栎；灌木:丁香丁香+木槿木槿+紫叶李紫叶李+紫薇紫薇 单方单方600600元元/ /， 1 2 21 71部门 文件名 3.83.8步行入户步行入户 l小径、天桥和地面花园复制滟澜山小径、天桥和地面花园复制滟澜山 l小径西侧端头三角形地带设点状陶罐水景小径西侧端头三角形地带设点状陶罐水景 1 2 1 2 3 33 北向下沉花园南向下沉庭院 21 灰空间 72部门 文件名 3.93.9精装私家庭院精装私家庭院 1 1 l私家庭院由体验中心配合室内装修主题自行设计，营造生活氛围私家庭院由

35、体验中心配合室内装修主题自行设计，营造生活氛围 l木质木质+ +石材铺装地面为主，墙面垂直绿化为主，私家庭院由物业公司维护石材铺装地面为主，墙面垂直绿化为主，私家庭院由物业公司维护 73部门 文件名 4.9 景观设计理念 景观意向 3.103.10小品小品 入户院门（滟澜山）壁灯园区指引牌 陶土花罐 木质垃圾桶（滟澜山） 清泉石小水景生态陶罐水景 74部门 文件名 项目售楼处平面布局图（室内面积：约项目售楼处平面布局图（室内面积：约500,精装精装424 ,简装简装 76 ） 售楼部模块的应用（售楼部模块的应用（500平米版）平米版） 1、根据商铺情况对辅房进行适当调整；、根据商铺情况对辅房进

36、行适当调整； 2、标准套餐三大措施：、标准套餐三大措施： 施工图施工图+造价清单造价清单+实物照片实物照片 4.1 4.1 售楼处方案售楼处方案 模型区、前台、入口门厅模型区、前台、入口门厅 （187） 洽谈区（洽谈区（115） 签约区签约区 （43） 财务室财务室15 办公室、保安室、保洁室、储藏间办公室、保安室、保洁室、储藏间 （76） 卫生间卫生间 (37 ) 75部门 文件名 4.2 4.2 售楼处方案售楼处方案 76部门 文件名 4.3 4.3 售楼处一层平面图及功能划分售楼处一层平面图及功能划分 项目售楼处平面布局图（室内面积：约项目售楼处平面布局图（室内面积：约500,精装精装4

37、24 ,简装简装76 ） 模型区、前台、入口门厅模型区、前台、入口门厅 （187） 洽谈区（洽谈区（115） 签约区签约区 （43） 财务室财务室15 办公室、保安室、保洁室、储藏间办公室、保安室、保洁室、储藏间 （76） 卫生间卫生间 (37 ) 亲子区亲子区17 77部门 文件名 4.4 4.4 售楼处室内设计的意向图片售楼处室内设计的意向图片 78部门 文件名 5 5 样板房样板房 一个原则：模块化复制一个原则：模块化复制+ +针对性创新针对性创新 二套方法：二套方法：定型复制定型复制户型近似户型近似 定向复制定向复制材料清单、色系统一、材料清单、色系统一、 功能区组合功能区组合 四种户

38、型：南向边入户四种户型：南向边入户(BS_1)(BS_1)、北向中入户、北向中入户(NN_1)(NN_1) 南向中入户南向中入户(NS_2) (NS_2) 、北向边入户、北向边入户(BN_1)(BN_1) 79部门 文件名 P P 售楼处位置售楼处位置 样板房样板房 样板房样板房 样板房样板房 样板房样板房 样板房样板房 5 5 精装样板房选址位置精装样板房选址位置 5 5 精装样板房选址位置精装样板房选址位置 BS-1 NN-2 BN-1 NS-2 NS-2 7月月16日开放日开放 80部门 文件名 5.25.2样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅南向边户型南向边户型BS-1 公共 厅室

39、 模块 公共 厅室 模块 厨房 模块 卫生间 卫 生 间卫 生 间 楼 梯 间 楼 梯 间 楼 梯 间 卧 室 模 块 卧室 模块 卧室 模块 卧室 模块 81部门 文件名 5.35.3样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅北向中间户型北向中间户型NN-2 82部门 文件名 5.45.4样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅北向中间户型北向中间户型NN-2 公共 厅室 模块 厨房 模块 卫 生 间 楼 梯 间 卧室 模块 楼 梯 间 楼 梯 间 公共 厅室 模块 卫 生 间 卫 生 间 卫生间 卧室 模块 卧室 模块 83部门 文件名 5.65.6样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅北

40、向边户型北向边户型BN-1 公共 厅室 模块 厨房 模块 卫 生 间 卧室 模块 楼 梯 间 卧室 模块 卧室 模块 卧室 模块 卧室 模块 公共 厅室 模块 公共 厅室 模块 公共 厅室 模块 楼 梯 间 楼 梯 间 卫 生 间 卫生间 84部门 文件名 5.75.7样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅南向中间户型南向中间户型NS-2 85部门 文件名 5.75.7样板房效果样板房效果类独栋别墅类独栋别墅南向中间户型南向中间户型NS-2 厨房 模块 卫 生 间 楼 梯 间 卧室 模块 公共 厅室 模块 楼 梯 间 楼 梯 间 卧室 模块 卧室 模块 卧室 模块 卧室 模块 公共 厅室 模

41、块 公共 厅室 模块 卧室 模块 86部门 文件名 5. 85. 8样板房策略样板房策略 预埋营销话术预埋营销话术 模拟脚本主题模拟脚本主题 设计记忆点设计记忆点 87部门 文件名 6 6 样板区筹建成本样板区筹建成本 总筹建投资：总筹建投资：967.65+1017=1984.65万。样板房为实体样板房，可按折扣充抵营销费用。售楼处建筑为我司代建，可收回投资。万。样板房为实体样板房，可按折扣充抵营销费用。售楼处建筑为我司代建，可收回投资。 体验区建造费用体验区建造费用 面积（）面积（）单项总价单项总价 万元万元单方造价单方造价 元元软、硬景比例软、硬景比例 体验景观面积体验景观面积 商业区商业

42、区 市政绿化整改市政绿化整改 样板区整体面积样板区整体面积17500，总成本合计：，总成本合计：1017万万元，单价元，单价581581元，元，其中不可回收费用约其中不可回收费用约100万元万元 面积面积 （）（） 设计费（元）设计费（元）施工（元）施工（元）装饰软装（元）装饰软装（元） 单价单价总价总价单价单价总价总价单价单价总价总价 售楼处售楼处( (简装简装) ) 售楼处售楼处( (精装精装) ) 别墅样板房别墅样板房4 4套套 空调设备及安装成本：每套样板房空调设备及安装成本：每套样板房10万，总计万，总计40万。万。 售楼处样板房装修成本合计售楼处样板房装修成本合计: :967.65

43、万。其中不可回收费用约万。其中不可回收费用约168万元，所占比重万元，所占比重17.3%（红色为不可回收成本）（红色为不可回收成本） 88部门 文件名 体验区运营费用测算体验区运营费用测算 序号序号项目项目收费标准收费标准 沈阳项目沈阳项目 面积面积 数数 量量 总价总价 1 1 销售中心销售中心 销售处办公区销售处办公区6 6元元/ /平方平方76761 1456456 2 2销售处接待区销售处接待区3030元平方米元平方米 4244241 1 1272012720 3 3样板房样板房精装样板房精装样板房3030元平方米元平方米 138113814 44143041430 4 4 景观区域景观区域 庭院庭院 4 4元平方米元平方米 107501075015 5花园花园 6 6日常消耗品日常消耗品1000010000元元 7 7草花草花1000010000元元 8 8水电费水电费1500015000元元 9 9取暖费取暖费12000元元 总价总价 144606144606元元/ /月月 6.1 6.1 售楼处及样板房运营成本测算售楼处及样板房运营成本测算 89部门 文件名 沈阳辉山样板区景观工作计划沈阳辉山样板区景观工作计划 阶段阶段